5. Bố cục luận văn
3.1.2.2Sàn giao dịch bất động sản MeKong Land
Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land cũng là một trong những sàn giao dịch bất động sản nổi tiếng trên thị trường bất động sản tại thành phố Cần Thơ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.
Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land được thành lập vào ngày 22 tháng 06 năm 2008, sàn giao dịch bất động sản Mekong Land cũng thuộc loại hình sàn giao dịch trực thuộc (trực thuộc Công ty cổ phần Mekong Land). Sàn có địa chỉ tại số 03- 05, khu dân cư Bình An (Diệu Hiền), Trục chính A, phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ. Sàn có diện tích là 98m2, Giám đốc sàn là ông Đỗ Công Quyền.
* Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản Mekong Land:
Giám đốc sàn
Bộ phận kinh doanh Bộ phận hành chính Kế toán
Môi giới Định giá Pháp chế Hành chính bất động sản bất động sản
Quảng cáo bất động sản
* Về cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động của sàn
Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land được trang bị bốn máy tính, một máy in, bàn tiếp khách và một bản dùng để đăng các thông tin về sản phẩm bất động sản và niêm yết sản phẩm.
* Về vấn đề cung cấp thông tin của sàn
`Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land thực hiện việc cung cấp thông tin về sản phẩm bất động sản trên mạng thông tin điện tử, trang web của sàn và tại sàn giao dịch bất động sản trên bản thông tin đặt tại sàn. Nhưng do hiện nay các giao dịch của sàn diễn ra rất ít nên việc cung cấp thông tin bằng hình thức đưa lên bản thông tin tại sàn hầu như không còn thực hiện nữa.
* Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Mekong Land
Khi mới thành lập sàn giao dịch bất động sản Mekong Land thực hiện các hoạt động như: Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn bất động sản.
Và hiện nay, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản trầm lắng, sàn ít giao dịch, vắng khách hàng nên sàn giao dịch bất động sản Mekong Land thực hiện chủ yếu các hoạt động như: Mua bán, chuyển nhượng bất động sản, môi giới bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn bất động sản. Trung bình mỗi tháng hiện nay sàn thực hiện thành công từ một đến hai giao dịch.
Hiện tại, sàn chủ yếu thực hiện bán các sản phẩm như:
Nền F-11,13, đường số 10 (Trục thông ra lộ Quang Trung gần sát đường Quanh Trung), LG 15m, diện tích: 12m x 20m = 240m2; Nền đường số 01, LG 15m diện tích:
6m x 20m = 120m2; Nền dãy D-15 , đường số 3, LG 15m, diện tích: 6m x 20m = 120m2; Nền biệt thự, đường số 06, LG 17,5m, diện tích: 10m x 21m =210m2….67
3.1.2.3 Nhận xét về hai sàn giao dịch bất động sản trên
Từ việc tìm hiểu về hai sàn giao dịch bất động sản trên cho thấy, khi mới thành lập hai sàn này thực hiện tương đối tuân thủ những quy định của pháp luật và hiệu quả hoạt động của các sàn này khi mới thành lập đạt kết quả cao. Hai sàn này đã khẳng định được mình với vai trò góp phần làm ổn định và lành mạnh thị trường bất động sản tại thành phố Cần Thơ cũng như trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Ngoài ra, hai sàn này cung đã góp phần giúp cho hoạt động quản lý của cơ quan quản lý Nhà nước được dễ dàng hơn, thông qua việc hai sàn này báo cáo hoạt động về các giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn và cung cấp thông tin về bất động sản trên thị trường.
Bên cạnh những kết quả mà sàn đạt được thì hai sàn này vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định. Cụ thể là các sàn này mới chỉ hoạt động như một trung tâm giao dịch và cung cấp thông tin về bất động sản cho thị trường, hai sàn này đều là sàn giao dịch trực thuộc công ty, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nên các thông tin được các sàn cung cấp trên thị trường chưa thực sự được minh bạch. Nhân viên của sàn chủ yếu là chỉ có bằng đại học của các ngành nghề khác, chưa phải là nhân viên được đào tạo chuyên nghiệp về bất động sản.
Hiện nay, do ảnh hưởng của tình hình kinh tế khó khăn và thị trường bất động sản trầm lắng nên đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động của các sàn giao dịch trên địa bàn thành phố Cần Thơ nói chung và sàn giao dịch bất động sản Long thịnh-Cần Thơ, sàn giao dịch bất động sản Mekkong Land nói riêng. Hoạt động của các sàn này không còn như trước nữa, các giao dịch diễn ra trên sàn rất ít, sàn chủ yếu là bán các sản phẩm của mình. Do không có khách hàng nên việc thực hiện công bố thông tin về bất động sản và niêm yết tại sàn không còn thực hiện, để tránh tốn kém chi phí.
3.2 Đánh giá chung về hoạt động quản lý của Nhà nƣớc đối với sàn giao dịch bất động sản
Do thị trường bất động sản nước ta còn có nhiều biến động thất thường, không lành mạnh và thiếu minh bạch. Để khắc phục những khuyết tật đó của thị trường bất động sản nên Nhà nước đã cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản và từ đó sàn giao dịch bất động sản đã ra đời, nhưng sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản đã
67 Sàn giao dịch bất động sản Mekong Land, http://www1.canthoinfo.com/detailraovat.asp?kind=nhadat&page =1&id=66098[truy cập ngày 30/10/2013].
không mang lại hiệu quả như mong muốn. Bởi những phương thức hoạt động của các sàn giao dịch này vẫn không khác gì so với các trung tâm giao dịch bất động sản. Vì kể từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản pháp luật khác bắc buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hóa lên sàn giao dịch. Vì thế, nên các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các trung tâm giao dịch đã ồ ạt thành lập sàn giao dịch bất động sản nhằm mục đích đối phó với quy định của pháp luật.
Trong quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy, ngoài những kết quả đạt được thì hoạt động quản lý của Nhà nước về vấn đề này còn khá nhiều bất cập cụ thể như sau:
Thứ nhất: Hoạt động quản lý Nhà nước về sàn giao dịch bất động sản còn lỏng lẻo, chưa thống nhất và mang nặng yếu tố hậu kiểm.
Khi các sàn giao dịch bất động sản không thực hiên hoặc thực hiện không đúng các quy định của pháp luật như việc công bố thông tin về bất động sản không đúng theo quy định, thành lập sàn giao dịch nhằm mục đích đối phó với quy định của pháp luật, hoạt động không hiệu quả, không thực hiện chế độ báo cáo về các giao dịch bất động sản qua sàn…Mặc dù, các sàn giao dịch bất động sản vi phạm nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn không thể quản lý nắm bắt được những vi phạm của các sàn giao dịch bất động sản.
Với thực trạng trên, yêu cầu đặt ra đối với cơ quan quản lý Nhà nước là phải có biện pháp quản lý hệ thống các sàn giao dịch bất động sản thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch bất động sản trá hình. Nhằm giúp cho sàn giao dịch thực hiện đúng chức năng, vai trò và hoạt động có hiệu quả giúp cơ quan Nhà nước thực hiện mục tiêu là xây dựng một thị trường bất động sản ổn định và bền vững. Vì vậy, hoạt động quản lý sàn giao dịch bất động sản của cơ quan Nhà nước cần phải thực hiện thống nhất và quản lý trực tiếp về các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Có như vậy việc nắm bắt thông tin mới được nhanh chóng, chính xác, kịp thời và hoạt động quản lý của Nhà nước mới thực sự hiệu quả.
Thứ hai: Những quy định của pháp luật hiện nay không còn phù hợp với diễn biến của thị trường bất động sản (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong thời gian qua mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã có những quy định về việc thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, một số quy định đến nay không còn phù hợp với diễn biến của thị trường bất động sản. Điều này khiến cho việc quản lý hoạt động các sàn trở nên khó khăn hơn. Theo Sở Xây dựng TP. Hà Nội, “Luật Kinh doanh bất động sản cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch của các tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản, dẫn tới tình trạng các chủ đầu tư gửi sản phẩm bất động sản qua nhiều sàn khác nhau; các sàn giao dịch bất động sản được thành lập quá nhiều theo “độ nóng” của thị trường và đã tự ngừng hoạt động khi thị trường trầm lắng nhưng không báo cáo cơ quan quản lý Nhà nước. Điều này đã gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư”.68
Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, “Quy định về quản lý các giao dịch bất động sản qua sàn theo hướng hậu kiểm, dẫn đến cơ quan quản lý Nhà nước rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người mua nhà gặp rủi ro khi các sàn lợi dụng kẽ hở của pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định”. 68
Theo đó, ông Phạm Thanh Hưng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Thế Kỷ (Cengroup) cho rằng, “Nhiều quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản không còn phù hợp và đang gây nhiều khó khăn trong hoạt động của các sàn giao dịch. Cụ thể, quy trình niêm yết và giao dịch bất động sản hiện khá phức tạp. Trên thực tế sau 2 năm áp dụng, không có nhiều sàn giao dịch thực hiện được hoàn toàn đúng và đủ. Việc bắt buộc phải đăng tin quảng cáo và niêm yết tối thiểu 7 ngày trước phiên giao dịch chỉ phù hợp khi thị trường “sốt nóng”, còn trong tình trạng “đóng băng” như hiện nay sẽ làm phát sinh chi phí giao dịch, và gián tiếp làm tăng giá thành của sản phẩm”. Vì vậy theo ông Hưng không nên quy định bắt buộc việc đăng tin; các sàn được quyền tự quyết hình thức, phương thức quảng cáo và tiếp thị phù hợp. 65
Đồng tình với những góp ý này, Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời từ năm 2006, đến nay rất nhiều quy định không còn phù hợp, vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý, vừa gây khó khăn cho hoạt động các sàn giao dịch.
68 Nguyễn Minh, Thời báo Ngân hàng, Sàn giao dịch bất động sản: Thiếu chất lượng, yếu minh bạch,
http://m.vietstock.vn/2013/05/san-giao-dich-bat-dong-san-thieu-chat-luong-yeu-minh-bach-763-299713.htm, [truy cập ngày 23/8/2013].
Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề nghị bổ sung các quy định về cơ chế khuyến khích Doanh nghiệp và người dân thực hiện các giao dịch bất động sản thông qua sàn. Số lượng sản phẩm bất động sản chủ đầu tư được quyền bán không qua sàn giao dịch hoặc gửi sản phẩm bất động sản qua nhiều sàn giao dịch sẽ bị hạn chế để tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện kiểm tra và nắm bắt tình hình giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Bổ sung quy định cụ thể về điều kiện thành lập sàn giao dịch theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện về cơ sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch và quy định thống nhất về mức phí môi giới bất động sản; Bổ sung quy định về quy hoạch mạng lưới sàn giao dịch bất động sản theo địa bàn hành chính các quận huyện và thực hiện cấp giấy chứng nhận đăng ký hoạt động cho các sàn giao dịch để thực hiện quản lý Nhà nước đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản...
Liên quan đến công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, Bộ yêu cầu các doanh nghiệp có sàn giao dịch bất động sản phải lập báo cáo hàng tháng về giao dịch có giá trị lớn theo quy định tại Điều 8, Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/09/2011 của Bộ Xây dựng .
Đối với các sàn giao dịch bất động sản không có báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ nội dung, Bộ Xây dựng sẽ công khai thông tin về việc không nghiêm túc thực hiện báo cáo trên website Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, đồng thời sẽ kiểm tra việc chấp hành các quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản của sàn giao dịch bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, mục đích của việc yêu cầu báo cáo này là để tăng cường công tác quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản và kiểm soát tốt hơn công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng việc tuân thủ theo quy định này của các sàn giao dịch còn rất hạn chế.
Do việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng. Rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn mặc dù đã có quy định về báo cáo của các sàn giao dịch bất động sản.
Dù thực tế hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản không đạt được hiệu quả như mong muốn bên cạnh đó nó còn tồn tại nhiều bất cập và những quy định của pháp luật ngày càng gặp nhiều vướng mắt, lỏng lẻo và chồng chéo với nhau trong quá trình áp dụng gây khó khăn, phiền hà cho người dân và các doanh nghiệp. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Đây là một trong những biện pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản, yêu cầu các địa phương kiểm tra việc thực hiện quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thông qua sàn giao dịch, trung tâm giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Mục đích của việc này là để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại thu lời bất chính… Tuy nhiên, chủ trương này có còn phù hợp trong giai đoạn hiện nay, khi thị trường bất động sản trong cảnh chợ chiều "trăm người bán chỉ một người mua"?
Nhưng cho đến nay các quy định của pháp luật vẫn chưa được điều chỉnh sao cho phù hợp và hiện tại nhà nước chỉ mới đưa ra dự thảo nhằm sửa đổi bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai. Trong đề tài nghiên cứu của mình người viết cũng xin nói đến một số vấn đề về nội dung của dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:
3.3 Những điểm mới liên quan đến sàn giao dịch bất động sản trong dự thảo sửa