3.2.1.1 Với mụ hỡnh theo bố cục tập trung
Mụ hỡnh này phự hợp với cỏc KCN cú mức độ độc hại lớn, cú khoảng cỏch xa và mối liờn hệ khụng thuận lợi đến cỏc đụ thị và cỏc khu dõn cư.
Về quy hoạch: quy hoạch phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN cần:
- Phự hợp với quy hoạch xõy dựng đụ thị, kế hoạch sử dụng đất đó được cỏc cấp cú thẩm quyền phờ duyệt.
- Phự hợp với điều kiện kinh tế, xó hội và tỡnh hỡnh phỏt triển KCN tại địa phương; phự hợp với mục đớch, yờu cầu phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN tại cỏc đụ thị ven biển Nam Trung bộ.
- Cụng tỏc lập và phờ duyệt quy hoạch phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN cần sự tham gia tớch cực và cú hiệu quả của cỏc chuyờn gia về tõm lý học, xó hội học, kinh tế học...cũng như sự tham gia của cộng đồng.
Như vậy, ngoài khớa cạnh kỹ thuật cũn cần chỳ ý đỳng mức khớa cạnh văn húa, xó hội trong cụng tỏc quy hoạch phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN.
Khu đất được chọn lựa cho dự ỏn phỏt triển nhà ở cụng nhõn cần xem xột, cõn nhắc và đỏnh giỏ đến một số yếu tố sau:
- Khoảng cỏch từ khu đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn đến cỏc đụ thị và KCN liờn quan đến giỏ cả và tớnh hợp lý.
Nếu khu nhà ở cụng nhõn xa đụ thị và xa KCN thỡ chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng cú thể giảm nhưng chi phớ đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội lại tăng lờn. Ngoài ra, nếu vị trớ quỏ xa KCN hoặc quỏ xa khu đụ thị sẽ kộm hấp dẫn đối với người cụng nhõn do thời gian đi lại dài,
khụng thuận lợi trong sinh hoạt.
Nếu khoảng cỏch đến khu đụ thị ngắn, thuận lợi cho sinh hoạt và đi lại thỡ cú khả năng giỏ cả đền bự, giải phúng mặt bằng tăng lờn cao, đú là một hạn chế cho cỏc đụ thị cũn nhiều khú khăn về kinh tế như Nam Trung bộ.
Một khoảng cỏch vừa phải từ nơi ở đến nơi làm việc với hạ tầng cơ sở cơ bản, tối thiểu cựng với phớ đầu tư hợp lý, giỏ cả cú tớnh cạnh tranh là một lựa chọn phự hợp cho khu nhà ở cụng nhõn tại đõy.
Trước đõy, cỏc KCN tại cỏc đụ thị Nam Trung bộ, khi giải phúng mặt bằng xõy dựng KCN khụng đồng thời với việc giải phúng mặt bằng đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn. Vỡ thế chớnh quyền cỏc địa phương cần phối hợp với Sở Tài nguyờn và mụi trường, Sở Xõy dựng, Ban quản lý KCN dựa trờn quy hoạch chung để xỏc định vị trớ phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN phự hợp với điều kiện kinh tế của từng địa phương. Ưu tiờn vị trớ khu nhà ở và cỏc cụng trỡnh phục vụ cụng cộng cú vị trớ cao để trỏnh ngập ỳng vào mựa mưa, nờn ở đầu những hướng giú mỏt chủ đạo để nhận nhiều giú mỏt và hạn chế ụ nhiễm.
- Khoảng cỏch hợp lý: với điều kiện hạ tầng giao thụng của cỏc đụ thị ven biển Nam Trung bộ cũn nhiều hạn chế, hệ thống giao thụng cụng cộng chưa phỏt triển đỏp ứng được yờu cầu, khoảng cỏch hợp lý từ khu nhà ở đến KCN là (3001000)m. Với khoảng cỏch này, người cụng nhõn cú thể di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc từ 5 đến 15 phỳt đi bộ. Khoảng khụng gian đệm cú thể được dựng làm khoảng cõy xanh cỏch ly và xõy dựng một số cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội như sõn chơi, sõn thể thao,v.v... Khoảng cỏch này cũng khụng nờn vượt quỏ (56)km ứng với (3040)phỳt đi làm bằng xe đạp hoặc xe mỏy.
- Quỹ đất xõy dựng khu nhà ở phải được sử dụng đỳng mục đớch. Khụng được tự ý chuyển đổi mục đớch sử dụng nếu khụng được cỏc cơ quan cú thẩm quyền cho phộp.
- Quy mụ khu đất cần đỏp ứng cho việc xõy dựng nhà ở và cỏc cụng trỡnh phụ trợ đảm bảo cho đời sống văn húa, tinh thần của cụng nhõn, thỏa món cỏc nhu cầu hiện tại và cú khả năng phỏt triển, mở rộng đỏp ứng nhu cầu phỏt triển của cỏc KCN trong tương lai. Bờn cạnh đú, khu đất cũn cú thể chuyển đổi linh hoạt cỏc khu vực chức năng khỏc nhau theo từng thời kỳ phỏt triển, tạo thuận lợi cho người cụng nhõn dễ hũa nhập với mụi trường sống và cộng đồng dõn cư xung quanh. Ngoài ra, cần chỳ ý đến giỏ trị thặng dư của những khu đất lõn cận sau khi xõy dựng khu nhà ở cụng nhõn.
- Phự hợp với quy hoạch chung phỏt triển đụ thị, tạo nhiều thuận lợi cho chớnh quyền địa phương, cơ quan quản lý, doanh nghiệp đầu tư xõy dựng và giảm thời gian phờ duyệt dự ỏn, cú mối liờn hệ tốt với cỏc khu chức năng xung quanh cũng như với cộng đồng dõn cư xung quanh, tận dụng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thụng và hạ tầng xó hội của đụ thị để giảm chi phớ đầu tư xõy dựng. Với những khú khăn trong hiện tại của kinh tế cỏc đụ thị Nam Trung bộ, khu nhà ở cụng nhõn cũng cú thể sử dụng được cỏc dịch vụ hạ tầng xó hội cú sẵn của đụ thị như nhà trẻ, trường học, chợ và cỏc khu thể thao giải trớ. Như vậy cú thể giảm chi phớ đầu tư xõy dựng; tăng tớnh hấp dẫn đối với khụng chỉ doanh nghiệp đầu tư xõy dựng mà với cả cụng nhõn, những chủ nhõn của khu nhà trong tương lai.
- Đối với cỏc KCN hiện hữu tại cỏc đụ thị Nam Trung bộ, Ban chỉ đạo quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN cỏc địa phương cần rà soỏt quy hoạch cỏc KCN, lựa chọn vị trớ phự hợp thỏa món cỏc yờu cầu để bố trớ đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn trờn nguyờn tắc phự hợp với quy hoạch chung của đụ thị, thuận lợi cho việc sinh hoạt của cụng nhõn; đỏp ứng được cỏc nhu cầu về hạ tầng xó hội như chợ, siờu thị, trường học, phự hợp với cỏc chương trỡnh phỏt triển nhà ở của địa phương.
nghiệp ớt độc hại như Tịnh Phong, Tịnh Phỳ (Quảng Ngói), Hũa Hiệp (Phỳ Yờn),v.v… thỡ ưu tiờn chuyển đổi một phần diện tớch đất cụng nghiệp đó giải phúng mặt bằng thành đất xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn để giảm chi phớ giải phúng mặt bằng, chi phớ đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng và thuận tiện cho cụng nhõn đi lại từ khu nhà đến KCN.
Hỡnh 3.1 Quản lý quy hoạch phỏt triển trong bố cục tập trung
- Đối với cỏc KCN cú tỷ lệ lấp đầy cao, cú nhu cầu mở rộng giai đoạn 2 như KCN Hũa Khỏnh (Đà Nẵng), Phỳ Tài (Bỡnh Định),v.v… cần quy hoạch khu đất xõy dựng nhà ở cụng nhõn trờn cơ sở cỏc nguyờn tắc và yờu cầu chung về nhà ở cụng nhõn.
- Đối với cỏc khu cụng nghiệp dự kiến phỏt triển và mở rộng, cần cú quy hoạch và kế hoạch phỏt triển nhà ở cụng nhõn phự hợp với cỏc chủ trương chớnh sỏch của Nhà nước về phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn để đảm bảo đời sống của người lao động.
Đối với kiến trỳc cảnh quan, nhà ở cụng nhõn khu cụng nghiệp phải được quản lý theo đồ ỏn quy hoạch đụ thị, thiết kế đụ thị và theo quy chế quản lý kiến trỳc đụ thị đó được cỏc cấp cú thẩm quyền phờ duyệt. Việc xõy dựng cụng trỡnh trong dự ỏn phải tuõn thủ Giấy phộp xõy dựng đó cấp.
phải đảm bảo phự hợp theo quy định của phỏp luật hiện hành và quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trỳc đụ thị của địa phương; khu nhà ở cụng nhõn cần đảm bảo tớnh liờn hệ, kết nối với cỏc khu vực khỏc của đụ thị; kiến trỳc nhà ở cụng nhõn cần kết hợp với điều kiện địa hỡnh, khớ hậu khu vực Nam Trung bộ là núng ẩm, cú hai mựa : mựa mưa và mựa khụ rừ rệt, đảm bảo hệ thống cõy xanh, mặt nước và hệ thống giao thụng để kết nối cỏc khụng gian đụ thị; quan tõm đến việc bảo vệ mụi trường đụ thị.
Thanh tra xõy dựng cỏc cấp cú nhiệm vụ kiểm tra, phỏt hiện và xử lý cỏc vi phạm theo thẩm quyền tại địa bàn phụ trỏch; bỏo cỏo chớnh quyền đụ thị và cơ quan quản lý trực tiếp. Bờn cạnh đú cần quan tõm xử lý cỏc thụng tin phản ảnh của người dõn về việc thực hiện Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trỳc đụ thị đối với tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan đến việc xõy dựng mới và quỏ trỡnh vận hành nhà ở cụng nhõn.
Một số giải phỏp quản lý là:
-Phải cú quy hoạch chi tiết và lập Quy chế quản lý kiến trỳc.
-Việc triển khai cỏc dự ỏn cần thường xuyờn kiểm tra việc thực hiện và thực hiện cỏc chế độ bỏo cỏo.
-Nõng cao ý thức cộng đồng trong việc thực hiện và giỏm sỏt cỏc hoạt động triển khai của dự ỏn.
3.2.1.2 Với mụ hỡnh phỏt triển theo bố cục phõn tỏn
Mụ hỡnh này phự hợp với cỏc KCN cú quy mụ nhỏ, mức độ độc hại thấp nằm gần hoặc xen với cỏc đụ thị.
Nhà ở do dõn cư xõy dựng để cho cho cụng nhõn thuờ là một bộ phận của hệ thống nhà ở đụ thị. Nú được phỏt triển một cỏch nhanh chúng cựng với nhu cầu thuờ nhà tăng đột biến khi cỏc khu cụng nghiệp được thành lập. Vỡ vậy, quy hoạch cỏc khu dõn cư quanh khu cụng nghiệp cần được lập cựng với quy hoạch khu cụng nghiệp để đảm bảo sự đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xó hội phục vụ cho cụng nhõn và cư dõn xung quanh khu cụng nghiệp. Cơ quan cú thẩm quyền lập, phờ duyệt quy hoạch cần xỏc định rừ định hướng phỏt triển khụng gian, khu vực phỏt triển nhà ở cụng nhõn khi lập và phờ duyệt quy hoạch phỏt triển khu cụng nghiệp, trờn cơ sở phự hợp với quy hoạch chung phỏt triển đụ thị; định hướng phỏt triển cụng nghiệp, quy hoạch phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp đó được phờ duyệt. Lập quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị cỏc khu dõn cư xung quanh khu cụng nghiệp, là cơ sở phỏp lý để quản lý đất đai phỏt triển nhà ở cho cụng nhõn khu cụng nghiệp.
Những nội dung quản lý quy hoạch và quản lý đất đai liờn quan đến việc quản lý phỏt triển nhà ở cụng nhõn khu cụng nghiệp gồm cú:
- Khảo sỏt, đo đạc, lập bản đồ địa chớnh, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
-Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chớnh, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
-Quản lý việc giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, chuyển mục đớch sử dụng đất;
- Quản lý, phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
- Quản lý, giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành cỏc quy định của phỏp luật về đất
đai và xử lý vi phạm phỏp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cỏo cỏc vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
Hiện tại ở cỏc địa phương, cụng tỏc lập và quản lý bản đồ địa chớnh cũn khú khăn; số lượng đất chưa đăng ký quyền sử dụng cũn tồn đọng do nhiều
nguyờn nhõn; việc sử dụng đất chưa được quản lý chặt chẽ. Một số giải phỏp đề ra như sau:
- Tập trung chỉ đạo đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất xõy dựng nhà ở; xử lý cỏc vướng mắc, tồn đọng lịch sử về đất đai; cú chớnh sỏch tài chớnh hỗ trợ người dõn khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn cỏc khu cụng nghiệp thuờ để ở.
-Rà soỏt, sửa đổi cỏc quy định; cải cỏch thủ tục hành chớnh cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất; cụng bố cụng khai trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng để người dõn thực hiện, giỏm sỏt.
-Tăng cường năng lực và kinh phớ cho bộ mỏy quản lý đất đai, xõy dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đăng ký biến động đất đai.
Hỡnh 3.2 Quản lý quy hoạch phỏt triển trong bố cục phõn tỏn
Để thực hiện cỏc giải phỏp trờn, yếu tố năng lực bộ mỏy quản lý mà trong đú yếu tố con người là hết sức quan trọng. Đõy chớnh là yếu tố trực tiếp thực hiện việc xõy dựng, quản lý dữ liệu, biến động đất đai, cải cỏch hành chớnh, xử lý vướng mắc tồn đọng và quản lý tỡnh hỡnh xõy dựng. Do đú, trước
mắt cần nõng cao chất lượng đội ngũ cỏn bộ bằng cỏc giải phỏp thớch hợp.
3.2.1.3 Với mụ hỡnh theo bố cục hỗn hợp
Mụ hỡnh này khỏ phự hợp với cỏc KCN cú quy mụ cũng như mức độ ụ nhiễm vừa và nhỏ, nằm gần hoặc tương đối gần cỏc đụ thị, cú mối liờn hệ tốt với cỏc đụ thị.
Giải phỏp quản lý quy hoạch: quy hoạch khu nhà ở cụng nhõn xen lẫn cỏc khu dõn cư cần được thực hiện ngay từ giai đoạn quy hoạch xõy dựng đụ thị và quy hoạch phỏt triển KCN, trong đú việc đảm bảo đất phỏt triển nhà ở và cỏc cụng trỡnh phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cụng nhõn; quy mụ và định hướng phỏt triển; cỏc mối liờn hệ với khu cụng nghiệp và với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội của khu dõn cư cần được xem xột phỏt triển phự hợp với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị; cú sự liờn kết tốt với cỏc khu dõn cư về hạ tầng kỹ thuật và xó hội để giảm chi phớ đầu tư xõy dựng và chi phớ quản lý vận hành.
-Phõn cụng trỏch nhiệm quản lý cụ thể cho cỏc bộ phận chức năng, trong đú cú quản lý quy hoạch xõy dựng nhà ở phỏt triển dạng dự ỏn và nhà ở do dõn tự xõy. Đặc biệt là quản lý trật tự xõy dựng tại khu vực cú dự ỏn.
-Thụng tin về quy hoạch xõy dựng đụ thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị và quy hoạch khu cụng nghiệp cần được phổ biến rộng rói để người dõn biết, thực hiện và phối hợp quản lý.
-Phối hợp tốt trong cụng tỏc quản lý quy hoạch giữa chủ đầu tư dự ỏn phỏt triển nhà ở cụng nhõn và chớnh quyền cỏc địa phương.