đất đai ở Việt Nam.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai, rừng núi, sồng hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biễn, thềm lục địa và vùng trời, …là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Theo đó “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả…” (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992).
Cụ thể các quy định của Hiến pháp, trong đường lối lãnh đạo của Đảng và Nhà nước cũng luôn khẳng định tiêu chí này trong cương lĩnh của mình. Tại Nghị quyết Trung ương 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn theo quy định của pháp luật…” [20, tr.60]. Trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, Đảng ta đã đề ra định hướng: “Chính sách đất đai phải chú ý đầy
94
đầu tư và người sử dụng đất, trong đó cần chú trọng đúng mức lợi ích của Nhà nước, của xã hội” [20, tr.61].
Gần đây nhất, trong Nghị quyết Trung ương 7, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X khẳng định lại một lần nữa vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu đại diện đối với đất đai.
Chính vì những quan điểm, chủ trương và đường lối lãnh đạo của Đảng và Nhà nước nêu trên đối với đất đai tại nước ta, đặt ra những yêu cầu trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và Hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng cần phải đáp ứng được những yêu cầu cơ bản sau đây:
Thứ nhất, cần phải thống nhất nội hàm về sở hữu đất đai trong các văn bản như: Hiến
pháp, BLDS, LĐĐ. Theo đó, cần quán triệt nguyên tắc: “Toàn bộ đất đai trong phạm
vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân và trao cho Nhà nước làm chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý”.
Thứ hai, giao dịch thế chấp QSDĐ cũng như Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được xây
dựng trên cơ sở đảm bảo sự định hướng và quản lý của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Đảm bảo yêu cầu này đòi hỏi sự điều chỉnh của pháp luật về thế chấp QSDĐ, Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được thiết kế sao cho các giao dịch thế chấp QSDĐ được xác lập, thực hiện và chấm dứt trên cơ sở có sự quản lý, kiểm soát và chi phối bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với tư cách là cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đại diện. Tuy nhiên, sự can thiệp của Nhà nước trong trường hợp này với ý nghĩa là sự định hướng, tạo điều kiện, hỗ trợ và thúc đẩy các giao dịch thế chấp QSDĐ được vận hành trôi chảy và thuận lợi, chứ không phải thể hiện sự can thiệp sâu làm mất đi sự chủ động của các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ và các bên trong Hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Thứ ba, pháp luật thế chấp QSDĐ phải được xây dựng trên cơ sở đảm bảo hài hòa giữa
lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất. Để đáp ứng đòi hỏi này, pháp luật về thế chấp QSDĐ phải được tiếp tục hoàn thiện theo hướng mở rộng tối đa phạm vi chủ thể
95
được sử dụng QSDĐ để thế chấp vay vốn trong các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. QSDĐ phải thực sự trở thành tài sản theo đúng nghĩa trong các giao dịch thế chấp QSDĐ. Các thủ tục về thế chấp QSDĐ phải đơn giản, thuận tiện để người có QSDĐ được dễ dàng tiếp cận nguồn vốn của Nhà nước, của các TCTD.
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối
quan hệ với sự phát triển của thị trƣờng tín dụng.
Tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X chỉ rõ: “Phát triển thị trường tiền tệ
hiện đại hóa và đa dạng hóa các hình thức hoạt động; hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao sức mạnh cạnh tranh, năng lực quản trị của các Ngân hàng; xóa bỏ phân biệt đối xử trong tiếp cận nguồn vốn và tham gia thị trường, tạo môi trường bình đẳng trên thị trường tiền tệ và thị trường vốn” [21, tr.242].
Thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương và định hướng nêu trên của Đảng và Nhà nước; mặt khác cũng là để đáp ứng với yêu cầu đổi mới của nền kinh tế, phù hợp với chuẩn mực chung của nền kinh tế thị trường. Pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng trong thời gian qua đã có những thay đổi đáng kể trong việc từng bước tạo điều kiện và nâng cao năng lực tự chủ hơn cho các TCTD trong hoạt động kinh doanh của mình. Tuy nhiên, pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng còn tồn tại nhiều bất cập, nhiều quy định còn tỏ ra gò bó, cứng nhắc và khiên cưỡng, chưa tạo quyền chủ động và linh hoạt thực sự cho bên nhận thế chấp trong Hợp đồng cho vay của mình.
Đứng trước thực trạng đó, sự cần thiết của việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ cần phải được quán triệt trong thời gian tới theo hướng trao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm cho bên nhận thế chấp. Đặc biệt, pháp luật cần dành nhiều ưu tiên hơn cho bên nhận thế chấp trong việc xác lập QSDĐ để thu hồi nợ. Theo đó, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong thời gian tới cần phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
96
Thứ nhất, đảm bảo phát huy tối đa quyền tự do kinh doanh, quyền tự định đoạt của các
TCTD trong việc xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, mà biểu hiện cụ thể là tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và quyền tự quyết trong việc cho vay đối với bên thế chấp.
Thứ hai, cần trao quyền độc lập và tự chủ hơn nữa cho bên nhận thế chấp trong việc xử
lý QSDĐ để bảo đảm vốn vay.
Thứ ba, nâng cao hiệu quả trong việc xác lập QSDĐ để thu hồi nợ, đảm bảo an toàn tài
chính trong các TCTD – huyết mạch quan trọng của nền kinh tế là yêu cầu cấp bách
đặt ra. Theo đó, pháp luật về thế chấp QSDĐ trong thời gian tới cần phải quy định rõ
cơ chế phối hợp với các cơ quan chức năng cùng với việc quy định trách nhiệm và
nhiệm vụ cụ thể đến từng bộ trong việc hỗ trợ các TCTD xử lý QSDĐ. Mặt khác, pháp
luật cũng cần phải có chế tài cụ thể đối với những hành vi nào có thái độ bất hợp tác,
thiếu tinh thần trách nhiệm trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình.
Thứ tư, cần tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng thông qua hai thiết chế cơ bản và
quan trọng hàng đầu là tăng cường khả năng chia sẻ thông tin tín dụng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ.
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể của việc
hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Để bảo đảm được tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ trong thời gian tới thì sự cần thiết phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể sau đây:
Thứ nhất, cần phải giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo của các văn bản pháp luật
hiện hành. Theo đó, các văn bản pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ mặc dù có thể được quy định ở nhiều chuyên ngành khác nhau, hiệu lực pháp lý có thể khác nhau nhưng phải tạo thành một chỉnh thể thống nhất, không loại trừ lẫn nhau, văn bản hướng dẫn có thể đa dạng nhưng không được trái với văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
97
Thứ hai, cần xóa bỏ tình trạng pháp lý liên quan đến ngành nào do ngành nào do ngành
đó soạn thảo mà đòi hỏi phải có sự liên kết và tham gia của nhiều ngành khác có liên quan. Làm được điều này, một mặt đảm bảo được tính tập trung thống nhất; mặt khác loại bỏ được tính trùng lặp hoặc mâu thuẫn của các văn bản khi ban hành.
Thứ ba, cần phải làm rõ mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành, cũng như
phạm vi, ranh giới giữa luật chung và luật chuyên ngành khi ban hành các văn bản pháp luật cùng điều chỉnh quan hệ quan hệ có liên quan đến thế chấp QSDĐ. Theo đó, BLDS và các văn bản pháp luật điều chỉnh các giao dịch bảo đảm nói chung chỉ quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc chung, còn những vấn đề mang tính khác biệt, cần phải có chỉ dẫn cụ thể và được quy định chi tiết trong pháp luật chuyên ngành (LĐĐ). Có như vậy mới tạo được sự thống nhất, trong cả cách thức điều chỉnh pháp luật cũng như thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trên thực tế.
3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng đƣợc yêu cầu của xu
thế hội nhập.
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ: “Xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ đi đôi với chủ động hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực” [22, tr.133]. Trong
quá trình chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã ký kết nhiều điều ước quốc tế song phương và đa phương trong lĩnh vực thương mại. Cho đến nay, Việt nam đã ký trên 80 Hiệp định Thương mại với các nước. Trong đó, đặc biệt quan trọng phải kể đến là Việt Nam đã gia nhập Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN), ký Hiệp định thương mại Việt – Mỹ và chính thức tham gia vào Tổ chức thương mại thế giới (WTO)…Điều đó, chứng minh rõ nét xu thế và quyết tâm cao của Việt Nam muốn gia nhập sâu vào kinh tế khu vực và trên toàn thế giới.
Một trong những nền tảng của hội nhập là việc tao ra hệ thống pháp luật hoàn thiện, đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. Theo đó, hệ thống pháp luật về kinh tế nói chung và pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ ở
98
Việt Nam nói riêng cần phải được xây dựng và hoàn thiện trên cơ sở các tiêu chí và chuẩn mực chung của hệ thống pháp luật mà các quốc gia trên thế giới đã xây dựng. Hệ thống pháp luật đó, phải đáp ứng các tiêu chí sau đây:
Thứ nhất, đảm bảo tính phù hợp của pháp luật. Một hệ thống pháp luật được coi là phù
hợp khi những tôn chỉ, mục đích và những định hướng của những nhà cầm quyền hài hòa và hòa quyện với lợi ích chung của xã hội, của số đông dân chúng; ở mức độ cao hơn hệ thống pháp luật đó phải xuất phát từ lợi ích của đông đảo người dân.
Thứ hai, đảm bảo tính cụ thể và chuẩn xác của pháp luật. Tính cụ thể là yêu cầu chung
đối với tất cả các quy phạm của pháp luật. Trong lĩnh vực đất đai, các quan hệ đất đai diễn ra bằng các hành vi cụ thể của các chủ thể cụ thể và đặt trong những điều kiện, hoàn cảnh chính xác. Do đó, pháp luật điều chỉnh các quan hệ thế chấp QSDĐ nói riêng và quan hệ đất đai nói chung đòi hỏi phải quy định cụ thể, chính xác, rõ ràng, một nghĩa mà không suy diễn, không có quy phạm tùy nghi.
Thứ ba, phải đảm bảo tính dễ tiếp cận. Tính dễ tiếp cận cũng là một trong những tiêu
chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống pháp luật nào trên thế giới. Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây những tranh cãi và suy luận trái chiều nhau. Đối với quan hệ pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng vậy, dù được quy định trong nhiều văn bản pháp luật thuộc các chuyên ngành khác nhau nhưng đòi hỏi phải được quy định một cách đơn giản, dễ thực hiện cho các bên, không mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau. Pháp luật đất đai nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng trong thời gian qua còn thể hiện khá nhiều bất cập về vấn đề này cần được khắc phục trong thời gian tới.
Thứ tư, đảm bảo tính minh bạch và công khai. Tùy thuộc từng lĩnh vực hoạt động cụ
thể mà yêu cầu về tính minh bạch của hệ thống pháp luật được đặt ra ở các mức độ, phạm vi và khía cạnh khác nhau. Có lĩnh vực coi việc sẵn dáng công khai và cung cấp thông tin để tiếp cận và sử dụng các loại dịch vụ, công khai hóa các thỏa thuận để các chủ thể tham gia giao dịch nắm bắt được thông tin kịp thời, chính xác là yếu tố cơ bản
99
và quan trọng để đảm bảo tính minh bạch của hệ thống pháp luật. Song có những lĩnh vực lại coi việc cung cấp các thông tin có liên quan đến các trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các giao dịch cụ thể, cung cấp hợp lý các yêu cầu của các chủ thể để các chủ thể tham gia được biết trước lại là yếu tố được đặt lên hàng đầu. Việc đảm bảo tính minh bạch và công khai của hoạt động thế chấp QSDĐ nói riêng và pháp luật đất đai nói chung là rất cần thiết. Bởi QSDĐ là một tài sản lớn, liên quan đến nhiều chủ thể, tham gia vào nhiều giao dịch dân sự, do đó, các thông tin công khai, minh bạch sẽ giúp ích nhiều cho các chủ thể khi tham gia giao dịch này.
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt
Nam.
