2.1.1 Quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN
Quản lý quy hoạch, kiến trỳc và trật tự xõy dựng
Mục đớch của quy hoạch xõy dựng nhà ở cụng nhõn KCN là nghiờn cứu bố trớ xõy dựng nhà ở và cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội, đỏp ứng được cỏc nhu cầu cơ bản, đảm bảo đời sống của cụng nhõn trong quỏ trỡnh phỏt triển đụ thị và KCN, gúp phần đảm bảo tớnh hợp lý trong quỏ trỡnh tổ chức làm việc, ăn, ở, sinh hoạt của cụng nhõn và gia đỡnh. Đồ ỏn quy hoạch xõy dựng đụ thị đó được phờ duyệt là cơ sở phỏp lý để quản lý xõy dựng đụ thị theo quy hoạch và quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN theo cỏc quy định của hệ thống phỏp luật.
Việc quản lý phỏt triển này cần quan tõm đến cỏc yếu tố:
-Xõy dựng kế hoạch phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN phự hợp với quy hoạch chung, quy hoạch xõy dựng đụ thị và định hướng phỏt triển cụng nghiệp của địa phương trờn cơ sở đổi mới quy hoạch, nõng cao chất lượng đồ ỏn quy hoạch, chỳ trọng đến cỏc đồ ỏn quy hoạch chi tiết và quy hoạch chuyờn ngành.
-Tăng cường quản lý quỏ trỡnh phỏt triển thụng qua cụng tỏc thanh kiểm tra, xử lý cỏc vi phạm. Bờn cạnh đú cũng cần giải quyết cỏc tồn đọng về lịch sử của đất đai, đổi mới nõng cao chất lượng đồ ỏn quy hoạch trong đú cú quy hoạch nhà ở cụng nhõn KCN.
Một trong những vấn đề của quản lý xõy dựng và quản lý sử dụng đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn KCN theo quy hoạch là vị trớ đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn KCN. Nú liờn quan đến vị trớ khu đất; liờn hệ đến cỏc khu chức
năng cũng như cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội; chớnh sỏch đền bự, giải phúng mặt bằng; những lịch sử tồn tại của khu đất; nhu cầu sử dụng đất trong hiện tại và tương lai,v.v...
Cỏc khu chức năng liờn quan đến khu nhà ở cụng nhõn gồm cú chức năng ở; văn hoỏ – giỏo dục; dịch vụ thương mại; cỏc dịch vụ cụng cộng như bưu điện, nghỉ ngơi giải trớ, thể dục thể thao; ngoài ra cũn cú chức năng quản lý hành chớnh và chức năng giao thụng đảm bảo cho sản xuất và đời sống của cư dõn trong khu nhà được thuận tiện và an toàn. Trong đú mối liờn hệ giữa khu nhà ở cụng nhõn với KCN, chợ và trường học dành cho con em là những mối liờn hệ cơ bản và được quan tõm nhất.
Hỡnh 2.1 Liờn kết khụng gian giữa nhà ở CN và cỏc khu chức năng [15]
Để quản lý phỏt triển tốt nhà ở cụng nhõn khu cụng nghiệp, cỏc mối liờn hệ từ khu nhà ở với cỏc khu chức năng cơ bản phải được quản lý một cỏch thống nhất và đồng bộ nhằm thỏa món và phự hợp với điều kiện của cụng nhõn KCN trong khu vực nghiờn cứu. Nú cú ảnh hưởng lớn đến cụng việc, đời sống kinh tế cũng như sinh hoạt của cụng nhõn và gia đỡnh.
- Quản lý giao thụng giữa khu nhà ở và KCN
Giao thụng từ khu nhà ở đến nơi làm việc là một trong cỏc vấn đề ảnh hưởng đầu tiờn đến khu nhà ở cụng nhõn và cần quan tõm vỡ nú tỏc động rất nhiều đến cuộc sống của cụng nhõn. Giao thụng phụ thuộc khoảng cỏch từ
khu nhà ở đến KCN và bao gồm cỏc yếu tố sau:
+ Khoảng cỏch ly: là khoảng cỏch tối thiểu để đảm bảo cho cuộc sống bỡnh thường của cư dõn trong khu nhà trước những tỏc động xấu về mụi trường của khu cụng nghiệp như khúi, bụi, õm thanh,v.v… Khoảng cỏch ly này được xỏc định dựa vào quy mụ và mức độ độc hại của khu cụng nghiệp.
Đối với cỏc KCN cú mức độ độc hại cấp I, II, III, IV thỡ khoảng cỏc ly tương ứng là 1000m, 300m, 100m và 50m. [1]
Khoảng cỏch giữa khu ở và KCN phải đạt được yờu cầu là thời gian đi lại của người lao động là ớt nhất, khoảng 30 phỳt/lần để đảm bảo sức khỏe, tăng thời lượng nghỉ ngơi của người lao động. [82]
+ Thời gian di chuyển: là thời gian người cụng nhõn đi từ nhà đến nơi làm việc hoặc ngược lại. Khoảng thời gian này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng hạ tầng giao thụng, phương tiện giao thụng, mật độ giao thụng,v.v… Tại khu vực Nam Trung bộ, hệ thống giao thụng cụng cộng cũn chưa phỏt triển, đa số cụng nhõn đi làm bằng xe đạp hoặc xe mỏy.
Bố trớ khu nhà ở tại vị trớ đảm bảo thuận tiện cho người cụng nhõn. Hệ thống giao thụng cần thuận tiện để giải quyết nhu cầu đi lại rất lớn của cụng nhõn với đặc thự là giờ làm việc tập trung, số lượng người tham gia giao thụng lớn.
Bảng 2.1 Khoảng cỏch đi lại tương ứng với thời gian và phương tiện [1] Phương tiện giao thụng Khoảng cỏch tương ứng với thời gian
Loại phương tiện Tốc độ 30 phỳt 40 phỳt
Đi bộ 4 km/h 2 km 2,7 km
Xe đạp 10 km/h 5 km 6,6 km
Xe mỏy 20 km/h 10 km 13,2 km
và yếu, đặc biệt là hệ thống giao thụng cụng cộng, do đú để giảm thiểu rủi ro cho cụng nhõn khi tham gia giao thụng với mật độ lớn, phự hợp với điều kiện sống và tõm lý của người dõn trong khu vực, khoảng cỏch từ khu nhà ở cụng nhõn đến khu cụng nghiệp khụng nờn vượt quỏ (56)km. Khoảng thời gian này tương ứng với (3040) phỳt di chuyển bằng xe đạp và (1520) phỳt nếu di chuyển bằng xe mỏy cho mỗi lượt. Nú giỳp người cụng nhõn cú nhiều thời gian hơn cho việc nghỉ ngơi, tỏi tạo sức lao động, chăm súc gia đỡnh cũng như cỏc hoạt động khỏc như học tập, thể thao hay giải trớ. [1]
- Quản lý phỏt triển hạ tầng xó hội:
Một trong cỏc yếu tố quan trọng khụng kộm ảnh hưởng đến đời sống của cụng nhõn là nhu cầu mua sắm thực phẩm và cỏc vật dụng phục vụ đời sống hàng ngày.
Chợ là một bộ phận quan trọng trong tổng thể hạ tầng kinh tế - xó hội. Cụng trỡnh chợ, để thuận tiện cho sinh hoạt, nờn nằm trờn tuyến hoạt động chớnh của cụng nhõn đú là trờn tuyến đường đi làm - về nhà. [40]
Nếu cần thiết phải phỏt triển chợ thỡ chợ phải phự hợp với quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội, quy hoạch thương mại, quy hoạch sử dụng đất và cỏc quy hoạch khỏc cú liờn quan. Quy hoạch phỏt triển chợ được cơ quan cú thẩm quyền theo quy định phờ duyệt và chỉ đạo thực hiện phự hợp với quy hoạch, kế hoạch, phương hướng phỏt triển kinh tế - xó hội ở từng địa phương, khu vực, đỏp ứng nhu cầu lưu thụng hàng húa và tiờu dựng của nhõn dõn.
Bố trớ khu nhà ở cụng nhõn cần phải xem xột đến bỏn kớnh phục vụ của chợ đảm bảo ổn định đời sống cho cụng nhõn. Đối với chợ phục vụ cho khu nhà ở cụng nhõn chỉ cần là chợ dõn sinh, ớt cú bỏn buụn, phần lớn là bỏn lẻ phục vụ cho sinh hoạt hàng ngày của cư dõn.
Chợ cần cú bố trớ khu để xe, cần đảm bảo vệ sinh y tế, cỏch xa nguồn ụ nhiễm khụng dưới 1,5km, khụng dưới 500m đối với cỏc kho chứa và nhà mỏy
toả khúi bụi và mựi vị độc hại.
Đối với chợ trong khu dõn cư bỏn kớnh phục vụ từ (11,5) km đối với thành phố lớn, từ (1,52)km đối với thành phố nhỏ. [39]
Cỏc hoạt động của chợ, cần được quản lý:
+ Rỏc thải cần cú hệ thống thu gom để đưa về khu xử lý.
+ Bố trớ đầy đủ mặt bằng và cỏc trang thiết bị phục vụ cho cụng tỏc phũng chỏy chữa chỏy theo quy định hiện hành;
+ Bố trớ cỏc cụng trỡnh cấp thoỏt nước, khu vệ sinh cụng cộng, cỏc thiết bị chiếu sỏng, thụng giú, đảm bảo vệ sinh mụi trường trong phạm vi chợ theo cỏc tiờu chuẩn quy định;
+ Bố trớ khu để xe cú diện tớch phự hợp với dung lượng người vào chợ bảo đảm trật tự an toàn và thuận tiện cho khỏch;
Ngoài ra cần chỳ ý quản lý cỏc chợ cúc tự phỏt do nhu cầu của cụng nhõn về vệ sinh mụi trường, an toàn thực phẩm và cỏc vấn đề khỏc như an ninh trật tự, an toàn giao thụng trước khi trở nờn quỏ tầm kiểm soỏt.
- Quản lý giỏo dục và nhu cầu học tập của con em cụng nhõn
Trường học cho con em của cụng nhõn là một trong những vấn đề được đa số cụng nhõn quan tõm khi được hỏi ý kiến về vị trớ của khu nhà ở trong tương lai mà cụng nhõn mong muốn.
Phần lớn cỏc khu cụng nghiệp trong khu vực Nam Trung bộ mới chỉ được thành lập và phỏt triển trờn dưới 10 năm. Đa số cụng nhõn cú tuổi đời cũn rất trẻ và số lượng nữ chiếm đa số. Do đú việc họ thành lập gia đỡnh là những điều tất yếu, kốm theo đú là nhu cầu về trường học, nhà trẻ cho con em. Nhu cầu này tập trung vào nhà trẻ, mẫu giỏo và trường cấp I. Học sinh cấp II, cấp III cú thể tự lập nờn khụng trở thành vấn đề cần xem xột.
Trường học khụng được xõy dựng cạnh cỏc cơ sở gõy nhiều tiếng ồn, tỏa chất độc hại như bệnh viện, chợ, xớ nghiệp cụng nghiệp,v.v... đồng thời trỏnh
giao cắt với cỏc tuyến giao thụng chớnh, khụng bị ngập lụt. Bỏn kớnh phục vụ của trường phải phự hợp với lứa tuổi.
Đối với nhà trẻ và mẫu giỏo tốt nhất là đặt ở trung tõm khu nhà ở, đường đi đến lớp khụng cắt ngang qua những đường giao thụng lớn cú nhiều xe cộ qua lại. Trong cỏc khu dõn cư nhỏ khoảng cỏch trung bỡnh từ nhà đến nhà trẻ là (200400) m, mẫu giỏo là (300500) m.
Đối với trường phổ thụng cơ sở cấp I, II bỏn kớnh đi lại là từ (300500)m, tối đa là 1500 m. Đối với khu vực miền nỳi, bỏn kớnh đi lại của học sinh cấp I đến 2 km, học sinh cấp II đến 3 km. [39]
Đặc biệt, chớnh quyền địa phương cần phối hợp với Ban quản lý cỏc KCN để kiểm tra hoạt động của cỏc nhà trẻ tư nhõn; tạo điều kiện cho con em cụng nhõn, những người chưa cú hộ khẩu tại địa phương được tham gia học tập tại cỏc cơ sở giỏo dục tại địa phương. Cú như vậy mới giỳp người cụng nhõn an tõm làm việc và giỳp cho một thế hệ trẻ phỏt triển tốt, hạn chế và giảm thiểu cỏc hậu quả lõu dài cho xó hội.
Ngoài ra, nhà ở cho cụng nhõn KCN cũng cần chỳ ý đến việc cung cấp một số dịch vụ cú chất lượng cao như dịch vụ ATM, bưu điện và một số dịch vụ khỏc như Internet,v.v… đỏp ứng nhu cầu ngày một cao của cụng nhõn.
Quản lý trật tự xõy dựng nhà ở cụng nhõn KCN đảm bảo rằng việc phỏt triển theo đỳng trật tự xõy dựng, khụng vi phạm cỏc quy định quản lý kiến trỳc đụ thị, khụng ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đụ thị và bảo vệ mụi trường. Việc quản lý phỏt triển này bao gồm cỏc nội dung sau:
-Quản lý việc cấp chứng chỉ quy hoạch, việc cấp giấy phộp quy hoạch; -Quản lý việc lập và xột duyệt cỏc dự ỏn nhà ở cụng nhõn KCN;
-Quản lý việc giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, quản lý việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, trong đú cú đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn KCN;
-Quản lý việc triển khai thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư nhà ở cụng nhõn; -Quản lý tư cỏch phỏp nhõn cỏc đơn vị thi cụng;
-Quản lý việc thanh tra, kiểm tra, xử lý cỏc vi phạm về sử dụng đất và cỏc vi phạm liờn quan đến trật tự xõy dựng.
Ngoài ra, cần quản lý việc xõy dựng và cải tạo cụng trỡnh nhà ở cụng nhõn KCN đảm bảo khụng ảnh hưởng đến kiến trỳc đụ thị, kiến trỳc cảnh quan, tuõn thủ quy chế quản lý kiến trỳc đụ thị, cỏc quy định về trật tự xõy dựng và bảo vệ cảnh quan mụi trường đụ thị.
Quản lý hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội
Quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật đụ thị đảm bảo cho việc cung cấp cỏc dịch vụ đụ thị tới cụng nhõn để đảm bảo cuộc sống sinh hoạt bỡnh thường của cụng nhõn và gia đỡnh, bao gồm cụng tỏc:
-Lập dự ỏn, đầu tư xõy dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đụ thị. -Triển khai cỏc cụng tỏc tổ chức vận hành hệ thống trong đú cú:
Tổ chức cung cấp cỏc dịch vụ của hệ thống.
Hướng dẫn sử dụng, thanh tra, kiểm tra xử lý cỏc vi phạm. Duy tu, bảo dưỡng.
Cải tạo nõng cấp hệ thống. [67]
Hệ thống xó hội cơ bản là giỳp cụng nhõn đảm bảo ổn định cuộc sống, sinh hoạt cựng cỏc nhu cầu vui chơi giải trớ.
Sự phỏt triển và quản lý hệ thống hạ tầng xó hội cần sự tham gia, phối hợp của chớnh quyền đụ thị, cỏc doanh nghiệp sản xuất trong KCN, cỏc tổ chức chớnh trị, xó hội, của người dõn và của người cụng nhõn để từng bước cung cấp và cải thiện được cuộc sống, giỳp họ hũa nhập với cộng đồng, nõng cao đời sống vật chất và tinh thần của cụng nhõn. Đồng thời qua đú gúp phần giảm thiểu tệ nạn xó hội, nõng cao chất lượng cuộc sống của cư dõn đụ thị, giảm những ỏp lực khụng mong muốn cho chớnh quyền đụ thị.
2.1.2 Chớnh sỏch quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN
Với vai trũ quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống đồng thời nú cũng là một ngành kinh tế quan trọng và mang thuộc tớnh xó hội rất lớn, vỡ thế cỏc chớnh sỏch quản lý phỏt triển nhà ở cú tầm quan trọng trong quản lý đụ thị, đặc biệt là cỏc chớnh sỏch hỗ trợ phỏt triển nhà ở cho nhúm đối tượng cú thu nhập thấp.
Cụng nhõn KCN thuộc nhúm người cú thu nhập thấp, vỡ thế cỏc chớnh sỏch phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn KCN cũng cần thể hiện được tớnh cụng bằng xó hội, tớnh nhõn đạo và gúp phần trong cụng tỏc quản lý đụ thị.
Cỏc chớnh sỏch này tỏc động đến quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN thụng qua cỏc nhúm giải phỏp sau:
Nhúm giải phỏp kớch cầu:
- Giải phỏp tăng cường quản lý cụng tỏc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nú khụng chỉ giỳp cho việc quản lý nhà ở tốt hơn mà cũn quản lý đến cỏc giao dịch về nhà ở cho thuờ, thuờ mua đối với cụng nhõn KCN được chặt chẽ và thuận lợi. Đồng thời, nú cũng tạo tõm lý an tõm cho người dõn khi đầu tư xõy dựng phỏt triển và cải tạo nhà ở, trong đú cú nhà ở cho cụng nhõn KCN thuờ, từ đú sẽ kớch thớch người cụng nhõn thuờ hay thuờ mua nhà ở để cải thiện điều kiện ở của bản thõn và gia đỡnh.
- Giải phỏp tài chớnh: với kinh phớ phỏt triển cú hạn từ ngõn sỏch nhà nước và chớnh quyền cỏc đụ thị, ngoài nguồn vốn đầu tư cho quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN cũn cần phải được huy động từ cỏc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp sản xuất trong KCN và từ cỏc tổ chức cỏ nhõn khỏc để đảm bảo ổn định đời sống của cụng nhõn KCN, gúp phần cho an sinh xó hội, hỗ trợ phỏt triển cụng nghiệp. Cơ sở để huy động nguồn lực ngoài ngõn sỏch nhà nước là cỏc biện phỏp, cỏc cơ chế chớnh sỏch kinh tế hỗ trợ như chớnh sỏch huy động vốn, cỏc ưu đói về tài chớnh, thuế, phớ
và cỏc nghĩa vụ tài chớnh khỏc.
Cỏc ưu đói về tài chớnh, cỏc ưu đói về thuế khụng chỉ dừng lại ở việc hỗ trợ đầu tư phỏt triển nhà ở cho cỏc dự ỏn mà nờn quan tõm tới cả việc quản lý