dụng đất
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng đồng
Khi thiết lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, các chủ thể phải xác định đƣợc các nội dung, điều khoản cơ bản cần phải có để bảo đảm các tiêu chí: Điều kiện giao kết của hợp đồng; Bảo đảm khả năng thực hiện của hợp đồng; Thông tin về đối tƣợng hợp đồng; Cơ chế giải quyết tranh chấp [16]. Trong khi pháp luật dân sự đã có quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung, nhƣng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lại có thêm những điều kiện riêng. Với những giao dịch phổ biến, đặc thù, phức tạp, lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật nên xây dựng các quy định cụ thể nhất có thể. Hiện nay BLDS sửa đổi vừa đƣợc Quốc hội thông qua đang theo hƣớng quy định chung về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, các quy định cụ thể do pháp luật chuyên ngành quy định, các quy định cụ thể về nội dung của các hợp đồng chuyển quyền sử đụng đất có trong BLDS 2005 đã bị loại bỏ, tuy nhiên, trong pháp luật đất đai lại chƣa có các quy định cụ thể đó.
Trên thực tế, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hiện nay không đơn thuần chỉ có đất, mà còn có các tài sản gắn với đất (cây cối, nhà ở, văn phòng, kết cấu hạ tầng, nhà xƣởng trong khu công nghiệp...). Trong khi đó quy chế pháp lý đối với tài sản gắn với đất có sự khác biệt cơ bản với quyền sử dụng đất bởi tính đặc thù về quyền sở hữu. BLDS sửa đổi không quy định về vấn đề này, do vậy việc thi hành trên thực tế sẽ có thể gây ra khó khăn trong giải quyết tranh chấp, trong các văn bản hƣớng dẫn nên dành một khoản để quy định về giao dịch này trên cơ sở làm rõ các giao dịch về tài sản
gắn liền với đất (mua bán tài sản gắn với chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; mua bán tài sản gắn với đất thuê; cho thuê quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất...) và nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với những giao dịch này.
Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, theo Điều 501 bản Dự thảo Bộ luật dân sự sửa đổi trình Quốc hội thông qua tiếp tục quy định giống với quy định tại BLDS 2005, "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên
quan". Thực tế, các tranh chấp trong giao dịch dân sự liên quan đến hình thức
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xảy ra khá phổ biến, nên các nhà làm luật cần phải giải thích cụ thể “thế nào là phù hợp”.
Trong quá trình dự thảo BLDS (sửa đổi), đã có nhiều ý kiến xung quanh vấn đề “có nên quy định hình thức của hợp đồng” bởi trên thực tế hiện nay, có rất nhiều giao dịch bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức, trong đó có không ít trƣờng hợp lợi dụng quy định của pháp luật để không phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, sự chú trọng quá mức về hình thức hợp đồng (do pháp luật quy định) có thể sẽ vi phạm đến nguyên tắc tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận của các chủ thể. Tuy nhiên, việc quy định hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng do tính chất phức tạp của giao dịch này, nên cần phải tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch và chuẩn mực nhất có thể để trƣớc tiên là bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia, và tăng cƣờng sự quản lý, giám sát của Nhà nƣớc. Tuy nhiên, việc BLDS sửa đổi quy định chung nhƣ trên có thể dẫn tới việc áp dụng không thống nhất, do tính chất phức tạp của các quan hệ về đất đai và nhận thức của một bộ phận ngƣời dân còn thấp, hệ thống pháp luật Việt Nam lại quá đồ sộ và khó tra cứu, thiết nghĩ chúng ta vẫn cần phải có quy định cụ thể về các nội dung cơ bản của hợp đồng việc quy định rõ ràng các nội dung của hợp đồng
trong luật sẽ giúp ngƣời dân dễ dàng hiểu và nắm đƣợc căn cứ để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi cần thiết. Giải pháp hiện nay chúng ta có thể nghĩ tới, đó là cung cấp bộ hợp đồng mẫu cho ngƣời dân tham khảo, tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến và trợ giúp pháp lý cho ngƣời dân. Ngoài ra, cần rà soát các quy định của pháp luật, thống nhất cách hiểu và áp dụng, loại bỏ các quy định chồng chéo, đồng thời ban hành các văn bản hƣớng dẫn cụ thể về vấn đề này.
3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng bởi lẽ khi đó các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, là cơ sở để giải quyết tranh chấp. Theo quy định tại Điều 689 BLDS 2005 thì Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Xét về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Ngƣời tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Ngƣời tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trƣờng hợp pháp luật có quy định. Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của
pháp luật” nhƣ vậy để hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu
lực pháp luật thì phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để các bên khi tham gia giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy
định về hình thức nhƣ pháp luật đã quy định. Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2014 tại Khoản 1 Điều 5 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký
và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Theo đó, ta hiểu rằng hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm đƣợc công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng [13].
Nhƣ vậy, với nhiều quy định khác nhau của pháp luật hiện nay thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế. Chính vì vậy, tác giả đề xuất cần thống nhất quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, là sau khi hoàn thành việc đăng ký cho thuê tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Quy định nhƣ vậy vừa giúp nhà nƣớc có thể quản lý đƣợc các giao dịch về đất đai, vừa tăng thêm niềm tin cho ngƣời dân và là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp của họ trong quá trình thực hiện hợp đồng.
3.2.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện cho thuê đất
Theo quy định của pháp luật thì có GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc để bên cho thuê quyền sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình.
Trong văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 cũng quy định [22, Điều 64]:
"1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên
Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."
Hiện nay, GCNQSDĐ đƣợc coi là phƣơng tiện pháp lý quan trọng để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, tuy nhiên trên thực tế việc cấp GCNQSDĐ còn nhiều bất cập, nhiều thửa đất mặc dù có các loại giấy tờ theo quy định nhƣng chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, nhƣ vậy một số lƣợng lớn quyền sử dụng đất đã không đƣợc đƣa vào thị trƣờng giao dịch, gây nên lãng phí. Quy định nhƣ trên cũng đã hạn chế quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Thực tế xét xử Tòa án nhân dân cũng thừa nhận các hợp đồng đã ký kết mà bên cho thuê chƣa có GCNQSDĐ, nhƣng có các giấy tờ theo quy định và đất không có tranh chấp vẫn có hiệu lực. Chúng tôi đề xuất sửa đổi pháp luật nội dung này theo hƣớng quy định ngƣời sử dụng đất hợp pháp có một trong các loại giấy tờ sau thì đƣợc phép cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 100 Khoản 1]:
"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."