1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài nguyên không thể thay thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không tự tăng lên cũng không tự mất đi. Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Trong quá trình CNH HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai... Thị trấn Thanh Lãng thuộc huyện Bình Xuyên, có vị trí thuận lợi trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của huyện. Trong những năm gần đây, thị trấn Thanh Lãng có những bước phát triển vượt bậc, một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH HĐH, mặt khác đáp ứng nhu cầu phát triển chung của huyện. Thị trấn Thanh Lãng đang trên lộ trình quy hoạch phát triển đô thị,
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HÙNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THANH LÃNG, HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY HÙNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THANH LÃNG, HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2017 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên – 2020 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hùng năm 2020 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn nỗ lực thân nhận giúp đỡ nhiệt tình quan, thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp gia đình Trước tiên tơi xin bầy tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người tận tình hướng dẫn đóng góp ý kiến q báu q trình thực hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo – Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND thị trấn Thanh Lãng – huyện Bình Xun – tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh Bình Xun giúp đỡ tơi trình học tập thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất đồng nghiệp, bạn bè người thân động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thời gian quy định./ Tác giả luận văn Nguyễn Huy Hùng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC HÌNH, ẢNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở khoa học 1.2 Các quy định liên quan đến giá đất 1.2.1 Giá đất định giá đất 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11 1.2.3 Phương pháp định giá đất 13 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.3 Các phương pháp định giá đất Thế giới Việt nam 20 1.3.1 Các phương pháp định giá đất Thế giới 20 1.3.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Xu biến động giá đất thị trấn Thanh Lãng 26 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 27 1.5 Những kết luận rút từ nghiên cứu tổng quan 28 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU30 2.1 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Đối tượng nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng 30 2.3.2 Thực trạng giá đất Nhà nước quy định thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 - 2018 30 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 - 2018 30 2.3.4 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá đất thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.4.3 Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 32 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên thị trấn Thanh Lãng 34 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Thanh Lãng 35 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng 39 3.2 Thực trạng giá đất Nhà nước quy định thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017-2018 47 3.2.1 Công tác định giá đất thị trấn Thanh Lãng 47 3.2.2 Giá đất Nhà nước quy định thị trấn Thanh Lãng 49 v 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017-2018 51 3.4 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá đất thị trấn Thanh Lãng 65 3.4.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước giá đất66 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực chuyên môn 67 3.4.3 Giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương 67 3.4.4 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Đề nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản CNTB Chủ nghĩa tư CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CN XD Cơng nghiệp xây dựng ĐVT Đơn vị tính GTSX Giá trị sản xuất GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội 10 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VNĐ Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2017 - 2019 .36 Bảng 3.2 Hiện trạng dân số năm 2019 thị trấn Thanh Lãng 37 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng năm 2019 42 Bảng 3.4 Biến động đất đai thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2014 - 2019 45 Bảng 3.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng đến ngày 31/12/2019 46 Bảng 3.6 Cấp giấy chứng nhận QSD đất giai đoạn năm 2017 - 2019 .47 Bảng 3.7 Giá đất áp dụng thị trấn Thanh Lãng giai đoạn năm 2017-2018 49 Bảng 3.8 Giá đất đường phố nhóm I 51 Bảng 3.9 Giá đất đường phố nhóm II 53 Bảng 3.10 Giá đất đường phố nhóm III 54 Bảng 3.11 Chênh lệch giá đất trung bình nhóm đường phố 56 Bảng 3.12 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất .58 Bảng 3.13 Ảnh hưởng hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất 61 Bảng 3.14 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất .63 Bảng 3.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 64 viii DANH MỤC CÁC HÌNH, ẢNH Hình 3.1 Cơ cấu ngành kinh tế thị trấn Thanh Lãng năm 2019 35 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Thanh Lãng năm 2019 40 Hình 3.3 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường nhóm đường phố loại I 52 Hình 3.4 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường nhóm đường phố loại II 53 Hình 3.5 So sánh chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường nhóm đường phố loại III 55 Hình 3.6 So sánh chênh lệch giá đất thị trường nhóm đường phố 57 Hình 3.7 Mức ảnh hưởng vị trí lơ đất đường dọc kênh Liễn Sơn 59 Hình 3.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng 65 Ảnh 3.1 Đường trục A thuộc nhóm đường phố loại I 75 Ảnh 3.2 Đường dọc bờ kênh Liễn Sơn thuộc nhóm đường phố loại II 75 Ảnh 3.3 Đường Trục B thuộc nhóm đường phố loại III 76 Ảnh 3.4 Đất vi trí mặt tiền đường dọc kênh Liễn Sơn 76 Ảnh 3.5 Thửa đất có chiều rộng mặt tiền, hình thể tốt thuộc đường trục A 77 63 Bảng 3.14 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất Giá đất trung bình thị trường (1000đồng/m2) Độ rộng Đường trục A mặt tiền (m) Hướng tốt Đường trục B Hướng Chênh xấu lệch Hướng tốt Đường trục C Hướng Chênh xấu lệch Hướng tốt Hướng Chênh xấu lệch 4-5 35,000 34,500 500 13,500 13,100 400 13,800 13,500 300 5-6 38,200 37,800 400 15,000 14,800 200 16,200 16,000 200 >6m 32,500 31,800 700 12,000 11,500 500 12,500 12,000 500 (Nguồn: Tổng hợp từ kết điều tra, vấn hộ) 64 3.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị trấn Thanh Lãng Thị trấn Thanh Lãng có chuyển dịch kinh tế mạnh mẽ, tốc độ thị hóa nhanh, sở hạ tầng ngày hoàn thiện, thu nhập người dân ngày cao Giá đất thị trấn Thanh Lãng có khả sinh lợi cao thuận lợi cho việc kinh doanh, sản xuất đồ gỗ sử dụng để làm nhà ở, kinh doanh Qua thời gian nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng cho thấy để tạo nên giá đất yếu tố vị trí yếu tố đóng vai trị quan trọng việc hình thành phát triển giá đất, trực tiếp thúc đẩy giá đất thay đổi, tăng lên Tiếp theo yếu tố điều kiện sở hạ tầng yếu tố cấu thành nên giá đất, nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất Bên cạnh yếu tố mặt tiền, hình thửa, chiều sâu diện tích đất nguyên nhân trực tiếp ảnh hưởng đến thay đổi giá đất (đặc biệt giá thị trường) Bảng 3.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Đánh giá người dân TT Các yếu tố ảnh hưởng Số phiếu Tỷ lệ (%) Loại đường phố 25 41,67 Vị trí đất 21 35,00 Hình thể, chiều rộng mặt tiền đất 13,33 Hướng đất 10,00 (Nguồn: Tổng hợp từ kết điều tra, vấn hộ) Kết thu thập số liệu điều tra vấn mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị trấn Thanh Lãng cho thấy yếu tố loại đường 65 phố có ảnh hưởng cao chiếm 41,67%, yếu tố vị trí đất có mức độ ảnh hưởng cao chiếm 35%, yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể đất, yếu tố hướng đất có mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp Các đất gần trục đường chính, nơi có sở hạ tầng tốt, thuận lợi cho kinh doanh sinh hoạt, có khả sinh lời cao giá đất cao Các đất vị trí trung tâm có giá cao gấp nhiều lần so với đất vị trí cận trung tâm xa trung tâm Các đất vị trí mặt tiền giá cao gấp 1,5 – 2,0 lần so với vị trí lại Các yếu tố lại ảnh hưởng đến giá đất ảnh hưởng mức thấp Hình 3.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng 3.4 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá đất thị trấn Thanh Lãng Thực tế giá đất UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành áp dụng địa bàn thị trấn Thanh Lãng năm 2017 thấp 3,75- 9,0 lần, năm 2018 thấp 4,23 – 9,31 lần so với giá thị trường, đặc biệt giá đất thị trường gia tăng nhanh chênh lệch lớn Trong kinh tế thị trường, giá đất yếu tố thường xuyên biến động quy định giá đất áp dụng cho năm chưa theo kịp với biến động 66 giá đất thị trường Để đảm bảo giá đất phản ánh giá trị cần trả lại chức định giá đất cho thị trường Trước mắt giá đất cần thể thước đo giá trị tài sản thể công cụ phân phối nguồn lực tài quan quản lý với người sử dụng đất Trên sở nghiên cứu đó, tơi đề xuất số giải pháp sau để đảm bảo việc xác định giá đất sát với giá thị trường: 3.4.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước giá đất - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật nghiên cứu, bổ sung thêm quy định, hướng dẫn chi tiết để phục vụ cho công tác định giá đất - Cần phải xem xét điều chỉnh lại quy định biện pháp kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất như: Bảng giá loại đất xây dựng vào mức giá đất vùng giá trị khung giá đất; Quy định cụ thể việc sử dụng tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung hoạt động tư vấn giá đất: “Tổ chức tư vấn giá đất thực dịch vụ theo yêu cầu quan Nhà nước xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất xác định giá đất cụ thể” - Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu đất đai bất động sản đáp ứng cho tất tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch bất động sản việc quản lý bất động sản quan nhà nước Nhà nước phải mua thông tin xây dựng giá đất sát thị trường Có vậy, bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường có tác dụng thực tiễn - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất 67 thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực chuyên môn Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa phải có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT - XH Do đó, địa phương cần phải trọng đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất: - Tổ chức thường xuyên lớp đào tạo ngắn hạn nâng cao nghiệp vụ quản lý cấp quản lý, cấp tổ chức đào tạo cho cấp nghiệp vụ định giá đất theo chương trình thống - Tổ chức trang thông tin điện tử hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm quản lý, pháp luật, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai BĐS - Cử cán chuyên môn đào tạo, học hỏi kinh nghiệm, tiếp xúc làm quen với phương pháp kỹ thuật khoa học định giá đất mộtsố nước phát triển - Thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường bất động sản nhà đất địa bàn thị trấn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý để đề xuất có biến động vượt so với quy định 3.4.3 Giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương - Hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng cơng bố số đánh giá thị trường BĐS địa bàn tỉnh, thành phố; thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất cần 68 mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất - Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch bất động sản cần giải hồ sơ cho người dân quan hành nhà nước theo trình tự, thủ tục, đảm bảo thời gian, bước loại bỏ thủ tục hành khơng cần thiết - Đối với nạn đầu đất đai: Để hạn chế đầu đất đai, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách, cần sớm nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất khơng đưa vào khai thác sử dụng mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách Công khai quy hoạch sử dụng đất giải pháp quan trọng vừa giúp chống đầu đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng sở hạ tầng công cộng 3.4.4 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp - Ở cấp quốc gia, quan, ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cường tuyên truyền giúp người dân hiểu rõ chủ trương, sách, pháp luật Nhà nước đất đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng - Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân cấp cần tổ chức thực nghiêm túc quy chế dân chủ sở huy động tham gia người dân vào trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, quy hoạch kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị đặc biệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất - Đối với người dân doanh nghiệp, nâng cao nhận thức người dân doanh nghiệp giải pháp thiết thực, có tác động lâu dài việc phát triển thị trường đất đai lành mạnh, bền vững nước ta 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Thị trấn Thanh Lãng có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế, xã hội, tổng diện tích tự nhiên năm 2019 969,91 ha, đó: đất nông nghiệp 733,92 ha, chiếm 75,67 % diện tích tự nhiên, đất phi nơng nghiệp 228,59 ha, chiếm 23,57% diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng 7,40 ha, chiếm 0,76 % diện tích tự nhiên Cơ cấu kinh tế thị trấn Thanh Lãng có chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng phát triển tiểu thủ công nghiệp – dịch vụ nông nghiệp - Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng cho thấy: + Ảnh hưởng đường phố loại I giá thị trường với giá quy định chênh lệch từ 7,81 đến 9,0 lần năm 2017, từ 8,75 lần đến 9,31 lần năm 2018; giá đất thị trường với giá quy định chênh lệch từ 3,75 lần đến 4,57 lần năm 2017, từ 4,23 lần đến 5,29 lần năm 2018 thuộc đường phố loại II; giá đất thị trường với giá quy định chênh lệch 6,13 lần đến 7,67 lần năm 2017, từ 6,33 lần đến 8,0 lần năm 2018 thuộc đường phố loại III + Ảnh hưởng yếu tố vị trí cho thấy đường dọc theo kênh Liễn Sơn giá đất thị trường chênh lệch 1,54 lần năm 2017 1,83 lần năm 2018 vị trí; đường từ hết Đình Hợp Lễ đến hết cầu Đầu Làng (nhà ông Duyên Sáu) giá đất thị trường chênh lệch 5,95 lần năm 2017 6,38 lần năm 2018; khu đất đấu giá trạm y tế cũ giá đất thị trường chênh lệch 1,44 lần năm 2017 1,5 lần năm 2018 + Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể đất cho thấy giá đất trung bình thị trường đường trục A đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m kết hợp hình thể tốt có giá bán cao gấp 1,1 lần so với đất có mặt tiền 4-5 m, cao gấp 1,2 lần so với đất có mặt tiền lớn 6m; đường trục B đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m kết hợp hình thể tốt có giá bán 70 cao gấp 1,1 lần so với đất có mặt tiền 4-5 m, cao gấp 1,25 lần so với đất có mặt tiền lớn 6m; đường trục C đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6 m kết hợp hình thể tốt có giá bán cao gấp 1,2 lần so với đất có mặt tiền 4-5 m, cao gấp 1,3 lần so với đất có mặt tiền lớn 6m + Ảnh hưởng yếu tố hướng đất cho thấy đường trục A đất có hướng tốt cao đất có hướng xấu từ 400 – 700 nghìn đồng/m2; đường trục B, đường trục C đất có hướng tốt cao đất có hướng xấu từ 200 – 500 nghìn đồng/m2 - Qua điều tra, khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn nhận thấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khơng tác động riêng lẻ mà chúng có mối quan hệ với cùng tác động lên giá đất Các yếu tố tác động đến biến động giá đất: yếu tố đường phố đóng góp 41,67%, yếu tố vị trí đóng góp 35,0%, yếu tố chiều rộng mặt tiền đóng góp 13,33%, yếu tố hướng đất đóng góp 10,0% Như yếu tố đường phố vị trí hai yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến giá đất địa bàn thị trấn Thanh Lãng, yếu tố hướng đất có mức ảnh hưởng - Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập Trên sở nghiên đề tài, đề xuất số giải pháp sau: Giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước giá đất, giải pháp nâng cao lực chuyên môn, giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương, giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp Đề nghị - UBND tỉnh Vĩnh Phúc thường xuyên xem xét, định quy định bảng giá đất hợp lý hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với điều kiện địa phương - Xây dựng quy trình định giá đất tới đất, từ xây dựng 71 đồ đất chi tiết tới đất để việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể - UBND huyện Bình Xuyên thường xuyên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán quản lý, công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Thế Hùng, Phan Đình Binh (2016), “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”, Tạp chí Nông nghiệp PTNT, số 12, tr 26-33 Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Lênin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Chính phủ (2014a), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ (2014b), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014c), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014d), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014e), Thơng tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Chính phủ (2014f), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 73 11 Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Công nghệ, 109(09), tr 83-88 12 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 13 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 14 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr 14-25 15 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 16 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 17 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 18 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2014), Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2019 19 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2016), Quyết định số 48/2016/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 UBND tỉnh Vĩnh Phúc hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 20 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2017), Quyết định số 56/2017/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 UBND tỉnh Vĩnh Phúc hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 74 21 Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài (2015) https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tong-quan-vedich-vu-dinh-gia-bat-dong-san.aspx 22 Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ , 98 (10), tr 69-74 PHỤ LỤC Ảnh 3.1 Đường trục A thuộc nhóm đường phố loại I Ảnh 3.2 Đường dọc bờ kênh Liễn Sơn thuộc nhóm đường phố loại II Ảnh 3.3 Đường Trục B thuộc nhóm đường phố loại III Ảnh 3.4 Đất vi trí mặt tiền tại đường dọc kênh Liễn Sơn Ảnh 3.5 Thửa đất có chiều rộng mặt tiền, hình thể tốt thuộc đường trục A ... Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2017 - 2018? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng, huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn. .. trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 - 2018 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Thanh Lãng giai đoạn 2017 - 2018 2.3.3.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Thanh. .. Lãng giai đoạn 2017 - 2018 a Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất b Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất c Ảnh hưởng hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất d Ảnh hưởng yếu tố hướng đất đến giá