- Thế chấp QSDđ
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và ựiều tiết quyền sử dụng ựất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất ựộng
sản, ựặc biệt là những vấn ựề rất cơ bản như thị trường bất ựộng sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất ựộng sản tại Việt Nam như thế nào ựể phù hợp với thể chế kinh tế thị trường ựịnh hướng xã hội chủ nghĩạ Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường ựất ựai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết ựược những vấn ựề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường ựất tại Việt Nam. Ở khắa cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch ựịnh chắnh sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần ựược ựề caọ
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban ựầu
ựể hình thành và phát triển thị trường ựất ựaị Do những ựiều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường ựất ựai ở nước ta có những ựặc ựiểm ựặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất ựộng sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chắnh, cưỡng chế. Do ựó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất ựộng sản, trong ựó có thị trường ựất ựai là việc làm
cần thiết. đặc biệt trong ựiều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong ựó có giao dịch kinh doanh bất ựộng sản, ựều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là ựiều kiện ựể khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế ựến thị trường bất ựộng sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố ựầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình ựó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóạ để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy ựịnh về những vấn ựề cơ bản như phạm vi, ựối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấpẦ cùng với quy ựịnh các bên tham gia thị trường, xác ựịnh các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất ựộng sản cụ thể, về thủ tục và hợp ựồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường ựất ựai,
tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả ựất ựai và mức ựộ ựiều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất ựộng sản phù hợp
với ựiều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chắnh xác mức cung - cầu về ựất ựai, tránh gây ra những thay ựổi ựột biến trên thị trường ựất ựai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng ựất ựaị Cần có các biện pháp ựền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thắch hợp, giảm thiểu tình trạng xung ựột có liên quan ựến ựất ựai do giá ựền bù thiếu thỏa ựáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật ựộ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà ựất ựể ựiều tiết mật ựộ dân cư như ựánh thuế cao ựối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và ựánh thuế thấp ựối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà ựất nông thôn, khống chế ựược tình trạng ựầu cơ ựất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.