2.2.1.1 Nhng tiêu chí c bn
Theo quy nh ti Lut nhà nm 2005 [10], nhà xã h!i phi m bo các iu kin sau:
- Bo m cht lng xây d ng theo quy nh ca pháp lut v xây d ng. - Phù hp v∀i kh nng thanh toán tin thuê, thuê mua ca ngi có mc thu nhp thp.
- Qun lý ch∃t ch4 quá trình u t xây d ng, xét duyt i tng c thuê, thuê mua và s dng qu6 nhà xã h!i.
ng thi, Lut Nhà nm 2005 c7ng quy nh v tiêu chu8n thit k nhà xã h!i nh sau:
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
- Nhà xã h!i ti ô th phi là nhà chung c c thit k bo m nh ng tiêu chu8n chung ca pháp lut v xây d ng và có s tng theo quy nh sau ây:
+ Ti ô th loi ∃c bit phi là nhà nm ho∃c sáu tng;
+ Ti các ô th loi 1, loi 2, loi 3, loi 4 và loi 5 phi là nhà không quá sáu tng.
- Din tích m0i cn h! không quá 60m2 sàn và c hoàn thin theo cp, hng nhà nhng không thp hn 30m2 sàn.
- Nhà xã h!i phi bo m các tiêu chu8n h tng k6 thut, h tng xã h!i theo quy nh ca tng loi ô th.
- Ngoài các khu v c quy nh ti khon 1 iu này, khu v c khác có iu kin thun li vt ai thì có th xây d ng nhà chung c thp tng ho∃c nhà riêng l9 nhng phi bo m cht lng xây d ng tng ng v∀i nhà cp ba tr lên và các quy nh ti khon 2 và khon 3 iu này.
trin khai th c hin, UBND tnh ng Nai ã ban hành m!t s tiêu chí c bn áp dng cho chng trình phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh, trong ó có nhà xã h!i [4], c th nh sau:
- Nhà xã h!i ch áp dng phng thc cho thuê ho∃c thuê mua i v∀i nh ng ngi thu!c din thu nhp thp có khó khn v nhà (UBND tnh ban hành i tng thu nhp thp tng giai on áp dng) ã c qui nh ti iu 53 và iu 54 Lut Nhà .
- Giai on n nm 2010: i v∀i ngun vn t qu6 phát trin nhà ca tnh cn u t xây d ng thí im; ng thi, khuyn khích các t# chc, cá nhân thu!c các thành phn kinh t khác b3 vn tham gia u t xây d ng phát trin qu6 nhà xã h!i trên c s nhu cu thuê ho∃c thuê mua ca các i tng trên a bàn. Sau ó phát trin i trà theo nhu cu phát trin nhà xã h!i; phân k5u t tng giai on cho phù hp v∀i iu kin kinh t - xã h!i ca tng a phng.
- m bo yêu cu phát trin nhà xã h!i theo iu 46 Lut Nhà , c th là:
+ Bo m cht lng xây d ng theo qui nh.
+ Phù hp v∀i kh nng thanh toán tin thuê, thuê mua ca ngi thu nhp thp.
+ Qun lý ch∃t ch4 quá trình u t xây d ng, xét duyt i tng thuê, thuê mua và s dng qu6 nhà xã h!i.
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
- Tiêu chu8n c bn phi th hin trong thit k nhà xã h!i gm:
+ Ti các ô th loi 2, 3, 4, 5 phi là nhà không quá 6 tng. Ti các khu v c ven ô th ho∃c các vùng khác có iu kin thun li v t ai thì xây d ng nhà chung c thp tng ho∃c nhà riêng l9 nhng phi bo m cht lng xây d ng tng ng v∀i nhà cp ba tr lên.
+ Din tích m0i cn h! không l∀n hn 60m2 và không nh3 hn 30m2 sàn. + Bo m tiêu chu8n h tng k6 thut và xã h!i theo quy nh ca tng loi ô th ho∃c khu v c khác.
- Giá thuê, thuê mua nhà xã h!i phi bo m: Bo toàn vn tip tc u t phát trin qu6 nhà xã h!i; bù 2p chi phí qun lý, duy tu, bo dng, sa ch a trong sut thi gian cho thuê và thuê mua nhà ; không tính tin s dng t, tin thuê t và các khon u ãi v thu theo quy nh; giá cho thuê, thuê mua nhà xã h!i do UBND tnh quy nh trên nguyên t2c m bo phù hp v∀i khung giá thuê, thuê mua nhà xã h!i ban hành kèm theo Ph lc ti Nghnh 90/2006/N-CP ngày 06/9/2006 ca Chính ph.
- Giá cho thuê nhà xã h!i c xác nh theo công thc sau:
(2.1) Trong ó:
+ Gt: là giá thuê 1 m² sàn cn h! (ng/m²/tháng);
+ V: là chi phí u t xây d ng 1 m² sàn cn h! c phân b# hàng tháng trên nguyên t2c bo toàn vn theo công thc sau:
V = ) 1 ) 1 ( ) 1 ( ( 12 + − + n n r r r S T (2.2) + T: là t#ng chi phí u t xây d ng nhà ti thi im bàn giao a vào s dng.
+ S: là t#ng din tích sàn cn h! ca d án.
+ r: là lãi sut bo toàn vn u t (tính theo nm) ph thu!c iu kin c th ca d án theo quy nh ca UBND tnh (i v∀i d án c u t t ngân sách) ho∃c ngi có th8m quyn quyt nh u t (i v∀i d án c u t b1ng ngun vn ngoài ngân sách).
+ n: là s nm thu hi vn ph thu!c iu kin c th tng d án theo quy nh ca UBND tnh (i v∀i d án c u t t ngân sách) ho∃c ngi
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
có th8m quyn quyt nh u t (i v∀i d án c u t b1ng ngun vn ngoài ngân sách).
+ Kt: là h s phân b# theo tng cao ca cn h! do =y ban nhân dân cp tnh quy nh theo nguyên t2c bo toàn vn, ví d: i v∀i nhà chung c 5 tng có th phân b# nh sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8. i v∀i nhà 1 tng ho∃c nhà thông tng nhng cùng m!t ch s h u thì tính h s K = 1.
+ Bt: là chi phí bo trì công trình phân b# hàng tháng cho 1m² sàn cn h!.
+ Ql: là chi phí qun lý vn hành phân b# hàng tháng cho 1 m² sàn cn h!.
- Giá thuê mua nhà xã h!i c xác nh theo công thc sau:
(2.3) Trong ó:
+ V, Kt, Bt, Ql c xác nh tng t nh trng hp giá thuê.
+ Thi hn thuê mua tùy thu!c vào iu kin c th ca tng d án do =y ban nhân dân tnh quyt nh.
2.2.1.2 C ch , chính sách phát trin nhà cho ngi thu nhp thp [4] [4]
- Các c ch, chính sách tài chính gm:
+ Vn u t s dng vn ngân sách (t tin bán nhà thu!c s h u nhà n∀c, tin trích t tin s dng t ca các d án nhà thng mi, tin huy !ng hp pháp khác...).
+ Vn u t ca các thành phn kinh t tham gia u t phát trin Qu6 nhà xã h!i.
+ Min ho∃c gim các loi thu liên quan theo quy nh ca pháp lut. - Nguyên t2c thuê và thuê mua nhà xã h!i phi tuân th:
+ Vic cho thuê, thuê mua nhà xã h!i phi úng i tng; ngi thuê, thuê mua không c chuyn nhng nhà d∀i bt k5 hình thc nào trong thi hn thuê, thuê mua, tr trng hp tha k nhà theo quy nh; nu vi phm thì n v qun lý qu6 nhà xã h!i c quyn thu hi nhà vi phm.
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
+ Trong cùng m!t thi gian, m0i i tng iu kin thuê, thuê mua nhà xã h!i ch c thuê ho∃c thuê mua m!t din tích nht nh theo tiêu chu8n nhà xã h!i.
+ i tng c thuê mua nhà xã h!i sau khi c cp giy chng nhn quyn s h u nhà nu bán nhà ó thì n v qun lý qu6 nhà xã h!i c quyn u tiên mua; trong trng hp n v không mua thì ch s h u nhà c quyn bán nhà ó cho ngi khác.
+ Giá bán li nhà xã h!i trong mi trng hp không c vt quá giá nhà xây d ng m∀i cùng loi do UBND tnh qui nh ti thi im thanh toán.
- i tng và iu kin c thuê ho∃c thuê mua qu6 nhà xã h!i: cán b!, công chc, viên chc, s quan, quân nhân chuyên nghip thu!c l c lng v7 trang nhân dân; công nhân làm vic ti các khu kinh t, khu công nghip, khu ch xut, khu công ngh cao và m!t s i tng khác do UBND tnh quy nh.
- iu kin c thuê ho∃c thuê mua qu6 nhà xã h!i:
+ Cha có nhà thu!c s h u ca mình và cha c thuê ho∃c thuê mua nhà thu!c s h u nhà n∀c; ho∃c có nhà thu!c s h u ca mình nhng din tích bình quân trong h! gia ình d∀i 5m2/ngi; ho∃c có nhà thu!c s h u ca mình nhng là nhà tm b, h h3ng ho∃c d!t nát (nhà tranh, tre, na, lá).
+ Có mc thu nhp bình quân hàng tháng ca h! gia ình không vt quá 5 ln s tin thuê nhà xã h!i mà h! gia ình ó phi tr hàng tháng i v∀i cn h! có din tích ti a là 60m2 sàn, và không thp hn 4 ln s tin thuê phi tr i v∀i i v∀i cn h! có din tích ti thiu là 30m2 sàn, tính theo mc giá thuê do UBND tnh quy nh. i v∀i trng hp có mc thu nhp bình quân hàng tháng ca h! gia ình thp hn mc ti thiu quy nh trên thì UBND tnh tùy theo iu kin c th ca a phng, hoàn cnh c th ca tng i tng quyt nh vic x lý cho thuê, thuê mua nhà xã h!i ho∃c th c hin vic h0 tr, to iu kin ci thin nhà theo m!t trong các hình thc quy nh ti iu 64 - Lut Nhà . Vic xác nh thu nhp và hoàn cnh c th gii quyt cho thuê mua nhà xã h!i do UBND tnh quy nh bo m phù hp v∀i tình hình th c t ca a phng.
+ Ngi thuê mua phi thanh toán ln u 20% giá tr ca nhà thuê mua.
Trong trng hp qu6 nhà xã h!i cha áp ng nhu cu các i tng quy nh nêu trên thì UBND tnh quy nh c th i tng c u
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
tiên theo nguyên t2c các i tng cha có nhà m∀i lp gia ình, din tích nhà bình quân quá thp, cán b! tr9 tt nghip i hc tr lên, công nhân có tay ngh t bc 5 tr lên cha c nhà n∀c h0 tr v nhà d∀i mi hình thc, gia ình lit s, thng binh và ngi có công v∀i cách mng c u tiên gii quyt tr∀c.
- Chính sách u ãi dành cho i tng thuê mua nhà xã h!i:
+ Qu6 phát trin nhà , ngân hàng chính sách xã h!i và ngân hàng thng mi có chính sách, c ch cho ngi thu nhp thp vay, v∀i iu kin cho vay là i tng công nhân, cán b!, công chc, viên chc có h! kh8u tnh, ã làm vic liên tc 5 nm tr lên, cha có nhà (ho∃c tnh có tiêu chí xác nh nh ng ai là i tng có thu nhp thp c vay); Tùy vào tng nm quy nh hn mc ti a cho vay, thi hn vay, lãi sut cho vay cho phù hp v∀i các i tng.
+ Tnh có chính sách cho các h! cá nhân vay u ãi, lãi sut 6-7%/nm v∀i thi hn vay 15 nm t Qu6 phát trin nhà h có kh nng thuê mua nhà xã h!i.
+ Các công ty h tng chuyên ngành (cp n∀c, in sinh hot, dch v v sinh môi trng....) xây d ng án, có c ch chính sách h0 tr giá sinh hot cho i tng là cán b! công chc – viên chc và công nhân khu công nghip tp trung.
- Các chính sách u ãi dành cho các chu t nhà xã h!i: nhà xã h!i th c s thu hút c các doanh nghip kinh doanh nhà , các doanh nghip s dng lao !ng, áp ng cho nhu cu ca các i tng là cán b!, công chc, công nhân lao !ng. Lut Nhà quy nh loi hình phát trin nhà xã h!i có c nh ng u ãi sau:
+ Tin t: c min tin s dng t ho∃c tin thuê t.
+ Chi phí bi thng, gii t3a, u t h tng: UBND các a phng h0 tr công tác bi thng, gii phóng m∃t b1ng s∀m theo qui nh ca pháp lut. Tùy vào d án và iu kin, a bàn cn u ãi u t, UBND tnh h0 tr chi phí bi thng gii phóng m∃t b1ng; h0 tr chi phí u t xây d ng h tng.
- Cho vay u ãi: h0 tr các doanh nghip, cá nhân u t xây d ng nhà xã h!i v∀i lãi sut thu hi vn u t khong 3%/nm (h0 tr sau khi u t) cho các d án u t xây d ng nhà xã h!i.
- Mc h0 tr sau u t: b1ng chênh lch gi a lãi sut vay vn u t ca các t# chc tín dng và 90% lãi sut vay vn u t áp dng cho các i tng quy nh ti iu 10 Ngh nh 151/2006/N-CP (khon 1 iu 14 ngh nh 151/N-CP).
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
- Chính sách thu:
+ T# chc và cá nhân phát trin qu6 nhà xã h!i c min, gim các khon thu liên quan theo h∀ng d%n ca B! Tài chính (khon 3 - iu 45 - Lut Nhà , khon 2 iu 27 Nghnh 90/2006/N-CP).
+ V thu thu nhp doanh nghip: c hng mc thu sut 10% áp dng trong thi gian 15 nm, k t khi b2t u i vào hot !ng kinh doanh