ki m tra trong mô hình quan sát có quan sát d bi t hay không, tác gi s d ng phân tích ph n d thông qua kho ng cách Mahalanobis và kho ng cách Cook, m u quan sát có tính d bi t khi giá tr Cook t i đa l n h n 1, và giá tr Mahalanobis l n h n chi bình ph ng v i b c t do 6, m c Ủ ngh a 5% (đ tin c y 95%) = 1β.59, ngoài ra h s LV ph i l n h n 6 (là s bi n đ c l p)*2/147 = 0.08, Tuy nhiên, đ i v i nh ngm u nh thì c n l u Ủ khi s d ng h s này. Do đó, tác gi s lo i nh ng
D a vào b ng k t qu ki m đ nh gi đ nh không có quan sát d bi t (xem ph l c
4.3.3) cho th ymô hình kh o sát có các quan sát d bi t, do đótác gi th c hi n lo i b các quan sát có tính d bi t ra kh i mô hình và th ng kê l i s l ng các quan sát, k t qu là t 147 quan sát ban đ ulo i đi 14 quan sát có tính d bi tcòn l i 1γγ
quan sát, các quan sát đ c th ng kê mô t ph l c 4.γ.4.
Theo s đ quy trình phân tích, tác gi th c hi n ki m đ nh s t ng quan gi a các bi n đ c l p và bi n ph thu c, t B ngk t qu ki m đ nh s t ng quan gi a các bi n đ c l p và bi n ph thu c c a 1γγ quan sát (ph l c 4.3.5) cho th y trong ma tr n h s t ng quan các bi n đ c l p đ u có t ng quan v i bi n ph thu c nên có th đ a các bi n nàyvào mô hình h i quy tuy n tính và chúng ta k t lu n r nggi a bi n LnPrice và các bi n đ c l p có t ng quan tuy n tính v i nhau.
B c ti p theo tác gi ti p t c th c hi n h i quy mô hình sau khi lo i b các quan sát có tính d bi t đ ti p t c phân tích. Qua b ng k t qu h i quy 6 bi n sau khi lo i b các bi n d bi t(ph l c 4.γ.6) cho th y bi n ST có h s Sig. = 0.541 > 0.05, do
đó bi n ST c ng không có Ủ ngh a trong mô hình sau khi đư lo i b 14 bi n có tính
d bi t. i u này có th là do nhu c u v muanhà có s t ng l n h n γth p vì khi
ch s h u có nhu c u xây d ng l i ho c c n s a ch a s g p m t s khó kh n nh t đ nh. Bên c nh đó, do đ c thù riêng v công d ng c a nhà, s t ng xây d ng c a nh ng c n nhà ph dùng đ th ng ch có t 1-γ t ng, còn nhà có nhi u t ng tr
lên thì th ng t p trung s d ng vào m c đích kinh doanh nh là v n phòng cho
thuê, cho thuê nhà tr , khách s n, trung tâm mua s m, và các m c đích khác.T đó, có th k t lu n trong bài nghiên này, s t ng c a B S không có tác đ ng đ n giá B S trên đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh.
Bên c nh đó, bi n NHA có Sig. = 0.091 > 0.05, do đó bi n NHA c ng không có ý
ngh a. Tuy nhiên, v m t lỦ thuy t và tham kh o các mô hình nghiên c u tr c, cho th y r ng vi c b y u t di n tích nhà ra kh i mô hình là không phù h p. Qua phân
tích mô t ban đ u, cho th y r ng bi n NHA không có phân ph i chu n, vì v y tác
(LnNha) đ thu h p kho ng bi n thiên và ti n hành h i quy v i các bi n còn l i
trong mô hình trên.
Mô t k t qu sau khi bi n đ i bi n NHA thành bi n LnNha nh sau:
B ngă4.3.3ăB ngămôăt ăbi năLnNha
Statistics LnNha N Valid 133 Missing 0 Mean 4.5077 Median 4.5951 Mode 5.09 Skewness -.157 Std. Error of Skewness .210 Kurtosis -.530 Std. Error of Kurtosis .417 Sum 599.53
Bi uăđ ă4.3.3ăBi uăđ ămôăt ăbi năLnNha
Sau đó tác gi th c hi n ki m tra s t ng quan, t b ng k t qu ma tr n h s t ng quan gi a các bi n VT, DAT, LG, KC, LnNha và bi n ph thu c LnPrice (xem ph l c 4.γ.7) cho r ng có s t t ng quan gi a bi n ph thu c và các bi n đ c l p.
Ti p theo, tác gi th c hi n ch y mô hình h i quy v i bi n ph thu c Ln(Price) và 5 bi n đ c l p: DAT, VT, KC, LC, LnNha. Thông qua b ng k t qu h i quy (xem ph l c 4.γ.8), cho th y h s R2đi u ch nh c a mô hình đ t 0.859 ch ng t 5 bi n trong mô hình có th gi i thích đ c 85,9% bi n thiên c a giá nhà trên đ a bàn qu n 11, TP. H Chí Minh.
Th c hi n ki m đ nh ANOVA (xem ph l c 4.γ.8), k t qu giá tr F c a mô hình đ t 161,61β v i Sig. = 0.000, ch ng t gi thuy t H0b bác b và t n t i m i quan h tuy n tính gi a bi n LnPrice v i ít nh t m t trong các bi n VT, DAT, LnNha,
T b ng k t qu h i quy v i bi n ph thu c Ln(Price) và 5 bi n đ c l p: DAT, VT,
KC, LC, LnNha (xem ph l c 4.γ.8)cho th yc 5 bi n đ c l p đ u có Ủ ngh a do h s Sig. đ u nh h n 0.05 và h s Beta ( ) c a các bi n này đ u có d u đúng v i k v ng d u ban đ u. Do đó, đ tài s t p trung phân tích và ti p t c ki m đ nh các gi đ nh trong mô hình h i quy sau:
LnPRICE = 21,552 + 0,212*VT + 0,012*DAT+ 0,081*LnNha + 0.025*LG - 0.122*KC (2)
T b ng k t qu h i quy (ph l c 4.3.8), h s chu n hóa (Standardized
Coefficients Beta) cho th y đ c t m quan tr ng c a t ng bi n trong mô hình h i quy hay m c đ tác đ ng c a t ng bi n đ c l p đ n bi n ph thu c LnPrice. H s
Beta chu n hóa c a bi n DAT đ t giá tr cao nh t (0.475) nên di n tích đ t c a B S là y u t tác đ ng m nh nh t đ n giá nhà trên đ a bàn qu n 11, TP. HCM. Ti p
theo là bi n LG đ t giá tr 0.γ94, t c là Chi u ngang m t đ ng, h m phía tr c là
y u t tác m nh c ng không kém y u t di n tích đ t. Bi n VT đ t giá tr 0.17 cho th y v trí c a B S c ng tác đ ng đ n giá nhà . Bi n ti p theo là bi n KC đ t 0.114, ch ng t Kho ng cách t B S đ n Ch B n Thành tác đ ng đ n giá nhà và cu i cùng làbi n LnNha, y u t Di n tích nhà (0.086). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});