5. Bố cục luận văn
1.5 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993. Bằng việc quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất thì được chuyển quyền sử dụng đất thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, đã tạo hành lang pháp lý an toàn cho sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam. Qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 1993 đã là cơ sở pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển. Cho tới nay, Luật Đất đai năm 2003 vẫn là văn bản phản ánh tập chung nhất chính sách đất đai hiện hành, trong đó quy định chi tiết các điều kiện để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.12 Chính vì thế, mà những hàng hóa bất động sản xuất hiện ngày càng phong phú đa dạng, đảm bảo chất lượng và tính chất pháp lý đã từng bước ra đời đáp ứng được nhu cầu của thị trường dẫn đến các hoạt động giao dịch mua bán diễn ra trên thị trường ngày càng nhiều phát triển đến một mức độ nhất định.
Thị trường bất động sản ra đời và phát triển có vai trò to lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trường của đất nước, góp phần thu hút được nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài xây dựng cơ sỡ hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân nhất là tại các đô thị.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này vẫn tồn tại những bất cập đáng lo ngại xuất phát từ những hoạt động kinh doanh bất động sản không lành mạnh, ổn định. Xuất hiện những nhà đầu cơ, những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không dựa trên nhu cầu thực của xã hội mà mải chạy theo lợi nhuận, khối lượng nhà, đất đưa ra thị trường không phù hợp với sức mua của người thật sự có nhu cầu về nhà ở. Một số người không chuyên kinh doanh bất động sản thì huy động vốn để mua nhà và bán lại nhằm mục đích kiếm lời. Chính vì thế, đã làm cho thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, các giao dịch giảm nhanh rớt giá mạnh và bất thường. Những biến động phức tạp này chứa đựng những nguy cơ tiềm ẩn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Bên cạnh đó, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn khá yếu kém không thể kiểm soát, điều chỉnh thị trường thể hiện qua thị trường bất động sản không lành mạnh và kém minh bạch. Để công tác quản lý và điều tiết thị trường được hiệu quả, thì các cơ quan chức năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các giao dịch bất động sản trên thị trường phổ biến là các giao dịch ngằm nên gây khó khăn trong việc nắm bắt các thông tin trên thị trường, hệ thống thông tin mà các cơ quan quản lý nắm bắt được còn rất
12 Thái Bá Cẩn-Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb. Tài chính, 2006, trang 30.
mỏng so với thực tế. Để khắc phục vấn đề này, phương án đặt ra là các giao dịch bất động sản sẽ phải thực hiện công khai. Đây là một trong những nhân tố quan trọng cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản, không chỉ làm minh bạch hóa thị trường, phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng nhu cầu của thị trường mà còn giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý và giám sát thị trường được tốt hơn.
1.6 Lịch sử hình thành và phát triển sàn giao dịch bất động sản
Khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, vượt bậc thì hàng hóa bất động sản xuất hiện trên thị trường ngày càng da dạng và phong phú. Tuy nhiên, những giao dịch về bất động sản trên thị trường chủ yếu là những giao dịch ngầm nên dẫn đến thị trường bất động sản ngày càng thiếu đi sự minh bạch và nó đã vượt lên trên sự quản lý của Nhà nước. Để giải quyết vấn đề này, vào năm 2006 Nhà nước ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo một hành lang pháp lý vững chắc để điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản theo một hướng tích cực và minh bạch hơn. Từ đây, sàn giao dịch bất động sản đã được thừa nhận và được quy định cụ thể tại mục 3, Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản vào khoản giữa năm 2008 và đầu năm 2009 mới bắt đầu ra đời và những sàn giao dịch bất động sản đầu tiên của Việt Nam là sàn giao dịch bất động sản của Công ty địa ốc Hưng Phát và Công ty địa ốc Sài Gòn- Chợ Lớn đã mở đầu cho sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản. Những Công ty này, đã xin phép Bộ Xây dựng được mở sàn giao dịch bất động sản với mục tiêu tạo ra những mô hình sàn giao dịch mẫu để từ đó nhân rộng ra cho cả nước về mô hình sàn giao dịch bất động sản.
Việc hai công ty này đã đi đầu trong việc thành lập sàn giao dịch bất động sản, đã đánh dấu một bước chuyển mới trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Khi các sàn giao dịch bất động sản trên cả nước lần lược ra đời, nó đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn. Không chỉ thế, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn giúp cho Nhà nước dễ dàng quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản chặt chẽ hơn. Thông qua, những thông tin mà các sàn giao dịch bất động sản cung cấp từ những hoạt động của sàn. Nhờ những đóng góp tích cực mà sàn giao dịch bất động sản đã mang lại nên nó đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, các doanh nghiệp và khách hàng vì vậy mà sàn giao dịch bất động sản phát triển nhanh chóng.
Từ đây, thị trường bất động sản ở Việt Nam bùng nổ phong trào mở sàn giao dịch bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản được mở ra ồ ạt, số lượng các sàn
giao dịch bất động sản phát triển nhanh chóng. Bên cạnh đó, với sự chạy theo phong trào thành lập sàn giao dịch bất động sản chủ yếu vì mục đích lợi nhuận mà những công ty, doanh nghiệp, chủ đầu tư và đến những cá nhân không chuyên kinh doanh bất động sản cũng thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Nhằm chạy theo thị trường bất động sản đang những lúc thị trường bất động sản sôi động, cùng với sự quản lý còn nhiều yếu kém của cơ quan Nhà nước nên những sàn giao dịch bất động sản đã dần bộc lộ rõ rệt những khuyết điểm của mình như thiếu kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp và chất lượng về hoạt động và nắm bắt thông tin bất động sản trên thị trường. Dẫn đến, làm mất lòng tin cho khách hàng khi lựa chọn sàn để giao dịch khi có nhu cầu và bên cạnh đó, do ảnh hưởng một phần của thị trường bất động sản bị “đóng băng”, nguồn cung vượt quá mức nhu cầu thực tế của người dân và tình trạng giao dịch bất động sản ngầm diễn ra khá lớn. Vì vậy, nên không ích những sàn giao dịch yếu kém, thiếu chất lượng đã dần bị loại bỏ.
Hiện nay, trên cả nước số lượng sàn giao dịch được thành lập và đăng ký hoạt động là hơn 1000 sàn giao dịch bất động sản trong đó tại Hà Nội có đến 469 sàn giao dịch bất động sản và tại Thành phố Hồ Chí Minh có 397 sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, còn có một số tỉnh thành phố chiếm tỉ lệ số sàn giao dịch cao như: Thanh Hóa 22 sàn, Bình Dương 21 sàn, Quảng Ninh 19 sàn, Đồng Nai 16 sàn. Trong số đó, có những sàn giao dịch bất động sản lớn hoạt đông uy tính và chất lượng như: Sàn giao dịch bất động sản ACB (ACBRS), Sacomreal, Đất Lành, Viglacera…13 Qua đó, có thể thấy số lượng sàn giao dịch bất động sản hiện nay ở nước ta không ít nhưng, bên cạnh đó vẫn còn một số sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém hiệu quả và cũng có những sàn chỉ đăng ký mà không hoạt động trên thực tế trong lúc thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay.
Để khắc phục những vấn đề trên, các cơ quan quản lý của Nhà nước luôn cố gắng nỗ lực bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra một môi trường pháp lý lành mạnh cho sàn giao dịch bất động sản phát triển tốt hơn. Nhìn chung, với sự hình thành và phát triển của các sàn giao dịch bất động sản cũng đã góp phần làm ổn định thị trường bất động sản và sự quản lý của Nhà nước về lĩnh vực này. Bên cạnh đó, nó cũng còn tồn tại những hạn chế cần khắc phục. Vì vậy, Nhà nước nên tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng
13 Danh sách các sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoạt động, http://sanbatdongsan.net.vn/Desktop .aspx/Tin-tuc/Tin-tuctrangchu/Danh_sach_cac _giao_dich_BDS_da_dang_ky_hoat_dong/[truy cập ngày 19/08/2013].
như sàn giao dịch bất động sản. Nhằm giúp các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt hơn, phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển và đáp ứng với nhu cầu ngày càng khó tính của thị trường, góp phần tạo điều kiện tiền đề cho sự phát triển vững chắc của nền kinh tế nước ta trong thời kỳ hội nhập.
CHƢƠNG 2:
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự ổn định, thiếu minh bạch và tình trạng nóng - lạnh bất thường trên thị trường. Do đó, vấn đề đặt ra là cần phải có một hệ thống pháp luật hoàn thiện để điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường là rất cần thiết. Sự xuất hiện của sàn giao dịch bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, đã đánh dấu bước chuyển mới trong loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản và tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong giai đoạn này. Tuy nhiên, để cho sàn giao dịch bất đông sản hình thành trên thực tế và phát triển vững chắc thì việc tạo ra một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh cho sàn giao dịch bất động sản ra đời và hoạt động hiệu quả là một điều tất yếu và cấp thiết.
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đã ra đời điều chỉnh trực tiếp đến các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bên cạnh đó cũng có những văn bản có ảnh hưởng gián tiếp đến nó. Và hiện nay, ở nước ta các sàn giao dịch bất động sản chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự năm 2005; Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009); Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Xây dựng năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009); Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 quy định về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Nghị định 23/2009/ NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; Nghị định 74/2005/NĐ-CP ngày 07/06/2005 quy định về phòng chống rửa tiền; Thông tư 12/2011/TT-BXD ngày 01/09/2011 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ 74/2005/NĐ-CP về phòng chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Các văn bản pháp lý trên là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của sàn giao dịch bất động sản, nó quy định các vấn đề về hoạt động kinh doanh bất động
sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và trong đó có sàn giao dịch bất động sản. Đối với sàn giao dịch bất động sản thì ngoài những quy định của pháp luật về điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản, nguyên tắc tổ chức, cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản được phân tích ở Chương 1 của luận văn. Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn được pháp luật quy định cụ thể về nội dung hoạt động, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản, quy chế hoạt động cũng như những chế tài xử phạt khi vi phạm. Và các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản được cụ thể như sau:
2.1 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, được quy định tại tiểu mục 1.8, mục 1, phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 quy định về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP bao gồm những nội dung cơ bản sau:
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản;
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch
bất động sản;
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản; - Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;
- Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch;
- Chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản;
(Mẫu giới thiệu về quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Phụ lục số 1).
Việc cung cấp thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, và được cụ thể tại Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008, nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
Thông tin về loại bất động sản; Thông tin về vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động
sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; Lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác.
(Mẫu giới thiệu về nội dung thông tin bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản tại Phụ lục số 2).
Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin trên về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu là bảy ngày tại sàn giao
