5. Bố cục luận văn
3.1.1.2Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện
nay
Sàn giao dịch bất động sản ra đời là nhằm để thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sau khi ra đời và hoạt động các sàn giao dịch bất động sản lại không phát huy được vai trò và chức năng của mình. Nó vẫn còn phụ thuộc quá nhiều vào thị trường bất động sản, những sàn giao dịch bất động sản ra đời chủ yếu vào những giai đoạn của thị trường bất động sản sôi động. Các nhà kinh doanh bất động sản đua nhau thành lập sàn giao dịch bất động sản và hiện nay theo thống kê từ Mạng các sàn giao dịch bất động sản thì trên cả nước có hơn 1000 (một ngàn) sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động. Đó là chưa tính những sàn giao dịch bất động sản có hoạt động mà chưa đưa lên Mạng các sàn giao dịch bất động sản. Và với số lượng sàn giao dịch bất động sản nhiều như thế nhưng hiệu quả hoạt động của nó thì rất thấp và đã bộc lộ nhiều bất cập đáng kể cụ thể như sau:
- Thứ nhất, về tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (Giám đốc sàn) cần có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Và sàn giao dịch bất động sản phải có hai nhân viên làm công việc môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì cần phải có hai nhân viên làm công việc định giá bất động sản và tất cả điều phải có chứng chỉ hành nghề do trung tâm đào tạo môi giới, định giá bất động sản cấp.
Nhưng tại Việt Nam những cơ sở, trung tâm đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới, định giá bất động sản lại không có chất lượng, chủ yếu các cơ sở này chạy theo thực tế và cho đến thời điểm hiện nay cũng chỉ có được một vài cơ sở, trung tâm đào tạo về lĩnh vực này được Nhà nước công nhận có chất lượng. Trong khi đó, trên cả nước lại có hơn một ngàn sàn giao dịch bất động sản nên không thể đáp ứng được với nhu cầu thực tế. Vì vậy, số lượng những người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và những người môi giới, định giá bất động sản có đủ trình độ chuyên môn là rất ít, nên sự chuyên nghiệp của các nhân viên trong
sàn giao dịch bất động sản còn hạn chế dẫn đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không đạt được hiệu quả cao.
Về phía của sàn giao dịch bất động sản, do sức hút của thị trường lúc thị trường sôi động, cùng với những quy định của pháp luật tương đối dễ. Cụ thể là quy định về điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản tương đối thoáng với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản nên việc thành lập sàn giao dịch bất động sản diễn ra ồ ạt như “nấm mọc sau mưa”. Vì vậy, đã dẫn đến sàn giao dịch bất động sản thiếu đi tính chuyên nghiệp của mình, sàn lập ra không đảm bảo là một sàn giao dịch bất động sản đạt chất lượng, không thực hiện được mục tiêu đề ra của việc thành lập sàn. Từ đó, dẫn đến hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa cao, mỗi nơi, mỗi sàn thành lập theo một kiểu, chưa có chuẩn hoạt động, chưa xây dựng được thương hiệu và uy tín, đáng tin cậy để thu hút khách hàng tìm đến giao dịch. Bên cạnh đó, các sàn giao dịch bất động sản còn thiếu những dịch vụ hỗ trợ như tư vấn về bất động sản, dịch vụ công chứng, hỗ trợ làm thủ tục giấy tờ pháp lý của bất động sản cho khách hàng khi tìm đến sàn mà chỉ quan tâm đến lợi nhuận và phí hoa hồng. Chính vì vậy, mà thực tế hiện nay tình trạng sàn giao dịch bất động sản thì nhiều mà số lượng giao dịch trên sàn thì ít. Không những vậy bên cạnh còn tồn tại những sàn giao dịch bất động sản mang dấu hiệu lừa đảo và có không ít những sàn vừa mở dịch vụ môi giới, định giá, vừa kinh doanh bất động sản cụ thể là việc mua, bán bất động sản để ăn chênh lệch giá của bất động sản. Qua đó có thể thấy rằng, việc thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ mang tính chất đối phó với các quy định của pháp luật.
- Thứ hai, là về việc thực hiện quy định của pháp luật về đưa các giao dịch bất động sản lên sàn giao dịch
Theo quy định tại phần III, Thông tư 13/2008/TT-BXD, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở). Chính vì vậy mà các công ty, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đua nhau mở sàn giao dịch bất động sản trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch bất động sản đã có từ trước thành sàn giao dịch bất động sản, cho nên hoạt động của các sàn giao dịch này chẳng khác nào các trung tâm môi giới bất đông sản.
Và cũng xuất phát từ quy định các giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nên phần lớn sàn giao dịch do chủ đầu tư thành lập để tiêu thụ các sản phẩm của mình. Tuy nhiên, có không ít chủ đầu tư các dự án bất động sản không muốn giao dịch qua sàn
nên họ đã tìm mọi cách để “lách luật” bằng cách huy động vốn sớm thông qua các hợp đồng góp vốn ngay cả khi dự án vẫn còn ngay trên giấy nhằm tối đa hóa lợi nhuận và tránh những rắc rối về tính pháp lý của dự án khi giao dịch qua sàn.
Bên cạnh đó, thì các giao dịch ngầm vẫn diễn ra trên thị trường chiếm tỉ lệ cao và nguyên nhân là do các chủ đầu tư được quyền huy động vốn dưới hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng văn bản đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và thông qua đó chủ đầu tư được quyền phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn này không quá 20% dự án bất động sản mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.65
Cùng với việc nhà nước không có những cơ chế khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện các giao dịch bất động sản thông qua sàn và yếu tố này đã góp phần nâng tỷ lệ các giao dịch không qua sàn lên cao.
Như vậy, việc thực hiện quy định của pháp luật về đưa các giao dịch bất động sản lên sàn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn của các nhà làm luật nhằm làm minh bạch hóa thị trường bất động sản.
- Thứ ba, là vấn đề về cung cấp thông tin của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định, sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch bất động sản để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa được các sàn giao dịch bất động sản thực hiện một cách nghiêm túc, hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cung cấp sai thông tin về bất động sản vẫn diễn ra nhưng vẫn chưa có cơ quan nào trực tiếp kiểm tra và xử phạt về vấn đề này. Có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng rồi mới thuê sàn giao dịch bất động sản bán lại cho chính những khách hàng đó nhưng việc kiểm tra và xử lý chưa thực hiện một cách nghiêm khắc. Và đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Bên cạnh đó, những nhà đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản chủ yếu để bán những sản phẩm của mình thì việc cung cấp thông tin sai sự thật về bất động sản là điều khó tránh khỏi nên dẫn đến thị trường bất động sản càng thêm phần thiếu minh bạch hơn.
- Thứ tư, là đối với tâm lý khách hàng ( người có nhu cầu mua bất động sản)
65
Điểm d, khoản 3, Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Việc cung cấp thông tin sai sự thật, không minh bạch và sự hợp tác giữa sàn giao dịch bất động sản với nhà đầu tư hoặc đầu cơ bất động sản đã làm cho người có nhu cầu về giao dịch bất động sản “ngại” thực hiện giao dịch trên sàn và từ đó dẫn đến các sàn giao dịch bất động sản hoạt động không hiệu quả.
Khi nói đến vấn đề tạo tâm lý không an toàn cho khách hàng tìm đến sàn giao dịch bất động sản thì không thể không nói đến những sàn giao dịch bất động sản thành lập nhằm mục đích đối phó, vì lợi nhuận, không chú trọng đến uy tín, chất lượng, tạo lòng tin cho khách hàng. Và những sàn giao dịch như thế trên thị trường thì không ít nên đã xẩy ra tình trạng “con sâu làm sầu nồi canh”, hậu quả mà những sàn giao dịch này để lại trong tâm lý khách hàng là sự mất về lòng tin vào sàn giao dịch bất động sản là không nhỏ. Và thông qua đó, nó đã gián tiếp làm ảnh hưởng đến những sàn giao dịch bất động sản có uy tín trong hệ thống sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Tóm lại, trong hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng để có được hiệu quả trong hoạt động kinh doanh thì việc tạo uy tín, lòng tin cho khách hàng là điều tất yếu cần phải có trong hoạt động kinh doanh nếu muốn hoạt động kinh doanh của mình tồn tại và phát triển đến một mức độ nhất định. Do đó, các sàn giao dịch bất động sản muốn tồn tại và phát triển, vượt qua những khó khăn trong giai đoạn hiện nay thì cần phải có những chiến lược kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế của thị trường nhưng trong đó yếu tố tạo uy tín, lòng tin cho khách hàng là không thể thiếu.
Ngoài những sai phạm như trên thì các sàn giao dịch bất động sản còn có những sai phạm như sau:
- Sai phạm mà nhiều sàn mắc phải là không công bố thông tin về sản phẩm, hàng hóa bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, bán bất động sản khi chưa có giấy phép xây dựng, không thực hiện việc làm Giấy chứng nhận bất động sản khi bất động sản đã giao dịch qua sàn mà chỉ làm khi người mua bất động sản có nhu cầu, khi thị trường bất động sản sôi động một số sàn giao dịch bất động sản còn thực hiện việc đầu cơ bất động sản… Hầu hết các chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm theo quyền mua bất động sản và việc thành lập sàn giao dịch bất động sản ra chỉ để bán sản phẩm của mình.