Sau khi bản Hiến pháp mới ra đời, Luật Đất đai năm 1993 cũng đƣợc Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 khẳng định tinh thần của Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điểm mới của Luật Đất đai 1993 là công nhận và đƣa đất đai vận động theo cơ chế thị trƣờng, cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc định đoạt quyền sử dụng đất của mình, quy định các quyền năng cụ thể của ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất [33, Điều 3]. Lần đầu tiên hình thức thuê đất đƣợc đề cập tại Điều 1, Luật Đất đai 1993, tuy nhiên, các quy định về thuê quyền sử dụng đất mới chỉ
dừng lại ở các quy định mang tính nguyên tắc, trên thực tế việc cho thuê quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn.
Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân sự 1995, trong đó có các quy định cụ thể về thuê quyền sử dụng đất cũng nhƣ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các vấn đề đƣợc bộ luật dân sự quy định về thuê quyền sử dụng đất bao gồm chủ thể, đối tƣợng, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê. BLDS 1995 quy định việc thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê quyền sử dụng đất với bên có nhu cầu sử dụng đất (gọi là bên thuê QSDĐ) theo các điều kiện, nội dung đƣợc quy định tại Điều 715, 716, 717 BLDS.
Nhìn chung, thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 là vấn đề mà nhà nhƣớc không khuyến khích. Bởi vậy, chỉ có một số đối tƣợng thật đặc biệt sử dụng một loại đất trong những điều kiện hoàn cảnh đặc biệt mới đƣợc quyền cho thuê, đó là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản đƣợc quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn; do thiếu sức lao động; do chuyển sang làm nghề khác nhƣng chƣa ổn định [33, Điều 78].
Tuy pháp luật trong thời kì này đã có các quy định về thuê quyền sử dụng đất, nhƣng vẫn còn rất hạn chế. Mặc dù cho phép các chủ thể đƣợc thuê quyền sử dụng đất nhƣng kèm theo đó là các quy định khắt khe nhƣ “ngƣời đi thuê không có quyền cho thuê lại”, “thời hạn thuê không quá 3 năm, trong trƣờng hợp đặc biệt cho thuê có thể kéo dài nhƣng không quá 10 năm và phải đƣợc sự đồng ý của Chính phủ [20, Điều 715, Điều 15]. Các quy định về quyền thuê đất trong Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 mới chỉ là các giải
pháp mang tính chất tình thế và để giải quyết cho một trƣờng hợp cụ thể, nhất định.
Trong khi nhu cầu có đất để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng bức xúc hơn, cùng với sự phát triển ngày càng đa dạng của các thành phần kinh tế, việc thuê và cho thuê quyền sử dụng đất để phát triển sản xuất và kinh doanh, các nhà đầu tƣ đã phát triển hơn, họ tìm mọi cách để có địa điểm, mặt bằng phục vụ cho quá trình sản xuất. Các giao dịch về đất đai trong đó có hình thức thuê đất cũng ngày càng mở rộng hơn. Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Nghị định 17/CP/1999 đã khắc phục đƣợc hạn chế nêu trên bằng việc mở rộng quyền cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân, quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên quyền cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức đƣợc đề cập trong luật. Đây là quy định hoàn toàn phù hợp với thực tế với thực tế khách quan, tạo sự chủ động, linh hoạt cho tổ chức trong quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Theo Điều 15 của Nghị định 17/CP/1999 thì hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất không chỉ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản mà còn đƣợc cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dụng. Quy định này đã tạo ra khả năng rộng mở hơn, là cơ hội cho đất đai đƣợc khai thác hết tiềm năng. Thông qua việc cho thuê, ngƣời cho thuê sẽ có một khoản tiền để sử dụng cho các nhu cầu cuộc sống hoặc để đầu tƣ vào ngành nghề, lĩnh vực mới mà mình có khả năng điều kiện, nâng cao năng lực tự chủ cho hộ gia đinh, cá nhân trong phát triển kinh tế.