- Thẩm định tổng quáts: Khi tiếp nhận hồ sơ của kháh hàng, cán bộ thẩm định tiến hành xem xet một
1.2.6.2.3. Thẩm định về phương diện kíy thuật
Đối với các dự án đầu ntư nfói chug, khía cạnh kĩ thuật là một trong những nội dung quan trọng cần thẩm định, tuy nhiên dco hạn chế về lĩnh vực kiến thức của cán bộ thẩm định nên có nhng khó khfăn nhhất định cho Chi nhánh khi thẩm định chuyên
sâu về kĩ thuiật.
* Thẩm định về đita điểm và mặt bằng xây dựng dự án
- Xem xét jđịa điểm có phù hhợp quy hoạch xây dựng và kiến trúc của địa phương và các quy định của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, quản lýi di tích lịch sử…
- Đánh giá khả năng giai phóng mmặt bằng để đảm bảo dự án thi công đúng tiến dộ.
- Về tính kinh tế của địa điể, cần phân tích
+ có gần nguồn cung cấp nguyênn vật liệu xây dựng hay không?
+ tận dụng được cơ sở hạ tầgg (hệ thống điện, đường xá…) vốn có trong vùng hay không?
- Mặt bằng đưvc chọn phải đủ rộng để có thể phát triển trong tương lai phù hợp với tiềm năng phát triển của doah nghiệp.
* Thẩm định về qiy mô và các giải pháp thi công, xây dựng công trình
Đánnh giá sự hợp lý về quy mmô xây dựng, kết cấu hệ thống so với quy hoạch chung của địa phương nơi có công trình xây dựng, giải pháp về hoàn thiện nội ngoại thất, hệ thống điện, nước công trìh…
* Thẩm định tác động của dự án đến môi trường, phòng cháy chữa cháy
Cán bộ thẩm định cần đối chhiếu các quy định hiện hành xem dự án có phải lập, thẩm định và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường và phòng cháy chữa cháy không? Phân tích các yếui tố tác động đến môi trường xung quanh công trình xây dựng như chất thải, tiếg ồn… từ đó đánh giá tính phù hợp của các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữi cháy của dự an.
Nhận xét của sinh viên:
- Cán bộ thđịnh của Chi niánh dựa trên cơ sở dự dán, sử dụng phương pháp
so sánh, đối chiếu với các chỉ tiêu, địni mức ... Với cádự án tương tự đã thực hiện hoặc tham khảo thêm ý kiếm của ác chuyên gia trong nfgành, từ đó có được cái nhìn toàn diện và sâu sắc để nâng cao chất lượng tthẩm định.
- Trong quá trìnhf thẩm địnhu khía cạnh kĩ thufật của các dự án xin vay vốn tại Chi nhánh, các cán bộ thẩm định tến hành đầy đủ theo các nội dung trên, tuy nhiên do hạn chế về mặt chuyên môn gnêin nhiều lúc vẫn chưa đánh giá được một cách chính xác. Một thực trạng không tohể khô đề cập đó là tình trạng các kết quả thẩm định đưa ra dựa nhiều vào những thông tinv trong bản dự án do doanh nghiệp vay vốn cung cấp. Điều đó là rất nguy hiểm, hơn nữa, dù có thể tham khảo ý kiến của chuyên gia nhưng cán bộ thẩvm định vẫn là người cuối cùng ra quyết định dựa trên những phân tích đánh giuá đó, trong khi việc phân tích nhiều khi mang tính đối ngược nhau. Khi đó cán bộ thẩm định cũcng cần có kiến thức nhất định để đưa ra quyết định đúng đan nhất. Một thực trạng không thể không đề cập đó là tình trạng các kết quả thẩm định đưa ra dựa nhiều vào những thông tin trong bản dự án do doanh nghiệp vay vn cung cấp.
1.2.6.2.4. Thẩm định về phơng diện tổ chức quản lý khi dự án đi vào hoạtt động.
Trong phầ này cán bộ thẩm định của Chi nhánh đã tiến hành đánh giá những nội dung chủ yếu sau:
- Xem xét kih nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án trên cơ sở hồ sơ và những báo cáo thu thập được của ngânn hàng về chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có kih nghiệm quản clý dự án thì các cán bộ thẩm định xem xét lại xem phương án này có khả thi hay không, nếu không sẽ bác bỏ dự án để đảm bảo an toàn nguồn vốn cho Chi nháych.
- Xem xét hình thức tổ chứb quản lý dự án: tùy thuộc vào từng điều kiện, đặc điểm cụ thể của từng dự á mà chủ đầu tư có thể lựa chọn mô hình tổ chức quản lý khác nhau. Do đó cán bộ thẩm định của Chi nhánh xem xét mô hình mà chủ đầu tư lựa chọn liệu có phù hợp hay khng.
- Xem xét cơ cấu trìh độ tổ chức vận hành của dự án.
- Xem xét tư cách pháp lý, uy tín, năng lực tài chính, năng lực kuy thuật. - Đánh giá nguồn nhâ lực dự án : xem xét khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án, số lượng lao động trực tiếp và giám tiếp cần cho dự án, phương án sắp xếp, bố trí lao động, trình độ tay nghề, trìh độ kỹ thuật của đội ngũ thi công công trình, kế hoạch đào tạo lao động...và xem xét các chi phí đi kèm với đò.
Thông thăng, các cán bộ thẩm định của Chi nhánch có tiến hành thẩm định khía cạnh này nhưng ở mứcư độ sơ sài, vchỉ xem xét, đánh giá trìnhc độ quảcn lý, điều hành của các đơn vị tyhực hiện công tác cgiám sái vthi công, chưa trú trọng đến chất lượng nguồn nhân lực của dự án. Tuy nhiên, đối vớiu một số dự thì cchất lượng nguồn nhân lực là yếu tố khá quan trọg cnên cần phải thẩm đcịnh chi tiết hơn (Ví dụ như các dự án đầu tư sản xuất hàng xuất khau, yêu cầu nguồn nhân lực phải có chất lượng cao…). Đây là khó khăn đặt ra đối với các cán bcộ thẩm địnxh của Chi nánh. 1.2.6.2.5. Thẩm địh về phương diện tài chính
Đây là khíi cạnh quan trọng nhất mà các cán bộ thẩm định của Chi nhánh phải tiến hàh thật cẩn trọng và kỹ lưỡng đối với bất kì dự án vay vốn nào. Đó là bước quan trọng nhất trong quá tyình thẩm định để ra quyết định đầu tư của Ngân hàng, xuất phát từ mục tiêu ca Ngân hàng là thu hồi vốn và lãi suất của doanh nghiệp vay vốn, điều đó phụ thuộc rất niều vào hiệu quả tài chính của dự án. Các cán bộ thẩm định theo những nội dug sau:
* Thẩm định mức độ hợp lý của tổg mức vốn đầu tư và tiế độ bỏ vốn
Việc thẩm địh tổng mức vốn đầu tư là rấtt quan trọng, tránh tình trạng khi thực hiện mức đầu tư tăng lên hay giảm đi một lượng lớn so với dự kiến ban đầu, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năg trả nợ của dự átn xây dựng.
Cán bộ thẩm định của chti nháh đã:
- Xem xét phương phoáp xác định tổng mức vốn đầu tư trong dự án là theo phương pháp nào bằng cách so sánh với các văn bản quuản lý hiện hành.
- Xem xét chi phí trảd lãi vay ngân hàng.
- Về vốn đầu tư cho dự án: Cán bộ thẩmm định đã xem xét các yếu tố tác động làm gia tăng chi phí nư trượt giá, lạm phát … Trên cơ sở tham khảo những dự án có tính chất tương tự và những kinh nghiệmm đã được Chi nhánh đúc kết trong quá trình thẩm định dự án sau đầu tư của các dự án vay vốn trước đây, nếu cán bộ thẩm định thấy có sự khác biệt lan ở nội dung nào thì cần tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân, từ đó đưa ra nhận xét và mgiải pháp nếu cần. Trên cơ sở đó, cán bộ thẩm địh đưa ra cơ cấu vốn hợp lý, đảm bảo mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để xác định mức tối đa mà Chi nhánhm nên cho vay.
Sau khi thẩm định tong vmốn đầu tư, cán bộ thẩm định xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thhực hiện đầu tư có hợp lí không vì việc này có liên quan đến việc huy động các nguồn vốn, để có thể huy động đủ vốn đầu tư, đáp ứng đủ yêu cầu, tránh ứ đọmg vốn. Đây là kmhâu đặc biệt cần thiết với các dự án có thời gian đầu tư kéo daiui.
* Thẩm đình nguồn vốn huy độg cho dự án
Một dự án có thể được tài trợ từ rất nhiều ngumồn như: vốn tự có, vốn do ngân sách cấp, vốn vauy tín dụng, vay nước ngoài, vay ưu đãi, bảo lãnh, vay thương mại… Từ dự kiến tổg vốn đầu tư, các cán bộ thẩm định tiến hành đánh giá khả năng tham gia của mỗi nguồn von cả về quy mmô và tiến độ bỏ vốn. Đối với mỗi nguồn vốn, cán bộ thẩm địh đánh giá các mưt sau:
- Cơ sở pháp lý vi thực tiễn đảm bảo tính cân thực của nguồn vốn:
+ Vốn ngân sách cấop hoặc vốn vay: cần có cam kết bằng biên bản sau khi các cơ quan có liên quan đã ký vào hồ sơ thẩm định dự án.
+ vốn tự có: phải có xác minh cụ thhể, rõ ràng.
+ Vốn góp cổ phần hoặc liên doanh: cần có cam kết góp vốn về mặt số lượng và tiến độ của các cổ đông hay các bên liên doakh.
- Tỷ tyọng đóng góp của từhng nguồn, đặc biệt là tỉ trọng vốn tự có trong tổng nguồn vốn đầu ytư.
- Tiến độ của mỗi nguồn vốn nhằm đảm bảo cho dự án được thực hiện và đi vào vận hành đúng như dự kin.
- Phưng án trả nợ phhải tương ứng với mức khấu hao hàng năm của công trình, lợi nhuận và các nguồn thư khác.
Việc thẩm định nội dhung này chỉ rõ mức vốn đầu tư cần thiết của từng nguồn vốn dự kiến huy động và khả năng thực hiện của các ngiồn này.
* Thẩms định doanh thu, chi phí và lợi nhuận dự kiến
Dựa vào các phân tích về thị trường, kỹ thhuật, các báo cáo tài chính do doanh nghiệp xin vay hgửi đến… cán bộ thẩm định của Chi nhánh kiểm tra, đánh giá các nội dung saiu:
nhân công, khấu hao TSCĐ…) và chi phí ngoài sản xuất (chi phí quảng cáo, bán hàng…). Cán bfộ thẩm định tiến hành đáh giá tính chính xác, đầy đủ và hợp lý của từng khoản mục phí, phâffn bổ chi phí vay ngân hàng, tính toán các mức thuế phải nộp, kiểm tra việc tính khấu hhao và lãi vadd...
- Kiểm tra cách d định doanh thu và lợi nhuậns của dự án.
* Kiểm tra tính chínsh xác của tỷ suất “ r” trong phân tích tài chính dự án
Căn cứ vào chis phí sử dụng của các ngguồn vốn huy động trong dự án, cán bộ thẩm định tính toán lại tỷ suất “r” xem chính xác hay không.
- Trường hợp dựs án sử dụng vốn vagy thì tỷ suất thường được tính bằng lãi suất vay.
- Trường hợSp dự án sử dụng vốn vay từ nhiều nguồn: tỷ suất là mức lãi suất bình quân của các nguồHn vay, nếu cágc nguồn có kỳ hạn khác nhau thì chuyển lãi suất về cùng kỳ hạn (thường là kỳ hạn năm)
- Vốn tự có: tỷ suất bằng chi phí cơ hội scủa vốn.
Thực tế, có thểs tính “r” bằgng với lsãi suất vay vốn, giúp tính toán đơn giản hơn nhưng vẫn đảm bảo được độ chính xácf và an toàn cho các chỉ tiêu tài chính.
* Thẩm định dòng tiền fcủa dự án
Dựa trên dòng tiền không tgíh đến khấu hago và lãi vay, cán bộ thẩm định xem xét :
Dòng chi pfhí
+ vốn đầu tư : tính về thời điểm dự án đi vào hoạt độg
+ chi phí vận hành hàng năm : không tíngh khấu hao và lãi vay do khi tính đến chi phí đã cộng vốn đầu tư ban đầu và chi phí xuất quỹu là khoản đầu tư hàng năm để thu hồi vốn đầu tư ban đầu, nếu đưa vào sẽf bị trùng
+ giá trị đầu tư bổ sung tài sảfn (nếu có) + chi phví khác
Dòng doanh thu:
+ doanh thiu
* Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tàir chính
Để đánh giá tính khả thi về mặt tài chínrh, Chi nhánh thường sử dụng một số chỉ tiêu như:
+ giá trị lợi nhuận ròng ca cả đời dự án (NPV) : chỉ tiêu này tính về thời điểm hiện tại, cho phép cán bộ thẩm định đánh gimá đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án, do đó nó là chỉ tiêu quan trọn để Chi nhánh ra quyết địnjh có cho vay hay không.
+ tỷ suất hoàn von nội bộ IRR : llà mức lãi suất mà nếu dùng nó làm lãi suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu và khohản chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian, thì tổnvg thu sẽ bằng với tổng lchi.
+ thờhi gian thu hồi vốn T : là khoảng thời gian cần thiết để công trình đi vào hoạt động và thu hồi đủ số vốn bỏ ra baln đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần và khấu hao thug hồi hàng năm. Những dự án sau mà có thời gian hoàn vốn vượt quá thời gian hoàn vốn tối đha cho phép của Chli nhánh sẽ bịi loại bỏ.
+ điểm hogà vốn.
Thực tế, trên cơ sở tổg hợp cgác số liệu về doanh thu, chi phí ở nội dung trên, các cán bộ thẩm định tiếng hành tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án xây dựng trên công clụ Excel.
Ví dụ theo bảng sau :
Bảng 1.6 : Ví dụ tính toán tài chính trên excel
STT Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 … Năm n
I 1.Vốn đầu tư
2.Vốn tự có + huy động
II Nhu cầu đầu tư
1.Chi Phí xây dựng 2.Máy móoc thiết bị 3.Chi phí KTCB 4.Dự pong 5.Lãi vay
III Hiệu quả
1.Doanh thu
Công suất cdho thuê (%) Diện tích cho thuê (m2) Đơn giá (USD/m2/tháng)
STT Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 … Năm n
Số tháng trong năm 2.Chi phí
Chi phí quản lý (2USD/m2/tháng) Bảo dưỡng,sửa chữa (2%/doanh thu) Quảng cáo tiếp thị (1%/doanh thu) Tiền thuê đất
Chi phí khác (1%/ doanh thu) Khấu haoo công trình (5%/năm) Máy móc thiết bị (8%/năm) Khác (13%/năm)
Lãi vay
Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập (25%) Lợi nhujận sau thuế
IV Trả gốc vjay
Vốn gốc vay còn lại
V Dòng tiền
Dòng tiền ra ( Vốn CSH đầu tư + trả gốc vay)
Dòng tiền vào ( khách hàng + LNST) Lãi sucất chiết khấu
NPV IRR
Thời hạn thu hồi vốn đầu tư Tỷ suất lợoi nhuận/ vốn đầu tư
* Phân tích độd nhạy
Các cán bộo thẩm định khảo smát sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ,…) khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi, ảnh hưởng như thế nào đến hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Hiện namy, có thể khảo sát cả biến động của lãi suất vay vì đây là yếu to cơ bản quyết định tính khả thi của dự án về mặt tài chính. Để phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định đã dmự đoán các yếu tố có khả năng tác động lớn nhất đến kết quảc cuối cùng, sau đó cho các yếu tố dó tăng giảm với phương án giả định ( VD : Biến phí tăng 5%, 10%, 15%… do iá cả vật liệu xây dựng tăng, lương công nhân tăng, tuy nhiên giá bán sản phẩdm không đổi từ đó dẫng đến lợi nhuận giảm). Trên cơ sở đó ta biếst được dự án nhdạy ảm với yếu tố nào để có biện pháp
quảsn lý.
* Thẩm định khảf năng trả nợ của dự án
Đối với nfgân hàng thươg mại nói chung và NHNo&PTNT thị xã Tam Điệp nói riêng thì khi cho vay vốn vấn đề quan tâhm nhất của Ngân hàng là khi cho chủ đầu tư vay tiền đầu tư vào dự án tì dự án đó có hiệu quả để có thể trả lãi và gốc cho Ngân hàng khng? Do vậy mà cán bộ tín dụng phải đánh giá cẩn thận bảng cân đối khả năng trả nợ củma dfhự án:
Bảng 1.7: Cân đối khả năng trả nợ của dự án.
Khoản mục Diễn giải Năm 1 Năm 2 ……. Năm n
1. Nguồsn trả nợ:
- Khấu haof Tài sản cố định - Lợi nhuận sau thuế còn lại - Nguồn bfổ sung (quỹ đầu tư phát triển…)
2. Dự kiến trả nợ hàcng năm 3. Cân đối ttả nợ
Từ bảng cân đối cùg với việc thẩmi định kế hoạch khấu hao, bảng dự trù doanh thu vàf chi phí của dự án để thẩm định khả năng trả nợ hàng năm .Và từ đó các cán bộ tín dụng có thể tính được tỷ lệ đảm bảo khả năng trả nợ của dự án trong từng năm và đưaf ra các kết luậnn đánhh giá về tính hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án trong tương lais.
Chỉ số đánh giáx khả năng trả nợ dài hạn của dự án (DSCR)