3.2.4.1 Với mụ hỡnh theo bố cục tập trung
- Quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật với mụ hỡnh khu nhà ở cụng nhõn tập trung cần cú một Ban quản lý để điều hành toàn bộ khu nhà trong đú cú cơ sở hạ tầng. Giỏ cả cỏc dịch vụ dựa trờn cơ sở hợp đồng với cỏc cụng ty cung cấp dịch vụ đụ thị như điện, nước, truyền hỡnh cỏp, điện thoại, vệ sinh và cỏc dịch
vụ này hoạt động trờn nguyờn tắc bất vụ lợi. Cỏc dịch vụ khỏc như bảo vệ, giữ xe, vệ sinh, chăm súc cõy xanh,.. cần cú sự thống nhất và quy
định về giỏ cỏc dịch vụ một cỏch hợp lý trờn cơ sở đảm bảo thu chi.
- Để giảm chi phớ cho Ban quản lý đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất trong việc quản lý cụng nhõn, cú thể cho thuờ nguyờn từng
Hỡnh 3.4 Nội dung quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội
đơn nguyờn nhà; trong phạm vi đơn nguyờn nhà đú, việc quản lý cỏc hoạt động sẽ do doanh nghiệp thuờ nhà tự quản.
- Quản lý vận hành của hệ thống hạ tầng xó hội như chợ và cỏc dịch vụ thiết yếu phục vụ cho đời sống của cụng nhõn phải đảm bảo đỳng quy hoạch, đỳng thiết kế, đảm bảo trật tự và vệ sinh mụi trường để ổn định cuộc sống. Với kinh phớ đầu tư ban đầu cũn nhiều khú khăn như cỏc địa phương trong khu vực nghiờn cứu, cú thể phỏt triển cỏc hệ thống dịch vụ này theo cơ chế xó hội húa trờn cơ sở dành một phần của cỏc khu nhà ở hoặc một phần diện tớch đất cụng cộng để phỏt triển kinh doanh cỏc dịch vụ. Cỏc dịch vụ khỏc cú thể cho phỏt triển trờn mối quan hệ cung - cầu cú sự kiểm soỏt của chớnh quyền cỏc địa phương.
- Quản lý cỏc hoạt động của con người trong khu nhà là một trong những vấn đề quan trọng nhưng cũng rất khú khăn và liờn quan đến nhiều tổ chức, nhiều khõu. Quản lý tốt, người cụng nhõn sẽ cú mụi trường sống thuận lợi, cú điều kiện nghỉ ngơi cũng như tham gia cỏc hoạt động sinh hoạt tập thể, cỏc hoạt động thể dục thể thao và giải trớ cũng như cỏc hoạt động cộng đồng; nõng cao nhận thức xó hội. Đồng thời qua đú cũng tăng thờm tớnh hấp dẫn đối với cụng nhõn của khu nhà.
- Về quản lý cư trỳ: cụng tỏc đăng ký tạm trỳ, tạm vắng và cỏc hoạt động an ninh trật tự chung của khu nhà do Ban quản lý chịu trỏch nhiệm quản lý trờn cơ sở phối hợp tốt với cỏc cơ quan chức năng của địa phương như cơ quan Cụng an, tổ dõn phố,v.v…
Theo Điều 20 NĐ 29/2008/NĐ-CP thỡ trong phạm vi KCN khụng cú cư dõn sinh sống. Người làm việc trong KCN khụng được lưu trỳ trong KCN trừ trường hợp được Ban Quản lý cho phộp.
Tuy nhiờn trong thực tế, cú nhiều KCN xõy nhà lưu trỳ cụng nhõn ngay trong KCN (Vớ dụ: Khu lưu trỳ cụng nhõn KCN Tõn Thuận, Khu lưu trỳ cụng
nhõn KCN Linh Trung , Khu lưu trỳ cụng nhõn KCN Tõn Bỡnh, Nhà lưu trỳ cụng nhõn Cụng ty Nissel,v.v… ) Như vậy cụng nhõn ở trong cỏc khu lưu trỳ này chỉ là hỡnh thức cư trỳ lưu trỳ. Trong khi đú, cụng nhõn làm việc trong KCN và sinh sống tại Nhà lưu trỳ cụng nhõn trong một thời gian dài. Nếu chỉ quản lý theo hỡnh thức lưu trỳ theo Luật cư trỳ là chưa chặt chẽ, bờn cạnh đú khi khụng đăng ký tạm trỳ tại địa phương, khụng cấp sổ tạm trỳ dẫn đến một số quyền lợi của cụng nhõn và con em bị hạn chế khi thực tế họ đang tạm trỳ trờn địa bàn.
- Trường học đối với bậc mầm non phải tuõn theo điều lệ trường Mầm non; trường tiểu học phải tuõn theo điều lệ trường tiểu học, cũng như phải đạt chất lượng tối thiểu theo quy định của Nhà nước.
- Quản lý cỏc dịch vụ của khu nhà ở cụng nhõn: với khu nhà ở cụng nhõn, chủ đầu tư cú thể dành một phần diện tớch khu nhà để kinh doanh cỏc dịch vụ tạo nguồn bự đắp chi phớ quản lý vận hành, bảo trỡ nhằm giảm giỏ cho thuờ nhà ở. Một số vấn đề cần quản lý đối với cỏc dịch vụ hoạt động trong khu nhà ở cụng nhõn:
Dịch vụ cho thuờ khụng ảnh hưởng đến việc nghỉ ngơi của cụng nhõn; loại hỡnh dịch vụ cú nhiều phức tạp như quỏn bar, vũ trường cũng như gõy nhiều õm thanh, tiếng ồn lớn như Karaoke, sửa chữa xe mỏy khụng nờn cho thuờ trong khu nhà. Ưu tiờn cỏc dịch vụ phục vụ và hỗ trợ cho đời sống của cụng nhõn như bưu điện, tạp húa và cỏc dịch vụ thiết yếu khỏc.
Cỏc dịch vụ hoạt động trong khu nhà ở cụng nhõn, nếu phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của đời sống cụng nhõn cần được hưởng cỏc ưu đói về thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cỏ nhõn,v.v… như đối với khu nhà ở cụng nhõn. Cỏc ưu đói này nhằm làm giảm giỏ cỏc dịch vụ để nõng cao đời sống của cụng nhõn.
cần đảm bảo vệ sinh mụi trường, khụng bốc mựi hụi thối khú chịu, khụng gõy tiếng ồn lớn và khụng ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt bỡnh thường của cụng nhõn cũng như khụng ảnh hưởng đến mụi trường đụ thị.
- Quản lý cỏc vấn đề về đời sống văn húa tinh thần của cụng nhõn cần cú sự tham gia và chung tay của cộng đồng, sự quan tõm từ phớa Chớnh quyền cỏc địa phương thụng qua cỏc tổ chức xó hội như Đoàn thanh niờn, Hội phụ nữ; chủ đầu tư khu nhà và cỏc doanh nghiệp sản xuất trong KCN. Thụng qua cỏc hoạt động sinh hoạt cộng đồng; cỏc hoạt động văn húa văn nghệ, thể dục thể thao; cú thể lồng ghộp với cỏc hoạt động giỏo dục phỏp luật và làm tăng khả năng giao tiếp giữa cụng nhõn với cộng đồng dõn cư xung quanh.
Theo QĐ 1780/2011/QĐ-TTg về đề ỏn Xõy dựng đời sống văn húa cụng nhõn ở cỏc khu cụng nghiệp 2. Mục tiờu cụ thể là đến năm 2015:
- 70% cụng nhõn và người sử dụng lao động ở cỏc khu cụng nghiệp được phổ biến phỏp luật về xõy dựng đời sống văn húa;
- 100% tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cú khu cụng nghiệp) hoàn thành việc phờ duyệt quy hoạch phỏt triển thiết chế văn húa, thể thao phục vụ cụng nhõn;
- 50% cụng nhõn ở cỏc khu cụng nghiệp tham gia cỏc hoạt động văn húa, thể thao;
- 50% “Doanh nghiệp đạt chuẩn văn húa” theo quy định của Bộ Văn húa, Thể thao và Du lịch.
Tuy nhiờn, việc thực hiện cỏc mục tiờu của Quyết định này vẫn chưa thực sự được cỏc cơ quan quản lý nhà nước và cỏc doanh nghiệp sản xuất trong KCN quan tõm và thực hiện.
Một số hỡnh thức quản lý vận hành khu nhà ở cụng nhõn xõy dựng theo bố cục tập trung được đề xuất như sau:
lý điều hành và đồng thời cung cấp tất cả cỏc dịch vụ đi kốm.
Hỡnh thức quản lý này hỏi quy mụ bộ mỏy quản lý cồng kềnh, dẫn đến chi phớ cho việc quản lý sẽ tăng cao nờn kộm hiệu quả. Nú chỉ sử dụng phự hợp cho những vựng mà cỏc dịch vụ đi kốm chưa thực sự phỏt triển.
Hỡnh thức 2: chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở cụng nhõn hợp đồng với một đơn vị để quản lý điều hành một phần hoặc toàn bộ hoạt động quản lý. Mặc dự việc cung cấp cỏc dịch vụ là trỏch nhiệm của chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn, nhưng hoạt động quản lý kiểm soỏt và thẩm quyền xử lý hàng ngày được giao cho đơn vị quản lý điều hành.
Hỡnh 3.5 Cấu trỳc hoạt động của Hợp đồng quản lý
Đơn vị quản lý điều hành quản lý nhà cho thuờ, thuờ cỏc nhà cung cấp hoặc tổ chức cung cấp cỏc dịch vụ như điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, Internet, ăn uống, trụng giữ xe,v.v… phự hợp cho cụng nhõn theo nhu cầu, lựa chọn đơn vị cung cấp cú giỏ hợp lý, quản lý chất lượng cỏc dịch vụ. Đơn vị quản lý điều hành sẽ tiến hành thu và chi trả phớ dịch vụ cụng nhõn đó sử dụng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối với hầu hết cỏc trường hợp, chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn cung cấp vốn ban đầu cho hoạt động quản lý điều hành nhưng khụng bao gồm chi
phớ đầu tư sửa chữa, nõng cấp. Nguồn vốn này thường do đơn vị quản lý bố trớ trờn cơ sở nguồn thu từ cỏc hoạt động dịch vụ.
Ưu điểm: hỡnh thức quản lý này cú thể đạt được những kết quả ban đầu khỏ nhanh từ việc quản lý của đơn vị được hợp đồng quản lý; việc xõy dựng cỏc hợp đồng quản lý cũng tương đối dễ dàng hơn so với cỏc phương ỏn khỏc. Hợp đồng quản lý cú chi phớ thường thấp hơn so với việc trực tiếp quản lý do đơn vị quản lý điều hành cần ớt nhõn viờn hơn cho cỏc dịch vụ cụng ớch.
Nhược điểm: đơn vị quản lý điều hành nhà ở cụng nhõn cú rất ớt thẩm quyền đối với nhà cung cấp dịch vụ để đạt được những thay đổi cú tớnh chất lõu lài và căn bản. Ngoài ra, nếu đơn vị quản lý được nhận lại một phần lợi nhuận hoặc kinh phớ từ việc quản lý như việc vệ sinh mụi trường hay duy tu bảo dưỡng thỡ cú thể xảy ra việc thực hiện hoặc bỏo cỏo khụng đầy đủ để tăng thờm lợi nhuận.
* Hỡnh thức 3: chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở cụng nhõn hợp đồng trực tiếp quản lý nhưng cú một số dịch vụ lại sử dụng nhiều hỡnh thức cung cấp khỏc nhau thụng qua cỏc hợp đồng dịch vụ, nhượng quyền hay xó hội húa dưới hỡnh thức BOT.
Ở hỡnh thức quản lý này, những cung cấp dịch vụ được đề cập đến: - Hợp đồng dịch vụ: chủ đầu tư dự ỏn thuờ một đối tỏc (nhà nước hoặc tư nhõn) tiến hành cung cấp một hoặc nhiều dịch vụ cụ thể như bảo vệ, giữ xe,.. trong một thời gian nhất định. Thời gian cung cấp cỏc dịch vụ này thường ngắn từ 1 đến 3 năm; trừ cỏc dịch vụ cụng của đụ thị như cung cấp điện, nước sinh hoạt, thoỏt nước đụ thị thỡ theo quy định của Nhà nước.
Chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn vẫn là người cung cấp chớnh cỏc dịch vụ và chỉ thuờ đối tỏc điều hành một phần hoạt động. Đối tỏc thực hiện dịch vụ với mức chi phớ được thỏa thuận và phải đỏp ứng những tiờu chuẩn hoạt động do chủ đầu tư nhà ở cụng nhõn đặt ra. Với loại hỡnh cung cấp dịch vụ
này, chủ đầu tư thường sử dụng đấu thầu cạnh tranh để chọn lựa hợp đồng dịch vụ. Hợp đồng dịch vụ thường hoạt động tốt với điều kiện khống chế về khoảng thời gian và tớnh chất của cỏc hợp đồng được xỏc định ở phạm vi hẹp.
Ưu điểm: hỡnh thức cung cấp dịch vụ này thớch hợp khi yờu cầu cung cấp dịch vụ được xỏc định rừ ràng trong hợp đồng; việc thực hiện cung cấp dịch vụ cú thể theo dừi một cỏch dễ dàng. Cỏc hợp đồng dịch vụ cú độ rủi ro tương đối thấp, cú tỏc động nhanh, đỏng kể đối với hoạt động và tớnh hiệu quả của hệ thống; đơn vị cung cấp dịch vụ cú thể đầu tư để nõng cao cỏc giải phỏp cụng nghệ và phỏt triển năng lực quản lý để giảm giỏ thành dịch vụ. Cỏc hợp đồng dịch vụ thường cú thời gian ngắn, tạo điều kiện cho cạnh tranh liờn tục.
Nhược điểm: sự cung cấp cỏc dịch vụ cú thể nõng cao tớnh hiệu quả và vỡ thế giỳp đem lại một lượng doanh thu nhất định do đú chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn sẽ bị thiệt một khoản kinh phớ do dự ỏn mang lại.
- Giao thầu hoặc cho thuờ: cơ sở ban đầu được tạo lập do chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn. Chủ đầu tư dự ỏn ký hợp đồng với đối tỏc để chịu trỏch nhiệm cung cấp toàn bộ dịch vụ với cỏc yờu cầu liờn quan đến chất lượng và tiờu chuẩn của dịch vụ. Cỏc khoản đầu tư mới và đầu tư thay thế thuộc trỏch nhiệm của chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn. Trỏch nhiệm cung cấp dịch vụ được chuyển sang bờn được thuờ cung cấp dịch vụ; rủi ro tài chớnh đối với việc điều hành, duy trỡ dịch vụ hoàn toàn do bờn cung cấp dịch vụ gỏnh chịu. Hợp đồng giao thầu cũng tương tự nhưng khụng đồng nhất với hợp đồng cho thuờ. Hợp đồng giao thầu cho phộp bờn cung cấp dịch vụ thu phớ từ khỏch hàng là cụng nhõn trong khu nhà, thanh toỏn cho chủ đầu tư dự ỏn một khoản phớ giao thầu cụ thể và giữ lại khoản doanh thu cũn lại. Hợp đồng giao thầu cú thể hấp dẫn hơn với cỏc đối tỏc tư nhõn vỡ hợp đồng này giảm bớt cỏc rủi ro đi kốm với khả năng thu hồi vốn chậm khi cung cấp dịch vụ. Phớ giao thầu thường được tớnh theo một tỷ lệ thỏa thuận trong mỗi loại hỡnh dịch vụ.
Khú khăn trong vấn đề giao thầu hoặc cho thuờ là việc tăng phớ và lộ trỡnh tăng phớ cung cấp dịch vụ. Điều này cú thể đũi hỏi cỏc thỏa thuận điều chỉnh và cơ cấu tớnh phớ phức tạp. Ngoài ra, đầu tư vốn vẫn thuộc nghĩa vụ của chủ đầu tư dự ỏn nờn vốn đầu tư tư nhõn khụng được huy động.
- Hỡnh thức Xõy dựng - Kinh doanh - chuyển giao (BOT và cỏc hỡnh thức tương tự): BOT và cỏc thỏa thuận tương tự là một hỡnh thức nhượng quyền cung cấp dịch vụ được chuyờn mụn húa trong đú đối tỏc tư nhõn cung cấp vốn đầu tư cần thiết để xõy dựng cơ sở dịch vụ mới căn cứ vào cỏc tiờu chuẩn thực hiện do chủ đầu tư dự ỏn nhà ở cụng nhõn. Nhà đầu tư tư nhõn được quyền sở hữu tài sản trong một khoảng thời gian quy định trong hợp đồng đủ để thu hồi chi phớ đầu tư thụng qua việc trả phớ của người sử dụng cỏc dịch vụ. Chủ đầu tư dự ỏn đồng ý mua một tỷ lệ tối thiểu sản lượng mà cơ sở cung cấp dịch vụ tạo ra, đủ để nhà đầu tư tư nhõn thu hồi được chi phớ trong quỏ trỡnh hoạt động.
Một chỳ ý của hỡnh thức này chủ đầu tư dự ỏn cú thể đỏnh giỏ khụng đỳng nhu cầu và thoả thuận mua sản lượng quỏ nhiều so với nhu cầu thực tế.
Đối với nhà ở cụng nhõn trong khu vực Nam Trung bộ, việc lựa chọn hỡnh thức quản lý tựy theo thực tế của từng dự ỏn, tuy nhiờn một số giải phỏp cho cơ chế quản lý như sau:
- Những dịch vụ cú thể tổ chức xó hội húa thụng qua hỡnh thức đấu thầu như: bảo vệ, giữ xe, vệ sinh, chăm súc cõy, dịch vụ ăn uống. Nguồn kinh phớ thu được từ những dịch vụ cú thu phớ sẽ được bổ sung cho kinh phớ quản lý.
- Những dịch vụ cú thể tổ chức theo hỡnh thức BOT hay cỏc hỡnh thức tương tự như: nhà trẻ, trường học, dịch vụ mua sắm, v.v…
- Những hoạt động cần sự trực tiếp quản lý như sửa chữa, bảo hành cỏc thiết bị, sửa chữa cụng trỡnh, v.v…
kinh phớ cũng như tổ chức từ chớnh quyền cỏc địa phương, từ doanh nghiệp, từ Ban quản lý khu nhà ở cựng với sự tham gia của cỏc tổ chức chớnh trị xó hội như văn nghệ, thể thao, cỏc hoạt động giao lưu, xó hội, tỡnh nguyện.
3.2.4.2 Với mụ hỡnh theo bố cục phõn tỏn
Cụng nhõn khi sinh sống trong cỏc nhà ở thuờ tại cỏc khu dõn cư là một