Một là, cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng HGĐ bị THĐ phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian ít nhất là 20 ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC về: địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC và dự kiến bố trí các hộ vào TĐC (Khoản 1, Điều 34, NĐ số 197/2004/NĐ-CP và Khoản 2, Điều 30, NĐ số 69/2009/NĐ-CP).
Hai là, ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị THĐ tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách (Khoản 2, Điều 34, NĐ số 197/2004/NĐ-CP).
Ba là, tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về: địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC, dự kiến bố trí các hộ vào TĐC (khoản 3, Điều 34, NĐ số 197/2004/NĐ-CP).
Bốn là, trước khi bố trí đất ở cho các HGĐ, cá nhân, khu TĐC phải được xây cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ (Khoản 3, Điều 35, NĐ số 197/2004/NĐ-CP). Người bị THĐ có quyền: “từ chối vào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai” (Điểm c, Khoản 1, Điều 37, NĐ số 197/2004/NĐ-CP).
Để thực thi các quy định của LĐĐ năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, hiện nay thành phố Hà Nội đã quy định chi tiết vấn đề TĐC tại Chương V (từ Điều 44 đến Điều 48), QĐ số 108/2009/QĐ-UBND làm cơ sở áp dụng cho các địa phương. Theo đó, quận Tây Hồ hiện đang triển khai theo các nội dung cơ bản sau:
34
- Đối với các dự án đầu tư phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, dự án phát triển kinh tế bằng nguồn vốn ngân sách, UBND thành phố sẽ xem xét quyết định việc lập và thực hiện dự án đầu tư đối với các khu dự án TĐC (Khoản 2, Điều 44, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).
- Trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nếu không tự lo được quỹ nhà TĐC mà phải sử dụng quỹ nhà TĐC của TP thì chủ đầu tư có trách nhiệm thanh toán về ngân sách thành phố khoản chênh lệch (do Sở Tài chính xác định) giữa giá bán nhà TĐC cho người bị THĐ với giá bán nhà TĐC sát với giá thị trường theo quy định của thành phố (Khoản 3, Điều 44, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).
- Căn cứ quỹ đất, quỹ nhà TĐC hiện có (khu vực, cơ cấu vị trí các thửa đất, loại nhà, số lượng, diện tích, cơ cấu căn hộ), UBND cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt quy chế bắt thăm TĐC cho dự án, đảm bảo công khai, công bằng, dân chủ và đúng pháp luật; đồng thời ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị THĐ tại nơi có đất thuộc phạm vi dự án TĐC; ưu tiên bố trí vị trí thuận cho chủ sử dụng nhà đất bàn giao mặt bằng sớm nhất, chủ sử dụng nhà đất có vị trí thuận lợi tại nơi bị thu hồi và đối tượng là gia đình chính sách (Khoản 6, Điều 45, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).
- HGĐ, cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở đủ điều kiện được bồi thường hoặc hỗ trợ về đất theo giá đất ở. HGĐ, cá nhân bị thu hồi trên 10m2 nhà ở, đất ở có đủ điều kiện được bồi thường hoặc hỗ trợ về đất theo giá đất ở và diện tích nhà ở, đất ở còn lại ngoài chỉ giới GPMB không đủ điều kiện xây dựng nhà ở theo quy định; chủ SDĐ có đơn đề nghị được BT, HT và bàn giao phần diện tích còn lại cho Nhà nước. HGĐ, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích nhà ở, đất ở mà không đủ điều kiện được BT, HT về đất theo giá đất ở, phần diện tích nhà, đất còn lại không đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở theo quy định nhưng không còn chỗ ở nào khác và có thời gian cư trú một năm trở lên tại địa chỉ THĐ và trước thời điểm thông báo THĐ theo quy định (Khoản 1, Điều 45, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).
35
- Để đảm bảo công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp (Điều 4, Luật Nhà ở năm 2005), QĐ số 108/2009/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội quy định:
Khi Nhà nước thu hồi đất, hồ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí một suất tái định cư loại lô đất hoặc căn hộ chung cư tối thiểu (40m2 đất, 45m2 nhà chung cư) mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch này; trường hợp sau khi được hưởng khoản hỗ trợ chênh lệch mà tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án vẫn chưa đủ nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà tái định cư, nếu có nguyện vọng và có đơn đề nghị thì được trả dần số tiền còn thiếu theo quy định hiện hành của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền hỗ trợ bằng mức chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và tiền bồi thường, hỗ trợ. Khi Nhà nước thu hồi đất, hồ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí tái định cư (trừ trường hợp hỗ trợ vừa nêu), mà có nguyện vọng tự lo chỗ ở thì sẽ được hỗ trợ một khoản tiền bằng 100.000.000 đồng/hộ gia đình [90, Khoản 5, Điều 45]. Như vậy, LĐĐ năm 2003, các NĐ hướng dẫn thi hành, các văn bản hướng dẫn cụ thể của UBND thành phố Hà Nội khi đề cập đến nguyên tắc BT, HT và TĐC có nhiều quy định cởi mở hơn, thông thoáng hơn, chi tiết và rõ ràng hơn so với các quy định trước đây. Đặc biệt, khi NĐ số 69/2009/NĐ-CP và QĐ số 108/2009/QĐ-UBND ra đời, chủ yếu đề cập và giải quyết vấn đề về hỗ trợ, nhất là việc nâng mức hỗ trợ đối với mọi loại đất và đa dạng hóa các hình thức hỗ trợ. Các quy định mới về hỗ trợ được coi là bước đột phá nhằm giải quyết những vướng mắc vẫn tồn tại mà các quy định về bồi thường hiện nay chưa giải quyết được, đồng thời góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị THĐ, của NĐT và của Nhà nước, có thể nêu một số dẫn chứng là:
36
+ Vễ hỗ trợ khi THĐ ở, nhà ở, một trong những điểm mới là chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi được tiêu chuẩn TĐC nhưng chủ đầu tư chưa kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định hoặc vào quỹ nhà tạm cư trung chuyển của thành phố, nếu tự nguyện bàn giao mặt bằng đúng tiến độ và tự lo tạm cư thì được hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư 500.000 đồng/nhân khẩu/tháng hoặc 1.000.000 đồng/hộ độc thân/tháng, nhưng mức hỗ trợ không quá 3.000.000 đồng/hộ gia đình/tháng (Khoản 1, Điều 38, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND). Mức hỗ trợ cũ quy định tại Khoản 1, Điều 38, QĐ số 18/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về BT, HT và TĐC trên địa bàn thành phố Hà Nội (sau đây gọi tắt là QĐ số 18/2008/QĐ-UBND) là 300.000 đồng/nhân khẩu/tháng hoặc 500.000 đồng/hộ độc thân/tháng nhưng mức hỗ trợ không quá 1.800.000 đồng/hộ gia đình/tháng.
+ Theo Khoản 1 và Khoản 2, Điều 21, NĐ số 69/2009/NĐ-CP thì: Trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ nhưng không được công nhận là đất ở, ngoài bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30%-70% giá đất ở của thửa đất đó, có lợi cho người bị THĐ hơn trước đây nhiều (Khoản 1, Điều 21, NĐ số 69/2009/NĐ-CP), còn UBND thành phố Hà Nội quy định mức hỗ trợ bằng 40% - 70% giá đất ở của thửa đất đó (Khoản 2, Điều 13, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND), điều này không được quy định trong QĐ số 18/2008/QĐ-UBND.
Trường hợp đất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn, trong đơn vị hành chính phường, trong dân cư thuộc thị trấn, ngoài bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi, diện tích được hỗ trợ không quá năm lần hạn mức giao đất ở mới tại địa phương, còn UBND thành phố Hà Nội quy định mức hỗ trợ bằng 30% giá đất ở trung bình của khu vực (Khoản 3, Điều 13, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND), điều này theo QĐ số 18/2008/QĐ-UBND ngoài bồi thường theo giá đất nông nghiệp chỉ được hỗ trợ 20% giá đất ở liền kề.
37
+ Theo Khoản 1, Điều 22, NĐ số 69/2009/NĐ-CP thì:
HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị THĐ mà không thuộc trường hợp Điều 21, NĐ số 69/2009/NĐ-CP ngoài được bồi thường bằng tiền, còn được hưởng mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp quy định (UBND thành phố Hà Nội quy định là 5 lần) đối với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi nhưng tối đa không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Mức hỗ trợ này lớn hơn rất nhiều so với mức hỗ trợ 30.000đ/m2 đất bị thu hồi trước đây (UBND thành phố Hà Nội quy định) trừ khi Nhà nước thu hồi từ 30% diện tích đất nông nghiệp trở lên thì được một suất TĐC đất, nhà hay tiền (Khoản 2, Điều 40, QĐ số 18/2008/QĐ-UBND). Trường hợp người trong độ tuổi lao động có nhu cầu được học nghề thì được hỗ trợ 01 lần kinh phí đào tạo 1 nghề không quá 6.000.000 đồng. Số tiền này được chủ đầu tư chuyển về quỹ hỗ trợ của Thành phố để cấp thẻ học nghề cho người lao động (Khoản 3, Điều 40, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND).