Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, bên thứ ba và cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thấy rõ đƣợc nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận. Qua đó, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền có thể kiểm tra, kiểm soát đƣợc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập thỏa thuận, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này.
Cho thuê quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên cho thuê sang bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định thông qua hình thức hợp đồng. Do đó, các bên ngoài việc tuân thủ các điều kiện của việc cho thuê quyền sử đụng đất nhƣ điều kiện về chủ thể, đối tƣợng, nội dung của
hợp đồng... thì hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực.
Trƣớc đây trong BLDS 1995, tại Điều 716 quy định rõ về hình thức "hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản" và "việc thuê quyền sử dụng đất phải đƣợc làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai". BLDS 2005 đã bỏ đi điều này, tuy nhiên, BLDS 2005 không quy định cụ thể mà chỉ có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng đƣợc lập thành văn bản có công chứng, chứng thực [36, Điều 689].
Đối tƣợng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng cho thuê loại tài sản này, cụ thể là hình thức của hợp đồng cho thuê phải bằng văn bản. Trong trƣờng hợp mà không lập thành văn bản thì Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền sẽ có quyền quyết định buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu các bên không tuân theo, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng sẽ bị coi là vô hiệu. Đồng thời, nguyên nhân hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản cũng do đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, văn bản này sẽ là căn cứ để cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền kiểm tra, giám sát đƣợc việc dịch chuyển, quản lý quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, cũng nhƣ là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên.
Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên phải công chứng, chứng thực. Việc này nhằm xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trƣờng pháp lý ổn định cho việc thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể.
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 nêu rõ "việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính". Nhƣ vậy, sau khi đã đƣợc lập thành văn bản, các bên phải
thực hiện việc công chứng, chứng thực, và hợp đồng chỉ đƣợc coi là có hiệu lực sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai ở địa phƣơng, cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong Chƣơng I, tác giả đã khái quát những vấn đề lý luận cơ bản về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tác giả đã đi sâu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, khái niệm và đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Hiện nay, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều hơn, tạo ra những khoản lợi ích cả về vật chất và tinh thần cho các chủ thể tham gia, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của thị trƣờng bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, giúp cho đất đai đƣợc sử dụng hiệu quả, đúng mục đích. Trong bối cảnh Hiến pháp 2013 ra đời, Luật Đất 2013 đã có hiệu lực, BLDS sửa đổi đã đƣợc thông qua, nhiều quy định liên quan đến quyền sử dụng đất đƣợc sửa đổi. Chính vì vậy, tác giả đã nghiên cứu và thấy cần thiết phải thống nhất cách hiểu khái niệm quyền sử dụng đất, sửa đổi một số quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các giao dịch thuê quyền sử dụng đất đƣợc tiến hành một cách thuận lợi, tạo ra những giá trị vật chất, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội. Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số kết luận sau:
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nƣớc trao cho những chủ thể nhất định. Ngƣời đƣợc trao quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng của đất, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất và các lợi ích khác theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể đƣa vào lƣu thông trong thị trƣờng bất động sản.
Thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản, vì vậy các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng mang các đặc điểm của giao dịch thuê tài sản và tuân theo pháp luật dân sự.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để có hiệu lực cần tuân thủ các điều kiện về nội dung và hình thức quy định tại BLDS. Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần đảm bảo các tiêu chí theo quy định của pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất nào cũng đƣợc cho thuê.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT