42
Xuyên suốt các quy định của LĐĐ 2003 từ Điều 109 đến Điều 121 khi quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp QSDĐ nói riêng cho thấy, bên nhận thế chấp không chỉ Ngân hàng và các TCTD do Nhà nước Việt Nam thành lập và nắm quyền sở hữu như trước đây mà thay vào đó là “các TCTD được hoạt động tại Việt Nam”. Theo Luật các TCTD Việt Nam năm 2010 thì các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam là một loại chủ thể rộng lớn, bao gồm:
- Ngân hàng thương mại trong nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần;
- Ngân hàng thương mại Nhà nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ; - Tổ chức tín dụng phi ngân hàng trong nước được thành lập, tổ chức dưới hình
thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn;
- Tổ chức tín dụng liên doanh, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn;
- Ngân hàng hợp tác xã, quỹ tín dụng nhân dân được thành lập, tổ chức dưới hình thức hợp tác xã;
- Tổ chức tài chính vi mô được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn (Điều 6, Luật các TCTD năm 2010).
2.2.2Đối tƣợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Để đảm bảo trật tự pháp luật và hiệu quả thực tiễn, pháp luật dân sự và pháp luật đất đai quy định điều kiện thế chấp QSDĐ tương tự điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm:
Thứ nhất, đất có GCNQSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003.
43
- Giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã được sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Trường hợp trên các giấy tờ nêu trên ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật, nếu được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được thế chấp quyền sử dụng đất và sử dụng giấy tờ đó khi làm thủ tục thế chấp tài sản gắn liền với QSDĐ.
Thứ hai, đất không có tranh chấp.
Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ đất trong quan hệ thế chấp mà là điều kiện quy định chung của QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường. Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thế chấp, QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác. UBND
44
xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong trường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó đã được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng về tính trạng thực tế của QSDĐ nhằm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hơn.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ đã được xác lập hợp pháp cho một chủ thể và không có tranh chấp với bất kỳ chủ thể nào nhưng lại đang là đối tượng trong quan hệ khác (QSDĐ phải kê biên để đảm bảo thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra nếu cứ tiếp tục thực hiện quan hệ thế chấp, bởi trong cùng thời điểm, QSDĐ lại được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau. Mặt khác, nếu QSDĐ đang thuộc diện Nhà nước niêm phong để kiểm soát và quản lý nhằm đảm bảo cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở tình trạng không được phép giao dịch trên thị trường (không thỏa mãn điều kiện thứ hai của đối tượng thế chấp như đã nêu trên). Vì vậy, quy định này là hợp lý và tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn đối với bên nhận thế chấp trước mỗi quyết định cho vay có tài sản thế chấp và QSDĐ.
Thứ tư, QSDĐ phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất.
Đối với mỗi loại đất với tính chất, đặc điểm khác nhau, Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất được quyền sử dụng với thời hạn khác nhau. Có loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, có loại đất Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn (Điều 67 và Điều 68 LĐĐ 2003). Theo đó, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mỗi diện tích được Nhà nước cho phép sử dụng cũng được xác lập đồng thời
45
và tương ứng với thời hạn đã được xác định. Cụ thể, đối với những loại đất có xác định thời hạn như đất nông nghiệp, trồng rừng sản xuất, đất được giao hoặc cho thuê thì các chủ thể có QSDĐ cũng chỉ được phép thực hiện giao dịch về QSDĐ trong khoảng thời gian Nhà nước cho phép sử dụng đất. Do vậy, việc xác lập QSDĐ cho bên nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền mà thôi. Điều này có ý nghĩa quan trọng và cần đặc biệt lưu ý đối với bên nhận thế chấp trong việc định giá QSDĐ để xác định mức cho vay đối với bên thế chấp. Cụ thể, giá trị QSDĐ thế chấp chỉ được xác định trong tương lai tương ứng với khoảng thời gian còn lại của QSDĐ của người thế chấp, từ đó bên thế chấp xác định mức cho vay ở phạm vi an toàn. Mặt khác, QSDĐ trong thời gian thế chấp mà bên thế chấp có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay góp vốn liên doanh bằng QSDĐ đang thế chấp thì bên nhận thế chấp cũng cần phải thận trọng để quyết định có đồng ý hay không thực hiện các giao dịch đối với QSDĐ của bên thế chấp. Nếu không lường trước trong trường hợp này thì khi hết thời hạn sử dụng đất trong trường hợp không gia hạn tiếp, tranh chấp ba bên (bên nhận thế chấp, bên thế chấp và bên nhận QSDĐ trong giao dịch chuyển quyền) chắc chắn sẽ phát sinh, lúc này thiệt hại và rủi ro không ai khác bên nhận thế chấp sẽ phải gánh chịu.