Dù hiện nay, việc xử lý QSDĐ thế chấp được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, song các quy định liên quan đến xử lý tài sản thế chấp thường chứa đựng những nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về căn cứ xử lý QSDĐ.
Quy định tại Điều 355 BLDS 2005; điểm a, khoản 3 Điều 130 LĐĐ 2003; Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tại các quy định nêu trên cho thấy, cơ sở, căn cứ cho việc xử lý tài sản thế chấp được quy định giữa các văn bản khác nhau hiện đang không thống nhất với nhau. Theo đó, LĐĐ 2003 và BLDS 2005 mới chỉ đề cập căn cứ xử lý QSDĐ mà nguyên nhân do lỗi chủ quan của người thế chấp gây ra “đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”. Quy định này được hiểu như
một hình thức “chế tài” đối với bên thế chấp do họ không tuân thủ các cam kết, các thỏa thuận trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp. Hậu quả của biện pháp này là chấm dứt hoàn toàn QSDĐ về mặt pháp lý và quyền khai thác thực tế đối với người có QSDĐ mà nguyên nhân do lỗi của họ gây nên. Xử lý QSDĐ trong trường hợp này cũng là giải pháp để giúp bên nhân thế chấp có cơ hội thu về nguồn vốn đã cho vay thông qua khoản tiền có được từ việc xử lý tài sản. Biện pháp này được xác định là ưu thế mang lại khả năng đảm bảo an toàn cho những khoản vay của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nên trong thực tế chúng có thể lại đại diện cho nhiều mối quan hệ kinh tế khác nhau, có liên quan đến quyền lợi của nhiều chủ thể khác nhau. Theo đó, QSDĐ là đối tượng của quan hệ thế chấp cũng có thể lại đang đồng thời là đối tượng của các giao
49
dịch dân sự khác. Vì vậy, trong nhiều trường hợp việc xử lý QSDĐ còn hướng tới việc bảo vệ quyền lợi ích cho nhiều chủ thể khác mà không chỉ vì lợi ích của riêng bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, LĐĐ 2003 và BLDS 2005 chưa đề cập căn cứ để xử lý.
Khắc phục những khoảng trống nêu trên, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP còn ghi nhận các căn cứ pháp lý khác xuất phát từ những lý do tự nhiên và nhu cầu khách quan của Nhà nước và các bên tham gia quan hệ. Cụ thể, nếu xử lý QSDĐ mà nguyên nhân do lỗi của bên thế chấp gây ra như “đến hạn không trả nợ hoặc chưa đến hạn trả nợ nhưng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết” thì mục đích của việc xử lý QSDĐ hướng tới là nhằm đảm bảo quyền lợi trực tiếp cho bên nhận thế chấp, giúp họ có cơ hội thu hồi nguồn vốn vay.
Hai là, về phương thức xử lý QSDĐ.
Phương thức xử lý QSDĐ là cách thức, biện pháp xử lý QSDĐ do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp hoặc thực hiện nghĩa vụ cho chủ thể khác có liên quan. Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là Điều 130 LĐĐ 2003, Điều 721 BLDS 2005 và Điều 59, 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Mục 19 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì phương thức xử lý QSDĐ được thực hiện trước hết trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý như:
(i) Bán tài sản bảo đảm;
(ii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm;
50
(iv) Các bên có thể thỏa thuận phương thức xử lý khác hoặc do pháp luật chỉ định (Điều 59, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Mục 19 Nghị định số 11/2012/NĐ- CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP).
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp về một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp nêu trên hoặc xử lý không được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước hoặc tự mình thực hiện các hành vi cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho mình như:
(i) Khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý QSDĐ;
(ii)Yêu cầu cơ quan Nhà nước tổ chức bán đấu giá hoặc
(iii) Chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ (Điều 721 BLDS 2005, Điều 130 LĐĐ 2003, Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP).
Ba là, trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ.
Việc chấm dứt QSDĐ đối với một chủ thể đang trực tiếp khai thác, sử dụng trên đất đó thì đòi hỏi người có thẩm quyền xử lý phải có sự sắp xếp, thông báo để bên có QSDĐ có kế hoạch trong việc chấm dứt quá trình khai thác của mình. Pháp luật hiện hành quy định, trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản bảo đảm phải thông báo bằng văn bản cho các bên cùng nhận bảo đảm khác. Văn bản thông báo phải chứa đựng nội dung như: lý do xử lý tài sản, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả tài sản, phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm. Văn bản thông báo này được đính kèm với đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo gửi đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp QSDĐ. Ngoài quy định mang tính chất nguyên tắc chung nêu trên khi thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp thì ở mỗi hình thức xử lý QSDĐ khác nhau, trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ sẽ khác nhau. Cụ thể, nếu các bên thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ bằng con đường chuyển nhượng QSDĐ hoặc nhận chính QSDĐ thế chấp thì trình tự, thủ tục chuyển quyền, xác lập QSDĐ cho bên nhận thế chấp được thực hiện theo quy
51
định tại Điều 127 LĐĐ 2003. Nếu xử lý QSDĐ trong trường hợp bên thế chấp bị phá sản sẽ được thực hiện cùng với quá trình giải quyết yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp (Điều 57, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP).
Nếu xử lý QSDĐ được các bên lựa chon hoặc pháp luật chỉ định theo hình thức bán đấu giá thì trình tự, thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định chung của pháp luật về bán đấu giá tài sản tại Điều 458 và Điều 459 BLDS 2005; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và Thông tư số 23/2010/TT-BTP về hướng dẫn thực hiện một số quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP nêu trên.
Bốn là, về thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ.
Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm nói chung. Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch không đăng ký thì giao dịch bảo đảm được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước (Điều 325 BLDS 2005, Điều 6 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Quy định này cũng được áp dụng trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và chúng đặc biệt có ý nghĩa tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp QSDĐ đầu tiên khi một QSDĐ được dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay. Trong trường hợp này, nếu giao dịch thế chấp QSDĐ có thời điểm đăng ký trước tiên tại Văn phòng đăng ký QSDĐ có thẩm quyền sẽ được ưu tiên thanh toán trước so với các giao dịch đăng ký sau đó. Mặt khác, quy định nêu trên còn cho thấy ưu thế hơn và quyền lợi của bên nhận thế chấp tài sản là QSDĐ được đảm bảo hơn so với bên nhận thế chấp tài sản khác không phải là QSDĐ. Khẳng định như vậy bởi lẽ, đối với giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật hiện hành quy định đăng ký giao dịch là yêu cầu bắt buộc trong khi thế chấp các tài sản khác như nhà ở, công trình khác, rừng cây và các tài sản khác gắn liền với
52
đất lại không quy định đăng ký thế chấp là yêu cầu bắt buộc, việc có đăng ký hay không là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp thế chấp các tài sản trên đất mà các chủ thể không thỏa thuận việc đăng ký giao dịch là điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp thì khi xử lý tài sản bao gồm cả QSDĐ và các tài sản trên đất, trong mọi trường hợp, chủ thể nhận thế chấp QSDĐ đều được ưu tiên thanh toán trước chủ thế nhận thế chấp là các tài sản trên đất, ngay cả khi giao dịch thế chấp các tài sản trên đất được xác lập trước giao dịch thế chấp QSDĐ.
