luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thực hiện cải cách thủ tục hành chính. Những cải cách về
công tác lập pháp sẽ không thể phát huy tối đa hiệu quả nếu khâu thi hành pháp luật vẫn rƣờm rà, phức tạp. Trong lĩnh vực đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã công bố bộ thủ tục hành chính trong lĩnh vực này gồm 41 thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp (giảm 30 thủ tục); 62 thủ tục đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp (giảm 9 thủ tục). Đồng thời, Bộ đã rà soát, bãi bỏ một số thủ tục hoặc công việc không cần thiết trong giao đất, cho thuê, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian thực hiện thủ tục cũng đã giảm nhiều so với quy định trƣớc đây đối với tất cả các thủ tục, đặc biệt là đối với thủ tục thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công… Hồ sơ thực hiện thủ tục cũng đã giảm một số loại giấy tờ phải nộp; bổ sung quy định về hồ sơ thủ tục đăng ký lập dạng số đối với địa phƣơng đã triển khai thực hiện đăng ký điện tử; bổ sung quy định giao dịch điện tử.
Thứ hai, giảm bớt các thủ tục hành chính khi đăng ký chuyển quyền sử
đụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai, các giao dịch về quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký ban đầu và đăng ký khi có biến động để Nhà nƣớc theo dõi, cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nƣớc quản lý về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng
đất. Mục đích của việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nƣớc phải tôn trọng và tạo điều kiện để ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc cho thuê quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trƣờng. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của BLDS. Cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, các thủ tục phải đƣợc thực hiện theo hƣớng vừa đảm bảo sự thuận tiện cho các bên, để giao dịch về đất đai đƣợc thực hiện dễ dàng, thuận lợi, vừa khuyến khích ngƣời sử dụng đất thực hiện.
Thứ ba, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Các tài liệu địa
chính nhiều nơi không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không đƣợc cập nhật thƣờng xuyên. Cần phải rà soát lại, chỉnh sửa và bổ sung lại toàn bộ các tài liệu và thƣờng xuyên chỉnh lý khi có biến động. Đồng thời Nhà nƣớc cần đầu tƣ hoàn thiện để minh bạch hệ thống này, là cơ sở để kiểm soát tình trạng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử đụng đất. Hồ sơ phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nƣớc không quản lý đƣợc về sử dụng đất. Nếu nhà nƣớc chƣa thể thực hiện hoàn toàn việc vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất, có thể giao cho các tổ chức dịch vụ thực hiện dƣới sự giám sát của cơ quan nhà nƣớc. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình.
Thứ tư, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi ngƣời đƣợc tiếp cận tự do và công khai, thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá đất. Hoàn chỉnh hệ thống bản đồ địa chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai, nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại ứng dụng công nghệ thông tin, bảo đảm liên kết giữa trung ƣơng, địa phƣơng. Nhà nƣớc cần tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Các tổ chức, cá nhân cần đƣợc tạo điều kiện để đƣợc tƣ vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có.
Thứ năm, chuẩn hóa đội ngũ cán bộ địa chính. Yếu tố con ngƣời luôn là
trung tâm của mọi sự cải cách. Ngoài việc các biện pháp kỹ thuật nhƣ đơn giản hóa thủ tục hành chính, xây dựng cổng thông tin quốc gia về đất đai... việc đào tạo đội ngũ cán bộ địa chính giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, tận tình với công việc cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình cải cách thủ tục hành chính, bởi lẽ đội ngũ này là những ngƣời tiếp xúc trực tiếp và là ngƣời tiếp nhận các yêu cầu từ phía ngƣời dân, thái độ và trình độ của họ sẽ ảnh hƣởng trực tiếp, quyết định tính chính xác và nhanh chóng của kết quả giải quyết công việc.
Thứ sáu, khuyến khích sự phát triển của hệ thống dịch vụ tƣ vấn và môi
giới chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay, ở các đô thị lớn, tồn tại một số lƣợng lớn các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất, tuy nhiên những dịch vụ này phát triển một cách tự phát và phần lớn các trung tâm đó chƣa có đăng ký kinh doanh. Nhà nƣớc cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống này và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống có thể cung cấp các dịch vụ nhƣ cung cấp thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, kiểm tra và tƣ vấn tính pháp
lý của quyền sử dụng đất, định giá quyền sử dụng đất, thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tƣ vấn về quy hoạch kiến trúc.... Có các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện các công việc liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian và công sức cho ngƣời dân, đồng thời do thông thạo các thủ tục hành chính, họ có thể chuẩn bị tốt các hồ sơ, thủ tục mà các cơ quan nhà nƣớc yêu cầu, tránh tình trạng phải đi lại nhiều lần, giảm tải cho hệ thống giải quyết thủ tục hành chính đất đai ở địa phƣơng.
Một trong những giải pháp mà Nhà nƣớc cần đặc biệt chú trọng, đó là đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho ngƣời dân hiểu rõ và thực hiện đúng các quy định của pháp luật khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có thuê quyền sử dụng đất, giảm thiểu những rủi ro và tranh chấp về sau. Trên đây là những đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Các giải pháp trên, nếu đƣợc thực hiện một cách đồng bộ sẽ góp phần tạo môi trƣờng pháp lý lành mạnh, an toàn cho sự phát triển của quan hệ thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Trên cơ sở nghiên cứu về cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tác giả đã nghiên cứu để đƣa ra các nhận định về sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và đƣa ra các giải pháp hữu hiệu để hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đặt trong tổng thể quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật dân sự về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, hoàn thiện các quy định của pháp luật về hình thức và nội
dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Trong hệ thống các văn bản pháp luật hiện nay vẫn còn nhiều quy định chồng chéo về hình thức và nội dung của hợp đồng, gây khó khăn cho ngƣời dân và cả các cán bộ thi hành pháp luật trong quá trình giải quyết các yêu cầu về đất đai. Do tính chất phức tạp của các giao dịch về quyền sử dụng đất, tác giả ủng hộ quan điểm các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cần xác định lại thời điểm có hiệu lực của giao dịch này, sau khi công chứng xong hay sau khi thực hiện việc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền xong, để tạo nên cách vận dụng thống nhất giữa các cơ quan nhà nƣớc, chủ thể phải đăng ký giao dịch liên quan đến quyền sử đụng đất.
Thứ hai, hoàn thiện quy định về điều kiện cho thuê đất. Theo quy định
của pháp luật đất đai, chủ thể muốn cho thuê quyền sử dụng đất ngoài việc có quyền sử dụng đất để cho thu còn phải có GCNQSDĐ, trên thực tế, việc cấp GCNQSDĐ hiện nay còn nhiều bất cập, quy định nhƣ trên đã hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất hợp pháp, khiến cho một số lƣợng lớn diện tích đất không đƣợc đƣa vào lƣu thông trên thị trƣờng hoặc lƣu thông "chui". Vì vậy, tác giả đề nghị sửa đổi quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất,
ngƣời sử đụng đất chỉ cần có một trong các loại giấy tờ về đất nhƣ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 là có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình.
Thứ ba, ngoài việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cần áp dụng những
giải pháp bổ trợ khác nhƣ cải cách thủ tục hành chính, nâng cao trình độ, đạo đức của đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính, xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký các thông tin về quyền sử dụng đất, khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ tƣ vấn, thực hiện về thủ tục về đất đai ... Tất cả những giải pháp trên cần đƣợc thực hiện một cách đồng bộ, thống nhất để tạo nên môi trƣờng thông thoáng, minh bạch cho các giao dịch thuê quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển.
KẾT LUẬN
Từ xƣa đến nay, đất đai luôn là một loại tài sản có giá trị lớn, tuy nhiên, ở Việt Nam không có giao dịch chuyển nhƣợng đất đai mà chỉ có giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất luôn đƣợc khẳng định là hàng hoá đặc biệt. Các giao dịch về quyền sử dụng đất có vai trò kích thích sản xuất, kinh doanh phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản. Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyên quyền sử dụng đất, là một trong những quyền năng của ngƣời sử dụng đất, đƣợc thực hiện thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nghiên cứu về đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giúp chúng ta có cái nhìn toàn diện hơn về hoạt động này, đồng thời đề xuất định hƣớng xây dựng và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch thuê quyền sử dụng nói riêng và cả các giao dịch khác về quyền sử đụng đất.
Pháp luật về đất đai là hệ thống pháp luật đồ sộ và tƣơng đối phức tạp trong tổng thể hệ thống pháp luật Việt Nam, vì vậy khi đi sâu tìm hiểu, nghiên cứu các quy định chung của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tác giả đã có những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là những giao dịch phức tạp, vì vậy cần có sự quy định cụ thể của Nhà nƣớc, nhƣng việc xây dựng các quy định đó cũng phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho ngƣời dân dễ dàng tham gia giao dịch, cơ quan quản lý có thể nắm đƣợc thông tin kịp thời.
Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai các giải pháp tổng thể và đồng bộ nhằm thúc đẩy các quan hệ chuyển quyền sử đụng đất phát triển, kiện toàn cơ chế quản lý của nhà nƣớc đối với đất đai, mở rộng
tối đa quyền và lợi ích cho ngƣời sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm soát và giải quyết kịp thời các tranh chấp, vi phạm phát sinh. Theo đó, từng bƣớc xây dựng thị trƣờng bất động sản đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trƣờng hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế..
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
2. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
3. Nguyễn Thị Minh Châu (2006), Sự phân định của Nhà nƣớc giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai - những vấn đề cần nghiên cứu, Hội thảo Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, Viện Nghiên cứu lập pháp và Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức)
4. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng về tài sản trong Luật
dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh.
5. Nguyễn Ngọc Điện (2004), Một cách vận dụng Bộ luật dân sự NAPOLEON trong hệ thống pháp lý dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất
đai, Hội thảo kỷ niệm 200 năm bộ luật dân sự Pháp, Nhà pháp luật Việt -
Pháp.
6. Ngô Huy Cƣơng (2009), Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp, Hà Nội.
7. Bùi Sỹ Dũng (2014), Những quy định mới của Luật đất đai 2013, Tọa đàm CLB Luật sƣ trẻ, Đoàn Luật sƣ TP Hà Nội, Hà Nội.
8. Nguyễn Văn Giàu (2013), Ủy viên Trung ƣơng Đảng, Ủy viên Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Cụ thể hóa các quy
định về đất đai trong Hiến pháp sửa đổi năm, Tạp chí cộng sản, Hà Nội.
9. Bùi Đăng Hiếu, Một số góp ý về vật quyền trong Dự thảo BLDS,
10. Dƣơng Đăng Huệ (2005), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 4/2005, Hà Nội
11. Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc
độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 08/2009, Hà
Nội.
12. Minh Minh, Những đổi mới quan trọng về chính sách đất đai trong Luật
Đất đai năm 2013, http://www.moj.gov.vn, ngày 26/02/2014
13. Minh Nhất, Một vài vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu,
http://www.moj.gov.vn (ngày 06/11/2014)
14. Thái Thị Quỳnh Nhƣ (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Cộng hòa Liên bang Nga - Tổng hợp về chính sách và tình hình sử
dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,Tổng cục