2.5.2.1 Mụ hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN
Khi nghiờn cứu lý thuyết tổ chức mối quan hệ giữa khu ở, khu phục vụ cụng cộng với KCN cú cỏc mối quan hệ sau:
a. Bố trớ khu ở, phục vụ cụng cộng tập trung: với KCN bố trớ tập trung, số cụng nhõn ớt và quy mụ nhỏ cú thể bố trớ khu ở, khu phục vụ tập trung, lõy
trung tõm phục vụ cụng cộng làm trung tõm khu nhà ở.
b. Bố trớ khu ở, khu phục vụ cụng cộng dạng tuyến: khi KCN dàn trải so vúi địa hỡnh, song song với khu ở, số lượng cụng nhõn đụng là cơ sở để bố trớ khu ở, khu phục vụ cụng cộng dạng tuyến.
c. Bố trớ khu ở, khu phục vụ cụng cộng dạng phõn tỏn: khi KCN bố trớ phõn tỏn thỡ khu phục vụ, khu ở bố trớ phõn tỏn tựy điều kiện cụ thể. [82]
Tuy vậy, tỏc giả chỉ mới quan tõm đến yếu tố quy hoạch vị trớ và mối tương quan giữa vị trớ của khu ở đối với KCN mà chưa xem xột đến cỏc yếu tố khỏc như quản lý phỏt triển, quản lý vận hành của khu nhà ở.
Qua khảo sỏt thực tế tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn tại cỏc KCN trờn cả nước và tại khu vực nghiờn cứu, tỏc giả tổng hợp lại là nhà ở cụng nhõn KCN phỏt triển theo một số mụ hỡnh sau đõy:
Mụ hỡnh phỏt triển theo bố cục tập trung
Mụ hỡnh này phỏt triển nhà ở cụng nhõn theo dạng tập trung thành dự ỏn, tại những vị trớ tương đối thuận lợi cho cụng nhõn đi đến nơi làm việc và đỏp ứng cơ bản những nhu cầu sinh hoạt trong cuộc sống. Vớ dụ như nhà ở cụng nhõn tại KCN Bắc Thăng Long, khu lưu trỳ cụng nhõn tại KCN Tõn Thuận, KCN Tõn Bỡnh, nhà lưu trỳ cụng nhõn Cụng ty Nissel,v.v…
Về hỡnh thức đầu tư: cú thể do nhà nước, do doanh nghiệp sản xuất trong KCN, do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xõy dựng.
Về quy mụ: phụ thuộc vào định hướng phỏt triển và nhu cầu thực tế của cỏc khu cụng nghiệp tại cỏc địa phương.
Về cấu trỳc khu nhà cú hai dạng phũng:
- Dạng phũng ở tập thể: linh hoạt dành cho (24) hoặc (68)người. - Dạng căn hộ nhỏ: là dạng nhà ở dạng căn hộ khộp kớn dành cho hộ gia đỡnh và cỏc chuyờn gia. Dạng căn họ này cú thiết kế linh hoạt để cú thể chuyển đổi thành phũng ở tập thể và ngược lại.
Về căn bản, nhu cầu trước mắt cho dạng phũng ở tập thể là rất lớn. Tuy nhiờn về lõu dài, cần phỏt triển một lượng nhất định dạng nhà ở căn hộ nhỏ để đỏp ứng cho những người cụng nhõn cú tay nghề cao, cú thời gian làm việc lõu dài tại KCN.
Mụ hỡnh phỏt triển theo bố cục phõn tỏn
Đõy là mụ hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn trong cỏc khu dõn cư xung quanh KCN trong cả nước và là mụ hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn duy nhất đang tồn tại tại khu vực nghiờn cứu. Nhà ở cụng nhõn phỏt triển trong mụ hỡnh này một phần dựa trờn sự đầu tư của người dõn gần KCN cú diện tớch đất trống xõy dựng để cho thuờ và một phần do người dõn tiết kiệm diện tớch ở cho thuờ để tăng thờm thu nhập. Nhà ở cụng nhõn mụ hỡnh này cú 2 dạng:
- Người dõn dành hẳn một khu đất để xõy dựng nhà cho thuờ, tỏch biệt hẳn với chủ nhà. Khu nhà ở cho thuờ này cú thể do chủ nhà quản lý hoặc thuờ người để quản lý.
- Người dõn tiết kiệm diện tớch ở hoặc cơi nới thờm diện tớch của ngụi nhà để cho thuờ nhằm cải thiện thu nhập. Người thuờ nhà cú thể sử dụng chung lối với chủ nhà hoặc cú lối đi riờng.
Sự phỏt triển của mụ hỡnh này lõu nay là hoàn toàn tự phỏt, khụng cú sự quản lý, kiểm tra của chớnh quyền địa phương về quy hoạch và trật tự xõy dựng, trật tự đụ thị cũng như sự hỗ trợ về kinh phớ của Nhà nước, của cỏc doanh nghiệp sản xuất trong KCN để cải thiện điều kiện ở cho cụng nhõn.
Mụ hỡnh phỏt triển hỗn hợp
Đõy là mụ hỡnh phỏt triển cỏc dự ỏn nhà ở cụng nhõn trờn cơ sở cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở cụng nhõn phỏt triển cú mối liờn hệ tốt về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội với cỏc khu dõn cư hoặc phỏt triển xen kẹp nằm ngay trong cỏc khu dõn cư. Mụ hỡnh này trờn thực tế sẽ là sự kết hợp của hai mụ hỡnh trờn. Vớ
dụ: khu lưu trỳ cụng nhõn KCN Linh Trung (Thủ Đức).
Như vậy cú thể thấy về quản lý thỡ việc sắp xếp, tổng hợp cỏc mụ hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn như trờn thuận tiện cho việc đề ra cỏc giải phỏp quản lý phỏt triển phự hợp với thực tế của việc phỏt triển cũng như quỏ trỡnh quản lý vận hành nhà ở cụng nhõn đối với khu vực nghiờn cứu. Trong đú:
- Mụ hỡnh theo bố cục tập trung thuận lợi cho việc hỡnh thành một khụng gian sống riờng của cụng nhõn KCN cú cựng hoàn cảnh, điều kiện làm việc và sinh hoạt. Thuận lợi cho việc quản lý điều hành thụng qua Ban quản trị khu nhà ở cụng nhõn. Đõy là mụ hỡnh cần nhõn rộng và phỏt triển.
Tuy nhiờn trong thời gian qua, việc quản lý phỏt triển mụ hỡnh này chưa đỏp ứng được nhu cầu phỏt triển cũng như nhu cầu về cuộc sống cho cụng nhõn và dần bộc lộ những nhược điểm cần phải khắc phục.
- Mụ hỡnh phỏt triển theo bố cục phõn tỏn dễ phỏt huy sự xó hội húa trong đầu tư, cơ chế và hỡnh thức quản lý đầu tư, quản lý vận hành mềm dẻo, thuận tiện cho nhiều đối tượng sử dụng và gắn với sự quản lý của chớnh quyền địa phương. Đõy là mụ hỡnh cũn tiếp tục phỏt triển và tồn tại trong một thời gian dài cựng với sự hỡnh thành và phỏt triển cỏc KCN trong cả nước, đặc biệt là cỏc KCN trong khu vực. Do đú, việc cần cú những giải phỏp quản lý phỏt triển giỳp cải thiện điều kiện sống của cụng nhõn, nõng cao năng suất lao động và chất lượng cuốc sống.
- Mụ hỡnh phỏt triển hỗn hợp vừa tạo điều kiện phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn KCN với quy mụ và sự phỏt triển của cỏc KCN yờu cầu, vừa giỳp cụng nhõn dễ hũa nhập hơn với cộng đồng dõn cư xung quanh KCN, phỏt huy được nguồn lực từ nhiều phớa, nhiều loại hỡnh đầu tư, nhiều chủ thể đầu tư. Tuy nhiờn hỡnh thức phỏt triển này đũi hỏi cú 2 hỡnh thức quản lý song hành là Ban quản lý nhà ở cụng nhõn và chớnh quyền cỏc địa phương. Việc này đũi hỏi phải cú những cơ chế quản lý, phương phỏp quản lý và cỏch thức quản lý
phự hợp đối với mỗi loại hỡnh phỏt triển.
Trong điều kiện hiện nay, tựy vào điều kiện kinh tế, tự nhiờn, xó hội và tỡnh hỡnh phỏt triển thực tế của từng khu cụng nghiệp mà chớnh quyền cỏc địa phương chọn lựa mụ hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn khu cụng nghiệp phự hợp để quản lý phỏt triển một cỏch một cỏch tốt nhất nhà ở cụng nhõn KCN.
Hỡnh 2.6 Mụ hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN
Qua nghiờn cứu lý thuyết và khảo sỏt thực tế, tỏc giả nhận thấy:
- Cỏc mụ hỡnh trờn tồn tại như mụt thực tế khỏch quan tại cỏc đụ thị cú sự phỏt triển mạnh mẽ trong cả nước và một phần tại cỏc KCN tại cỏc đụ thị trong khu vực nghiờn cứu.
- Việc quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN trờn thực tế cũn gặp nhiều lỳng tỳng, bất cập vỡ chưa cú một mụ hỡnh quản lý đỳng.
- Cựng với sự phỏt triển của cỏc KCN trong cả nước, tại cỏc KCN tại cỏc đụ thị ven biển Nam Trung bộ, nhà ở cụng nhõn trong hiện tại và tương lai gần cũng sẽ phỏt triển theo cỏc mụ hỡnh trờn.
Mặc dự, về hỡnh thức phỏt triển, cỏc mụ hỡnh phỏt triển này cú thể giống nhau tại một số khu vực. Tuy nhiờn, do dặc thự về điều kiện địa lý, địa hỡnh, phong tục tập quỏn lối sống và điều kiện kinh tế là khỏc nhau nờn việc quản lý phỏt triển cũng cần cú những nột riờng, đặc thự mang tớnh vựng miền.
Vỡ thế, việc phõn chia thành cỏc mụ hỡnh phỏt triển, học tập cỏc kinh nghiệm phỏt triển tại cỏc đụ thị và cỏc KCN đó phỏt triển về kinh nghiệm quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN, từ đú rỳt ra những bài học để để ra
cỏc giải phỏp quản lý phỏt triển phự hợp với cỏc KCN và tỡnh hỡnh phỏt triển của nhà ở cụng nhõn tại cỏc đụ thị ven biển Nam Trung bộ là cần thiết trước khi nú trở nờn quỏ tải và khú kiểm soỏt.
2.5.2.2 Kinh nghiệm quản lý triển nhà ở cụng nhõn KCN
a. Nhà ở cụng nhõn phỏt triển tập trung dạng chung cư
Tại KCN Bắc Thăng Long
+ Thành phố Hà Nội đó triển khai thớ điểm xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn tại xó Kim Chung, huyện Đụng Anh - Hà Nội. Dự ỏn được bắt đầu từ năm 2006 với quy mụ 16ha với cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Dự ỏn gồm 26 đơn nguyờn cao 5 tầng. Sau khi hoàn thành đỏp ứng chỗ ở cho 9000 cụng nhõn với mức đầu tư 560 tỷ đồng.
Về quản lý vận hành: hiện nay cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật như giao thụng, cấp nước, thoỏt nước, v.v.. đó được xõy dựng đỏp ứng nhu cầu của cụng nhõn. Tuy nhiờn hệ thống hạ tầng xó hội chưa được xõy dựng như nhà trẻ, dịch vụ cụng cộng, cụng viờn, sõn thể thao,v.v.. chưa được xõy dựng đỳng theo hồ sơ thiết kế.
Hỡnh 2.7 Ký tỳc xỏ cụng nhõn KCN Bắc Thăng Long - Hà Nội
Toàn bộ tầng 1 của cỏc khu nhà đều cho thuờ để kinh doanh. Như vậy, khụng gian giao tiếp và sinh hoạt cộng đồng của cụng nhõn bị thu hẹp rất
nhiều. Mặt khỏc, một số khu nhà cho thuờ cỏc dịch vụ gõy tiếng ồn lớn như nhà hàng, sửa chữa xe mỏy ảnh hưởng đến cuộc sống của cụng nhõn. Bờn cạnh đú, cỏc quy định rất chặt chẽ về cư trỳ như khụng cho người lạ vào khu nhà cũng hạn chế nhiều việc giao tiếp của cụng nhõn. Trong khi đa số cụng nhõn cú tuổi đời cũn rất trẻ và cú nhu cầu giao tiếp lớn, vỡ thế tớnh hấp dẫn vẫn chưa cao.
Khu lưu trỳ cụng nhõn Linh Trung 1
Do Tổng Cụng ty địa ốc Sài Gũn xõy dựng để cho cụng nhõn KCN Linh Trung - Thủ Đức thuờ. Cú sức chứa khoảng 1000 cụng nhõn. Mỗi phũng cú diện tớch 28 m2, cú 4 giường tầng cho 8 người.
Hỡnh 2.8 Khu lưu trỳ cụng nhõn Linh Trung – Thủ Đức
Khu nhà được quản lý về an ninh trật tự khỏ tốt. Tuy nhiờn do khu nhà nằm giữa rừng cao su, vị trớ xa khu dõn cư nờn việc tiếp cận với cỏc dịch vụ đụ thị cũn hạn chế và khả năng giao tiếp với cộng đồng cư dõn xung quanh bị hạn chế rất nhiều.
Nhà lưu trỳ cụng nhõn Linh Trung-Thủ Đức:
Do Quỹ Phỏt triển nhà ở TP Hồ Chớ Minh đầu tư xõy dựng từ năm 2005 với quy mụ 230 phũng.
Về quản lý vận hành: khu nhà cú điều kiện an ninh tốt, tạo mọi điều kiện ra vào cho cụng nhõn đi làm ca. Điều kiện sống của cụng nhõn trong khu nhà là rất tốt. Điện, nước được tớnh với giỏ sinh hoạt. Khu nhà cú căntin, bưu điện, phũng sinh hoạt cộng đồng, phũng đọc sỏch bỏo, nhà giữ xe, v.v... Ngoài ra,
do vị trớ khu nhà bờn cạnh khu dõn cư và cú nhiều dịch vụ đụ thị nờn khỏ thuận tiện cho cụng nhõn. Đặc biệt, Ban quản lý thường xuyờn phỏt thanh và phổ biến cỏc tin tức về PCCC, thụng tin của địa phương, tin tức trong nước và quốc tế. Cỏc buổi phỏt thanh thường xuyờn đề cập đến cỏc vấn đề về Luật Cư trỳ, Luật Hụn nhõn và Gia đỡnh, Luật Lao động,…
Hỡnh 2.9 Nhà lưu trỳ cụng nhõn Linh Trung-Thủ Đức
Tuy nhiờn, với sức chứa gần 1000 người như hiện nay, diện tớch dành cho cỏc hoạt động thể dục thể thao của khu nhà chỉ là 2 sõn cầu lụng ngoài trời, do đú chưa đỏp ứng được nhu cầu của cụng nhõn.
Khu lưu trỳ cụng nhõn Khu Chế xuất Tõn Thuận:
Đó xõy dựng 2 đơn nguyờn 5 tầng, một đơn nguyờn dành cho nam và một đơn nguyờn dành cho nữ. Mỗi đơn nguyờn bao gồm 2 dóy phũng với giao thụng hành lang giữa, mỗi phũng sức chứa 4 người (2 giường tầng), cú khu vệ sinh riờng và bếp nấu ăn trong mỗi phũng.
Về quản lý, mặc dự điều kiện an ninh trật tự là rất tốt, giỏ thuờ nhà rẻ, phũng ở cú khu vệ sinh, bếp nấu ăn khỏ thuận tiện cho cụng nhõn. Vỡ thế, số lượng cụng nhõn thuờ ở là rất lớn. Hiện nay, do nhu cầu thuờ nhà là rất lớn và Ban quản lý khu lưu trỳ đó xõy dựng đơn nguyờn thứ 3 để đỏp ứng phần nào nhu cầu của cụng nhõn.
Tuy nhiờn, hạn chế của khu nhà là do vị trớ nằm trong khu đất quy hoạch của KCN, xa với cỏc khu dõn cư, dịch vụ hạ tầng xó hội đi kốm chưa cú, cụng nhõn cũng khú tiếp cận được với hạ tầng xó hội của cỏc khu dõn cư
xung quanh. Cỏc điều kiện sinh hoạt văn húa, thể thao chưa được quan tõm, khu nhà chỉ cú một bói đất trống làm sõn búng đỏ cho cụng nhõn.
Hỡnh 2.10 Khu lưu trỳ cụng nhõn Khu chế xuất Tõn Thuận
Tại Nhà lưu trỳ cụng nhõn Linh Trung Tại Khu lưu trỳ cụng nhõn KCX Tõn Thuận
Hỡnh 2.11 Khu thể thao dành cho cụng nhõn
Khu lưu trỳ cụng nhõn tại KCN Tõn Bỡnh:
Hiện tại ở đõy cú 29 phũng ở cho cụng nhõn thuờ với sức chứa 10 người/phũng. Mỗi phũng cú 5 giường tầng, cú khu vệ sinh với 2 phũng vệ sinh và 2 phũng tắm. Ngoài ra trong mỗi phũng cũn cú kệ bếp để nấu ăn. Cỏc doanh nghiệp hợp đồng trực tiếp với Ban quản lý để thuờ nhà cho cụng nhõn và trả tiền thuờ cho Ban Quản lý. Việc quản lý an ninh trật tự cũng như sinh hoạt đều rất chặt chẽ, cỏc cụng nhõn vi phạm sau khi bị nhắc nhở, nếu vẫn cũn tỏi phạm đều bị trục xuất khỏi khu nhà.
Hỡnh 2.12 Khu lưu trỳ cụng nhõn KCN Tõn Bỡnh
Được quản lý chặt chẽ nờn an ninh rất tốt, nhưng khu nhà cú quy mụ nhỏ khụng đỏp ứng được bao nhiờu nhu cầu thuờ nhà của cụng nhõn. Ngoài ra, vỡ nằm lọt trong KCN, khụng đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội, khụng cú khả năng tiếp cận với cỏc dịch vụ hạ tầng xó hội bờn ngoài do đú cũn nhiều hạn chế.
Nhà lưu trỳ cụng nhõn của Cụng ty Nissel - Thủ Đức:
Cụng ty xõy dựng 2 khối nhà 5 tầng để cho cụng nhõn nữ ở. Mỗi phũng đều cú khu vệ sinh riờng. An ninh trõt tự là rất tốt. Việc bảo vệ từ cổng đến quản lý cỏc khối nhà đều do cỏc bảo vệ nữ đảm nhiệm và giỏm sỏt qua cỏc camera an ninh. Cụng nhõn được ở hoàn toàn miễn phớ. Cỏc vi phạm về cư trỳ như ngủ khụng đỳng phũng, vi phạm an ninh trật tự, sử dụng lóng phớ điện, nước đều được nhắc nhở kịp thời. Nếu tiếp tục vi phạm, cụng nhõn sẽ bị trục xuất ra khỏi khu nhà.
Ngoài 2 khối nhà ở, cũn cú một khối dịch vụ 3 tầng, trong đú tầng 1 để xe, tầng 2 là thư viện, phũng đọc cũn tầng 3 là khu thể thao, giải trớ.
Khu lưu trỳ cụng nhõn của cụng ty Acecook Việt Nam
Xõy dựng khu nhà ở cho cụng nhõn nữ cao 4 tầng cú sức chứa 470 người. Ngoài đỏp ứng tốt điều kiện sống cho cụng nhõn cũng như an ninh trật