Trong ph n này, tác gi đ a ra th c t áp d ng mô hình Hedonic trên th gi i và Vi t Nam (xem B ng t ng k t các công trình nghiên c u th c nghi m ph l c 2.4.3). Mô hình Hedonic d a trên lý thuy t ng i tiêu dùng c a Lancaster (1966). K t khi Rosen (1974) m r ng lý thuy t này ra th tr ng nhà , mô hình Hedonic
đư đ c ng d ng r ng rưi nh là m t công c đ đánh giá th tr ng B S và phân
tích đô th. Rosen (1974) đư đ a ra cách x lý toàn di n đ i v i giá n hay giá th
h ng. Lý thuy t giá n đư t o ra m t v n đ trong kinh t h c cân b ng không
gian, giúp đ nh h ng ng i tiêu dùng c ng nh ng i s n xu t đ a ra các quy t
đnh v v trí liên quan đ n các đ c đi m không gian.
Mô hình Hedonic là m t trong nh ng ph ng pháp lâu đ i xác đ nh giá tr kinh t
đ c phát tri n b i Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971), Rosen (1974) và các nhà nghiên c u khác. Ban đ u, nó đ c s d ng đ nghiên c u m i quan h gi a gi m thi u ô nhi m không khí và giá tr tài s n. Trong giai đo n này,
ph ng pháp Hedonic đư đ c v n d ng nh là công c quan tr ng đ i v i nghiên c u h c thu t, đ c s d ng trong c nghiên c u lý thuy t và th c nghi m đ xác
đnh giá tr c a hàng hóa mà chúng có liên quan đ n đ c tính môi tr ng và đa
đi m c a b t đ ng s n.
M t s nghiên c u g n đây ng d ng mô hình Hedonic đ xác đnh giá b t đ ng s n. Sergio A.B. và c ng s (β00β), đư ng d ng mô hình Hedonic đ đánh giá tác đ ng c a môi tr ng mà tiêu bi u là mùi hôi phát ra t m t nhà máy x lý ch t th i Brasil. Ông xây d ng 20 bi n và xây d ng 4 mô hình đ phân tích nh h ng c a
môi tr ng không khí đ n giá c a c n h . K t qu cho th y ch t l ng không khí có
nh h ng đ n giá c n h , c n h càng n m g n nhà máy x lý ch t th i thì giá tr càng th p.
Theo Selim. S (2008) nghiên c u v giá tr n i t i c a c n nhà đ c th c hi n t i Th Nh K , ông xây d ng mô hình giá nhà nh sau:
Ln(P) = bx+u
K t qu mô hình h i quy nhà cho th y s l ng phòng, di n tích nhà, lo i nhà, h
b i, h th ng n c, đ c tr ng v v trí và ki u nhà là nh ng bi n quan tr ng nh t có
nh h ng đ n giá nhà. Mô hình này đ c ti p t c m r ng b i Selim.H (2009), v i hai lo i ph ng pháp ti p c n đ c s d ng trong phân tích đó là mô hình h i quy Hedonic và ANN. Các k t qu c a mô hình h i quy cho th y h th ng thoát n c, h b i, lo i nhà, s phòng, kích th c ngôi nhà, đ c tr ng v v trí và ki u nhà là các bi n s quan tr ng nh t nh h ng đ n giá nhà. T i khu v c đô th thì giá nhà
cao h n nông thôn 26.26%.
Theo m t nghiên c u g n đây nh t c a Gabriel K.B. (2011), y u t ngo i tác nh
h ng đ n B S c ng nh h ng đ n giá B Sđó. Ông s d ng Hedonic đ xét các y u t nh kho ng cách t B S đ n nhà th , kho ng cách t B S đ n n i làm vi c,
an ninh, n i đ u xe. K t qu h i quy cho th y y u t ngo i tác nhà th có tác đ ng tiêu c c đ n giá B S. Càng xa nhà th thì giá nhà càng t ng.
Nhà là m t l nh v c quan tr ng trong ch t l ng cu c s ng. Do đó, vi c đnh giá nhà phù h p v i các đ c tính c a ngôi nhà là h t s c c n thi t. đ t đ c m c tiêu
này thì các nhà nghiên c u có kinh nghi m th ng quy đ nh rõ các hàm giá th a d ng và mô hình th a d ng (Ogwang và Wang, 1999). Adair et al. (2000) t p trung vào các y u t nh h ng đ n c u trúc giá c a th tr ng B S khu v c đô th
Belfast, tìm hi u tác đ ng t ng đ i c a các đ c đi m B S, các y u t kinh t xã h i. Phân tích đư đi đ n k t lu n v s ph c t p c a các m i t ng quan khu v c
đô th . Janssen et al. (β001) đư so sánh hi u su t c a ph ng pháp OLS, bình ph ng trung bình t i thi u (m t ph ng pháp hi u qu khi đánh giá m i t ng
quan gi a thu nh p/giá đ i v i các khu c n h ). Messe và Wallace (2003) so sánh hai ph ng pháp trên nh m đánh giá tác đ ng c a các y u t c b n c a th tr ng
lên giá nhà đ t. Ph ng pháp đ u tiên tuân theo quy trình hai b c truy n th ng.
Theo đó, b c đ u tiên c tính ch s giá nhà đ t r i sau đó s d ng ch s này c
đnh trong mô hình c u trúc ti p theo. Ph ng pháp th hai áp d ng chi n l c l c (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Kalman cho phép c đ nh đ ng th i các tham s c a mô hình, ch s giá và các tham s c a mô hình c u trúc đ i v i giá nhà đ t. Stevenson (β004) đư xem xét l i v n đ v tính d bi n c a các mô hình Hedonic.
Kim và Park (β005) đư xác đ nh mô hình không gian đ i v i các thay đ i v giá nhà
đ t và các y u t quy t đ nh đ n giá nhà đ t Seoul và các th tr n m i lân c n. K t qu phân tích nhóm cho th y mô hình không gian v t c đ thay đ i giá nhà đ t
không liên quan đ n giá nhà đ t.
Fan et al. (β006) đư áp d ng ph ng pháp quy t đ nh hình cây, m t công c xác
đnh m u th ng kê quan tr ng trong vi c tìm hi u m i liên h gi a giá nhà đ t và
các đ c đi m c a nhà. Kestens et al. (β006) đư s d ng d li u s c p c a h gia
đình trong mô hình hedonic nh m đánh giá tính không đ ng nh t c a giá nhà đ i v i lo i nhà, tu i tác, trình đ h c v n và tình tr ng s h u tr c đây c a ng i
mua. Hai mô hình đ c s d ng cho m c đích này là mô hình đ u tiên s d ng các s h ng đ tri n khai, trong khi mô hình th hai thì áp d ng phép h i quy quy n s
đa lý.
Ngoài ra, n c ta c ng có m t s nghiên c u v giá b t đ ng s n, các nghiên c u
đ n giá nhà t i thành ph H Chí Minh và Hà N i. Tác gi xây d ng mô hình v i các bi n đ i di n cho pháp lỦ nh gi y t pháp lý s h ng, s đ và các gi y t khác có liên quan. Nghiên c u c a Tr n Thu Vân và Nguy n Th Giang (2011) đư ng d ng mô hình Hedonic và thuy t v th ch t l ng đ i v i 160 m u đ xác đnh giá
B S TP. H Chí Minh. K t qu cho th y v trí, kho ng cách t B S đ n m t ti n
đ ng, kho ng cách t B S đ n trung tâm, di n tích đ t và di n tích nhà là nh ng bi n có nh h ng quan tr ng đ n giá c a B S.
CH NGă3:ăQUY TRÌNH NGHIểNăC U
Trong ch ng 3, tác gi s trìnhbày c th v quy trình nghiên c u bao
g m: quy trình ch n m u và thu th p d li u, đ nh ngh a bi n đ c l p, bi n ph
thu c và các gi thi t áp d ng mô hình.
3.1 Quy trình nghiênăc u
th c hi n m c tiêu nghiên c u đ ra, đ tài s th c hi n theo quy trình nghiên
c unh sau:
Hìnhă3.1ăS ăđ ăquyătrìnhnghiênăc u
3.2 Quyătrìnhăch năm u vƠăthuăth păd ăli u
3.2.1 Quyătrìnhăch năm u
Trong bài nghiên c u này, tác gi th c hi n kh o sát 147 B S đư có giao d ch mua bán thành công trên các tuy n đ ng thu c đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh. Quy trình ch n m u đ c thu th p m t cách thu n ti n, m u trong đ tài là các B S đư có đ y đ gi y t h p l nh gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t ho c Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t , quy n s h u nhà và tài s n khác g n li n v i đ t;h s l phí tr c b ; b n v hi n tr ng.
Tìm hi u các y u t nh
h ng t i giá B S Xác đ nh các y u t vi mô tác đ ng đ n giá B S Ti n hành kh o sát các B S
đang giao d ch mua bán
X lỦ s li u Ch y mô hình h i quy b ng ph n m m SPSS 20 Xác đ nh mô hình h i quy phù h p Ti n hành ki m đ nh các gi đ nh c a mô hình K t lu n các nhân t các tác đ ng đ n giáB S
Trong kho ng th i gian t ngày 01/10/β014 đ n ngày γ0/01/β015 mà đ tài ti n hành kh o sát là t ng đ i ng n, nên th tr ng B S ch a có nhi u bi n đ ng, giúp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
gi m thi u nh ng bi n đ ng v mô trên th tr ng, nh bi n đ ng v đ u t v n, lưi su t, t giá.
tài nghiên c u c tính có 6 bi n gi i thích trong mô hình, đ k t qu h i quy c a mô hình h p lỦ thì theo công th c xác đ nh s quan sát t i thi u c n ph i đ t đ c c a Nguy n ình Th (β011) là n > 50+8p, thì s quan sát t i thi u c n ph i đ t đ c c a mô hình là 50 + 8 x 6 #98 quan sát. Nh v y, v i 147 quan sát mà đ tài ti n hành kh o sát là ch p nh n đ c và k t qu mô hình h i quy có th mang tính đ i di n cho khu v c kh o sát.
3.2.2 Quyătrìnhăthuăth păs ăli u
tài s d ng s li u s c p do chính tác gi tr c ti p kh o sát thông qua B ng câu h i kh o sát giá B S (Ph l c 1) đ i v i các B S có giao d ch mua bán trên các
tuy n đ ng thu c đ a bàn qu n 11, TP. HCM nên b d li u này đ c xem là phù h p n i dung nghiên c u c a đ tài. Quy trình thu th p d li u nh sau:
Khi có giao d ch mua bán thành công, ng i mua B S s th c hi n kê khai l phí tr c b và các lo i thu có liên quan đ n B S t i Chi c c thu qu n 11, TP. HCM,
khi đó tác gi s th c hi n ph ng v n tr c ti p ng i mua B S thông qua b ng câu h i đi u tra kh o sát giá B S (ph l c 1). V i β00 phi u kh o sát phát ra, tác gi ch thu th p đ c 147 phi u - đ t t l 7γ,5% t ngs phi u phát ra, s phi u còn l i tác gi không thu th p đ c là do ng i mua B S t ch i cung c p thông tin.
Sau khi thu th p d li u, tác gi th c hi n th ng kê các y u t tác đ ng đ n giá B S b ng các công c trên ng d ng ph n m m Microsotf Excel, c th g m: h tên Ch s h u B S; đ a ch B S; di n tích đ t; di n tích nhà; v trí B S; chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c; s t ng; kho ng cách t B S đ n Ch B n Thành.
Riêng s li u v kho ng cách t B S đ n Ch B n Thành do có đ a ch c th nên tác gi th c hi n đo l ng thông qua trang Web tìm ki m đ a đi m ph bi n
https://maps.google.com/ đ b sung vào đ tài nghiên c u. Do t ng B S quan sát đ u có đ a ch c th vì th có th kh osát l i n u c n thi t.
3.3 nhăngh aăcácăbi n
Trong quá trình phân tích, chúng ta có th nh n th y giá B S ch u tác đ ng c a nhi u nhân t . tài s đi sâu nghiên c u tác đ ng c a nhóm y u t vi mô t i giá B S, c th là nhóm y u t t nhiên nh : di n tích đ t; di n tích nhà; v trí c a B S (m t ti n đ ng hay trong h m); chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c B S; S t ng c a B S và kho ng cách t B S đ n trung tâm thành ph . Trong đó, có nh ng nhân t đ c đo l ng b ng bi n đ nh l ng, nh ng có nhân t l i đ c l ng hóa b ng thang đo đ nh tính.
Hìnhă3.2ăS ăđ ămôăhìnhăh iăquyăgiáăB S
3.3.1 Bi năph ăthu c
Là bi n giá B S (Price), giá B S có th đ c tính theo giá th tr ng ho c theo giá
phi th tr ng. tài l a ch n giá th tr ng làm c n c xác đ nh giá c a B S nghiên c u.
Giá tr th tr ng b t đ ng s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th i đi m th m đ nh giá gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàng bán trong m t giao d ch khách quan và đ c l p trong đi u ki n th ng m i bình th ng.
H u h t các bài nghiên c u s d ng mô hình Hedonic v giá B S tr c đây đ u chuy n sang d ng mô hình logarit. Mô hình này phù h p v i nh ng d li u t ng đ i t t, h s c l ng t mô hình có th gi i thích đ c t l đóng góp c a các Chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c Kho ng cách t B S đ n Ch B n Thành V trí B S Di n tích nhà Di n tích đ t S t ng Giá b t đ ng s n
đ c tính hàng hóa vào trong hàng hóa đó m t cách tr c ti p (Halvorsen và Palmquist 1980). Bên c nh đó, theo Woolbridge (2006), mô hình semi-logarit
th ng đ c s d ng đ i v i chu i d li u không có phân ph i chu n nh chu i d li u có đ n v là ti n t ho c chu i d li u có giá tr d ng. Do đó, nh m tìm ra các nhân t nh h ng đ n giá B S, trong đ tài tác gi s d ng mô hình logarit và
bi n giá B S (LnPRICE) là bi n ph thu c.
3.3.2 Bi năđ căl p
Trong mô hình, tác gi ch n 6 bi n gi i thích li t kê d i đây.
Bi n vătríăb tăđ ngăs nă(VT)
Trong bài nghiên c u, y u t v trí B S là m t y u t quan tr ng đ c xem xét đ n khi xác đ nh các nhân t tác đ ng đ n giá B S. Theo đó, v trí theo tuy n đ ng, t ng vùng, t ng khu v clà m t y u t quantr ng trong đ nh giá giá tr tài s n. Theo
Brasington (1999), bi n v trí có m i quan h đ ng bi n v i giá nhà.
Theo i m β i u 4 Quy đ nh v giá các lo i đ t trên đ a bàn TP. H Chí Minh áp
d ng t ngày 01/01/β015 đ n ngày γ1/1β/β019 c a y ban nhân dân TP. H Chí
Minh ban hành kèm theo Quy t đ nh s 51/β014/Q -UBND ngày γ1/1β/β015 c a
UBND TP. H Chí Minh, quy đ nh v phân lo i v trí nh sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- V trí 1: t có v trí m t ti n đ ng áp d ng đ i v i các th a đ t, khu đ t có ít nh t m t m t giáp v i đ ng đ c quy đ nh trong B ng giá đ t.
- Các v trí không ti p giáp v i m t ti n đ ng bao g m:
+ V trí β: áp d ng đ i v i các th a đ t, khu đ t có ít nh t m t m t ti p giáp v i h m có đ r ng t 5m tr lên.
+ V trí γ: áp d ng đ i v i các th a đ t, khu đ t có ít nh t m t m t ti p giáp v i