- Thế chấp QSDđ
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
Nhà nước giao ựất cho các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng. Trong giai ựoạn từ năm 1990 ựến năm 2000 Nhà nước ựã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất cho khoảng 13 triệu hộ gia ựình, cá nhân (trong ựó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoàị Nhu cầu sử dụng ựất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ựược ựáp ứng, Nhà nước ựã phân bố quỹ ựất cho các mục ựắch sử dụng và giảm diện tắch ựất chưa sử dụng. Tổng diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao và cho thuê ựến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước (đinh Dũng Sỹ, 2003).
Các quy ựịnh về giao ựất, cho thuê ựất ngày càng hoàn thiện ựã thúc ựẩy sự phát triển của thị trường QSDđ, góp phần sử dụng ựất hiệu quả, thúc ựẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tắch cực, việc giao ựất, cho thuê ựất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ựất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ựối nghiêm trọng; nhiều dự án ựược giao ựất nhưng không sử dụng, sử dụng ựất thiếu hiệu quả, không có khả năng ựầu tư trên ựất, ựầu tư không ựúng tiến ựộ, sử dụng ựất sai mục ựắch; tình trạng quy hoạch ỘtreoỢ khá phổ biến; tiến ựộ cấp giấy chứng nhận QSDđ rất chậm, ảnh hưởng lớn ựến các hoạt ựộng giao dịch bất ựộng sản cũng như việc thực hiện các QSDđ; việc thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng ựể giao ựất cho các nhà ựầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ựất, cho thuê ựất còn nặng về cơ chế Ộxin - choỢ, việc thực hiện ựấu giá QSDđ hiện mới chỉ trong giai ựoạn ựầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ựất do Nhà nước
quyết ựịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ựó tạo ựiều kiện cho ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản trái phép; giá ựất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ựịnh kinh tế - xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2007).
Thị trường QSDđ là thị trường giao dịch về các QSDđ: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy ựịnh của pháp Luật đất ựai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ựất ựai có tác dụng thúc ựẩy mạnh mẽ thị trường QSDđ.
Về tình hình chuyển ựổi QSDđ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển ựổi
QSDđ, thực tế cho thấy việc chuyển ựổi QSDđ ựối với ựất ở, ựất lâm nghiệp và ựất chuyên dùng ắt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng Ộmanh múnỢ ruộng ựất. Thực hiện Nghị ựịnh số 64/CP về giao ựất nông nghiệp cho hộ gia ựình cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài, hầu hết các ựịa phương ựều thực hiện giao ựất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do ựó, dẫn ựến tình trạng ựất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phắa Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển ựổi ruộng ựất giữa các hộ nông dân với nhau ựể chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật, nhiều ựịa phương ựã tổ chức cho hộ gia ựình, cá nhân thực hiện chuyển ựổi QSDđ thông qua chương trình Ộdồn ựiền, ựổi thửaỢ giữa các hộ nông dân, ựã giảm ựáng kể số thửa ựất của mỗi hộ. Sau khi chuyển ựổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao ựộng và ựầu tư của nông dân (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2007).
Về tình hình chuyển nhượng QSDđ: Chuyển nhượng QSDđ ựã thực sự ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ựất chủ ựộng ựầu tư, năng ựộng hơn trong sử dụng ựất ựồng thời cũng tăng ựược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tắnh riêng ựối với ựất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng
200.000 ựến 300.000 hộ gia ựịnh nông thôn dọn ựến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ựường chuyển nhượng QSDđ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp chỉ ựược thực hiện có ựiều kiện ựã không hỗ trợ cho quá trình chuyển ựổi cơ cấu lao ựộng tại nông thôn, có ựến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDđ không ựăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (đào Trung Chắnh, 2007).
Về tình hình cho thuê ựất, cho thuê lại ựất: Quy ựịnh của pháp luật về
quyền cho thuê ựất, cho thuê lại ựất ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ựất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước ựã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chắnh sự nghiệp, ựơn vị lực lượng vũ trang cho thuê ựất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên ựất ựược Nhà nước giao theo chế ựộ không thu tiền sử dụng ựất (riêng các cơ quan hành chắnh sự nghiệp hiện ựang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia ựình, cá nhân dành ựất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ựể làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ựộng, người nước ngoài thuê ựể ở mà không ựăng ký với cơ quan nhà nước (Nguyễn đình Bồng, 2006)(đào Trung Chắnh, 2007).
Về tình hình thừa kế QSDđ: Thừa kế QSDđ diễn ra thường xuyên, tuy
nhiên, phần lớn là không khai báo, ựăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả ựiều tra cho thấy hầu hết người dân ựều cho rằng việc thừa kế QSDđ là công việc nội bộ gia ựình theo truyền thống Ộcha truyền con nốiỢ, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do ựó ựã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người ựược thừa kế QSDđ (Nguyễn đình Bồng, 2006)(đào Trung Chắnh, 2007).
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDđ thực sự ựã phát huy ựược nguồn vốn ựầu tư ựất ựai, góp phần ựáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ựất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ựể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ựã ựược cải cách nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho cả người ựi vay và người cho vaỵ Việc thế chấp, bảo lãnh QSDđ ựể vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo ựảm bằng QSDđ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ựã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ựịnh tắnh giá ựất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền ựược vay không tương xứng với giá trị thực của QSDđ; GCNQSDđ ựược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ựăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ựất ựai (đào Trung Chắnh, 2007).
Về tình hình góp vốn bằng QSDđ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng
và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ựầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ựến sự liên doanh, liên kết trong ựầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDđ, ựặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDđ ựã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ựể nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ựể giải quyết như QSDđ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn ựầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể (đào Trung Chắnh, 2007).
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDđ ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDđ tuy ựã ựược pháp luật quy ựịnh song những quy ựịnh còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy ựịnh và hướng dẫn thực hiện chưa ựồng bộ, trong ựó có thủ tục kê khai ựăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng
lực, ựồng thời về giá ựất tuy ựã có nhiều văn bản quy ựịnh nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác ựịnh giá trị ựất ựai ựể chuyển nhượng; chuyển ựổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDđ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt ựộng chuyển QSDđ phi chắnh quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác ựộng xấu ựến thị trường bất ựộng sản mới hoạt ựộng, ảnh hưởng xấu ựến việc quản lý, sử dụng ựất ựai, gây lãng phắ cho Nhà nước và nhân dân (đinh Dũng Sỹ, 2003).