5. Bố cục luận văn
2.2.1.2 Hoạt động chuyển nhượng của sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định hoạt động chuyển nhượng của sàn giao dịch bất động sản gồm các hoạt động: Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và các hoạt động đó được cụ thể như sau:
* Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định 153/ 2007/NĐ-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD thì chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp bao gồm các quy định sau:
- Điều kiện để được chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:20
+ Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định về xử lý đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm;
+ Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
+ Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Phải hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.21
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án có thể chia thành các bước sau:
Bước 1: Gửi hồ sơ chuyển nhượng dự án
Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án, cụ thể là nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở, cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án gồm:
Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ (Mẫu đơn xin chuyển nhượng dự án ở Phụ lục số 4); Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hồ sơ dự án đã được phê duyệt, quyết định phê duyệt dự án, hợp đồng thuê đất hoặc
20 Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CPngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
21
Mục 2, phần II, Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, hồ sơ của chủ đầu tư mới; Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.
Hồ sơ của chủ đầu tư mới, gồm:
+ Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản;
+ Cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết (Mẫu đơn cam kết của chủ đầu tư mới ở Phụ lục số 5);
+ Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới. Bước 2:Thẩm định hồ sơ và dự án
+ Cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án trong thời gian 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;
+ Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định;
+ Nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án gồm: Lý do chuyển nhượng; Điều kiện được chuyển nhượng của dự án; Điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới; Phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới;
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và trả lời kết quả
Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.
Bước 4: Thủ tục bàn giao giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới
+ Chậm nhất là 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao.
+ Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước
15 ngày (ít nhất là 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có), của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.
- Về hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp do hai bên thỏa thuận, được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của ủy ban nhân dân cấp tỉnh. (Mẫu hợp đồng ở Phụ lục số 6)
- Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án:
+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án là cơ quan cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.
+ Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan có liên quan.
+ Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của các Bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét, quyết định.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 39, Điều 40 và Điều 41 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng, hình thức chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia chuyển nhượng như sau:
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất :22
Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, khi đáp ứng các điều kiện như sau: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Không có tranh chấp; Trong thời hạn sử dụng
đất; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
- Hình thức chuyển nhượng:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản gồm có hai hình thức: Thỏa thuận giữa các bên và đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng được thành lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực.
- Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:23
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Điều khoản này hai bên trong giao dịch chuyển nhượng thỏa thuận với nhau nếu một trong hai bên vi phạm thì phải xử lý theo hợp đồng mà họ đã thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;
+ Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
- Tương ứng với các quyền như trên thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:24
+ Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
Ở điều khoản này bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất có nghĩa là bên chuyển nhượng phải nói rõ cho bên nhận chuyển
23
Khoản 1, Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 24 Khoản 2, Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
nhượng về quyền sở hữu đất của mình và các giấy tờ liên quan, trung thực về quyền sử dụng đất, quy định như vậy vì có tình trạng bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai sai sự thật về quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng thật chất không có giấy tờ hợp pháp đứng tên của mình. Bên chuyển nhượng cung cấp sai thông tin như vậy nhằm mục đích giao dịch được với bên nhận chuyển nhượng, trường hợp này Luật nói rằng bên chuyển nhượng gian lận trong giao dịch và có thể hủy bỏ hợp đồng.
+ Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; + Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng;
Đây là giao dịch về bất động sản do đó, nhất thiết bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ làm thủ tục và giao giấy tờ cho bên nhận chuyển nhượng.
+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
+ Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền được quy định cụ thể sau đây:25
Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về thông tin do bên chuyển nhượng cung cấp; Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và thỏa thuận khác trong hợp đồng; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
Bên cạnh đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ sau:26
Khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, huy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng; Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo
25
Khoản 1, Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 26 Khoản 2, Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:27
Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Các thông tin về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Giá chuyển nhượng; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp; Các nội dung khác do các bên thỏa thuận. (Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phụ lục số 7)
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: Số tiền trả chậm, trả dần, thời gian trả chậm trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Bên nhận chuyển nhượng được sử dụng bất động sản sau khi trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.