5. Bố cục luận văn
2.2.7 Hoạt động quản lý của sàn giao dịch bất động sản
Quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản ủy quyền thực hiện bảo
quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
Căn cứ theo Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về quản lý bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đó là: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
* Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:
Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản; Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
* Hợp đồng quản lý bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản; Bất động sản được quản lý; Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản; Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản; Giá dịch vụ quản lý; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Thời hạn quản lý bất động sản; Giải quyết tranh chấp; Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
2.3 Quyền và nghĩa vụ của ngƣời quản lý, điều hành sàn và của các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản
Và để đảm bảo công bằng giữa các bên tham gia trong hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản thì Nhà nước quy định cụ thể những quyền và nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản và những quy định đó được cụ thể như sau:
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản sản
* Người quản lý sàn giao dịch bất động sản có những quyền sau:62
- Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. - Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
* Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản:63
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản sản
62
Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 63 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản; Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
- Nghĩa vụ thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, những chủ thể khi tham gia sàn giao dịch bất động sản cần phải tuân thủ các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên như trên. Quy định như vậy nhằm gớp phần tạo sự công bằng trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và cũng để bảo vệ quyền và lợi ích giữa các bên khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó thì sàn giao dịch bất động sản phải chịu những chế tài xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật. Và theo quy định của pháp luật thì chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau:
2.4 Chế tài xử phạt khi vi phạm pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản
Trong mọi hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nói riêng, để những quy định của pháp luật được thực hiện một cách có hiệu quả và những hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo một khuôn khổ pháp lý nhất định thì không thể thiếu những chế tài xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm. Pháp luật Việt Nam quy định chế tài xử phạt vi phạm hành chính đối với sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
Tuy nhiên, các quy định này chưa điều chỉnh được hết các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như sàn giao dịch bất động sản. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay được đến những thủ thuật trong kinh doanh, chỉ mang tính chất định khung. Những chế tài xử phạt vi phạm của Nghị định này còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, rất nhẹ và chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe. Vì vậy, nên công tác quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự mang lại hiệu quả.
Và hiện nay nhằm tăng cường công tác quản lý của Nhà nước về vần đề xử lý vi phạm trong lĩnh vực xây dựng cũng như trong hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thì Nhà nước đã ban hành Nghị định 121/2013NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, và bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30/11/2013, thay thế Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. Theo đó, những chế tài xử phạt hành của Nghị định 121/2013 NĐ-CP chính đối với hành vi vi phạm của sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau:
Tại Điều 36 Nghị định 121/2013 NĐ-CP quy định mức xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản gồm các mức phạt sau:
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Vi phạm quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản;
Ngoài hình thức xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản vi pham quy định về thành lập sàn giao dịch như Nghị định 23/2009/NĐ-CP thì Nghị định 121/2013 NĐ-CP còn quy định cụ thể hơn về các hành vi vi phạm của các sàn giao dịch bất động sản đó là:
+ Vi phạm quy định về địa điểm hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc thay đổi địa chỉ giao dịch mà không thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định;
+ Không báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định;
+ Hoạt động không đúng quy chế hoạt động đã đăng ký với Sở Xây dựng. Bên cạnh đó Nghị định 121/2013 NĐ-CP còn quy định thêm mức phạt đối với các hành vi vi phạm mà hiện nay các sàn giao dịch bất động sản vi phạm phổ biến, và nó được cụ thể như sau:
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Quảng cáo, công bố thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng khi chưa được chủ sở hữu bất động sản ủy quyền thực hiện giao dịch;
+ Không niêm yết, công bố thông tin về bất động sản được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua tại sàn giao dịch bất động sản hoặc niêm yết, công bố thông tin không đầy đủ theo quy định;
+ Không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định về phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản theo quy định;
+ Thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định hoặc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định.
Ngoài ra, còn có hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 12 tháng đến 24 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại Điều 36 này, nếu tái phạm. Tuy nhiên, trong quy định hình thức xử phạt bổ sung này thì so với Nghị định 23/2009/NĐ-CP thì rút ngắn thời gian hơn (ở Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn).
Và cũng theo quy định tại Điều 38 Nghị định 121/2013 NĐ-CP thì hành vi vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản liên quan đến sàn giao dịch bất động sản bao gồm các mức phạt như sau:
- Khoản 1 Điều 38, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hoặc; Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản, định giá bất động sản. (Trong quy định này đã giảm mức phạt so với quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ-CP, ở Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định là từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng).
- Khoản 2 Điều 38 quy định phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng nhân viên môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
- Khoản 3 Điều 38 phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi không đủ số người có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định. (Quy định này giảm mức phạt so với Nghị định 23/2009/NĐ-CP, Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định phạt từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng).
Bên cạnh đó Nghị định 121/2013/NĐ-CP còn bổ sung thêm quy định đó là tại khoản 4 Điều 38 phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản không đúng quy định;
+ Không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng vẫn hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Ngoài ra, còn có thêm hình thức xử phạt bổ sung như sau:
- Tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng đối với hành vi: Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản, định giá bất động sản tại khoản 1 Điều 38 này; (Nghị định 23/2009/NĐ-CP tước quyền sử dụng chứng chỉ trong trường hợp này là từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn).
- Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng đối với hành vi kinh doanh dịch vụ bất động sản không đúng quy định tại khoản 4 Điều 38 này.
Qua đó có thể thấy, Nghị Định 121/2013/NĐ-CP quy định cụ thể hơn về hành vi vi phạm của sàn giao dịch bất động sản cũng như kinh doanh dịch vụ bất động sản. Những chế tài xử phạt được quy định cụ thể, chi tiết hơn, không còn quy định chung chung như Nghị định 23/2009/NĐ-CP trước nữa, mức phạt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng như dịch vụ bất động sản tuy không cao hơn với Nghị định 23/2009/NĐ-CP nhưng nó được chia ra cụ thể từng trường hợp, như vậy sẽ giúp cho việc xử lý vi phạm dễ dàng hơn.
CHƢƠNG 3:
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
3.1 Thực trạng chung của các sàn giao dịch bất động sản ở nƣớc ta hiện nay
Sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm mục đích thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý,