Do đặc thù của chế độ quản lý đất đai, việc thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp đƣợc thực hiện theo quy định tại các văn bản pháp luật đất đai. Theo thống kê, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đƣợc thế chấp tại các Tổ chức tín dụng chiếm tới 80% tổng số tài sản bảo đảm và hầu hết số nợ không xử lý đƣợc còn tồn đọng ở bất động sản thế chấp cũng lên đến 90% tổng số nợ có tài sản bảo đảm.
Thủ tục và phƣơng thức xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho các Tổ chức tín dụng đƣợc quy định tƣơng đối phức tạp và không thống nhất. Điều 721 Bộ luật dân sự quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp nhƣ sau: Khi đã đến hạn
42
thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp đƣợc xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý đƣợc theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.[18,điều 721]
Việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp tại các Tổ chức tín dụng còn đƣợc quy định tại một số Điều ƣớc quốc tế mà Việt Nam đã ký kết. Tại Phụ lục G của Hiệp định thƣơng mại Việt Nam - Hoa Kỳ, "sau 3 năm kể từ khi Hiệp định có hiệu lực, các đơn vị tài chính ngân hàng 100% vốn đầu tƣ của Hoa kỳ chỉ đƣợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các xí nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam và có đƣợc quyền sử dụng đất mà đƣợc thế chấp cho khoản vay trong trƣờng hợp mất khả năng thanh toán cho khoản vay, phá sản hay giải thể của xí nghiệp vay nợ đó. [24, tr. 504].
Trên thực tế đại đa số các trƣờng hợp quyền sử dụng đất đƣợc xử lý thông qua khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền khi bên vay, bên nhận thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Phƣơng án này thƣờng đƣợc các ngân hàng thƣơng mại sử dụng sau khi áp dụng các biện pháp thƣơng lƣợng nhƣng không có kết quả do sự bất hợp tác của bên thế chấp. Tranh chấp trong trƣờng hợp này là tranh chấp nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng và theo đó tài sản để bảo đảm thi hành án là thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đang thế chấp tại ngân hàng là bên cho vay đồng thời là bên nhận thế chấp.
Tuy nhiên trên thực tế, các ngân hàng thƣơng mại gặp rất nhiều khó khăng trong quá trình thực hiện việc chuyển nhƣợng theo sự thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp do sự không hợp tác của bên thế chấp. Mặc khác cơ quan công chứng không thực hiện chứng thực trong hợp đồng chuyển nhƣợng do bên nhận thế chấp ký mà phải yêu cầu sự có mặt của bên thế chấp hoặc chỉ công chứng khi có quyết định, bản án của tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án thì mới thực hiện việc chứng thực việc sang tên đổi chủ. Với quy định việc bán đấu giá tài sản khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp không thực hiện việc trả nợ thay là một quy định tiến bộ nhƣng thực hiện rất khó khăn khi bên thế chấp không tự nguyện và cản
43
trở. Cuối cùng, phƣơng án thƣờng đƣợc các ngân hàng thƣơng mại lựa chọn là khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền. Với quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật đƣợc chuyển qua cơ quan thi hành án, cơ quan thi hành án lại phải tốn nhiều công sức trong quá trình thi hành án mới thực hiện việc kê biên phát mãi tài sản thế chấp. Quá trình từ khởi kiện đến khi thi hành án mất nhiều tháng đến nhiều năm, tốn nhiều công sức, tiền bạc và làm tăng các khoản nợ xấu của các ngân hàng thƣơng mại.
Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đƣợc thực hiện trên nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, trên thực tế việc xử lý tài sản thế chấp gặp nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân là sự thiếu thiện chí, hợp tác từ phía khách hàng (bên bảo đảm). Trong khi đó yêu cầu khách quan của việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp nói riêng đặt ra là phải bảo đảm tính nhanh chóng, công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên và tiết kiệm chi phí.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1:
Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng là một hình thức giao dịch bảo đảm. Biện pháp thế chấp tài sản tạo cho TCTD khả năng khấu trừ giá trị tài sản để thu hồi nợ, tránh đƣợc tổn thất trong hoạt động cho vay. Thế chấp tài sản có vị trí đặc biệt quan trọng trong hoạt động cho vay của các TCTD. Vai trò của thế chấp tài sản quyết định vai trò của pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp tài sản. Pháp luật nƣớc ta phân biệt biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự với biện pháp bảo đảm tiền vay nên đã hình thành nhóm các quy phạm pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng. Đây là một đặc thù của pháp luật Việt Nam.
Sự thống nhất giữa pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng là hiện tƣợng phổ biến ở các nƣớc. Do đó, việc nghiên cứu để đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng
44
tín dụng ngân hàng phải gắn với việc làm rõ nội dung mối liên hệ với các quy định của BLDS Việt Nam năm 2005 về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
45
Chƣơng 2