1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận về ựất ựaị ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ựất ựai khác nhaụ Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ựịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ựất ựai ựối với chủ sở hữu, sử dụng ựất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ựất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ựất ựược cấp sau khi ựo ựạc xác ựịnh các góc thửa trên bản ựồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ựổi từ bản ựồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ựất, thừa kế. Nếu 10 năm ựất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ựược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ựược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ựược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDđ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận ựược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ựể ựo ranh giới thửa ựất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựược thành lập từ bản ựồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ựất không ựược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ựược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược ựo ựộc lập bằng phương pháp tam giác (ựo mặt ựất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới ựược chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). đất không ựược ựể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ựất. Loại giấy này ựược cấp cho loại ựất ựược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ựơn xin cấp giấy hoặc ựất ựược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ựất mà Uỷ ban Cấp ựất Quốc gia thông báo là Khu vực địa chắnh. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ắt nhất 3 quắ, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ựủ mọi ựiều kiện. đất không ựược ựể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ựã khai báo SK1 cấp cho người ựã khai báo chiếm hữu và sử dụng ựất trước năm 1954. Sau khi ựược chấp nhận và ựăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chắnh phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ựược QSDđ trong vòng 5 năm và ựược tiếp tục sử dụng nếu ựược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ựất ựịnh cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khắch Hợp tác quản lý. Loại ựất này không ựược chuyển nhượng, chỉ có thể ựược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ựất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ựất cho Văn phòng đất ựai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng ựược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách đất ựai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ựất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ựất Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa ựất này không ựược phép chia nhỏ, không ựược chuyển nhượng chỉ ựược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chắnh phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ựất dự trữ cho lâm nghiệp ựược ựổi thành giấy NS4.
- đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại ựất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ựược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ựất ựai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ựối với ựất ựô thị) hoặc sở hữu tập thể (ựối với ựất thuộc khu vực nông thôn). Vì ựất ựai ở nông thôn cũng là ựối tượng quản lý của chắnh quyền ựịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ựối với toàn bộ ựất ựai ở Trung Quốc ựều Ộdưới sự làm chủỢ của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu ựất ựai nhưng theo điều 2 của Hiến pháp ựược sửa ựổi năm 1988, QSDđ ựược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ựiều kiện này, QSDđ ựã ựược tách rời khỏi quyền sở hữu ựất ựaị
Hiện nay QSDđ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDđ ựược ỘcấpỢ và QSDđ ựược ỘgiaoỢ. QSDđ ựược "cấp" là loại QSDđ truyền thống ựược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ựất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ắt và có thể thu hồi bất cứ lúc nàọ đối với trường hợp này, QSDđ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức QSDđ ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp, người sử dụng ựất ựược phép mua QSDđ giao ựối với một thửa ựất nhất ựịnh nào ựó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ
40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ựắch sử dụng). Việc mua bán này có thể ựược thực hiện thông qua thoả thuận, ựấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có ựược QSDđ người sử dụng ựất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai qua các hình thức sau: