luật về đối tƣợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Pháp luật đã quy định rất rõ ràng các điều kiện của QSDĐ khi tham gia thế chấp. Trong đó, pháp luật cũng đã căn cứ trên nhu cầu và khả năng sử dụng đất, cũng như năng lực tài chính của mỗi chủ thể sử dụng đất để xác lập cho mỗi chủ thể các hình thức sử dụng đất khác nhau. Tuy nhiên, trên thực tế thi hành pháp luật vẫn tồn tại không ít những khó khăn bất cập, cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở hiện nay đã và
đang cản trở và gây khó khăn lớn cho người có QSDĐ trong việc tiếp cận nguồn vốn của Nhà nước. Theo Báo cáo số 93 Chính phủ trình Quốc hội ngày 19/10/2007 thì đến nay trên địa bàn cả nước, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở chưa đạt được tiến độ đề ra. Cụ thể là tính đến ngày 30/9/2007 cả nước hiện vẫn còn 10 tỉnh chưa triển khai hoạt động cấp GCNQSDĐ đối với đất nuôi trồng thủy sản; 31 tỉnh tỷ lệ cấp GCNQSDĐ lâm nghiệp đạt dưới 50%, đối với đất đô thị hiện vẫn còn 20 tỉnh đạt dưới 50% tỷ lệ cấp giấy và đặc biệt đối với đất chuyên dùng tỷ lệ cấp dưới 50% vẫn còn 40 tỉnh [12, tr.7]. Để khắc phục hạn chế nêu trên, trong thời gian qua, Nhà nước đã có chủ
63
trương nới lỏng điều kiện về QSDĐ khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về QSDĐ, trong đó có quyền được thế chấp QSDĐ bằng các giấy tờ không phải là GCNQSDĐ (khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003 để vay vốn, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và khoản 2, Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP). Tuy nhiên, thực hiện quy định nêu trên trong thời gian qua cũng gây nên những khó khăn, vướng mắc không nhỏ đối với bên nhận thế chấp, họ không thấy mặn mà, thậm chí nhiều TCTD đã thẳng thừng từ chối nhận thế chấp trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng giấy tờ hợp lệ để thế chấp. Vô hình chung, những bất cập này làm cản trở việc tiếp cận nguồn vốn vay của các chủ thể thế chấp. Theo tổng hợp mới nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cấp giấy chứng nhận đang được các địa phương triển khai mạnh, nhất là trong năm 2010. Theo đó, diện tích cấp giấy chứng nhận tăng nhanh như đất chuyên dùng tăng 107%, đất tôn giáo tăng 97%. Thời gian cấp giấy lần đầu giảm từ 55 ngày xuống còn 50 ngày, cấp đổi giảm từ 28 ngày xuống còn 20 ngày. Tuy nhiên kết quả trên so với yêu cầu vẫn còn chưa cao, khối lượng cần thực hiện ở một số loại còn nhiều như đất chuyên dùng còn 47%, đất ở đô thị còn 37,1%, đất ở nông thôn còn 23,3%. Đặc biệt là tại các dự án xây dựng nhà để bán, tiến độ cấp giấy chứng nhận có nhiều vấn đề gây bức xúc, khiếu kiện[46]. Chính vì vậy, các cơ quan Nhà nước có liên quan vẫn còn nhiều việc phải làm trong thời gian tới để khắc phục những khó khăn này.
Thứ hai, nội hàm của điều kiện “đất không có tranh chấp” quy định trong LĐĐ 2003
thiếu tính cụ thể, rõ ràng, chưa xác định rõ tiêu chí cụ thể để nhận biết thế nào là đất không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp. Đây cũng là một trong những “rào cản” đối với bên thế chấp khi tiếp cận nguồn vốn của Nhà nước thông qua quyền thế chấp QSDĐ và cũng là hậu quả của những suy luận khác nhau, quan niệm khác nhau và những cách thức áp dụng không nhất quán của chính quyền địa phương khi xác nhận tình trạng pháp lý và thực tế của đất khi người thế chấp có nhu cầu. Đa số các địa phương trên địa bàn cả nước trong thời gian qua quan niệm rằng, đất không có tranh
64