trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất khi tổ chức không còn tồn tại nhƣ phá sản, giải thể.... Trong khi bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết, pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt là căn cứ để chấm dứt nghĩa vụ dân sự đƣợc quy định tại Khoản 8 Điều 374 BLDS 2005. Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp này khi bên thuê quyền sử dụng đất là tổ chức chấm dứt, nghĩa vụ theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng chấm dứt, thì hợp đồng quyền sử dụng đất chấm dứt [41, tr266-267]. Ngoài ra, diện tích đất thuê không còn do thiên tai (trƣờng hợp tài sản thuê không còn) cũng là căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất,ví dụ trƣờng hợp diện tích thuê ở bãi bồi ven biển bị sụt lở ... Khi diện tích đất thuê không còn thì có nghĩa là đối tƣợng của hợp đồng cũng không còn, do đó dẫn tới hợp đồng không thể thực hiện đƣợc và sẽ chấm dứt.
Khoản 2, Điều 713 BLDS 2005 cũng quy định, khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, ngƣời thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất nhƣ khi nhận đất, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất đƣợc giải quyết theo thỏa thuận của các bên, nếu khi ký kết hợp đồng hai bên đã thỏa thuận về tình trạng đất, về sự phân chia tài sản gắn liền với đất khi trả lại đất, thì các bên phải tuân theo quy định này khi kết thúc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất
Từ khi hình thức thuê quyền sử dụng đất đƣợc thừa nhận tại Luật Đất đai 1993 cho đến nay, các giao dịch thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện ngày một nhiều hơn, góp phần đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh cùng
thỏa mãn những nhu cầu của con ngƣời trong sinh hoạt hàng ngày. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trƣờng, sự gia tăng các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự điều chỉnh kịp thời của pháp luật. Tuy nhiên, trong khi nhận thức của ngƣời dân về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng còn chƣa cao, thì đƣờng lối giải quyết tranh chấp ở các cấp xét xử trong hệ thống Tòa án vẫn còn những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngƣợc nhau. Trong phạm vi luận văn này, tác giả chỉ chọn đƣa ra phân tích một vụ việc tranh chấp trên thực tế, qua đó chỉ ra một số điểm bất cập trong áp dụng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất, là tiền đề để tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo điều kiện cho các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất đƣợc diễn ra thuận lợi, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung phát triển.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất phải có GCNQSDĐ, và làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chƣa có GCNQSDĐ nhƣng vẫn cho thuê đất. Việc này đã dẫn tới một số tranh chấp và các quan điểm xử lý khác nhau, cụ thể trong trƣờng hợp nhƣ sau:
Tháng 11/2005, bà Chu Thị Tâm đƣợc Ông Chu Văn Tám và bà Hoàng Thị Mai (bố mẹ bà Tâm) tặng cho 500m2 đất vƣờn tại thôn Dị Sử, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên , việc tặng cho này đƣợc làm thành hợp đồng, có công chứng, tuy nhiên bà Tâm chƣa làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc cấp GCNQSDĐ.
Ngày 25/01/2006, bà Tâm cho ông Hoàng Văn Quang, là ngƣời cùng xóm thuê diện tích đất trên với giá 1.200.000 đồng/tháng, trong thời hạn 02 năm. Các bên đã thực hiện lập hợp đồng thuê viết tay, mỗi bên giữ một bản,
đƣợc UBND xã xác nhận. Ông Quang đã nhận đất và trồng cây, sản xuất trên mảnh đất này và trả tiền thuê đất, tuy nhiên đến tháng thứ 11 thì không trả nữa với lý do đất này chƣa có GCNQSDĐ. Bà Tâm đã nhiều lần yêu cầu ông Quang thực hiện nghĩa vụ nhƣng ông Quang không chịu thanh toán khoản tiền thuê. Sau nhiều lần hòa giải không thành, bà Tâm khởi kiện lên TAND huyện Mỹ Hào, yêu cầu ông Quang trả lại 500m2 đất nói trên.
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND huyện Mỹ Hào tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bà Chu Thị Tâm và ông Hoàng Văn Quang vô hiệu do bà Tâm chƣa có GCNQSDĐ đất mà đã tiến hành cho thuê đất là không đủ điều kiện theo quy định. Ông Quang phải trả lại đất cho bà Tâm và bà Tâm trả lại tiền thuê đất cho ông Quang. Không đồng ý với quyết định của Tòa án về bản án sơ thẩm, bà Tâm kháng cáo.
Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tuy bà Tâm chƣa có GCNQSDĐ nhƣng diện tích đất 500m2 thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Tâm. Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà Tâm và bố mẹ bà Tâm là hoàn toàn hợp pháp (có công chứng). Gia đình ông Tám, bà Mai đã sử dụng đất ổn định từ năm 1980 đến nay, không hề có tranh chấp nên bà Tâm có quyền cho thuê. Nhƣ vậy, quan điểm của Tòa cấp phúc thẩm là mặc dù chƣa có GCNQSDĐ, nhƣng ngƣời sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (50.1,2,5, Luật Đất đai 2003) thì vẫn đƣợc quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
Thời điểm xét xử vụ án nói trên khi Luật Đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực, cho đến nay Luật Đất đai 2013 đã ra đời, tuy nhiên các quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất vẫn giống nhƣ luật cũ. Nhƣ vậy, vẫn có thể dẫn tới tình trạng giao dịch mà ngƣời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất của mình nhƣng khi chƣa có GCNQSDĐ bị tuyên bố vô hiệu, hoặc không đƣợc chấp nhận cho đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, quy định này rõ ràng là một hạn chế rất lớn cho quyền của ngƣời sử dụng đất.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Trong Chƣơng 2 của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bao gồm các vấn đề, điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất, đối tƣợng, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tác giả đƣa ra những phân tích, đánh giá tổng quan về thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Trong hệ thống luật nƣớc ta hiện nay, các quy định điều chỉnh về một vấn đề còn chồng chéo, khác nhau giữa luật chung và luật chuyên ngành, dẫn tới nhiều cách vận dụng và cách hiểu pháp luật khác nhau, gây khó khăn cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển sử dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng. Tác giả đã đƣa ra những phân tích và bình luận về những điểm tiến bộ và thiếu sót của BLDS 2005, Luật Đất đai 2013 và các luật có liên quan. Từ đó làm cơ sở để đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Bộ luật dân sự sửa đổi đã đƣợc Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 24/11/2015, dự báo sẽ mang lại những thay đổi căn bản và ảnh hƣởng sâu rộng tới sự phát triển của các quan hệ dân sự, kinh tế. Vì vậy, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đặt trong sự so sánh, đối chiếu với Bộ luật dân sự (sửa đổi). Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trong đó có thuê quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai. Quy định này nhằm tăng cƣờng sự quản lý của nhà nƣớc đối với đất đai, giúp cho cơ quan có thẩm quyền nắm đƣợc tình trạng đất, đồng thời giúp cho ngƣời dân an tâm hơn khi tham gia giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế, hiện tƣợng cho thuê quyền sử dụng đất "chui" vẫn diễn ra khá phổ biến vì nhiều nguyên nhân (các chủ thể không đủ điều kiện cho thuê đất, thủ tục đăng ký phức tạp, kéo dài ...). Để
khuyến khích các giao dịch thuê quyền sử dụng đất phát triển, cần áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ mà trƣớc hết là sửa đổi các quy định còn bất cập.
CHƢƠNG 3
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT