- Thế chấp QSDđ
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
Pháp luật quy ựịnh về ựất ựai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam ựược ựánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ựất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội ựã thông qua Luật đất ựai ựầu tiên nhằm ựiều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng ựất. Luật đất ựai ựã thể chế hoá ựường lối, chắnh sách của đại hội lần thứ VI của đảng và Hiến pháp 1980 (điều 19 và 20) khẳng ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất ựai ựược ban hành ựúng vào thời kỳ ựất nước ta bước ựầu bước vào giai ựoạn ựổi mới về kinh tế, ựặc biệt thời kỳ này có nhiều chắnh sách mở cửạ
Nội dung về QSDđ của Luật đất ựai 1987 là: Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất ựối với mọi loại ựất, người ựược giao ựất chỉ ựược hưởng những kết quả ựầu tư trên ựất. Họ không có quyền chuyển QSDđ ựai dưới mọi hình thức khác nhaụ Luật quy ựịnh: ỘNghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm ựất ựai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ựất ựược giao mà không sử dụng, sử dụng không ựúng mục ựắch, tự tiện sử dụng ựất nông nghiệp, ựất có rừng vào mục ựắch khác, làm huỷ hoại ựất ựaiỢ (Luật đất ựai, 1987).
Sau 4 năm thi hành Luật đất ựai năm 1987 cho thấy thực tế ựã nảy sinh những bất cập, ựó là người sử dụng ựất thực sự không có quyền ựối với mảnh ựất mình ựược giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ ựược chuyển QSDđ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập ựoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập ựoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận ựổi ựất cho nhau ựể tổ chức lại sản xuất; khi người ựược giao ựất chuyển ựi nơi khác hoặc ựã chết mà thành viên trong hộ của người ựó vẫn tiếp tục sử dụng ựất ựó. Luật chỉ cho phép ựược thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở ựồng thời ựược QSDđ ở có ngôi nhà ựó, sau khi ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu ựối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Theo quy ựịnh trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa ựáp ứng ựược nhu cầu sử dụng ựất của các chủ sử dụng ựất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán ựất ựai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên ựất ựể bán, nhưng thực chất là bán ựất. Luật ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chắnh ựơn thuần, chưa thể hiện ựầy ựủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế ựối với ựất ựai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước ựã ban hành nhiều chắnh sách mở cửa nhằm thu hút vốn ựầu tư không chỉ ựối với ựầu tư trong nước mà cả ựối với nước ngoàị đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật ựầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: ỘTiếp tục ựổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn ựã khẳng ựịnh cho người sử dụng ựất ựược thực hiện các quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDđỢ.
Hiến pháp 1992 còn quy ựịnh: ỘTổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất có quyền chuyển QSDđ theo quy ựịnh của pháp luậtỢ (Hiếp pháp Việt Nam, 1980, 1992). Do ựó, Quốc hội ựã ựưa việc sửa ựổi Luật đất ựai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật đất ựai năm 1993 ựược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật đất ựai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ựất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ựất ựược thực hiện 5 quyền: Chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDđ. Như vậy, luật ựưa ra những quy ựịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ựịnh ựoạt hạn chế QSDđ của mình. Nghĩa là chuyển QSDđ phải tuân theo ựiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ựất ựai quy ựịnh.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác ựộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ ựất ựai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ựề lịch sử còn chưa ựược xử lý thì các vấn ựề mới lại nảy sinh mà Luật đất ựai 1993 chưa có quy ựịnh. Vì vậy, năm 1998 Luật đất ựai ựược sửa ựổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ựất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDđ, quyền cho thuê lại QSDđ. Tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước cho thuê ựất ựã trả tiền sử dụng ựất cho cả thời gian ựầu tư hoặc tiền thuê ựất ựã trả trước còn lại là 05 năm cũng ựược thực hiện các QSDđ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDđ. Riêng tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân mới trả tiền thuê ựất hàng năm thì chỉ ựược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDđ (Luật đất ựai, 2003).
để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chắnh và ựể ựồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khắch ựầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật đất ựai cũng cần ựược sửa ựổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất ựai lại ựược ựưa vào chương trình sửa ựổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ựã thông qua Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựaị
Luật lần này ựã sửa ựổi, bổ sung một số vấn ựề về QSDđ như sau: - Cho phép người sử dụng ựất ựược chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp sang mục ựắch khác; ựược chuyển ựổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ựối với ựất sử dụng vào mục ựắch nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDđ theo quy ựịnh của pháp luật cũng ựược bảo lãnh bằng giá trị QSDđ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ựất ựó tại các tổ chức tắn dụng ựược phép hoạt ựộng tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng ựất cũng ựược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDđ tại các tổ chức tắn dụng có vốn ựầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ựộng tại Việt Nam, tổ chức tắn dụng 100% vốn nước ngoàị
Tuy nhiên, trong thời kỳ ựẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ựại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ựất sau 3 năm thực hiện Luật đất ựai sửa ựổi 2001 ựã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ựổi Luật đất ựai 1993 (Luật sửa ựổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ựắch tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ựất, bảo ựảm tắnh ổn ựịnh của pháp luật, ựồng thời, thế chế hóa kịp thời ựường lối, chủ trương, chắnh sách của đảng về ựất ựai trong thời kỳ mớị Luật đất ựai năm 2003 ựã
ựược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân: Luật đất ựai năm 2003 ựã kế thừa quy ựịnh của Luật đất ựai năm 1993 ựồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không phải là ựất thuê; không quy ựịnh các ựiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDđ ựất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ựất, thúc ựẩy thị trường bất ựộng sản phát triển và tắch tụ ựất ựai theo ựịnh hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDđ như sau: ỘQuyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDđ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDđ; quyền ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựấtỢ (điều 106) (Luật đất ựai, 2003).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ựất ựai Việt Nam: Luật đất ựai 2003 quy ựịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ựất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ựất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền ựược ựầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy ựịnh của Luật đất ựai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ựang dần dần ựưa ra những quy ựịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ựòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ựất nhưng vẫn ựảm bảo ựược nguyên tắc ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân.