Xác định giá trị QSDĐ là điều khoản thỏa thuận không thể thiếu đối với các bên khi ký kết Hợp đồng thế chấp QSDĐ, bởi căn cứ vào đó, bên nhận thế chấp sẽ cấp cho bên thế chấp một khoản tín dụng tùy thuộc vào giá trị của QSDĐ. Theo quy định tại khoản 5, Điều 64 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003 thì giá trị QSDĐ trong giao dịch bảo đảm được xác định như sau: “Giá trị QSDĐ trong
giao dịch bảo đảm được xác định theo quy định sau:
a) Giá trị QSDĐ trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất thì được xác định theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mà không khấu trừ giá trị QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng;
b) Giá trị QSDĐ đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì
do các bên tham gia giao dịch bảo đảm thỏa thuận”.
Quy định của pháp luật đã không rập khuôn, máy móc và thể hiện sự can thiệp sâu của Nhà nước khi “khống chế mức cho vay dựa trên giá trị của tài sản tồn tại trên đất thế chấp” hoặc giá trị QSDĐ thế chấp được xác định trên cơ sở “nguồn gốc của QSDĐ và khung giá đất của Nhà nước ban hành” mà các văn bản pháp luật trước đây đã quy định, pháp luật Đất đai hiện hành đã thể hiện hướng tiếp cận thông thoáng và phù hợp hơn với cơ chế thị trường, tạo quyền chủ động và linh hoạt cho các chủ thể tham gia
82
quan hệ thế chấp. Theo đó, Nhà nước chỉ điều chỉnh và can thiệp trong việc định giá QSDĐ thế chấp “theo giá đất Nhà nước” duy nhất khi các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Sự tiến bộ, phù hợp và linh hoạt hơn của pháp luật hiện hành so với pháp luật trước đây có liên quan đến xác định giá trị QSDĐ thế chấp còn được thể hiện ở chỗ, cho phép chủ thể thế chấp có thể sử dụng QSDĐ để đảm bảo cho một hoặc nhiều nghĩa vụ nhưng không bị ràng buộc bởi điều kiện giá trị QSDĐ thế chấp phải lớn hơn các khoản vay. Theo đó, pháp luật hiện hành quy định: “các bên thỏa thuận dùng tài sản có giá
trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị được bảo đảm”.
Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay lớn hơn các nghĩa vụ chúng chỉ đúng tại thời điểm định giá mà không thể hiện đại lượng “bất di bất dịch” sau thời điểm thế chấp. Như vậy, điều kiện nêu trên tỏ ra quá cứng nhắc và xa rời thực tiễn. Bên cạnh đó, sự ràng buộc về giá trị của tài sản thế chấp phải lớn hơn giá trị của các khoản vay cũng không đảm bảo được quyền lợi cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với bên thế chấp với điều kiện nêu trên sẽ đẩy họ luôn ở tình thế bất lợi bởi khoản vay mà họ được nhận luôn thấp hơn so với giá trị của QSDĐ mà họ có. Ngược lại, đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp tại thời điểm thế chấp, QSDĐ định giá thấp hơn khoản vay thì QSDĐ đó chỉ được bảo đảm một phần cho khoản vay đó. Trong trường hợp này, giả sử khi xử lý QSDĐ thế chấp, dù QSDĐ có được đấu giá, chuyển nhượng cao hơn nhiều so với sự định giá ban đầu và lớn hơn tổng các khoản vay thì bên nhận thế chấp cũng chỉ được thanh toán một phần khoản vay, số tiền dôi dư ra lại không thể đảm bảo cho phần còn lại của khoản vay. Trong trường hợp này, sự bất lợi bên nhận thế chấp phải gánh chịu.
Các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp cần phải nhận thức được rằng, tôn trọng sự thỏa thuận và tạo quyền chủ động cho các chủ thể trong việc xác định giá trị thế chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn hướng tới bảo vệ quyền lợi và lợi ích chung của Nhà nước và toàn thể xã hội. Các
83
TCTD với chức năng huy động (đi vay) của công chúng để cho vay nên kết quả của hoạt động kinh doanh không chỉ tác động đến sự tồn tại của chính TCTD mà còn tác động đến quyền lợi của người gửi tiền. Vì vậy, việc xem xét, đánh giá, phân tích các yếu tố tác động khách quan đến việc hình thành nên giá trị của QSDĐ, thông qua đó quyết định mức cho vay phù hợp không phải là vấn đề đơn giản. Trong trường hợp này, bên cạnh việc đòi hỏi các điều kiện nghiêm ngặt về năng lực và trình độ chuyên môn, sự tuân thủ tuyệt đối quy định của pháp luật về quy trình cho vay thì yếu tố đạo đức, nghề nghiệp, tinh thần trách nhiệm cao và sự cẩn trọng khi thẩm định, định giá tài sản thế chấp là những yếu tố tối quan trọng và không thể thiếu đối với mỗi cán bộ tín dụng và các cơ quan chức năng có liên quan khác. Một trong những ví dụ điển hình cho sự hạn chế của năng lực cán bộ và hậu quả nhãn tiền đối với Nhà nước và nhân dân là “Vụ án siêu lừa đảo Nguyễn Đức Chi” (năm 2006). Vụ án siêu lừa Nguyễn Đức Chi là một sự chứng minh cho sự tùy tiện, vô nguyên tắc của một bộ phận cán bộ Nhà nước dưới sự thao túng của Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Đầu tư và Phát triển Rusinvestur. Không hiểu sự vô tình hay hữu ý của cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, cán bộ UBND tỉnh Khánh Hòa mà Nguyễn Đức Chi đã qua mặt được các Cơ quan chức năng, sử dụng GCNQSDĐ và dự án để vay tiền Ngân hàng và lừa đảo các doanh nghiệp hơn 100 tỷ đồng, trong khi đó chưa nộp tiền thuê đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng [45].
