5. Bố cục luận văn
2.2.3 Hoạt động định giá của sàn giao dịch bất động sản
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản. Và các chủ thể khi tham gia thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì cần tuân thủ các quy định sau:
* Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản:56
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì hoạt động định giá bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản và có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá; Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
* Chứng chỉ định giá bất động sản:57 Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì cá nhân muốn thực hiện hoạt động định giá bất động sản thì cần phải có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Có trình độ từ cao đẳng trở lên; Đã được đào tạo về định giá bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm:
56
Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 57 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên; Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về định giá bất động sản; Cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản.
* Chứng thư định giá bất động sản:58
Kết quả định giá bất động sản được thể hiện bằng chứng thư định giá bất động sản, do tổ chức, cá nhân kinh doanh định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải chịu trách nhiệm về chứng thư định giá do mình lập ra. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.
Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: Bất động sản được định giá; vị trí, quy mô của bất động sản; tính chất và thực trạng của bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản; phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá của bất động sản và các nội dung khác.
* Hợp đồng định giá bất động sản:59
Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau:
Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; Bất động sản được định giá; Thời hạn và tiến độ thực hiện; Giá dịch vụ định giá; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp; Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
* Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản:60
58
Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 59 Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các quy định khác của pháp luật có liên quan; Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá; Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
* Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản:61
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ sau:
Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng; Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó; Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản). Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
Một câu hỏi đặt ra là: Việc định giá bất động sản giữa các sàn có thể khác nhau, như vậy sẽ có hiện tượng cùng một bất động sản nhưng có các chứng nhận kết quả khác nhau với mức giá xác định khác nhau thì sẽ áp dụng mức giá nào ?
60
Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 61 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Điều này có thể xảy ra và khó tránh khỏi, vì dịch vụ định giá là việc cung cấp giá mang tính tư vấn, người mua dịch vụ có thể sử dụng và có thể không sử dụng. Nơi cung cấp dịch vụ định được giá hợp lý, đúng với thị trường, được nhiều người đồng ý thì sẽ thu hút được nhiều người mua dịch vụ. Giá định theo dịch vụ định giá chỉ có tính tham khảo, tư vấn chứ không quyết định giá mua, bán của bất động sản. Người mua và người bán bất động sản mới là người quyết định giá cuối cùng. Còn Nhà nước khi mua dịch vụ định giá này cũng chỉ như có được giá tư vấn. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định giá vẫn là người cuối cùng quyết định giá bất động sản theo bảng giá của Nhà nước.