5. Bố cục luận văn
2.2.1.4 Hoạt động cho thuê của sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì hoạt động cho thuê của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: Thuê nhà, công trình xây dựng, thuê đất đã có cơ sở hạ tầng và thuê quyền sử dụng đất.
* Thuê nhà, công trình xây dựng
Khi các bên thực hiện việc thuê nhà và công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản thì phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cụ thể như sau:
- Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng:31
Về nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng được quy định cụ thể như sau: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẳn; Nhà,
30
Khoản 2, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 31 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng
- Hợp đồng thuê bất động sản (nhà, công trình xây dựng)
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định thì hợp đồng thuê bất động sản gồm các nội dung như sau:32 Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; Các thông tin về bất động sản theo quy định; Giá thuê bất động sản; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn cho thuê bất động sản, thời hạn giao nhận bất động sản; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chửa, cải tạo (nếu có); Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có); Yêu cầu về tình trạng khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định(Mẫu hợp đồng thuê nhà tại Phụ lục số 8).
Hợp đồng thuê bất động sản có những điểm giống với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng. Nhưng ở đây là thuê bất động sản, yếu tố thuê ta hiểu rằng sẽ có thời hạn giao lại bất động sản cho chủ cũ. Do đó, trong hợp đồng phải đảm bảo có điều kiện về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê. Điều này có nghĩa không phải bên thuê có quyền sử dụng tài sản thuê một cách tùy ý mà bên thuê phải sử dụng bất động sản đúng với những thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê bất động sản sử dụng bất động sản thuê trái mục đích và làm thiệt hai đến bất động sản đó thì bên thuê phải bồi thường cho bên cho thuê theo quy định của pháp luật. Đó là điều bảo vệ cho bên cho thuê và nhằm tạo điều kiện tốt hơn cho giao dịch thuê sau này.
Tại Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: “Hình thức hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký”. Điều này khác với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, ở đây không phải hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng nào cũng phải công chứng hoặc chứng thực mà phải bảo đảm sáu tháng trở lên. Bên cạnh đó thì đối với trường hợp thuê nhà ở của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì cũng không cần phải công chứng.
- Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng:
Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có các quyền được quy định cụ thể như sau:33
32
Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 33 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
+ Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Ví dụ: Ông A thuê nhà của ông B nhằm mục đích là để ở đã thỏa thuận trong hợp đồng nhưng ông A đã làm sai, ông dùng nhà thuê đó vào mục đích kinh doanh quán ăn, điều đó rõ ràng ông A đã sử dụng sai mục đích và công năng, thiết kế của căn nhà vì nhà này ông B xây dựng với công năng là để ở. Trường hợp này ông B có quyền yêu cầu ông A sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận hoặc yêu cầu ông A chấm dứt hoặc có quyền đòi lại nhà.
+ Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê. Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê vẫn không giao lại nhà hoặc chậm giao thì bên cho thuê có quyền này, pháp luật quy định như vậy nhằm bảo vệ cho bên thuê, tránh trường hợp bên thuê kéo dài thời hạn thuê, trì truệ thực hiện nghĩa vụ đối với bên thuê.
+ Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
Một câu hỏi đặt ra là: Bên cho thuê có được quyền này khi bên thuê vi phạm nhưng nếu trường hợp thiệt hại này do bất khả kháng gây ra thì sao ?
Luật Kinh doanh bất động sản không có nói đến nhưng ta cũng hiểu rằng thiệt hại không do hai bên gây ra, mà do một yếu tố bất khả kháng thì giải quyết như sau: Nếu bất khả kháng đó mà bên thuê đã cố gắng khắc phục nhưng không được thì hai bên cùng nhau chịu nhưng nếu trường hợp bất khả kháng xảy ra mà bên thuê không khắc phục hoặc khắc phục được nhưng không chịu khắc phục thì thiệt hại này bên thuê phải chịu hoàn toàn trách nhiệm.
+ Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Điều đó có thể hiểu không phải mọi vi phạm của bên thuê, bên cho thuê có quyền chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mà cần phải có điều kiện vi phạm ở đây, có nghĩa là khi làm hợp đồng hai bên đã thỏa thuận những điều khoản vi phạm để hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sau này một trong hai bên đó vi phạm vào điều khoản đó mới có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Bên cạnh quyền mà bên cho thuê có thì bên cho thuê cần phải thực hiện đúng những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật như sau:34
+ Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
Ví dụ: Sàn giao dịch bất động sản là bên cho thuê nhà và cung cấp thông tin sai sự thật về nhà cho thuê là nhà hai tầng có hai phòng ngủ, một phòng ăn nhưng sự thật là nhà cho thuê đó chỉ có một phòng ngủ và như vậy bên cho thuê đã cung cấp sai sự thật về nhà và bên cho thuê phải chịu mọi trách nhiệm đối với bên thuê. Do đó đây là yếu tố đầu tiên mà bên cho thuê phải bảo đảm làm đúng nghĩa vụ của mình.
+ Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.
+ Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Bên cho thuê có nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước mà không phải là bên thuê, đây là điều mà bên cho thuê phải làm đúng nghĩa vụ của mình.
- Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà và công trình xây dựng Quyền của bên thuê nhà, công trình xây dựng:35
+ Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng; nhận nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê; sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời gian thuê;
+ Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; được tiếp tục thuê theo điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng;
+ Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng đang thuê trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng; yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra. Nếu bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có quyền sửa chữa nhưng chi phí sữa chữa bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê hoàn lại cho mình;
34
Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 35 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
+ Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên cho thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng:36
Bên thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện những nghĩa vụ sau: Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo công năng, thiết kế; Trả tiền thuê và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng; Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; Sửa chữa những hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
* Thuê quyền sử dụng đất
Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất gồm có hai hình thức:
- Cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng.37 Hình thức cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để cho thuê đất đã có cơ sở hạ tầng; Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để cho thuê đất có hạ tầng; Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
- Thuê quyền sử dụng đất:38 Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được cho thuê quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Không có tranh chấp; Trong thời hạn sử dụng đất; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Hình thức cho thuê gồm:39 Thỏa thuận giữa các bên và đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất: 40
36 Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
37 Khoản 1 Điều 38 Luật Kinh doang bất động sản năm 2006. 38 Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 39
Khoản 2 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 40 Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
+ Bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.
Mặt khác, tại Điều 709 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định rõ hơn về trường hợp khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê, kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
+ Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng thuê;
+ Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo luật quy định;
+ Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra;
+ Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
+ Giao đất cho bên thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Kiểm tra, yêu cầu bên thuê cho bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
- Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất:41
Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: Yêu cầu bên thuê cung cấp các thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê và chịu trách nhiệm về thông tin do bên thuê cung cấp; Yêu cầu bên cho thuê giao đất đúng diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu, tình trạng đất và thỏa thuận khác trong hợp đồng; Có quyền khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê theo thời hạn và các thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên cho thuê miễn giảm tiền thuê đất trong trường hợp bất khả kháng; Có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng; Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra và các quyền khác do pháp luật quy định.
Bên cạnh quyền mà bên thuê có, bên thuê phải có các nghĩa vụ sau: Nghĩa vụ khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng; Thanh toán tiền thuê đất cho bên cho thuê đất theo đúng thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; Giữ gìn đất không để đất bị hủy hoại và hết thời hạn thuê đất phải trả đất lại cho bên cho thuê và phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, bên thuê quyền sử dụng đất còn có quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi bên cho thuê chết, điều này được quy định tại Điều 711 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giống với hợp đồng cho thuê bất động sản đã phân tích ở phần trước (Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Phụ lục số 9).