Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (6)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CAO CẤP THANH SƠN LONG BIÊN” Họ tên sinh viên: NGUYỄN HẢI LONG Mã số sinh viên: 127963 Lớp: 63KT2 Giáo viên hướng dẫn: Ths TRẦN PHƯƠNG NAM MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 17 1.1 Xác định Tổng mức đầu tư dự án (GTMĐT) 17 1.1.1 Xác định chi phí bồi thường (GBT): 17 1.1.2 Xác định chi phí xây dựng (GXD) 20 1.1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm dụng cụ, đồ dung không thuộc tài sản cố định) 25 1.1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác (chưa kể trả lãi thời gian xây dựng, vốn lưu động) 29 1.1.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án 37 1.1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay thời gian xây dựng dự phòng 38 1.1.7 Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay thời gian xây dựng chi phí dự phịng 39 1.1.8 Tổng hợp tổng mức đầu tư dự án 52 1.2 Dự trù doanh thu cho dự án (khơng có VAT) 53 1.3 Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh dự án năm vận hành 54 1.3.1 Chi phí sử dụng điện nước (khơng có thuế VAT) 54 1.3.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án 55 1.3.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản 55 1.3.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí cơng đồn 56 1.3.5 Chi phí quản lý khác 56 1.3.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định dự án 57 1.3.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất hoạt động kinh doanh 62 1.3.8 Kế hoạch trả nợ trả lãi vay tín dụng thời gian vận hành 62 1.3.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh năm vận hành 65 1.4 Dự trù lãi, lỗ sản xuất kinh doanh 67 1.5 Phân tích hiệu tài dự án 69 1.5.1 Phân tích tiêu hiệu tĩnh 69 1.5.2 Phân tích tiêu hiệu động 70 1.6 Phân tích độ an tồn tài 85 1.6.1 Phân tích thời gian hồn vốn theo phương pháp tĩnh 85 1.6.2 Phân tích thời gian hồn vốn theo phương pháp động 86 1.6.3 Phân tích khả trả nợ dự án 86 MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng kinh tế quốc dân Đầu tư xây dựng hoạt động bỏ vốn để tạo dựng tài sản cơng trình xây dựng, sau khai thác vận hành cơng trình đó, tài sản có khả sinh lợi hay thỏa mãn nhu cầu định cho người bỏ vốn thời gian định tương lai Đầu tư xây dựng hiểu dự án đầu tư cho đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất công trình xây dựng ĐTXD có vai trị quan trọng thể qua đặc trưng sau: − Hoạt động đầu tư xây dựng xem hoạt động trước bước để trực tiếp tạo dựng sở vật chất ( quy ước gọi tài sản) cho toàn nghành kinh tế quốc dân Sau nghành KTQD khai thác cơng trình tạo cải vật chất thoả mãn nhu cầu cộng đồng xã hội − Tạo cấu kinh tế mới, làm xuất ngành sản xuất − Góp phần phân cơng lao động xã hội cách hợp lý, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội − Qua đầu tư xây dựng cho phép giải hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế xã hội mối quan hệ phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương địa phương; phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa… − Đối với hoạt động kinh doanh hoạt động đầu tư đổi công nghệ hoạt động liên quan tới sống còn, đổi phát triển doanh nghiệp.- Đối với nước ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng, thúc đẩy thực nhanh công công nhiệp hoá, đại hoá mà đảng nhà nước đề Cụ thể là: − ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng cơng trình, sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội − ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo cơng trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến mơi trường sinh thái − ĐTXD đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phịng xây dựng cơng trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Vai trò dự án quản lý đầu tư xây dựng − Dự án đầu tư (DAĐT) lập theo quy định hành Nhà nước để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi phê duyệt DAĐT xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, để chủ đầu tư xem xét hội dự kiến đạt mục tiêu kinh tế, xã hội, mơi trường tính hiệu − DAĐT cịn có vai trị đặc biệt quan trọng thơng qua Nhà nước kiểm sốt cách toàn diện mặt hiệu tài chính, hiệu xã hội an ninh quốc phòng − DAĐT hệ thống để triển khai, cụ thể hoá ý tưởng hội chuyển hoá dần biện pháp đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành thực − Nội dung soạn thảo Dự án sở để giúp nhà đầu tư xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt xem xem xét mặt hiệu tài hiệu mặt kinh tế - xã hội từ đến định có đầu tư hay không? − Một dự án đầu tư lập phê duyệt văn pháp luật Nó kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai thực công việc theo dự kiến − Những tiêu phê duyệt dự án đóng vai trị ngưỡng khống chế để tổ chức thực quản lý dự án − Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không − DAĐT sở so sánh kết đạt với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực dự án tốt − Thông qua việc thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nước kiểm soát công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường khía cạnh khác dự án,… Nội dung dự án đầu tư xây dựng – dự án khả thi Xác định yếu tố đầu vào: công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào ,mức yêu cầu hàng năm Từ đề xuất giải pháp đáp ứng yếu tố đầu vào Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau: 3.1 Phần I: Phần thuyết minh Mục tiêu: Trình bày cứ, lập luận để khẳng định cần thiết phải đầu tư cho dự án xác định rõ mục tiêu dự án gì? Nội dung chính: Sự cần thiết phải đầu tư: đưa pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư Dự án Lựa chọn hình thức đầu tư quy mơ cơng suất Phân tích đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mơ hình doanh nghiệp lựa chọn quy mô công suất DA Đưa phương án địa điểm Đề xuất số phương án địa điểm, phân tích, so sánh điều kiện địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt tái định cư ( có ) − Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư − Lập kế hoạch tiến độ thực bồi thường giải phóng mắt tái định cư − Đề xuất máy tổ chức thực việc bồi thường, giải phóng mặt tái định cư (nếu có) Lựa chọn phương án công nghệ kỹ thuật sản xuất − Giới thiệu cơng nghệ có − Phân tích, đề xuất phương án cơng nghệ thích hợp cho Dự án (dựa quy mô công suất đề xuất, khả tài chính, tính đại, yêu cầu vấn đề bảo vệ môi trường…) − Đề xuất, tổng hợp nhu cầu thiết bị công nghệ vật tư kỹ thuật − Đề xuất phương án mua sắm Chương trình sản xuất yếu tố phải đáp ứng − Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản vào vận hành − Cơng trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất Dự án Dựa vào đặc điểm riêng công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo khả tiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm − Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm Dự án, dự kiến giá bán sản phẩm Phương án tổ chức quản lý, khai thác sử dụng lao động − Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án − Bố trí lực lượng lao động làm việc Dự án − Đề xuất phương án trả lương cho lao động dự án Các phương án kiến trúc giải pháp xây dựng đánh giá tác động môi trường − Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu cho cơng trình hạng mục cơng trình − Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu dự án − Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng − Đánh giá mức độ tác động môi trường dự án Đề xuất giải pháp bảo môi trường Xác định vốn đầu tư phương án nguồn vốn − Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn vay, phần trăm vốn …) − Tính tốn đề xuất tổng mức đầu tư dự án − Kế hoạch tiến độ huy động vốn tiến độ huy động vốn cho dự án 10 Phân tích hiệu đầu tư dự án − Phân tích hiệu tài − Phân tích hiệu kinh tế xã hội 11 Đề xuất hình thức quản lý thực Dự án xác định mốc thời gian để thực Dự án 3.2 Phần II : Nội dung thiết kế sở Nội dung phần thiết kế sở dự án phải thể giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư triển khai bước thiết theo, bao gồm thuyết minh vẽ Thuyết minh thiết kế sở trình bày riêng trình bày vẽ để diễn giải thiết kế với nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực; số liệu điều kiện tự nhiên, tải trọng tác động; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng b) Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng c) Thuyết minh xây dựng: − Khái quát tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nội dung cần thiết khác − Đối với cơng trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến cơng trình, cao độ tọa độ xây dựng, phương án xử lý chướng ngại vật tuyến; hành lang bảo vệ tuyến đặc điểm khác công trình có; − Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực cơng trình lân cận; ý tưởng phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hố, xã hội khu vực xây dựng; − Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố nền, móng, kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục phần mềm sử dụng thiết kế; − Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ bảo vệ mơi trường; − Dự tính khối lượng cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư thời gian xây dựng cơng trình Các vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể sơ đồ dây chuyền công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu b) Bản vẽ xây dựng thể giải pháp tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình với kích thước khối lượng chủ yếu, mốc giới, toạ độ cao độ xây dựng; c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sản xuất kinh doanh tuỳ theo tính chất, nội dung dự án giảm bớt số nội dung thiết kế sở phải bảo đảm yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, xác định tổng mức đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư − Phân tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án − Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu tư hay khơng Ngồi ra, phân tích tài cịn giúp cho chủ đầu tư có thơng tin & sở cần thiết để định đầu tư cách đắn − Đối với quan có thẩm quyền Nhà nước phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời sở để cấp giấy phép đầu tư − Khi lập, phân tích tài dự án đầu tư cần thực nội dung sau đây: a Tính tốn, xác định tồn số liệu đầu vào dùng phân tích (chủ yếu dịng tiền): − Xác định quy mơ vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư − Doanh thu cho dự án năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm dự án sản xuất bán tiêu thụ năm vận hành − Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án: phần thu nhập bất thường DA − Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu có tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) − Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành − Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng − Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án − Lập kế hoạch huy động sử dụng vốn cho dự án − Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án − Xác định lãi suất dùng tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận hay ngưỡng hiệu định trước b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định giá hiệu số thu chi (NPV) xác định suất thu lời nội (IRR) Đánh giá tiêu giá hiệu số thu chi (NPV) Nếu NPV ≥ => dự án đáng giá Nếu NPV < => dự án khơng đáng giá + Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội tại: Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá c Phân tích, đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) • Nhóm tiêu tĩnh: Phân tích đánh giá hiệu tài theo tiêu tĩnh quy ước tiêu tính tốn cho thời đoạn ngắn thường tính tốn cho năm mà không xét đến giá trị tiền theo thời gian + Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Ld = P − C sd → max P : giá bán đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu C sd : chi phí tính cho đơn vị sản phẩm + Lợi nhuân bình quân năm n Tbq = L t t =1 n −  max + Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Lbq M= V L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư + Mức doanh lợi đồng vốn cố định M cd = Lbq Vcd + Chi phí tính cho đơn vị sản phẩm dự án Cd = V r ( + Cn ) Q • Nhóm tiêu động Phân tich đánh giá hiệu theo tiêu động phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi dòng tiền theo thời gian; tính tốn với vịng đời dự án có xét đến gái trị theo thời gian tiền Hiệu tài dự án: − Đánh giá hiệu tài thơng qua tiêu giá hiệu số thu chi NPV = ∑𝒏𝒕=𝟎 + B t : Lợi ích năm thứ t + C t : Chi phí năm thứ t 𝑩𝒕 (𝟏+𝒓)𝒕 - ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑪𝒕 (𝟏+𝒓)𝒕 + r : lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án Nếu NPV >= => dự án đáng giá Nếu NPV < => dự án không đáng giá − Đánh giá hiệu tài thơng qua giá trị tương lai hiệu số thu chi n NFV =  ( Bt − Ct )(1 + r )n−t t =o Nếu NFV >= => dự án đáng giá Nếu NFV < => dự án không đáng giá − Đánh giá hiệu tài tiêu san hiệu số thu chi r (1 + r )n r NAV = NPV = NFV n (1 + r ) n − (1 + r ) − Nếu NAV >= => dự án đáng giá Nếu NAV < => dự án không đáng giá − Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội n Bt − Ct  t = t = (1 + IRR ) Nếu IRR >= r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá − Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi BCR = PB FB = PC FC Nếu BCR >= dự án đáng giá Nếu BCR < dự án không đáng giá d Phân tích, đánh giá độ an tồn mặt tài cho dự án Phân tích an tồn nguồn vốn Phân tích pháp lý nguồn vốn, uy tín, lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín quan đứng bảo lãnh vay vốn (nếu cần), độ hấp dẫn 10 100 Bảng 49: Xác định dòng tiền chi phí tăng 5% Đơn vị: triệu đồng STT I II III Nội dung Dịng lợi ích (Bt) Doanh thu cho thuê diện tích Thu hồi giá trị lý tài sản Giá trị tài sản chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động Dịng chi phí (Ct) Đầu tư ban đầu Đầu tư thay tài sản Chi phí vận hành dự án Chi phí thuê đất Thuế thu nhập doanh nghiệp Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt Ct ) Năm Năm Năm Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm 59.509 55.541 55.541 55.541 55.833 63.476 59.509 55.541 55.541 55.541 55.541 63.476 292 m 77.910 141.164 77.910 141.164 23.147 22.500 19.331 19.331 29.288 21.720 9.718 -77.910 -141.164 19.490 19.331 19.331 19.331 19.331 19.649 3.657 3.168 0 239 2.071 36.362 33.041 36.210 36.210 26.544 41.756 100 101 STT I II III Nội dung Dịng lợi ích (Bt) Doanh thu cho thuê diện tích Thu hồi giá trị lý tài sản Giá trị tài sản chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động Dịng chi phí (Ct) Đầu tư ban đầu Đầu tư thay tài sản Chi phí vận hành dự án Chi phí thuê đất Thuế thu nhập doanh nghiệp Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt Ct) Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm phân tích Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 59.509 67.443 59.509 63.814 63.476 67.443 55.541 55.541 117.292 59.509 67.443 59.509 63.476 63.476 67.443 55.541 55.541 55.541 338 292 55.508 5.951 21.234 25.821 24.514 37.337 27.505 27.739 25.504 25.504 25.563 19.649 19.808 19.331 19.331 19.331 893 270 893 893 893 11.279 19.490 19.808 19.490 19.649 1.744 6.014 5.024 6.409 6.963 7.661 5.280 5.280 5.339 38.275 41.622 34.995 26.477 35.971 39.704 30.037 30.037 91.729 101 102 • Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) n ( B − Ct ) Công thức xác định: NPV =  t t t = (1 + r ) Trong đó: − Bt lợi ích năm thứ t, gồm : + Doanh thu năm thứ t + Giá trị thu hồi lý tài sản + Thu hồi vốn lưu động cuối thời kỳ phân tích + Giá trị tài sản chưa khấu hao hết cuối thời ký phân tích − Ct chi phí năm thứ t, gồm : + Đầu tư ban đầu (khơng bao gồm dự phịng thuế Vat) + Đầu tư thay tài sản (tài sản sau hết thời hạn khấu hao đầu tư mới) + Chi phí vận hành dự án + Thuế thu nhập doanh nghiệp + Thuê đất vận hành − R : lãi suất tối thiểu chấp nhận (r = 10,77%) − N : số năm phân tích, n=17 STT Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt Ct ) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r = 10,53% Năm Năm Năm Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm -77.910 -141.164 36.362 33.041 36.210 36.210 26.544 41.756 0,9028 0,8150 0,7358 0,6642 0,5996 0,5413 0,4887 0,4412 102 103 STT STT Nội dung Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt Ct ) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r = 10,53% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Năm Năm Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm Năm -70.335 -115.048 26.753 21.947 21.713 19.602 12.972 18.422 -70.335 -185.383 -158.630 -136.683 -114.970 -95.369 -82.396 -63.974 Năm Năm 10 Năm phân tích Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 11 Năm 15 Năm 16 Năm 17 38.275 41.622 34.995 26.477 35.971 39.704 30.037 30.037 91.729 0,3983 0,3596 0,3246 0,2930 0,2646 0,2388 0,2156 0,1946 0,1757 15.244 14.966 11.360 7.759 9.516 9.483 6.476 5.847 16.119 -48.730 -33.764 -22.404 -14.645 -5.129 4.353 10.830 16.676 32.795 NPV= 32.795 triệu động > Vậy dự án đáng giá đầu tư • Xác định suất thu lợi nội IRR Ta có tiêu suất thu lợi nội IRR tính theo công thức sau: n NPV =  t =0 n Bt Ct − =0  t (1 + IRR) t =0 (1 + IRR) t 103 104 Tính giá trị gần IRR theo công thức: IRR = r1+( r2 – r1 ) NPV1 NPV1 + NPV2 Chọn suất thu lợi nội r1= 13,5 % => NPV1= 68 > Chọn suất thu lợi nội r2= 13,52 % => NPV2 = -135 10,77% Bảng 51: Xác định suất thu lợi nội IRR chi phí tăng 5% Đơn vị: triệu đồng STT Nội dung Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) Hệ số chiết khấu với IRR1 = 13,5% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Hệ số chiết khấu với IRR2 = 13,52% Năm Năm Năm Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm -77.910 -141.164 36.362 33.041 36.210 36.210 26.544 41.756 0,8811 0,7763 0,6839 0,6026 0,5309 0,4678 0,4121 0,3631 -68.643 -109.580 24.869 19.910 19.224 16.938 10.940 15.162 -68.643 -178.223 -153.355 -133.445 -114.220 -97.283 -86.343 -71.181 0,8809 0,7760 0,6836 0,6022 0,5304 0,4673 0,4116 0,3626 104 105 STT STT Nội dung Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct) Hệ số chiết khấu với IRR1 = 13,5% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Hệ số chiết khấu với IRR2 = 13,52% Năm Năm Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm Năm -68.631 -109.542 24.856 19.896 19.207 16.920 10.926 15.140 -68.631 -178.173 -153.317 -133.421 -114.214 -97.294 -86.368 -71.227 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm Năm 10 Năm 11 Năm phân tích Năm 12 Năm 13 Năm 17 38.275 41.622 34.995 26.477 35.971 39.704 30.037 30.037 91.729 0,3199 0,2819 0,2483 0,2188 0,1928 0,1698 0,1496 0,1318 0,1162 12.245 11.732 8.691 5.793 6.934 6.744 4.495 3.960 10.656 -58.937 -47.205 -38.514 -32.721 -25.787 -19.043 -14.548 -10.588 68 0,3194 0,2814 0,2479 0,2183 0,1923 0,1694 0,1492 0,1315 0,1158 105 106 STT Nội dung Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Năm Năm 10 Năm 11 Năm phân tích Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 12.225 11.711 8.674 5.781 6.918 6.727 4.483 3.949 10.624 -59.002 -47.291 -38.617 -32.836 -25.918 -19.191 -14.708 -10.759 -135 106 107 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2.1 Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo • Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn • Cơ sở xác định : − Căn vào doanh thu hàng năm − Căn vào chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu, khấu hao,…) dịch vụ mua hàng năm − Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua cho năm vận hành Bảng 49: Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Đơn vị: triệu đồng STT Nội dung Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Chi phí khấu hao, chi phí quản lý khác, chi phí thuê đất Tổng cộng STT Nội dung Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Chi phí khấu hao, chi phí quản lý khác, chi phí thuê đất Tổng cộng Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 1.190 1.111 1.111 1.111 1.111 1.270 1.190 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 2.539 2.460 22.202 22.202 22.202 22.361 22.281 8.523 8.364 28.106 28.106 28.106 28.424 28.265 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm vận hành Năm Năm 11 12 Năm Năm Năm 10 1.349 1.190 1.270 1.270 1.349 1.111 1.111 1.111 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 4.794 10.947 10.788 10.868 10.868 11.217 11.602 11.602 11.602 17.090 16.772 16.931 16.931 17.360 17.506 17.506 17.506 Bảng 50: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng Đơn vị: triệu đồng 107 108 Năm vận hành STT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất & dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn STT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất & dịch vụ mua ngồi Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn Năm Năm 59.509 55.541 Năm Năm Năm Năm Năm 55.541 55.541 55.833 63.476 59.509 8.364 28.106 28.106 28.106 28.424 28.265 50.986 47.177 27.435 27.435 27.727 35.052 31.244 8.523 50.986 98.163 125.598 153.033 180.760 215.812 247.055 Năm vận hành Năm Năm 11 12 63.476 67.443 Năm 13 55.541 Năm 14 55.541 Năm 15 55.833 Năm Năm 67.443 59.509 Năm 10 63.814 17.090 16.772 16.931 16.931 17.360 17.506 17.506 17.506 50.353 42.736 46.883 46.545 50.084 38.035 38.035 38.327 297.409 340.145 387.028 433.573 483.657 521.692 559.727 598.053 → Từ bảng giá trị sản phẩm gia tằng ta có: Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo cho thời kỳ phân tích 598.053 triệu đồng Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 39.870 triệu đồng → Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân → Dự án hiệu mặt kinh tế xã hội 2.2 Mức thu hút lao động vào làm việc dụ án • Tổng số cán bộ, cơng nhan lí, diều hành dự án 77 nhân viên gồm : − Giám đốc điều hành − Phó giám đốc − 50 Phục vụ phòng − 10 Tiếp tân − 10 Bảo vệ − 10 Nhân viên tiếp thị − Nhân viên tài vụ 108 109 − 10 Nhân viên khác • Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án : Công thức : K = 100 𝑁 = 𝑉𝑑𝑎 229.702 = 0,00044 → Kết luận : triệu đồng vốn dự án tạo 0,00044 chỗ làm việc 2.3 Mức đóng góp dự án vào ngân sách • Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng 109 110 Bảng 51 : Xác định thuế VAT nộp vào ngân sách (đơn vị: triệu đồng) STT I II III STT I Nội dung Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) Thuế VAT nộp ngân sách Nội dung Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) Năm Năm Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm 5.951 5.554 5.554 5.554 5.554 6.348 5.951 59.509 55.541 55.541 55.541 55.541 63.476 59.509 5.951 5.554 5.554 5.554 5.554 6.348 5.951 845 845 863 881 900 918 937 2.766 2.766 2.950 3.134 3.319 3.503 3.687 277 277 295 313 332 350 369 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 568 568 568 568 568 568 568 5.106 4.710 4.691 4.673 4.654 5.429 5.014 Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 6.744 5.951 6.348 6.348 6.744 5.554 5.554 5.554 67.443 59.509 63.476 63.476 67.443 55.541 55.541 55.541 6.744 5.951 6.348 6.348 6.744 5.554 5.554 5.554 110 111 STT II III Nội dung Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) Thuế VAT nộp ngân sách Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 937 918 900 900 881 863 863 863 3.687 3.503 3.319 3.319 3.134 2.950 2.950 2.950 369 350 332 332 313 295 295 295 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 5.680 568 568 568 568 568 568 568 568 5.808 5.033 5.448 5.448 5.863 4.691 4.691 4.691 − Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách − Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền thuê đất − Thuế GTGT tính bảng 51 − Thuế mơn xác định theo thông tư số 42/2003/TT – BTC công bố ngày 07 tháng 05 năm 2003 Dự án có vốn đăng ký >10 tỷ, thuộc bậc thuế mơn bậc Mức thuế môn năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước triệu đồng − Căn theo luật Luật số: 32/2013/QH13, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc hội ban hành ngày 19 tháng năm 2013 thông tư Số: 141/2013/TT-BTC Bộ tài cơng bố ngày 16 tháng 10 năm 2013 hướng dẫn thi hành Nghị định 92/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều có hiệu lực từ 1/7/2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng Theo khoản điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% − Ta có bảng xác định khoản nộp ngân sách chủ yếu Bảng 52 : Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị : Triệu đồng 111 112 STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm vận hành Năm 3.000 Năm 3.000 Năm 3.000 Năm 3.000 Năm 3.000 Năm 3.000 Năm 3.000 1.744 6.014 5.024 6.409 6.963 7.661 5.280 5.106 9.850 4.710 13.723 4.691 12.715 4.673 14.082 4.654 14.617 5.429 16.091 5.014 13.294 Năm vận hành Năm 3.000 Năm 3.000 Năm 10 3.000 Năm 11 3.000 Năm 12 3.000 Năm 13 3.000 Năm 14 3.000 Năm 15 3.000 1.744 5.024 6.409 6.963 7.661 5.280 5.280 5.339 5.808 10.551 5.033 13.056 5.448 14.857 5.448 15.411 5.863 269,96 16.794 4.691 893 13.864 4.691 893 13.864 4.691 893 13.922 112 113 Qua bảng 52 ta có: − Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án : 206.629 triệu đồng − Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm : 13.779 triệu đồng − Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án : NS/Vda= 0,067 2.4 Các lợi ích ảnh hưởng khác − Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào vận hành khai thác góp phần làm thay đổi cấu kinh tế khu vực đặt dự án theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội toàn kinh tế nói chung thành phố Hà Nội nói riêng − Dự án khả thi đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động tạo hiệu mặt KTXH tồn kinh tế nói chung thành phố Hà Nội nói riêng − Dự án khả thi góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại − Dự án hoạt động hiệu mặt kinh tế xã hội tốt, tạo nguồn dử dụng lao động hiêu ổn định Bảng 53: Tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật dự án (đơn vị: triệu đồng) STT Các tiêu Đơn vị Trị số I.Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp cơng trình Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tuổi thọ cấp Tiêu chuẩn năm Diện tích khu đất m2 15.000 Diện tích chiếm đất m2 5277,8 Số nhà cho thuê nhà 37 Diện tích cho thuê để m2 14426,314 II Các tiêu tài Vốn đầu tư Vốn cố định 10 Vốn lưu động 11 Suất vốn đầu tư 12 Tổng lợi nhuận ròng 13 Lợi nhuận rịng bình qn năm 14 Mức doanh lợi vốn đầu tư 15 Mức doanh lợi vốn cố định 16 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 17 Lãi suất tối thiểu chấp nhận triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng % 113 II *** 25 229.702 211.753 5.951 6.727 232.093 15.473 0,07 0,08 0,285 10.77 114 20 Các tiêu Giá trị ròng (NPV) QĐ vốn chung Giá trị ròng (NPV) QĐ vốn chủ sở hữu IRR QĐ vốn chung 21 IRR QĐ vốn CSH STT 18 19 22 23 24 25 26 27 Đơn vị triệu đồng 40.089 triệu đồng 68.842 % 14,24% % 43,06% Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian Doanh thu đạt công suất thiết kế Doanh thu hòa vốn Tỷ lệ hòa vốn Hệ số khả trả nợ Trị số năm 10 tháng 10 ngày 12 năm tháng 13 ngày triệu đồng triệu đồng % 67.443 39.443 65,23 1, 82 triệu đồng 598.053 triệu đồng 39.870 III Các tiêu hiệu kinh tế xã hội 28 29 30 31 32 33 Tổng giá trị sản phẩm túy gia tăng Giá trị sản phẩm túy gia tăng bình quân năm Số lao động năm vận hành Thu nhập bình quân người lao động năm Tổng mức đóng góp cho ngân sách Mức đóng góp cho ngân sách bình qn 114 người 100 triệu đồng 93,24 triệu đồng triệu đồng 206.692 13.779 ... mức đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư − Phân tích. .. tư dự án (GTMĐT) Tổng mức đầu tư dự án chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng cơng trình, tính tốn xác định giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án. .. tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án − Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi