Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn thanh lãng, huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2017 2018

i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hùng năm 2020 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình quan, thầy cô, bạn bè đồng nghiệp gia đình Trước tiên tơi xin bầy tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người tận tình hướng dẫn đóng góp ý kiến quý báu trình thực hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo – Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND thị trấn Thanh Lãng – huyện Bình Xuyên – tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh Bình Xun giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất đồng nghiệp, bạn bè người thân động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thời gian quy định./ Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hùng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Lịch sử hình thành phát triển xã hội lồi người cho thấy, đất đai tài nguyên hình thành chứa đựng sẵn tiềm sống, sở lồi người hình thành phát triển Đất đai sản phẩm sẵn có mà tự nhiên ban tặng cho xã hội lồi người, tài ngun khơng thể thay thế, cố định vị trí giới hạn diện tích, khơng tự tăng lên khơng tự Nó loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính loại hàng hóa thuộc tính giá trị thuộc tính giá trị sử dụng Trong trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế Từ nhu cầu thiết đất đai xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa xu tất yếu, từ hình thành nên thị trường gọi thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu mở rộng Đến nay, tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt, giá quyền sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút quan tâm nhiều đối tượng, họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu đất đai Thị trấn Thanh Lãng thuộc huyện Bình Xun, có vị trí thuận lợi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội huyện Trong năm gần đây, thị trấn Thanh Lãng có bước phát triển vượt bậc, phần trình đổi mới, thực CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung huyện Thị trấn Thanh Lãng lộ trình quy hoạch phát triển thị, kinh tế - xã hội đà phát triển, kéo theo phát triển sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất Chính thế, giá đất thị trường ln biến động có xu hướng tăng cao Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất nhà nước lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở…Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, giá đất ngun nhân chủ yếu, địi hỏi phải có bảng giá đất phù hợp với giá thị trường Như vậy, để góp phần tích cực cơng tác xác định giá đất thị trường việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2018” - Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017-2018 với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn - Tìm hiểu giá đất thị trường giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 – 2018 - Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - + Ý nghĩa khoa học: Vận dụng kiến thức học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học; + Nghiên cứu vấn đề tồn thực tiễn để tìm cho lý thuyết từ quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết nghiên cứu đề tài làm rõ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thi, giúp hồn thiện sở định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm mức chênh lệch giá đất thực tế so với giá đất Nhà nước quy định; + Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng - huyện Bình Xuyên - tỉnh Vĩnh Phúc; + Nêu bật công tác xác định giá đất để từ địa phương có định hướng quản lý đai, có sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu thực tế Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục đào tạo, 2014) Đất đai có đặc trưng: - Tính cố định vị trí địa lý - Tính khơng tăng - Tính lâu bền - Tính cá biệt - Tính khu vực - Các tính chất khác: 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Theo Lưu Quốc Thái (2005), thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Xây dựng phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước 1.1.2.2 Vai trò thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trị quan trọng kinh tế, cụ thể: - Hoạt động thị trường đất đai góp phần phân bổ sử dụng đất đai có hiệu - Thị trường đất đai hoạt động tạo kích thích tới tăng trưởng kinh tế đầu tư vào bất động sản - Tác động trực tiếp thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài - Phát triển thị trường đất đai cách thơng thống tạo điều kiện cho việc hình thành giá đất đai cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất - Phát triển thị trường đất đai thơng thống tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá chấp nhận 1.1.3 Cơ sở khoa học Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Theo Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) cho thấy giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thoả thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Giá biểu tiền tệ hàng hóa sở giá trị, nhiên đất đai sản phẩm phi lao động người, thân khơng có giá trị Do đất đai, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán có nghĩa tư hóa địa tơ Như nói sở khoa học để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu 1.1.3.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tơ tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Địa tô chênh lệch loại địa tơ mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ - Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tơ chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Theo Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối bị xố bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất địa tô chênh lệch CNTB 1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung kinh doanh nhà đất nói riêng, trước định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu kinh tế đem lại cho phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài Lãi suất ngân hàng cao giá đất mua vào phải giảm người dân nhà đầu tư có xu hướng đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao ngang Ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền bỏ mua đất tăng, người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ lại để thu lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng Khi kinh tế xã hội ngày tăng trưởng lãi suất có xu hướng giảm, người mua lại muốn sở hữu hộ gắn liền với đất gửi tiền vào ngân hàng mà giá đất ngày có xu hướng tăng lên Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận Từ thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng 1.1.3.3 Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hố thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá hạ xuống Với đất đai vậy, giá phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng đất đai, khác với loại hàng hố thơng thường có tính tự nhiên nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành theo ngun tắc riêng: - Bên cung bên cầu không dễ dàng biết đâu có thơng tin cung cầu - Tính thay có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt trở thành đối tượng giao dịch, đất mang tính đặc thù riêng, nên tính thay có giới hạn Quan hệ cung - cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hố thơng thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất khả cung đất đai thị trường cố định khơng gian, đất đai khơng thể di chuyển từ nơi sang nơi khác Lượng cầu gia tăng không địa phương yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vậy, cung cầu đất đai ln xảy tình trạng cân đối cục theo địa phương "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà ... Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2018? ?? - Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn. .. định giá đất thị trường việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh. .. hệ số ảnh hưởng tương tự cách tính hệ số ảnh hưởng 1.2.4.3 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt yếu tố đặc trưng điều kiện riêng biệt thân đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể đất