5. Bố cục luận văn
2.1 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, được quy định tại tiểu mục 1.8, mục 1, phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 quy định về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP bao gồm những nội dung cơ bản sau:
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản;
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản;
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản; - Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;
- Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch;
- Chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản;
(Mẫu giới thiệu về quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Phụ lục số 1).
Việc cung cấp thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, và được cụ thể tại Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008, nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
Thông tin về loại bất động sản; Thông tin về vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động
sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; Lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác.
(Mẫu giới thiệu về nội dung thông tin bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản tại Phụ lục số 2).
Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin trên về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu là bảy ngày tại sàn giao dịch. Bên cạnh đó, các thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu ba số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu một lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của sàn giao dịch bất động sản trong thời hạn nêu trên.
Như vậy, quy chế của sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể, nhằm góp phần tạo cho sàn giao dịch bất động sản một môi trường làm việc chuyên nghiệp và đạt một hiệu quả nhất định. Bên cạnh đó, việc quy định các sàn giao dịch bất động sản phải công bố thông tin về bất động sản trước khi đưa lên sàn giao dịch, số lượng giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua sàn nhằm góp phần tạo sự minh bạch trong giao dịch bất động sản và cũng góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản. Ngoài ra, nó còn giúp Nhà nước quản lý về bất động sản và thị trường bất động sản được tốt hơn.
Nhưng nhìn chung, so với thực tế hiện nay các sàn giao dịch bất động sản đang gặp khó khăn vì số lượng giao dịch ít, thậm chí có những sàn không có giao dịch mà những quy định về việc bắt buộc phải đăng tin quảng cáo và niêm yết tối thiểu bảy ngày trước phiên giao dịch. Việc quy định như vậy, chỉ phù hợp khi thị trường sôi động, còn trong tình trạng “đóng băng” như hiện nay sẽ làm phát sinh chi phí giao dịch và gián tiếp làm tăng giá thành của sản phẩm. Về vấn đề này có thể hiểu rằng, khi sàn giao dịch công khai các thông tin theo quy định của pháp luật như vậy sẽ làm phát sinh chi phí cho sàn. Và để lấy lại khoản chi phí này nên sàn giao dịch sẽ thu phí giao dịch từ chủ đầu tư cao hơn, và để thực hiện giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật mà không bị lỗ nên chủ đầu tư phải nâng giá sản phẩm lên, nhưng trong giai đoạn hiện nay rất khó tìm kiếm được người mua bất động sản mà giá bất động sản lại cao. Vì
vậy, sẽ gây khó khăn cho hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trong việc tìm kiếm khách hàng để bán các sản phẩm này.
Khi tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản thì theo quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản phải có các hoạt động cụ thể. Và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được cụ thể như sau:
