T vi c k th a k t qu c a các nghiên c u tr c và thông qua công c SPSS β0,
tác gi đư xây d ng đ c hàm h i quy đa bi n v i bi n ph thu c là giá nhà (LnPrice). B ng ph ng pháp đ nh l ng này, tác gi đư xác đ nh n m nhân t có tác đ ng đ n giá nhà trên đ a bàn qu n 11, TP. HCM là di n tích đ t; chi u ngang
đ ng, h m phía tr c; v trí c a B S; kho ng cách t B S đ n trung tâm thành ph ;di n tích nhà. M c đ gi i thích s bi n đ ng c a 5 bi n này là 85,9%, s phù h p c a mô hình h i quy đ u đ c đ m b o và các ki m đ nh hàm h i quy không vi ph m b t c gi đ nh quan tr ng nào. K t lu n m c đ tác đ ng c a các nhân t đ n giá nhà nh sau:
(i) Di n tích đ t có tác đ ng m nh nh t đ n giá nhà và c ng phù h p v i th c t vì di n tích đ t là nhân t quan tr ng hình thành nên giá tr B S, đúng v i thành ng t ngàn x a “t cđ t t c vàng”. Giá B S s cao đ i v i nh ng B S có di n tích l n do giá tr quy n s d ng đ t cao, chi phí xây d ng s t n kém h n nh ng B S có di n tích nh . Bên c nh đó, nh ng B S có di n tích l n thì ng i s d ng đ t có th t i đa hóa tính h u d ng b ng cách t i đa hóa m c đích s d ng đ t, c th : ngoài m c đích nhà , ng i s d ng có th dùng cho thuê, dùng làm v n phòng, t
kinh doanh và các m c đích khác. Ngoài ra, khi B S có di n tích đ t l n, ng i s d ng có th c i thi n ch t l ng cu c s ng b ng cách trang trí n i th t theo phong cách, cá tính riêng; t o không gian s ng tho i mái h n và làm vi c s có hi u qu h n. Vì v y, di n tích đ t l n s đáp ng đ c nhi u nhu c u h n, do đó mà giá B S s cao h n.
(ii) Chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c B S c ng là nhân t tác đ ng m nh
tr c càng r ng thì giá c a B S càng cao. i u này là phù h p v i th c t , n u hai
B S có t t c các đ c đi m nh nhau v di n tích đ t, di n tích nhàvà các đ c đi m
khác nh ng m t B S t a l c trên con đ ng r ng βm thì giá c a B S nàygi m r t nhi u so v i giá c a B S còn l i t a l c con đ ng có chi u ngang 8m, vì đ i v i nh ng con đ ng có chi u ngang h p thì vi c giao thông đi l i trong vùng s khó
kh n, có th gây ra ùn t c b t c lúc nào, làm gi m hi u qu cu c s ng. Bên c nh đó, theo tính ch t “tính ch u nh h ng l n nhau” thì chi u ngang m t đ ng, h m có chi u ngang càng l n s làm cho c nh quan phía tr c B S thoáng mát, làm
t nggiá tr c a B S.
(iii) V trí B S là nhân t ti p theo có tác đ ng m nh đ n giá nhà , bài nghiên c u c ng góp ph n xác đ nh t m quan tr ng c a nhân t v trí B S. N u hai B S có cùng di n tích, s t ng, cách trang trí và các đ c đi m khácnh ng B S v trí m t ti n đ ng thì giá B S s cao h n nhi u so v i B S v trí trong h m. M t nguyên t c vàng b t bu c ph i luôn luôn ghi nh đ i v i b t k ai s h u B S, ho c tham
gia vào th tr ng B S đó là “V trí –V trí – V trí”.
(iv) Kho ng cách t B S đ n trung tâm thành ph (Ch B n Thành) là nhân t có
tác đ ng đ n giá nhà . Các B S càng xa trung tâm thành ph thì giá s càng gi m
và đi u này c ngphù h p v i th c t . i v i nh ng B S có cùng các đ c đi m v di n tích đ t, di n tích nhà, ki n trúc xây d ng và các đ c đi m khác nh ng g n trung tâm thành ph thì có giá s cao h n các B S cách xa trung tâm. Nguyên
nhân chính là do các B S g n trung tâm thành ph s có l i th v kinh doanh, giao thông; không ph i t n kém nhi u th i gian, chi phí kinh t và chi phí c h i cho vi c đi l i.
(v) Di n tích nhà là nhân t có tác đ ng kém nh t trong nh ng nhân t tác đ ng đ n giá nhà . úng v i nh n đ nh ban đ u, di n tích nhà là nhân t có nh h ng r t nh đ n giá tr c a B S. M t B S có di n tích nhà l n v i ki n trúc nhi u t ng nh ng di n tích đ t (di n tích sàn xây d ng) quá nh , t a l c nh ng v trí không thu n l i thì giá c a B S đó s không cao b ng nh ng B S có di n tích đ t l n cùng v trí.
5.1.2 Nh ngăđóngăgópăc aăđ ătƠi
Thông qua vi c ng d ng mô hìnhHedonic đ xác đ nh các nhân t nh h ng đ n giá nhà trên đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh, ph n nào giúp ta hi u đ c nh ng nhân t tác đ ng đ n giá B S, nhân t nào là quan tr ng nh t, t đó giúp nh ng ng i tham gia th tr ng có th c l ng giá B S m t cách đúng đ n b ng cách d a vào các nhân t tác đ ng m nh nh di n tích đ t; v trí; chi u ngang m t đ ng,
h m phía tr c;kho ng cácht B S đ n trung tâm thành ph , di n tích nhà.
V i các d li u thu th p đ c, th c hi n ch y h i quy mô hình Hedonic và ki m đ nh v s phù h p c a mô hình h i quy, tác gi đư xây d ng đ c hàm h i quy và
k t qu gi i thích đ c 85,9% s bi n thiên c a giá, do đó mà nh ng ng i tham gia th tr ng có th ng d ng hàm này đ c tính giá các B S c th d a trên các
y u t tác đ ng đ n giá B S đư đ c p trong mô hình.
D a trên mô hình h i quy, chúng ta có th xây d ng giá g c, làm c s đ xây d ng ch s giá. Trên th gi i, ch s giá Hedonic (hedonic Price Index) đ c tính toán và áp d ng trong l nh v c kinh t . Khi xây d ngch s giá thông qua mô hình Hedonic giúp s chúng ta quan sát th tr ng m t cách d dàng h n nh ch s ch ng khoán VNIndex, ch s giá tiêu dùng CPI, và các ch s khác. T đó, nhà qu n lỦ có th đ a ra nh ng chính sách, bi n pháp h p lỦ khi th tr ng g p b t n.
5.1.3 Nh ngăm tăh năch ăvƠăh ngăphátătri năc aăđ ătƠi
V i b d li u mà tác gi thu th p đ c trên đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh, tác
gi xây d ng đ c mô hình h i quy thông qua 6 bi n ban đ u, k t qu có 5 bi n tác đ ng đ n giá nhà nh là di n tích đ t; chi u ngang đ ng, h m phía tr c; v trí c a B S, kho ng cách t B S đ n trung tâm thành ph ; di n tích nhà. Tuy nhiên v i 5 bi n đ a vào mô hình h i quy giá ch phù h p v i lo i hình nhà riêng l đ c kh o sát trên đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh. Các bi n đ c l a ch n đ a vào mô hình và các h s nh h ng c a các bi n có th thay đ i n u hàm mô hình giá đ c xây d ng cho nh ng c n nhà riêng l nh ng qu n huy n khác c a thành ph H Chí Minh. Bên c nh đó, nh ng ng i tham gia th tr ng c n ph i có s đi u
ch nh phù h p v i xu h ng c a th tr ng vì mô hình h i quy ch a tính đ n các bi n đ ng l n c a th tr ng.
Trên th gi i, các nhà nghiên c u đư nghiên c u t r t lâu thông qua mô hình h i quy Hedonic đ tìm nh ng nhân t nh h ng đ n giá B S, nh ng t i Vi t Nam
còn khá ít nh ng nghiên c u này. Tác gi nh n th y, ngoài các bi n có Ủ ngh a trong đ tài, tác gi ch m i thu th p đ c s li u v s t ng và t ng giá tr chung c a B S, còn nhi u bi n có kh n ng c ng có tác đ ng đ ngiá c a B S có th đ a vào mô hình nh là các bi n chi ti t h n v c n nhà nh k t c u(giá B S xây d ng có sàn đúc b ng bê tông c t thép s cao h n giá B S xây d ng có sàn đúc gi ho c
sàn ván); n i th t bên trong B S (giá B S đ c trang trí b ng n i th t cao c p s cao h n giá B S đ c trang trí b ng n i th t thông th ng); Bi n thu nh p c a ch h (Thu nh p c a ch h t ng s nh h ng đ n nhu c u B S vì v y mà nh h ng đ n giá B S), tình tr ng giao thông trong khu v c (n u giao thông đ c thu n l i,
không có tình tr ng k t xe, ùn t c giao thông thì giá B S s cao h n), môi tr ng s ng (N u B S g n công viên, tr ng h c thì ch t l ng cu c s ng đ c nâng lên, giá B S s t ng),và nhi u bi n khác n a. Còn r t nhi u bi n tác gi mu n đ a
vào mô hình nh ng b d li u không th đáp ng đ c vì có m t s khó kh n nh t đ nh trong quá trình thu th p thông tin, s li u v các B S hi n đang có giao d ch
mua bán.
H n ch ti p theo c ng xu t phát t b d li u, d li u này quá ít và ch t p trung thu th p t i Qu n 11, TP. HCM, vì v y c n m r ng ph m vi nghiên c u đ m u quan sát có th đ i di n đ c và áp d ng r ng h n.
H n ch cu i cùng đó là s tác đ ng l n nhau gi a các bi n c ng không đ c xem
xét trong bài nghiên c u này, c ng nh tác gi ch a th c hi n ki m tra l i mô hình và so sánh k t qu nghiên c u c a h c viên v i các nghiên c u tr c.
5.2 Ki năngh
Qua k t qu c a bài nghiên c u, cho th y đ c giá c a B S trên đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh không nh ng ch ph thu c vào di n tích đ t, mà còn ph thu c vào nhi u y u t khác nh y u t v chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c và v
trí c a B S. Trong cùng m t khu v c, B S có di n tích đ t l n, chi u ngang m t đ ng phía tr c r ng và v trí m t ti n đ ng thì giá B S này s cao h n g p nhi u l n so v i B S có cùng đ c đi mnh ng v trí trong h m.
Bên c nh đó, y u t kho ng cách t B S đ n trung tâm thành ph v n có nh h ng t i giáB S, đi u này ch ng t nhu c u s ng và làm vi c t i các khu v c g n trung tâm thành ph là t ng đ i cao, vì thu n l i v m t l i th kinh doanh, giao
thông, ti t ki m đ c th i gian và chi phí di chuy n. V i tính ch t “tính ch u nh h ng l n nhau” c a B S, v n đ đ t ra có liên quan ch y u là giao thông, vi c m r ng chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c B S, m t m t làm gi m thi u đ c tình tr ng k t xe, ùn t c giao thông, nh ng đ ng th i c ng làm cho giá B S t ng. Vì v y, c n đi uch nh giá đ tđ phù h p v i th tr ng.
Theo b ng giá đ t qu n 11, TP. H Chí Minhban hành kèm theo s 51/β014/Q -
UBND ngày γ1/1β/β014 c a y ban nhân dân Thành ph H Chí Minh m i ban hành áp d ng t ngày 01/01/β015 đ n γ1/1β/β019 thì m c giá cao nh t trong b ng giá đ t c a qu n 11 ch là γ9,6 tri u đ ng/m2, m c giá này là quá th p so v i giá tr mà đ tài c l ng đ c t s li u th c t . Vì v y, đ phù h p v i đ n giá th tr ng, m i n m nhà n c nên ban hành l i b ng giá đ t có tính đ n các y u t c a th tr ng, các y u t tác đ ng đ n giá đ t do vi c chênh l ch v giá đ t có th s d n đ n các tình tr ng sau:
Th nh t, nh h ng đ n các kho n thu phí, l phí c a ngân sách nhà n c do khung giá đ t quá th p, m c giá mà Nhà n c ban hành là c s đ áp d ng thu l phí tr c b đ i v i ng i mua tài s n và là c s so sánh v i giá giao d ch do ng i bán và ng i mua kê khai trên h p đ ng đ xác đ nh thu thu nh p cá nhân mà bên bán ph i ch u, d n đ n tình tr ng kê khai ngang b ng v i giá do Nhà n c quy đ nh nh mtr n tránh ngh a v thu , gây t n th t cho ngân sách. ng th i, v i m c giá giao d ch đ c xác đ nh trên h p đ ng giao d ch có công ch ng s không ph n ánh đúng v i giá c trên th tr ng.
Th hai, m t hi u l c nhà n c trong công tác đ n bù, gi i t a m t b ng khi Nhà
c vào giá do nhà n c ban hành ho c giá th tr ng t i th i đi m gi i t a, đ n bù nh ng do khung giá đ t quá th p và th i gian ch xác đ nh giá đ t theo giá th tr ng thìquá dài d n đ n tình tr ngng i dân không ch u di d i, làm ch m ti n đ thi công, gây thi t h i cho c ng i dân,nhà đ u t và Nhà n c.
Do đó, c n ph i đi u ch nh nâng khung giá đ t phù h p v i giá th tr ng thông qua vi c xác đ nh các nhân t nh h ng đ n giá nhà trên đ a bàn TP. HCM đ c tính m c giá th tr ng chính xác. i u này s c i thi n đ c tình tr ng th t thu ngân sách, hi u l c qu n lỦ nhà n c đ c thi hành, quy n l i c a ng i dân đ c đ m b o, d n đ nth tr ng nhà đ c bình n và phát tri n b n v ng.
TĨIăLI UăTHAMăKH O TƠiăli uăTi ngăVi t
Hoàng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, 2007. Th ng kê ng d ng trong Kinh t
- Xã h i. Nhà xu t b nTh ng kê.
Hoàng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, 2008. Phân tích d li u nghiên c u v i
SPSS. Nhà xu t b n H ng c.
Nguy n Ng c Vinh, β008. Nhân t chính sách tác đ ng đ n giá nhà , nghiên c u tình hu ng t i Vi t Nam. T p chí phát tri nkinh t , s β54.
Nguy n Ng c Vinh, β010. Th tr ng b t đ ng s n Thành ph H Chí Minh –Th c
tr ng và gi i pháp. tài nghiên c u khoa h c c p tr ng. i h c Kinh t Thành
ph H Chí Minh.
Nguy n Ng c Vinhvà Nguy n Qu nh Hoa, 2012. Giáo trình th m đ nh giá tr b t đ ng s n. Nhà xu t b n Lao đ ng xư h i.