a) Cácăđ cătínhăc năthi tăc aăm tăB Sđ ăcóăgiáătrênăth ătr ng
(i) Tính h u ích đ c th hi n trên các khía c nh liên quan đ n kích th c, hình dáng, đ a đi m, không gian đ a lỦ, kh n ng s d ng và huy đ ng nó th i đi m nh t đ nh. Tính h u ích đ c xác đ nh nh kh n ng cung c p d ch v ho c làm th amưn nhu c u.
(ii) Tính khan hi m c a B S ch mang tính t ng đ i, ph i đ c xem xét trong m i quan h cung c u; vi cs d ng trong hi n t i và t ng lai c a B S.
(iii) Tính yêu c u là m t khái ni m ch s c n thi t, c ng ch kh n ng ti n t đ có
th đáp ng yêu c u đó. Ng i mua có yêu c u nh ng c ng ph i có s c mua, có kh n ng đ đáp ng yêu c u đó. Các nhà đ u t B S, nhà xây d ngph i quan tâm đ n s c mua trong vi c phát tri n th tr ng quy mô l n nh m đáp ng yêu c u lâu dài.
(iv) Có th chuy n giao đ c là kh n ng có th chuy n giao các quy n s h u ho c quy n s d ng tài s n B S đó. M t B S ch có giá trên th tr ng n u có th chuy n giao đ cquy n s h u hay quy n s d ng.
b) Cácăy uăt ă nhăh ngăt iăgiáătr ăb tăđ ngăs n Th ănh t,ănhómăy uăt ătácăđ ngăv ămô
Chính sách c a nhà n c tác đ ng r t l n và tr c ti p đ n giá B S, th hi n trên các m t ch y u nh là:
(i) Nhà n c ban hành các quy đ nh v quy n s h u, thuê đ t, s d ng, chuy n nh ng B S. S thay đ i v các quy đ nh trong t ng th i k s tác đ ng đ n giá tr B S trên th tr ng. C th , nh khi có thay đ i v chính sách c a nhà n c v m r ng đ i t ng là Vi t Ki u và ng i n c ngoài đ c mua và s h u quy n s d ng đ t ho c nhà đưtác đ ng l n đ n th tr ng.
(ii) Nhà n c quy đ nh các chính sách v ngh a v tài chính có liên quan đ n quy n s d ng đ t (thu , ti n thuêđ t, ti n s d ng đ t). Các chính sách này nh h ng tr c ti p đ n chi phí t o l p và chi phí s d ng B S nên tác đ ng đ n giá tr B S. Nhà n c ho ch đ nh và công b quy ho ch v vi c s d ng đ t cho t ng khu v c. ây là y u t quan tr ng và nh h ng l n đ n giá tr B S trên th tr ng.
(iii) Các chính sách v tài chính, tín d ng ti n t nh m m c tiêu th t ch t hay n i l ng kh n ng cung ti n t cho th tr ng B S.
(iv) Các chính sách thu thu nh p cá nhân đ i v i thu nh p có đ c t ho t đ ng chuy n nh ng, mua bán B S.
(v) Các y u t kinh t chung c a qu c gia và đ a ph ng nh h ng đ n c u, có tác
đ ng đ n cung B S và làm nh h ng đ n giá B S. Có th th y giá B S bi n đ ng t l thu n v i m c đ t ng giá nói chung, m c t ng tr ng kinh t và thu nh p qu c dân c a qu c gia và đ a ph ng. Các y u t này liên quan đ n s bi n đ ng c a t ng s n ph m qu c gia, thu nh p bình quân đ u ng i và ti t ki m cá nhân. ây là nh ng tiêu chí nói chung, khi kinh t t ng tr ng thì thu nh p c a ng i dân t ng d n t inhu c u v nhà t ng, nhu c u v v n phòng cho thuê t ng, và nhi u nhu c u khác làm cho nhu c u v B S t ng.
Cung c u b t đ ng s n: N u th tr ng hoàn h o, giá trên th tr ng là giá cân b ng gi a cung và c u.
Các yêu t nh h ng đ n c u bao g m các y u t nh sau: (i) Thu nh p c a ng i
dân, khi m c thu nh p t ng lêns làm cho nhu c u v B S t ng; (ii) Vi c làm và ngh nghi p là vi c chuy n d ch c c u kinh t t o ra nhi u vi c làm, d n đ n nhu c u d ch chuy n n i và làm phát sinh nhu c u v nhà , đ t ; (iii) ô th hóa có các đ c tr ng rõ nét là t p trung quy mô dân s cho s phát tri n c v b m t l n
không gian. Quá trình đô th hóa làm thay đ i t ng c u v nhà và làm thay đ i k t
c u v nhà .
Các y u t nh h ng đ n cungbao g mcác y u t sau: (i) T c đ t ng tr ng c a cung B S t l thu n v i s phát tri n kinh t ; (ii) S phát tri n c ak t c u h t ng làm cho đi u ki n ti p c n đ t đai m t khu v c tr nên d dàng h n và thu hút đ u
t vào kinh doanh B S vùng này; (iii) S tham gia c a nhà n c th hi n trên các khía c nh quy ho ch, chuy nm c đích s d ng đ t nông nghi p vào m c đích đ t ho c s n xu t kinh doanh phi nông nghi p s t o đi u ki n t ng cung. Khi nhà n c bán B S thu c s h u nhà n c ra th tr ng ho c t ng v n đ u t cho các công ty
ng và môi gi i trong kinh doanh B S c ng gây ra tác đ ng đ n giá B S. (vi) Các
y u t xư h i – tâm lý có tác đ ng l n đ n giá tr B S. M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cân b ng cung - c u b phá v . M t khác, các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr B S. Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kh e, ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xư h i c a nh ng ng i đang chung s ng.
Th hai, nhóm y u t tác đ ng vi mô
c đi m th c th riêng c a B S đây chính là các đ c đi m riêng c a B S nh
tính h u ích, tính khan hi m, có yêu c u và có th chuy n giao đ c. Ngoài ra, các y u t v đ a đi m t a l c c a B S, hình d ng, quy mô kích th c c a lô đ t, ki u nhà, lo i nhà, kích th c và tu i c a nhà mà chúng ta g i chung là nhóm y u t t nhiên nh h ng r t l n đ n giá tr th tr ng c a B S đó. Nhóm y u t t nhiên bao g m:
(i) V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c a B S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i hai lo i v tríđó là v trí tuy t đ i và v trí t ng đ i. Xét trên ph ng di n t ng quát, c hai lo i v trí nói trên đ u
có vai trò quan tr ng vi c xác l p giá tr B S. Nh ng B Sn m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ng B S nhà đ t cùng lo i n m các
vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i). Nh ng B S n m t i các ngư 4 hay ngư γ, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i). Vi c xem xét, đánh giá u th v v trí B S là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.
(ii) Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t. M t kích th c và di n tích th a đ t t i u khi nó th a mưn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong
vùng. Ví d t i Hà N i, v i nhu c u đ , thì lo i kích th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m đ n 5m và chi u sâu th a đ t là t 10m đ n 15m. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(iii) a hình B S t a l c cao hay th p so v i B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S. nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p n c vào mùa
m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p, ng c l i giá c a nó s
cao h n.
(iv) Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S là nhà ho c là các công
trình xây d ng khác). N u β B S có giá xây d ng nh nhau, B S nào có ki n trúc
phù h p v i th hi u thì giá tr c a nó s cao h n và ng c l i.
(v) c đi m trên b m t đ t và d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th nh ng, tính ch t v t lỦ). M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr B S tùy thu c vào m c đích s d ng đ t. Ví d nh đ màu m c a đ t có th quan tr ng đ i v i giá tr đ t khi s d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.
(vi) Tình tr ng môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n ào đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S.
(vii) Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên. Nh ng B S n m nh ng vùng th ng hay b các s c c a thiên tai (bưo, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi t) làm
cho giá tr B S b sút gi m và ng c l i.
(viii) Các tình tr ng s d ng B S và tính ch t pháp lỦ c a B S nh h ng t i giá B S. Tính ch t pháp lỦ c a B S nh là các gi y t ch ng th pháp lỦ v quy n s d ng đ t, s h u nhà , gi y phép xây d ng, h s thu ; Các tình tr ng s d ng B S nh là B S đang tình tr ng s h u chung, đang cho thuê, th ch p, ho c đang tranh ch p s d ng đ t, quy n s h u nhà.