1.2.2.1 Nhu cu v nhà
Nhà có vai trò rt quan trng i v∀i i sng ca m0i gia ình m0i con ngi. Ngay t khi con ngi xut hin trên trái t thì nhu cu ni trú ng ã xut hin nh m!t tt yu bt k n!i dung ho∃c hình thc ra sao. Ni trú ng y không ch có ý ngha vt cht nh1m che ch sinh hot ca con ngi chng li s tn công ca thú d và s hà kh2c ca thiên nhiên, nó còn có ý ngha tinh thn bi con ngi sng trong xã h!i ca mình. Khi xây d ng nhà , con ngi ng thi th c hin nh ng nhu cu a dng ca mình, to ra ni trú ng, ni ngh ngi yên tnh phát trin tài nng trí tu ca mình, to ra ni giao tip con ngi tham gia vào các quan h #n nh giúp nó t n nh ng trình ! cao ca vn hóa và vn minh. Khi xã h!i càng phát trin thì nhu cu nhà c7ng không ngng tng lên. i v∀i ngi dân ô th hin thi thì nhà không ch là ni che ma che n2ng, nó còn phi là m!t ngôi nhà có kt cu bn :p, có nh ng thu!c tính vt cht ca ni trú ng, có nh ng tin nghi sinh hot va , ngoài ra nó còn phi có tính cht phát lý th hin ý nim ca ngi s h u. Cùng v∀i quá trình ô th hóa, công nghip hóa din ra ngày càng mnh m4 thì nhu cu nhà ngày m!t gia tng do sc ép ca dân c. S di dân t t nông thôn lên các vùng ô th tìm kim c h!i v vic làm, s m r!ng ca quá trình sn xut thu hút lao !ng, s thay #i trong c cu ô th ã mang li nh ng ngun thu nhp cho các tng l∀p dân c khác nhau. Bên cnh quá trình gia tng v thu nhp thì nhu cu v nhà và t , m r!ng din tích nhà , ci thin iu kin sinh hot nói chung trong ó có iu kin v ch0 tng lên m!t cách chóng m∃t và vn nhà cho ngi có thu nhp ang to sc ép l∀n i v∀i các ô th.
1.2.2.2 Nhng nhân tnh hng n nhu cu nhà
- S tng trng v dân s: Dân s tng lên là nhân t làm tng v mi m∃t nhu cu ca xã h!i, và theo ó nhu cu v nhà c7ng tng lên. Dân s tng lên, quy mô dân s c m r!ng, s gia tng dân s c7ng kéo theo s gia tng các h! gia ình và làm nhu cu nhà c7ng tng lên. Bên cnh ó cùng v∀i xu th phát trin ca nn kinh t thì kt cu trong gia ình c7ng thay #i, xu th tách h!, sng !c lp ca nh ng gia ình tr9 c7ng tng lên. Tính !c lp tng là nhân t tác !ng làm cho cu v nhà tng lên.
- Kt cu tui ca dân c: Kt cu ! tu#i ca dân s là nhân t tác !ng n s thay #i v nhu cu nhà . Dân s ! tu#i kt hôn cao c7ng ng ngha v∀i nhu cu nhà cao, do tâm lý ca các c∃p v chng tr9, có li sng hin i luôn thích t do trong vic sinh hot, không thích s kèm c∃p
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
ca ngi l∀n tu#i. Vì vy, h luôn có xu h∀ng tách h!, ra riêng b1ng mi giá, iu này d%n n nhu cu nhà c7ng c tng cao.
- S thay i ca thu nhp, vic làm: Cùng v∀i s tng lên ca thu nhp thì kh nng chi tr cho nh ng khon chi phí l∀n c7ng gia tng và nhu cu v nhà c7ng tng lên. Khi thu nhp còn thp, các khon thu nhp có c phi u tiên chi tr cho nh ng nhu cu v vt ph8m thit yu nuôi sng và duy trì s tn ti ca con ngi. Khi các nhu cu thit yu ó c bo m thì phn thu nhp tng thêm s4 c dùng vào vic gii quyt nhu cu v nhà . Bi vì nhu cu v nhà c7ng là m!t nhu cu thit yu. Do ó khi thu nhp tng thì nhu cu nhà c7ng tng. C7ng v∀i s tác !ng ca thu nhp thì vic làm và ngh nghip c7ng có tác !ng rt l∀n n s thay #i v nhu cu nhà . Tr∀c ht vic làm và ngh nghip có s liên h g2n bó h u c v∀i thu nhp - cái làm thay #i áng k v nhu cu nhà . Tip theo tình trng vic làm và ngh nghip c7ng có nh ng yêu cu v tính cht và ∃c im ca nhà cho phù hp v∀i yêu cu và tính cht ca công vic.
- S phát trin và hoàn thin ca h thng h tng: S phát trin và hoàn thin ca h thng kt cu h tng làm tng v nhu cu nhà i v∀i nh ng vùng tr∀c ây cha có iu kin phát trin ho∃c ã phát trin nhng do h thng kt cu h tng tr∀c ây còn yu kém. Vic hoàn thin kt cu h tng to m!t môi trng thun li cho kh nng tip cn c7ng nh kh nng khai thác nh ng vùng ó có hiu qu, làm tng kh nng u t, thu hút các ngun l c u t và trên c só nhu cu v nhà c7ng tng lên.
- Nhng chính sách ca chính ph: Nh ng chính sách ca chính ph c7ng nh nh ng chính sách ca chính quyn a phng là nhân t tác !ng ht sc nhy cm n nhu cu nhà . Tr∀c ht là quan im ca chính ph v vn s h u nhà c7ng nh nh ng chính sách v khuyn khích u t xây d ng kinh doanh nhà , chính sách h0 tr nh ng ngi có mc thu nhp thp xây d ng phát trin nhà là nh ng nhân t quan trng tác !ng n s gia tng v nhu cu nhà . Tip theo là nh h∀ng ca chính quyn a phng v kt cu không gian, v th8m m6 ô th c7ng là nhân t nh hng n nhu cu nhà .
- Quá trình ô th hóa: ô th hóa là quá trình phát trin tt yu ca quc gia trong quá trình chuyn #i c cu ca nn kinh t. Quá trình ô th hóa d%n n s tng lên v quy mô dân s và s m r!ng không gian ô th ra nh ng vùng lân cn. Chính vì vy quá trình ô th hóa d%n n kt qu tt yu là nhu cu v nhà c7ng tng lên trong các tng l∀p dân c.
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
1.2.2.3 Gii quy t vn nhà cho ngi thu nhp thp
Dân sinh bao gi c7ng là mi quan tâm hàng u ca bt c xã h!i, bt c thi i nào. Trong ó vn nhà cho ngi nghèo, ngi có thu nhp thp luôn là m!t vn au u i v∀i nh ng n∀c ang phát trin, ∃c bit ti các ô thông dân c.
Tuy nhiên, trong lnh v c qun lý và phát trin nhà hin nay, tình trng phát trin nhà còn t phát, không tuân th qui nh ca pháp lut din ra ph# bin nhiu ni. Qu6 nhà ô th tuy có s gia tng áng k, nhng s lng nhà xây d ng theo d án còn thp, ch yu là u t xây d ng h tng phân lô, bán nn; nhà dành cho các i tng có thu nhp thp ti khu v c ô th và ngi lao !ng ti các khu công nghip tp trung cha c quan tâm úng mc. Xu th xây d ng nhà v∀i giá thành cao bán cho m!t b! phn có thu nhp cao c nhiu doanh nghip, ch u t chú ý nhng vic phát trin nhà cho ngi thu nhp thp bán tr góp, cho thuê, thuê mua ít c chú ý. Vì vy mà yu t xã h!i ca lnh v c nhà b ln át bi c ch kinh doanh thng mi. Nhu cu ca các i tng g∃p khó khn v ch0 là cán b!, công chc, viên chc, s quan, quân nhân chuyên nghip, công nhân làm vic ti các khu công nghip và các i tng thu nhp thp khác c thuê ho∃c thuê mua nhà là rt bc xúc.
Gii quyt nhà cho ngi có thu nhp thp ang là m!t vn l∀n vô cùng bc xúc ∃t ra i v∀i mi xã h!i. Vn này òi h3i không phi m!t s∀m m!t chiu là gii quyt c ngay, mà cn phi có thi gian, cách thc và phng thc gii quyt. Nhà không nh ng liên quan n vn tài chính, kinh t ca m0i gia ình, m0i t# chc, m0i quc gia mà còn là s biu hin nhiu m∃t khác nhau ca i sng xã h!i. V kinh t, ó là cách thc l a chn các phng thc khác nhau v u t, huy !ng vn u t, cách thc cung ng nhà sao cho có hiu qu. ∃c bit là cách thc gii quyt nhà cho nh ng ngi có thu nhp thp. Nh ng ngi có thu nhp thp thng là nh ng ngi không có ho∃c rt ít kh nng chi tr cho m!t ngôi nhà. Nhà là m!t khon chi rt l∀n ca m!t gia ình và chính ph c7ng phi chi m!t khon chi rt l∀n v giá tr ó c tr c tip l%n gián tip, thì trách nhim tài chính ó tr thành n∃ng n. S óng góp ca chính ph trong lnh v c này v%n tng lên b1ng nhiu bin pháp khác nhau nh: cho các cá nhân và chu t vay tin xây d ng nhà ; bao cp m!t phn ho∃c toàn b! cho ngi có thu nhp thp, các chính sách u ãi v thu tín dng, tin thuê nhà ho∃c ch ! n bù, tr cp di trú và kin to c!ng ng m∀i trong quá trình gii t3a m∃t b1ng...
Gii quyt c vn nhà cho ngi có thu nhp thp không phi là m!t iu d dàng, nhng là m!t n0 l c cn thit vì ó là yu t quyt nh cho
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
vic #n nh trt t xã h!i, 8y lùi các t nn xã h!i; góp phn xây d ng m!t thành ph sch, :p, vn minh, an toàn, to iu kin và môi trng xã h!i lành mnh cho vic tng trng kinh t v cht. Vì vy, ta cn phi i sâu nghiên cu ra các gii pháp phát trin nhà cho ngi thu nhp thp, ∃c bit là nh ng vùng có tc ! ô th hóa cao và ng Nai là m!t in hình.
1.3 Kinh nghim phát trin nhà ô th và nhà cho ngi thu nhp thp nhp thp
1.3.1 Kinh nghim c a mt s quc gia trên th gii
a s các quc gia lúc này ho∃c lúc khác u g∃p phi vn nhà , thông thng nó th hin s thiu ht s các cn h! gia ình. Quá trình ô th hóa ã to ra s cng th;ng n∃ng n cho toàn b! xã h!i công nghip mun cung cp nhà cho toàn dân. Vì vy, b1ng cách này hay cách khác, các quc gia phát trin ho∃c ang phát trin u có nh ng chính sách ∃c bit gii quyt c bn vn này, sau ây là m!t s kinh nghim in hình:
1.3.1.1 Kinh nghim c a Singapore
Thành công ca Singapore là chng trình phát trin nhà công c!ng, Chính phã to mi thun li ngi dân c s h u ngôi nhà ca mình. T m!t n∀c kém phát trin v∀i hn 70% h! gia ình sng trong nh ng khu nhà cht ch!i, xung cp, mt v sinh; 1/4 dân s sng các khu nhà # chu!t và 1/3 ngi khác sng trong các khu nhà t phát ven thành ph ca nh ng nm tr∀c 1960. n nay Singapore ã có trên 93% dân s có s h u nhà (trong ó có hn 80% ang nhà giá thp). Chính sách phát trin nhà Singapore là:
Th nht, Singapore có chính sách hp lý v nhà , t nh ng nm u 1960, Singapore ã thành lp “y ban phát trin nhà” nh1m quy hoch và phát trin nh ng th trn m∀i, làm m∀i và ci to các khu nhà áp ng nhà cho dân. n nm 1964, Singapore b2t u th c hin chính sách ngi ngi có nhà và t nm 1968 th c hin ch ! " dành tin mua nhà".
Phn l∀n nh ng gia ình ti các cn h! khép kín u mua nhà theo hình thc dành tin do Nhà n∀c Trung ng ng ra qun lý.
Th hai, Chính ph có nh ng chính sách, pháp lut ng b!. Nhà n∀c ban b "Pháp lnh v trng dng t ai" bo m có t dùng, nhà n∀c chu trách nhim gii t3a, di di i v∀i các t# chc và cá nhân có t b trng dng. ng thi 8y mnh gii pháp h0 tr v vn, cho =y ban phát trin nhà và ngi mua nhà ln u tiên vay v∀i lãi sut u ãi. n nm 1996, Singapore ã xây d ng c 30 ô th m∀i, cung cp gn 5.000 ha t cho k hoch phát trin nhà công c!ng, trong ó 99,4% là qu6t ca =y ban phát
GVHD: TS. Nguyn Vn Sáng HVTH: Nguyn Thiu Thành
Lun vn Thc s: Phát trin nhà cho ngi thu nhp thp trên a bàn tnh ng Nai Giai on 2011 - 2020
trin nhà, m bo nhà cho 87% dân s Singapore, tng ng trên 650.000 cn h! chung c.
1.3.1.2 Kinh nghim c a Hàn Quc
Hàn Quc là n∀c ã t c m!t t& l phát trin ô th khá cao so v∀i các n∀c trong khu v c, k t nm 2000 t& l ô th hoá ã t n 89%. M!t trong nh ng khó khn chính ca quá trình ô th hóa ti Hàn Quc là thiu nhà . Do ó, chính phã n0 l c tp trung vào vic tng cng s lng nhà cho các h! gia ình.
Th nht, cung cp nhà công c!ng: Chính ph ã u t m!t s vn nht nh vào các công ty nhà Hàn Quc (Korea National Housing Corporation – KNHC) xây d ng nhà công c!ng nh1m m bo vn phát trin nhà cho các gia ình, ∃c bit là nhà cho ngi có thu nhp thp. KNHC c phép thu hi t phc v chng trình xây d ng nhà cho ngi có thu nhp thp v∀i giá c do chính quyn a phng quy nh. KNHC có ngha v phi xây d ng các khu nhà din tích nh3, giá thp và ng nhiên là khong li nhun t các khu này là không áng k. KNHC tìm