Phạm vi nhận thế chấp QSDĐ của pháp luật hiện hành so với các văn bản trước đây đã được mở rộng hợn rất nhiều. Thay vì nguồn vốn cung ứng cho người dân trước đây bị
60
khống chế bởi một chủ thể hạn hẹp là các Ngân hàng của Nhà nước và các TCTD Việt Nam thì nay pháp luật đất đai đã tạo ra khả năng và cơ hội rộng lớn cho người có nhu cầu về vốn được lựa chọn chủ thể nhận thế chấp phong phú và đa dạng hơn. Theo đó, các TCTD trong nước không chỉ bó hẹp ở loại hình TCTD của Nhà nước, mà cả TCTD cổ phần của Nhà nước và nhân dân và cho phép các TCTD liên doanh, các TCTD 100% vốn nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam. Sự thay đổi theo hướng mở rộng phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ nêu trên của pháp luật hiện hành là hoàn toàn đúng đắn và phù hợp với thực tế khách quan. Một mặt, tạo môi trường pháp lý cho các tổ chức kinh doanh tiền tệ được thực hiện đúng chức năng của mình, thông qua đó cũng tạo nên sự cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh giữa các tổ chức có chức năng cho vay.
So sánh giữa LĐĐ 2003 và các văn bản pháp lý khác có liên quan khi quy định về chủ thể nhận thế chấp QSDĐ và đặc biệt là so sánh với Biểu cam kết về lộ trình gia nhập WTO trong các lĩnh vực dịch vụ và thương mại cho thấy, giữa các văn bản pháp luật này quy định chưa có sự tập trung, thống nhất và chưa phù hợp với nhau. Có thể chỉ ra thực tế này ở những nội dung cụ thể sau đây:
Thứ nhất, mặc dù đã mở rộng phạm vi nhận thế chấp QSDĐ nêu trên của pháp luật đất
đai hiện hành, song ở thời điểm ban hành LĐĐ 2003 thì Việt Nam chưa là thành viên chính thức của Tổ chức thương mại thế giới WTO, do đó, một số dịch vụ ngân hàng và các dịch vụ tài chính khác ở nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam theo lộ trình cam kết của Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã chưa được phản ánh một cách đầy đủ và cụ thể. Chẳng hạn, tại phần 7, mục B của Cam kết về lộ trình gia nhập WTO của Việt Nam thì hàng loạt các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính nước ngoài được thành lập và hoạt động tại Việt Nam như: Văn phòng đại diện, Chi nhánh Ngân hàng thương mại nước ngoài, Ngân hàng thương mại liên doanh, Công ty cho
61
thuê tài chính liên doanh, Công ty cho thuê tài chính 100% vốn đầu tư nước ngoài; Công ty tài chính liên doanh, Công ty tài chính 100% vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ hai, cũng theo lộ trình cam kết thì quy định tại Nghị quyết số 09/2001/NQ-CP
ngày 28 tháng 8 năm 2001 của Chính phủ về việc cho phép “các dự án đầu tư lớn” được phép thế chấp QSDĐ tại các TCTD nước ngoài để vay vốn trên cơ sở được cấp có thẩm quyền cho phép và TCTD nước ngoài chỉ được nhận thế chấp QSDĐ thông qua một đại lý đảm bảo trong nước đã trở nên lạc hậu, trái với pháp luật hiện hành và vô hình trung hạn chế quyền và lợi ích của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Khẳng định như vậy, bởi lẽ LĐĐ 2003 khi quy định điều kiện để các chủ thể có QSDĐ được thế chấp QSDĐ tại các TCTD vay vốn không dựa trên tiêu chí về mức vốn đầu tư mà căn cứ vào mục đích sử dụng đất gắn với các hình thức sử dụng đất cụ thể và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính để xác định họ có quyền thế chấp hay không. Vì vậy, khi người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì đương nhiên được thực hiện quyền thế chấp mà pháp luật đã cho phép mà không cần thiết phải thông qua thủ tục xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hơn nữa, cấp có thẩm quyền cho phép cũng không được Nghị quyết nêu trên chỉ rõ. Mặt khác, điều kiện để chủ thể có quyền nhận thế chấp là các TCTD trong nước hay các TCTD nước ngoài cũng không xuất phát từ căn cứ “người đi vay có dự án đầu tư lớn hay nhỏ” và pháp luật cũng hoàn toàn không đề cập đến vấn đề này. Vì vậy, Nghị quyết nêu trên đã không phù hợp.
Thứ ba, quy định về chủ thể nhận thế chấp trong LĐĐ 2003 và Luật Nhà ở 2005 cùng
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, hiện nay được thay thế bằng Nghị định số 71/2010/NĐ- CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng không thống nhất với nhau. Theo LĐĐ hiện hành thì người có QSDĐ được quyền thế chấp QSDĐ của mình tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, nghĩa là khi thế chấp QSDĐ có nhà gắn liền mà nhà đó được thỏa thuận là tài sản thế chấp cùng với QSDĐ thì người thế chấp được
62
quyền thế chấp QSDĐ gắn liền với nhà đó tại một TCTD hoặc nhiều TCTD khác nhau để vay vốn. Trong khi đó, tại Điều 114 Luật Nhà ở 2005 và Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP lại chỉ cho phép thế chấp nhà ở tại một TCTD. Trong trường hợp này, nếu không vi phạm thỏa thuận của các bên chỉ là thế chấp nhà ở không bao gồm QSDĐ thì có thể áp dụng theo quy định của Luật Nhà ở, song nếu trong trường hợp thỏa thuận thế chấp bao gồm cả nhà và QSDĐ thì áp dụng Luật Nhà ở sẽ hạn chế quyền lựa chọn chủ thể nhận thế chấp của người thế chấp. Tác giả cho rằng, việc hạn chế phạm vi chủ thể nhận thế chấp theo Luật Nhà ở là không có cơ sở khoa học và hạn chế khả năng huy động vốn của người thế chấp, đồng thời cũng hạn chế năng lực cạnh tranh của các tổ chức kinh doanh tiền tệ trong xu thế hội nhập.