: cụng nghiệp chế tạo và cụng nghiệp phụ trợ
3.2.1.4Hoàn thiện cỏc quy định phỏp luật về đất đa
23 Cỏc lĩnh vực cần tập trung thu hỳt đầu tư từ Singapore cụng nghiệp điện tử, tin học, cụng thệ thụng tin; cỏc dự ỏn cụng nghiệp dịch vụ cú tỷ suất sinh lời cao như khỏch sạn-du lịch, bất động sản…
3.2.1.4Hoàn thiện cỏc quy định phỏp luật về đất đa
Cần tạo lập cơ sở phỏp lý cho việc hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất. Trong đú, chỳ trọng xỏc định rừ hành lang phỏp lý thụng thoỏng bảo đảm để người sử dụng đất thực hiện dễ dàng, thuận lợi cỏc quyền về sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước phải cú cỏc biện phỏp, cỏc chế tài nghiờm khắc đối với việc đầu cơ đất đai trờn thị trường quyền sử dụng đất, xử lý nghiờm khắc cỏc trường hợp bỏn lại quyền thực hiện dự ỏn đầu tư. Quy định cụ thể trỏch nhiệm của ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh trong quản lý Nhà nước về đất đai, phự hợp với quy hoạch chung của cả nước. Thống nhất chế độ đăng ký bất động sản và giấy tờ liờn quan đến bất động sản. Tạo cơ sở phỏp lý để mở rộng cỏc hỡnh thức kinh doanh bất động sản, từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Bảo đảm tớnh minh bạch, dõn chủ trong xõy dựng và thụng qua quy hoạch sử dụng đất cũng như hiệu lực phỏp lý của quy hoạch đó được thụng qua. Hoàn thiện cỏc quy định bảo đảm cho Nhà nước cú thể thu hồi đất đai để thực hiện cỏc dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng, cụng trỡnh cụng ớch theo quy hoạch, đồng thời bảo đảm tỏi định cư và bồi thường thiệt hại nhanh chúng, kịp thời, thoả đỏng cho người sử dụng đất.
Minh bạch hoỏ thủ tục cấp đất và sử dụng đất. Hoàn chỉnh cỏc biện phỏp và quy trỡnh về thủ tục giao quyền sử dụng đất liờn quan đến cỏc dự ỏn ĐTNN, hướng tới giảm bớt cỏc đầu mối trung gian khụng cần thiết để rỳt ngắn khoảng thời gian chờ đợi kộo dài cho cỏc chủ đầu tư. Cải tiến và tạo cơ chế phối hợp cú hiệu quả giữa chớnh quyền cỏc cấp trong việc triển khai cỏc thủ tục cho thuờ đất thực hiện dự ỏn.
Cải thiện cơ sở hạ tầng thụng tin cú thể cú tỏc động tớch cực đến tớnh cõn xứng thụng tin của thị trường đất, cụ thể là: thiết lập khung phỏp lý để hỗ trợ cỏc hoạt động mụi giới tư nhõn đối với đất sản xuất; cải thiện khả năng tra cứu quỏ trỡnh giao dịch của thửa đất một cỏch nhanh chúng với chi phớ thấp, cụng bố cụng khai và minh bạch quy hoạch đất của cỏc địa phương; cải thiện cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất để quyền đối với mỗi mảnh đất cụ thể cú thể được xỏc định dễ dàng bởi cả người mua và người bỏn trờn thị trường.
Cần điều chỉnh khung chi phớ đền bự, giải phúng mặt bằng phự hợp với thực tế hơn và ỏp dụng thống nhất một chớnh sỏch đền bự, thu hồi đất. Loại bỏ hỡnh thức gúp vốn bằng quyền sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp Việt Nam, chuyển sang chế độ Nhà nước cho thuờ đất. Sử dụng cơ chế thu tiền một lần để cỏc nhà đầu tư nước ngoài cú quyền sử
dụng thế chấp phần thuờ đất của mỡnh trong thời gian được quyền sử dụng. Bộ phận được cấp đất, thuờ đất chịu trỏch nhiệm chi trả, đền bự cho phớa người cú đất bị thu nhưng phớa Việt Nam phải thực hiện khõu giải phúng mặt bằng. Chỉ giao đất cho chủ dự ỏn khi mặt bằng đó được giải phúng. Cần nghiờn cứu khả năng đưa chi phớ đền bự vào giỏ thuờ đất để giảm rắc rối cho Bờn Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài. Miễn hoặc giảm tiền thuờ đất đối với những dự ỏn xin dừng hoặc dón tiến độ triển khai nếu cú lý do chớnh đỏng. Giảm giỏ tiền thuờ đất trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất để lấp đầy cỏc khu cụng nghiệp cũn trống.
Hiện nay, phỏp luật mới cho phộp cỏc tổ chức kinh tế sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam mà chưa cho phộp cỏc tổ chức này được thế chấp quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động tại nước ngoài để vay vốn đầu tư phỏt triển sản xuất, kinh doanh. Điều này đó hạn chế khả năng cạnh tranh và năng lực sản xuất của cỏc doanh nghiệp trong nước trong xu thế hội nhập kinh tế; bởi cỏc tổ chức tớn dụng nước ngoài cú ưu thế và khả năng vượt trội về nguồn vốn cho vay so với cỏc tổ chức tớn dụng trong nước. Trong khi cỏc doanh nghiệp này lại rất cần bổ sung nguồn vốn vay để phỏt triển và mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Cần quy định cho phộp cỏc doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất cả ở cỏc cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động ở nước ngoài.
Cần cú cơ chế thực hiện sự bỡnh đẳng cho tất cả cỏc loại hỡnh doanh nghiệp về giao đất, cho thuờ đất, thực hiện việc thu hồi giấy chứng nhận đầu tư đối với cỏc dự ỏn triển khai khụng đỳng tiến độ cam kết để dành quỹ đất cho cỏc dự ỏn mới, trỏnh tỡnh trạng cỏc doanh nghiệp sau khi đăng ký kinh doanh đó khụng thể thuờ được đất hoặc gặp rất nhiều khú khăn khi xin giao đất để xõy dựng nhà xưởng, cơ sở sản xuất, phải đi thuờ lại đất của doanh nghiệp nhà nước khụng sử dụng hết hoặc bỏ hoang để xõy dựng nhà xưởng.
Cần hỗ trợ cho cỏc DN kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh khu cụng nghiệp, Chớnh phủ cần ban hành ngay một loạt cỏc văn bản hướng dẫn thi hành cho Luật kinh doanh bất động sản và cỏc luật cú liờn quan. Để giỳp cỏc DN đầy đủ điều kiện sản xuất và giỳp phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp tập trung, Chớnh phủ cần hỗ trợ DN kinh doanh hạ tầng khu cụng nghiệp và DN sản xuất thụng qua việc hỗ trợ việc đền bự nhanh
Nghị định 108/2006/NĐ-CP quy định địa bàn đặc biệt khú khăn ưu đói như lĩnh vực đặc biệt khú khăn về miễn tiền thuờ đất. Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định miễn tiền thuờ đất 7 năm đối với lĩnh vực đặc biệt ưu đói, 11 năm đối với địa bàn ưu đói. Cần thống nhất quy định này giữa hai văn bản trờn.
Việt Nam cú khoảng thời hạn là 12 năm tớnh từ ngày gia nhập để thực hiện cỏc cam kết, tiến tới xõy dựng một nền kinh tế thị trường theo đỳng nghĩa của nú và theo chuẩn mực của WTO. Khi đú, trong cỏc lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, tài chớnh ngõn hàng… sẽ phỏt sinh rất nhiều vấn đề liờn quan đũi hỏi phải cú một chớnh sỏch đất đai đổi mới. Để thực hiện được điều đú, phỏp luật đất đai cần phải sửa đổi cho phự hợp với xu hướng chung của thế giới theo hướng xoỏ bỏ sự phõn biệt đối xử giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước.
Theo quy định của phỏp luật đất đai hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế hơn so với nhà đầu tư trong nước. Nhà đầu tư nước ngoài khụng được Nhà nước giao đất dưới mọi hỡnh thức; chỉ được thuờ đất của Nhà nước hoặc của cỏc tổ chức kinh tế trong nước chứ khụng được thuờ của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh; khụng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiờn, theo quy định của Luật Đất đai, quyền và nghĩa vụ của cỏc nhà đầu tư nước ngoài so với cỏc nhà đầu tư trong nước là ngang bằng nhau trong trường hợp thuờ đất cú thời hạn và đó trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ. Khụng chỉ thế, trong trường hợp nhà đầu tư trong nước được giao đất cú thu tiền sử dụng đất và nhà đầu tư nước ngoài thuờ đất cú thời hạn và đó trả tiền thuờ đất một lần thỡ quyền và nghĩa vụ của hai đối tượng này cũng như nhau theo Điểm Đ, Khoản 1, Điều 11 Luật Đất đai 2003. Như vậy, ở đõy chỉ khỏc nhau cỏch gọi tờn. Cựng một nội dung nhưng hỡnh thức thể hiện thỡ khụng giống nhau, làm cho cỏc quy định của phỏp luật trở nờn khú hiểu.
Như vậy, nội dung về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong hai trường hợp trờn là tương đồng, bỡnh đẳng. Cỏc quy định phõn biệt đối xử cũn tồn tại hiện nay khụng làm thay đổi cỏc nội dung bờn trong và cũng khụng đem lại một giỏ trị tớch cực về mặt kinh tế xó hội. Trỏi lại sự phõn biệt này cũn tạo nờn hạn chế về khả năng tiếp cận đất đai, nhiều hỡnh thức giao dịch về đất đai liờn quan đến nhà đầu tư nước ngoài khụng thể thực hiện được, kỡm hóm sự phỏt triển của thị trường bất động sản. Vỡ vậy, cần xoỏ bỏ cỏc phõn biệt đối xử trong cỏc quy định của phỏp luật về đất đai trờn theo
hướng cho phộp nhà đầu tư nước ngoài được giao đất cú thời hạn theo thời hạn của dự ỏn đầu tư; được quyền thuờ hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước, cỏc tổ chức kinh tế, cỏ nhõn và hộ gia đỡnh để thực hiện dự ỏn đầu tư trong một thời hạn nhất định; được quyền thế chấp, bảo lónh tại cỏc tổ chức tớn dụng tại Việt Nam và nước ngoài. Cú như vậy, chỳng ta mới xõy dựng được một mụi trường đầu tư bỡnh đẳng, thu hỳt và cú tớnh cạnh tranh cao.