Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền lợi của bên cho thuê cũng chính là nghĩa vụ của bên thuê, cụ thể bên thuê có các nghĩa vụ sau [36, Điều 707]:
Thứ nhất, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn
cho thuê. Mỗi một loại đất, thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc quy định mục đích sử dụng khác nhau để phù hợp với quy hoạch về đất đai của từng địa phƣơng,
đồng thời chủ thể thuê quyền sử dụng đất chỉ đƣợc sử dụng đất trong ranh giới mảnh đất đã thuê và trong thời hạn thuê, nếu vƣợt quá tức là bên thuê đã vi phạm quyền của ngƣời sử dụng đất liền kề hoặc ngƣời cho thuê, đây đều là những quyền đƣợc pháp luật bảo hộ, do đó bên thuê cần phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật và thoả thuận của hợp đồng.
Thứ hai, không đƣợc huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và
phải thực hiện các yêu cầu khác nhƣ đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nếu bên thuê hủy hoại hay làm giảm sút giá trị sử dụng của đất, ngoài việc vi phạm nghĩa vụ đối với hợp đồng, họ còn vi phạm pháp luật đất đai về các nguyên tắc sử dụng đất. Vì vậy, cần đặc biệt tuân thủ nội dung này của hợp đồng, ngoài ra cần phải thực hiện các yêu cầu khác nhƣ yêu cầu tôn tạo, cải tạo đất...
Thứ ba, trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa
điểm và theo phƣơng thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trƣờng hợp có thoả thuận khác. phƣơng thức thanh toán hoàn toàn do các bên thỏa thuận, có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Tuy nhiên, cần lƣu ý theo quy định về quản lý và sử dụng ngoại hối, các giao dịch đƣợc thực hiện trên lãnh thổ Việt Nam phải sử dụng tiền Việt Nam làm đồng tiền thanh toán, nếu sử dụng ngoại hối hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu [39].
Thứ tư, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng; không đƣợc làm
tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất xung quanh. Đất đai là một thành tố của môi trƣờng sống, có quan hệ mật thiết với các thành tố khác và với cuộc sống con ngƣời, vì vậy những hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất có thể gây nên những ảnh hƣởng bất lợi cho môi trƣờng sinh thái. Vì vậy, bên thuê có nghĩa vụ không chỉ bảo vệ môi trƣờng đất mà còn bảo vệ các yếu tố môi trƣờng khác nhƣ nƣớc, không khí.
Thứ năm, trả lại đất đúng tình trạng nhƣ khi nhận sau khi hết thời hạn. thuê, trừ trƣờng hợp có thoả thuận khác. Các bên có thể thỏa thuận, khi hết thời hạn thuê, bên thuê sẽ trả lại đất cùng toàn bộ thiết bị, công trình xây dựng trên đất hoặc chỉ trả lại đất, bên thuê sẽ tháo dỡ toàn bộ thiết bị, công trình trên đất...
Trong quá trình thuê quyền sử dụng đất, bên thuê đồng thời có các quyền sau đây [36, Điều 708]:
Thứ nhất, yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị
trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất nhƣ đã thoả thuận. Các thông tin về mảnh đất thƣờng đƣợc thể hiện trong GCNQSDĐ, nếu bên thuê nhận đƣợc mảnh đất không giống nhƣ thỏa thuận thì có quyền yêu cầu bên thuê giao đúng tài sản đó lại cho bên thuê, hoặc bên thuê có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng do giao không đúng tài sản.
Thứ hai, đƣợc sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn nhƣ đã thoả
thuận. Thời hạn không chỉ là một khoảng thời gian, mà còn là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Chỉ trong thời hạn thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các bên mới phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Quyền sử dụng đất ổn định ở đây có nghĩa là bên cho thuê phải đảm bảo cho bên thuê đƣợc sử dụng đất một cách liên tục, thƣờng xuyên không bị ngắt quãng hay xâm phạm, đồng thời khi thuê quyền sử dụng một cách hợp pháp, quyền này của bên thuê cũng đƣợc pháp luật bảo hộ.
Thứ ba, đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất. Sau khi thuê
quyền sử dụng đất, bên thuê đƣợc hƣởng tất cả các hoa lợi tự nhiên từ đất và các hoa lợi thu đƣợc từ quá trình đầu tƣ, khai thác và sử dụng đất.
Thứ tư, đƣợc đơn phƣơng chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định.
hợp thứ nhất, bên cho thuê quyền sử dụng đất có lỗi dẫn đến việc bên thuê quyền sử dụng đất không sử dụng đƣợc đất thuê. Ví dụ bên cho thuê quyền sử dụng đất không chuyển giao đất đúng thời hạn, đúng tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc quyền và lợi ích của ngƣời thứ ba gây ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất của bên thuê mà bên thuê không đƣợc biết về quyền này do bên cho thuê không thông báo. Trong trƣờng hợp này, bên thuê đƣợc đơn phƣơng chấm dứt hợp đồng sau khi đã thông báo cho bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng, và có thể yêu cầu bên cho thuê bồi thƣờng thiệt hại (nếu có). Nếu không thông báo, bên thuê có thể phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên cho thuê nếu có thiệt hại xảy ra. Trƣờng hợp thứ hai, bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng trƣớc thời hạn không phải do lỗi của bên cho thuê, sau khi thông báo cho bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng, bên thuê có thể phải bồi thƣờng thiệt hại vì việc chấm dứt hợp đồng khiến cho bên cho thuê bị thiệt hại, đồng thời có thể phải chịu một khoản tiền phạt nếu trong hợp đồng có quy định về việc này.
Thứ năm, yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trƣờng hợp
do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút. Việt Nam là nƣớc có khí hậu nóng ẩm, thƣờng xuyên xảy ra thiên tai, vì vậy, quy định này cần thiết, bên cho thuê có thể chia sẻ một phần rủi ro, giảm bớt gánh nặng cho bên thuê.
Thứ sáu, trong trƣờng hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân
chết thì bên thuê vẫn đƣợc tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.
Thứ bảy, trong trƣờng hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết
thì thành viên trong hộ gia đình của ngƣời đó đƣợc tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhƣng phải báo với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Thứ tám, bên thuê vẫn đƣợc tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng nếu bên cho thuê chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời hạn của hợp đồng.
Ngoài các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, pháp luật dân sự còn quy định về việc bồi thƣờng thiệt hại trong trƣờng hợp đất bị nhà nƣớc thu hồi. Việc này đƣợc phân định rõ thành 2 trƣờng hợp [36, Điều 710]: 1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nƣớc thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên kia. 2. Trong trƣờng hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhƣng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nƣớc thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trƣớc thời hạn. Nếu bên thuê đã trả tiền trƣớc thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tƣơng ứng với thời gian chƣa sử dụng đất; nếu bên thuê chƣa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tƣơng ứng với thời gian đã sử dụng đất. Bên cho thuê đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại về hoa lợi có trên đất.
Bộ luật dân sự sửa đổi trong bản dự thảo trình Quốc hội thông qua đã bỏ đi các quy định riêng về từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhƣ chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhƣợng… Điều này cũng đồng nghĩa với việc các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng không còn. Thay vào đó là các quy định chung nhƣ nội dung, hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Việc quy định nhƣ trên là cần thiết trong xu hƣớng các nhà làm luật đang đi theo hƣớng luật chỉ quy định những vấn đề chung nhất, mang tính định hƣớng. Tuy nhiên, trong điều kiện nền tƣ pháp Việt Nam hiện nay, khi các quy định pháp luật vừa thừa lại vừa thiếu, việc thực hiện các quy định này trên thực tế còn phụ
thuộc vào nhiều yếu tố nhƣ bộ máy hành pháp, trình độ dân trí… vì vậy cần có thời gian để kiểm chứng liệu việc xây dựng các quy định nhƣ vậy có thực sự đem lại hiệu quả hay không.