- Có làm 94 78 27 91 26 85 23 77 18 60 Không làm 26 22 3 9 4 15 7 23 12
3. Ngân hàng cho người dân vay vốn
- Dưới 30% giá trị quyền SDđ 34 28 9 30 9 30 8 27 8 27
- Từ 30% - 40% giá trị quyền SDđ 80 67 19 63 19 63 21 70 21 70
- Từ 41% - 70% giá trị quyền SDđ 6 5 2 7 2 7 1 3 1 3
Tổng cộng 120 100 30 100 30 100 30 100 30 100
điều này cho thấy thủ tục hành chắnh trong ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất ngày càng thuận tiện, ựơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn. Ngân hàng chỉ cho thế chấp, bảo lãnh ựối với quyền sử dụng ựất ở và buộc người dân phải ựăng ký với cơ quan nhà nước. đối với ựất nông nghiệp, theo quy ựịnh của pháp luật cũng ựược thế chấp, bảo lãnh nhưng mục ựắch sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng loại ựất này, pháp luật quy ựịnh rất chặt chẽ, người dân chỉ ựược sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, không sử dụng vào các mục ựắch sản xuất - kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng nên hạn chế việc thế chấp của người dân.
đồng thời, thực tế hiện nay, các ngân hàng không thực hiện thủ tục ựăng ký nhận thế chấp, chứng tỏ các ngân hàng thấy ựất nông nghiệp có giá trị thấp và thời hạn sử dụng ựất ngắn, bấp bênh, không ựảm bảo cho các khoản tiền cho vay thế chấp.
Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng ựất khi ựi vay vốn là muốn vay ựược số vốn lớn ựể sản xuất, kinh doanh. Trong khi ựó theo quy ựịnh các tổ chức tắn dụng chỉ cho vay số tiền tối ựa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bảo lãnh ựã ựược xác ựịnh và ghi trên hợp ựồng. Theo quy ựịnh việc xác ựịnh giá trị quyền sử dụng ựất thế chấp dựa trên khung giá ựất do UBND tỉnh Bắc Giang quy ựịnh từng năm. Mà khung giá ựất do UBND tỉnh Bắc Giang quy ựịnh từng năm chủ yếu ựể tắnh thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng... vẫn chưa tiệm cận ựược với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần ựược ựiều chỉnh thường xuyên ựể phù hợp với thực tế. Theo quy ựịnh thì số tiền mà các tổ chức tắn dụng cho hộ gia ựình, cá nhân vay tối ựa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bão lãnh ựã ựược xác ựịnh và ghi trên hợp ựồng nhưng số tiền thực tế ựa số các hộ gia ựình, cá nhân ựược thực vay chỉ bằng 30% ựến 40% giá trị của tài sản ựem ựảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố ựể người sử dụng ựất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi ựang cần vốn ựể sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Một vấn ựề ựặt ra là các hộ dân này bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn và thực tế có rất nhiều
nguy cơ có thể làm cho người sử dụng ựất không thực hiện hoặc thực hiện không ựúng nghĩa vụ trả nợ. Theo ựó, khi ựã ựến hạn thực hiện nghĩa vụ ựược bảo ựảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không ựúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức ựấu giá ựể thu hồi vốn và lãị
Tuy nhiên, việc quy ựịnh phải ựăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất huyện từ năm 2005 ựến nay ựã có tác dụng quản lý ựược việc thế chấp quyền sử dụng ựất khá tốt giữa người sử dụng ựất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người ựứng giữa ựảm bảo phần pháp lý cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp ựất ựai có thể xảy ra nếu người sử dụng ựất không ựăng ký khai báọ Người sử dụng ựất ựược ựảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa ựất của mình.
g). Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ựất
Qua ựiều tra từ các hộ gia ựình, cá nhân cho thấy người sử dụng ựất chưa hiểu ựược quyền lợi của người sử dụng ựất khi thực hiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất và phải ựăng ký theo quy ựịnh. Vì vậy trong suốt thời gian qua không có trường hợp nào ựến ựăng ký thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất huyện
Vì vậy, Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật ựể người sử dụng ựất hiểu ựược quyền lợi của người sử dụng ựất khi thực hiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất và phải ựăng ký theo quy ựịnh.
Mặt khác, về phắa Nhà nước quy ựịnh quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ựất còn có bất cập, cần phải sửa ựổi cho phù hợp, tạo ựiều kiện cho người dân thực hiện quyền nàỵ Cụ thể, ựối với trường hợp góp vốn vào pháp nhân, quy ựịnh cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng ựất ựã góp vốn theo thỏa thuận khi thời hạn góp vốn ựã hết là chưa hợp lý. Quy ựịnh này ựược hiểu, sau khi ựược cấp GCN, bên nhận góp vốn là pháp nhân ựược phép thực hiện các giao dịch liên quan ựến quyền sử dụng ựất như chuyển nhượng,
thế chấp quyền sử dụng ựấtẦ; thứ hai, về nguyên tắc, khi góp vốn vào doanh nghiệp thì tài sản góp vốn ựó có thể bị mất ựi, nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản. Trong cả hai trường hợp trên, bên nhận góp vốn sẽ không thể hoàn trả lại quyền sử dụng ựất ựược góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn không thể Ộựược tiếp tục sử dụng ựất trong thời hạn còn lạiỢ.
h) Kết quả thực hiện quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền ựược bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn, chúng tôi ựã sử dụng phương pháp ựiều tra giá ựất ở thực tế trên thị trường so với giá ựất do nhà nước quy ựịnh ựể bồi thường giải phóng mặt bằng tại 3 khu vực khác nhau của 3 xã, thị trấn: Khu vực ựất ựô thị (thị trấn Thắng), khu vực nằm trong quy hoạch phát triển ựô thị (xã đức Thắng) và khu vực không nằm trong quy hoạch phát triển ựô thị (xã đoan Bái, xã Thanh Vân). Kết quả cụ thể thể hiện tại bảng 3.18.
Bảng 3.18: Giá ựất ở thực tế trên thị trường tại thị trấn Thắng, xã đức Thắng, xã đoan Bái, xã Thanh Vân năm 2012.
TT Tên xã, thị trấn Vị trắ thửa ựất Giá thị trường (nghìn ựồng/m2) Giá do nhà nước quy ựịnh (nghìn ựồng/m2) Chênh lệch giá thị trường/nhà nước 1 19000 6000 3,2 2 4000 1500 2,7 1 Thị trấn Thắng
(đọan Tượng đài Ờ
Ngã ba đốc đồn) 3 1500 600 2,5