Ngày 26/11/2003, tại kì họp thứ IV, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003, thay thế Luật Đất đai sửa dổi 1993, sửa đổi bổ sung các năm
1998, 2001. Luật Đât đai 2003 đã kế thừa các quy định tiến bộ của các luật trƣớc đó, đồng thời bổ sung thêm những quy định mới để hoàn thiện hơn nữa các quy định về thuê quyền sử dụng đất nhƣ: tiếp tục khẳng định ngƣời có quyền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ghi nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, đƣa quyền sử dụng đất tham gia thị trƣờng bất động sản... Năm 2005, BLDS ra đời thay thế BLDS 1995 có các quy định mới để tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử đụng đất, phù hợp với pháp luật đất đai. Chế định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đến đây đã tƣơng đối hoàn thiện. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại chƣơng XXIX BLDS 2005, bao gồm 11 điều từ Điều 703 đến Điều 713. Một điểm nổi bật dễ nhận thấy là thuê quyền sử dụng đất trong giai đoạn này khác hẳn về bản chất so với việc thuê quyền sử dụng đất trong thời kì cũ, đối tƣợng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đai. Pháp luật cũng quy định thuê quyền sử dụng đất là một trong những hình thức để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định thuê quyền sử dụng đất là một trong những hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất, việc kinh doanh này đƣợc thực hiện bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh kinh doanh bất động sản, về cơ bản, các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không có điểm khác biệt so với các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quy định tại Bộ luật dân sự và Luật đất đai.
Hiến pháp sửa đổi năm 2013 đƣợc Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28-11-2013. Các quy định về đất đai trong Hiến pháp đƣợc sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời khẳng
định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật [8].
Luật Đất đai đƣợc Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 09/12/2013 đã cụ thể quy định của Hiến pháp, tiếp tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đồng thời thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền sử dụng đất: “Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo hộ”. Luật quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, trong đó quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tƣợng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có các quyền chung, nhƣ đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp, đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Luật Đất đai 2013 cũng tiếp tục khẳng định nội dung ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tùy theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất. Để hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015, các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở
luật này không có thay đổi so với Luật kinh doanh bất động sản 2006 và vẫn dựa trên các quy định nền tảng tại Bộ luật dân sự.
Nghiên cứu sự phát triển của pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cho thấy, với sự ra đời của Luật Đât đai 1993 quyền sử dụng đất đã chính thức đƣợc coi là một loại hàng hóa đặc biệt, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng đất trong đó có cho thuê quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn đầu, quyền cho thuê quyền sử dụng đất chỉ dành cho những hộ gia đình, cá nhân khi gặp khó khăn. Sau đó, do những đòi hỏi khách quan trong quá trình phát triển kinh tế, pháp luật đã mở rộng quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhằm mục đích sản xuất kinh doanh. Qua các giai đoạn phát triển của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã từng bƣớc đƣợc xây dựng và hoàn thiện. Các quy định của pháp luật Việt Nam từ BLDS 1995 đến BLDS 2005, từ Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai 2013 thực sự là bƣớc tiến lớn trong việc công nhận các quyền kinh tế của ngƣời sử dụng đất. Đến nay, các quy định của Luật Đất đai và BLDS vẫn giữ vai trò nền tảng trong việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai nói chung và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần sử dụng khai thác đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao, phù hợp với chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc đã đề ra.