Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (8)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà cao cấp " Họ tên sinh viên: Nguyễn Phương Nam Mã số sinh viên: 146163 - Lớp: 63KT2 Giáo viên hướng dẫn: Trần Phương Nam PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Họ tên sinh viên : NGUYỄN PHƯƠNG NAM Lớp quản lý : 63KT5 Lớp môn học : 63KT2 MSSV : 146163 Số liệu đề Số lượng nhà A B C D 10 10 Địa điểm Tỷ lệ vốn tự có (%) Tỷ lệ vốn vay (%) 20 80 ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN STT Thời gian Đánh giá Ghi 1 MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng kinh tế quốc dân Đầu tư xây dựng hoạt động bỏ vốn để tạo dựng tài sản công trình xây dựng, sau khai thác vận hành cơng trình đó, tài sản có khả sinh lợi hay thỏa mãn nhu cầu định cho người bỏ vốn thời gian định tương lai Đầu tư xây dựng hiểu dự án đầu tư cho đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất cơng trình xây dựng ĐTXD có vai trị quan trọng thể qua đặc trưng sau: - Hoạt động đầu tư xây dựng xem hoạt động trước bước để trực tiếp tạo dựng sở vật chất ( quy ước gọi tài sản) cho toàn nghành kinh tế quốc dân Sau nghành KTQD khai thác cơng trình tạo cải vật chất thoả mãn nhu cầu cộng đồng xã hội - Tạo cấu kinh tế mới, làm xuất ngành sản xuất - Góp phần phân cơng lao động xã hội cách hợp lý, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội - Qua đầu tư xây dựng cho phép giải hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế xã hội mối quan hệ phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương địa phương; phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa… - Đối với hoạt động kinh doanh hoạt động đầu tư đổi cơng nghệ hoạt động liên quan tới sống còn, đổi phát triển doanh nghiệp.- Đối với nước ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng, thúc đẩy thực nhanh cơng cơng nhiệp hố, đại hố mà đảng nhà nước đề Cụ thể là: - ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng cơng trình, sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội - ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo cơng trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến mơi trường sinh thái - ĐTXD đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phịng xây dựng cơng trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG Dự án đầu tư (DAĐT) lập theo quy định hành Nhà nước để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi phê duyệt DAĐT xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, để chủ đầu tư xem xét hội dự kiến đạt mục tiêu kinh tế, xã hội, mơi trường tính hiệu DAĐT cịn có vai trị đặc biệt quan trọng thơng qua Nhà nước kiểm sốt cách toàn diện mặt hiệu tài chính, hiệu xã hội an ninh quốc phòng DAĐT hệ thống để triển khai, cụ thể hoá ý tưởng hội chuyển hoá dần biện pháp đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành thực Nội dung soạn thảo Dự án sở để giúp nhà đầu tư xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt xem xem xét mặt hiệu tài hiệu mặt kinh tế - xã hội từ đến định có đầu tư hay khơng? Một dự án đầu tư lập phê duyệt văn pháp luật Nó cịn kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai thực công việc theo dự kiến Những tiêu phê duyệt dự án đóng vai trị ngưỡng khống chế để tổ chức thực quản lý dự án Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay khơng DAĐT sở so sánh kết đạt với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực dự án tốt Thông qua việc thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nước kiểm sốt cơng việc: sử dụng đất, địa điểm, tài ngun, mơi trường khía cạnh khác dự án,… NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG - Xác định yếu tố đầu vào: công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào và, mức yêu cầu hàng năm Từ đề xuất giải pháp đáp ứng yếu tố đầu vào Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau: Phần I: Phần thuyết minh Mục tiêu: Trình bày cứ, lập luận để khẳng định cần thiết phải đầu tư cho dự án xác định rõ mục tiêu dự án gì? Nội dung chính: Sự cần thiết phải đầu tư: đưa pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư Dự án Lựa chọn hình thức đầu tư quy mơ cơng suất Phân tích đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mơ hình doanh nghiệp lựa chọn quy mơ cơng suất DA Đưa phương án địa điểm Đề xuất số phương án địa điểm, phân tích, so sánh điều kiện địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt tái định cư ( có ) - Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư - Lập kế hoạch tiến độ thực bồi thường giải phóng mắt tái định cư - Đề xuất máy tổ chức thực việc bồi thường, giải phóng mặt tái định cư (nếu có) Lựa chọn phương án công nghệ kỹ thuật sản xuất - Giới thiệu cơng nghệ có - Phân tích, đề xuất phương án cơng nghệ thích hợp cho Dự án (dựa quy mô công suất đề xuất, khả tài chính, tính đại, yêu cầu vấn đề bảo vệ môi trường…) - Đề xuất, tổng hợp nhu cầu thiết bị công nghệ vật tư kỹ thuật - Đề xuất phương án mua sắm Chương trình sản xuất yếu tố phải đáp ứng - Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản vào vận hành - Cơng trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất Dự án Dựa vào đặc điểm riêng công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo khả tiêu thụ sản phẩm Xác định sản lượng khai thác hàng năm - Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm Dự án, dự kiến giá bán sản phẩm Phương án tổ chức quản lý, khai thác sử dụng lao động - Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án - Bố trí lực lượng lao động làm việc Dự án - Đề xuất phương án trả lương cho lao động dự án Các phương án kiến trúc giải pháp xây dựng đánh giá tác động môi trường - Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu cho cơng trình hạng mục cơng trình - Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu dự án - Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng - Đánh giá mức độ tác động môi trường dự án Đề xuất giải pháp bảo môi trường Xác định vốn đầu tư phương án nguồn vốn - Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn vay, phần trăm vốn …) - Tính tốn đề xuất tổng mức đầu tư dự án - Kế hoạch tiến độ huy động vốn tiến độ huy động vốn cho dự án 10 Phân tích hiệu đầu tư dự án - Phân tích hiệu tài - Phân tích hiệu kinh tế xã hội 11 Đề xuất hình thức quản lý thực Dự án xác định mốc thời gian để thực Dự án Phần II: Nội dung thiết kế sở Nội dung phần thiết kế sở dự án phải thể giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư triển khai bước thiết theo, bao gồm thuyết minh vẽ Thuyết minh thiết kế sở trình bày riêng trình bày vẽ để diễn giải thiết kế với nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực; số liệu điều kiện tự nhiên, tải trọng tác động; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng b) Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng c) Thuyết minh xây dựng: - Khái quát tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nội dung cần thiết khác - Đối với cơng trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến cơng trình, cao độ tọa độ xây dựng, phương án xử lý chướng ngại vật tuyến; hành lang bảo vệ tuyến đặc điểm khác cơng trình có; - Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực cơng trình lân cận; ý tưởng phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hoá, xã hội khu vực xây dựng; - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố nền, móng, kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình, san nền, đào đắp đất; danh mục phần mềm sử dụng thiết kế; - Giới thiệu tóm tắt phương án phịng chống cháy, nổ bảo vệ mơi trường; - Dự tính khối lượng cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư thời gian xây dựng cơng trình Các vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể sơ đồ dây chuyền công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu b) Bản vẽ xây dựng thể giải pháp tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình với kích thước khối lượng chủ yếu, mốc giới, toạ độ cao độ xây dựng; c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sản xuất kinh doanh tuỳ theo tính chất, nội dung dự án giảm bớt số nội dung thiết kế sở phải bảo đảm yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, xác định tổng mức đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư: - Phân tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án - Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu tư hay khơng Ngồi ra, phân tích tài cịn giúp cho chủ đầu tư có thơng tin & sở cần thiết để định đầu tư cách đắn - Đối với quan có thẩm quyền Nhà nước phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời sở để cấp giấy phép đầu tư - Khi lập, phân tích tài dự án đầu tư cần thực nội dung sau đây: a Tính tốn, xác định tồn số liệu đầu vào dùng phân tích (chủ yếu dịng tiền): + Xác định quy mơ vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư + Doanh thu cho dự án năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm dự án sản xuất bán tiêu thụ năm vận hành + Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án: phần thu nhập bất thường DA + Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu có tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) + Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành + Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng + Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án + Lập kế hoạch huy động sử dụng vốn cho dự án + Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án + Xác định lãi suất dùng tính tốn: lãi suất tối thiểu chấp nhận hay ngưỡng hiệu định trước b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi,…) Phân tích lỗ lãi: Tính tốn năm vận hành dự án có lãi hay lỗ - Có tiêu: • Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh • Lợi nhuận rịng LNR = LNTT – Thuế TNDN c Phân tích, đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) *Nhóm tiêu tĩnh: Phân tích đánh giá hiệu tài theo tiêu tĩnh quy ước tiêu tính tốn cho thời đoạn ngắn thường tính tốn cho năm mà khơng xét đến giá trị tiền theo thời gian + Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Ld = P − C sd → max P: giá bán đơn vị sản phẩm, chưa có VAT đầu C sd : chi phí tính cho đơn vị sản phẩm n + Lợi nhuân bình quân năm Tbq = L t =1 n t −  max + Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Lbq M= V L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư + Mức doanh lợi đồng vốn cố định M cd = Lbq Vcd • + Chi phí tính cho đơn vị sản phẩm dự án : chi phí bỏ để làm đơn vị sản phẩm tính theo cơng thức : Trong đó: - N: khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất kì - i: lãi suất huy động vốn trung bình dự án : vốn trung bình chịu lãi suốt thời gian hoạt động dự án, xác định theo công thức: + Trong đó: : Giá trị tài sản cố định : Vốn trung bình cố định : vốn lưu động C1: chi phí sản xuất kì, khơng tính đến thuế thu nhập DN Phương án tốt => *Nhóm tiêu động Phân tich đánh giá hiệu theo tiêu động phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi dịng tiền theo thời gian; tính tốn với vịng đời dự án có xét đến gái trị theo thời gian tiền Hiệu tài dự án: • Đánh giá hiệu tài thơng qua tiêu giá hiệu số thu chi NPV = B t : Lợi ích năm thứ t C t : Chi phí năm thứ t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án Nếu NPV >= => dự án đáng giá Nếu NPV < => dự án khơng đáng giá • Đánh giá hiệu tài thơng qua giá trị tương lai hiệu số thu chi n NFV =  ( B − C )(1 + r ) t t =o n −t t Nếu NFV >= => dự án đáng giá Nếu NFV < => dự án khơng đáng giá • Đánh giá hiệu tài tiêu san hiệu số thu chi NAV = NPV r (1 + r )n r NFV = (1 + r ) n − (1 + r )n − Nếu NAV >= => dự án đáng giá Nếu NAV < => dự án khơng đáng giá • Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội n Bt − Ct  (1 + IRR) t =0 t =0 Nếu IRR >= r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi BCR = PB FB = PC FC Nếu BCR >= dự án đáng giá Nếu BCR < dự án khơng đáng giá d Phân tích, đánh giá độ an tồn mặt tài cho dự án • Phân tích an tồn nguồn vốn Phân tích pháp lý nguồn vốn, uy tín, lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín quan đứng bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn dự án nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn tỷ giá hối đoái Sự hợp lý mặt cấu vốn dự án vốn tự có vốn vay… • Phân tích an tồn theo điểm hồn vốn Xuất phát từ lý thuyết phân tích hồn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hịa vốn lãi lỗ để định giá độ an tồn tài cho dự án Điểm hịa vốn lãi lỗ doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải chi phí bất biến, chi phí khả biến trình hoạt động, lợi nhuận Tại điểm hịa vốn xác định doanh thu hòa vốn sản lượng hòa vốn mức hoạt động hòa vốn Thv V- N t =0 hv ,t =0 N hv ,t : Nguồn hoàn vốn năm t • Phân tích điểm hịa vốn Doanh thu hòa vốn Rh = FC VC 1− R FC : chi phí cố định dự án VC : chi phí biến đổi dự án R : doanh thu dự án Sản lượng hòa vốn dự án Qh = FC P−v Dự án có NPV = 128998,39 triệu đồng > : Dự án đáng giá doanh thu giảm 5% theo quan điểm vốn chung Tính giá trị gần IRR theo cơng thức : IRR = IRR1 + (IRR2 – IRR1) NPV1 NPV1 + NPV2 Trong : Chọn suất thu lợi IRR1 = 14% => NPV1 = 7369,37 triệu đồng > suất thu lợi IRR2 = 15% => NPV2 = -3225,11 triệu đồng < IRR = 14,07 % > 11,4% : Dự án đáng giá doanh thu giảm 5% tính theo quan điểm vốn chung Bảng 2.26.Xác định suất thu lợi nội IRR ( Phân tích quan điểm hiệu vốn chung) Đơn vị: triệu đồng Nội dung STT năm năm năm thời gian năm năm năm năm năm Bt-Ct -48328,19 -184231,89 43522,64 50124,16 56666,22 63142,88 61238,90 59861,53 hệ số chiết khấu dòng tiền hiệu số chiết khấu cộng dồn chiết khấu hệ số chiết khấu dòng tiền hiệu số chiết khấu cộng dồn chiết khấu 0,877 -42393,15 -42393,15 0,870 -42024,51 -42024,51 0,769 -141760,45 -184153,60 0,756 -139305,77 -181330,29 0,675 29376,54 -154777,06 0,658 28616,84 -152713,45 0,592 29677,52 -125099,54 0,572 28658,65 -124054,80 0,519 29430,66 -95668,88 0,497 28173,12 -95881,67 0,456 28767,05 -66901,83 0,432 27298,41 -68583,26 0,400 24473,35 -42428,48 0,376 23021,97 -45561,29 0,351 20985,00 -21443,48 0,327 19568,84 -25992,45 Nội dung STT Bt-Ct thời gian năm năm 10 năm 11 năm 12 năm 13 năm 14 năm 15 năm 16 năm 17 59861,53 59591,23 59223,17 58110,53 59223,17 59223,17 52027,12 44831,06 87587,90 99 hệ số chiết khấu dòng tiền hiệu số chiết khấu cộng dồn chiết khấu hệ số chiết khấu dòng tiền hiệu số chiết khấu cộng dồn chiết khấu 0,308 0,270 0,237 0,208 0,182 0,160 0,140 0,123 0,108 18407,90 16074,37 14013,23 12061,37 10782,73 9458,53 7288,82 5509,36 9441,95 -77260,98 -61186,62 -47173,39 -35112,02 -24329,29 -14870,76 -7581,94 -2072,58 7369,37 0,284 0,247 0,215 0,187 0,163 0,141 0,123 0,107 0,093 17016,38 14730,04 12729,62 10861,27 9625,42 8369,93 6393,85 4790,86 8139,18 -78865,29 -64135,25 -51405,63 -40544,35 -30918,93 -22549,00 -16155,15 -11364,29 -3225,11 7.2 Phân tích độ nhạy trường hợp vốn đầu tư tăng 5% Bảng 2.27 Dòng tiền dự án vốn đầu tư tăng 5% Đơn vị: triệu đồng nội dung STT thời gian năm năm năm năm năm năm năm năm I Bt 71458,46 81666,81 91875,16 102083,51 102117,71 102083,51 Doanh thu cho thuê 71458,46 81666,81 91875,16 102083,51 102083,51 102083,51 thu hồi GTTSTL Giá trị chưa KH hết thu hồi VLĐ II Ct 48328,19 184231,89 đầu tư ban đầu*1,05 48328,19 184231,89 đầu tư thay thế*1,05 34,2 21130,25 23764,86 26458,93 29218,39 31156,57 32499,74 1140 100 Chi phí vận hành Chi phí thuê đất thuế TNDN III Bt – Ct nội dung STT -48328,19 -184231,89 18538,03 18829,69 19121,36 19413,03 19413,03 19413,03 2592,22 4935,16 7337,56 9805,36 10603,54 13086,71 50328,21 57901,95 65416,23 72865,12 70961,14 69583,77 thời gian năm năm 10 năm 11 năm 12 năm 13 năm 14 năm 15 năm 16 năm 17 I Bt 102083,51 102083,51 102083,51 102117,71 102083,51 102083,51 91875,16 81666,81 122558,20 Doanh thu cho thuê 102083,51 102083,51 102083,51 102083,51 102083,51 102083,51 91875,16 81666,81 71458,46 thu hồi GTTSTL Giá trị chưa KH hết 44660,3 thu hồi VLĐ 6405,24 II Ct đầu tư ban đầu*1,05 đầu tư thay thế*1,05 Chi phí vận hành Chi phí thuê đất 34,2 32499,74 32770,04 33138,09 34284,93 34,2 33138,09 33138,09 31098,03 29057,96 1140 19413,03 28164,73 1140 19413,03 19413,03 19413,03 19413,03 19413,03 19121,36 18829,69 18538,03 337,87 797,94 797,94 797,94 797,94 797,94 797,94 797,94 101 thuế TNDN 13086,71 13019,14 12927,12 12933,96 12927,12 12927,12 11178,72 9430,32 7688,76 III Bt – Ct 69583,77 69313,47 68945,41 67832,77 68945,41 68945,41 60777,13 52608,85 94393,47 Bảng 2.28 Xác định giá hiệu số thu chi với dòng tiền vốn đầu tư tăng lên 5% ( NPVx) Đơn vị: triệu đồng thời gian STT nội dung năm năm năm năm năm năm năm năm -48328,19 -184231,89 50328,21 57901,95 65416,23 72865,12 70961,14 69583,77 Bt-Ct hệ số chiết khấu (với r=11,4%) 0,898 0,806 0,723 0,649 0,583 0,523 0,470 0,422 dòng hiệu số thu chi chiết khấu -43382,58 -148454,86 36404,57 37596,93 38129,36 38124,88 33329,15 29337,72 cộng dồn NPV -43382,58 -191837,44 -155432,87 -117835,93 -79706,57 -41581,69 -8252,54 21085,19 STT nội dung Bt-Ct hệ số chiết khấu (với r=11,4%) thời gian năm năm 10 năm 11 năm 12 năm 13 năm 14 năm 15 năm 16 năm 17 69583,77 69313,47 68945,41 67832,77 68945,41 68945,41 60777,13 52608,85 94393,47 0,378 0,340 0,305 0,274 0,246 0,221 0,198 0,178 0,160 102 dòng hiệu số thu chi chiết khấu cộng dồn NPV 26335,48 23548,63 21026,56 18570,23 16943,30 15209,42 12035,45 9351,81 15062,38 47420,67 70969,30 91995,86 110566,09 127509,39 142718,81 154754,26 164106,07 179168,46 Đánh giá: NPV = 179168,46 triệu đồng > : Dự án đáng giá - Tính giá trị gần IRR theo cơng thức : IRR = IRR1 + (IRR2 – IRR1) NPV1 NPV1 + NPV2  Trong : - Chọn suất thu lợi IRR1 = 17% => NPV1 = 3381,09 triệu đồng > Suất thu lợi IRR2 = 18% => NPV2 = -5520,03 triệu đồng < IRR= 17,38% > 11,4% : Dự án đáng giá vốn đầu tư tăng 5% Bảng 2.29 Xác định suất thu lợi nội IRR ( Phân tích quan điểm hiệu vốn chung) Đơn vị: triệu đồng STT Nội dung Bt-Ct hệ số chiết khấu thời gian năm năm năm năm năm năm năm năm 50328,21 57901,95 65416,23 72865,12 70961,14 69583,77 0,624 0,534 0,456 0,390 0,333 0,285 31423,45 30899,38 29837,07 28405,63 23643,92 19816,23 -41306,15 -175890,04 -144466,58 -113567,21 -83730,13 -55324,50 -31680,58 -11864,35 -48328,19 -184231,89 0,855 0,731 dòng tiền hiệu số chiết khấu -41306,15 -134583,89 cộng dồn chiết khấu 103 hệ số chiết khấu cộng dồn chiết khấu Nội dung 0,718 0,609 0,516 0,437 0,370 0,314 0,266 30631,30 29865,18 28594,04 26991,54 22276,48 18511,94 -40956,09 -173268,57 -142637,27 -112772,08 -84178,05 -57186,51 -34910,03 -16398,09 dòng tiền hiệu số chiết khấu -40956,09 -132312,47 STT 0,847 thời gian năm 12 năm 13 năm năm 10 năm 11 năm 14 năm 15 năm 16 năm 17 Bt-Ct 69583,77 69313,47 68945,41 67832,77 68945,41 68945,41 60777,13 52608,85 94393,47 hệ số chiết khấu dòng tiền hiệu số chiết khấu cộng dồn chiết khấu hệ số chiết khấu dòng tiền hiệu số chiết khấu cộng dồn chiết khấu 0,243 0,208 0,178 0,152 0,130 0,111 0,095 0,081 0,069 16936,95 14419,79 12259,17 10308,83 8955,49 7654,26 5767,03 4266,63 6543,08 -66793,19 -52373,39 -40114,23 -29805,40 -20849,91 -13195,65 -7428,62 -3161,99 3381,09 0,225 0,191 0,162 0,137 0,116 0,099 0,084 0,071 0,060 15688,08 13243,34 11163,58 9307,98 8017,51 6794,50 5075,87 3723,46 5661,71 -68489,96 -55246,62 -44083,05 -34775,07 -26757,56 -19963,06 -14887,20 -11163,74 -5502,03 Bảng 2.30 Phân tích độ nhạy thay đổi doanh thu vốn đầu tư Đơn vị : triệu đồng quan điểm vốn chung Nội dung Giá trị ban đầu Doanh thu giảm 5% Vốn đầu tư tăng 5% Ban đầu 154083,42 NPV Sau 128998,39 179168,46 độ nhạy (f) 16,28% -16,28% Ban đầu 28,22% IRR Sau 14,70% 17,38% độ nhạy (f) 47,92% 38,41% 104 Đánh giá: - Khi doanh thu giảm 5% độ nhạ cao Độ an toàn giảm - Khi vốn đầu tư tăng 5% độ nhạy nhỏ Độ an toàn giảm nhỏ CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn Cơ sở xác định - Căn vào doanh thu hàng năm - Căn vào chi phí đầu vào vật chất ( nguyên vật liệu, khấu hao ) dịch vụ mua ngồi hàng năm ❖ Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua cho năm vận hành Ta có bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ngồi 105 Bảng II.1 Xác định chi phí đầu vào dịch vụ mua Đơn vị: triệu đồng STT nội dung năm vận hành năm năm năm năm năm năm năm năm Chi phí điện nước 1361,11 1555,56 1750,00 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 khấu hao tài sản cố định 13587,90 13587,90 13587,90 13587,90 13587,90 5490,19 5490,19 5490,19 Chi phí thuê đất NVH Chi phí quản lí khác 1652,78 1750,00 1847,23 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 Tổng 19632,67 19924,34 20216,00 20507,67 20507,67 12409,95 12409,95 12747,83 STT nội dung 337,87 năm vận hành năm năm 10 năm 11 năm 12 năm 13 năm 14 năm 15 Chi phí điện nước 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 1750,00 1555,56 1361,11 Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 khấu hao tài sản cố định 5490,19 5490,19 5490,19 5490,19 5490,19 5490,19 5490,19 Chi phí thuê đất NVH 797,94 797,94 797,94 797,94 797,94 797,94 797,94 Chi phí quản lí khác 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 1847,23 1750,00 1652,78 Tổng 13207,90 13207,90 13207,90 13207,90 12916,23 12624,56 12332,90 106 Bảng II.2 Xác định giá trị sản phẩm gia tăng STT Nội dung doanh thu năm vận hành CP đầu vào vật chất dịch vụ mua Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 64052,41 73202,75 82353,1 91503,44 91537,64 91503,44 91503,44 91503,44 19632,67 19924,34 20216,00 20507,67 20507,67 12409,95 12409,95 12747,83 70995,77 71029,97 79093,49 79093,49 78755,61 giá trị sản phẩm gia tăng 44419,74 53278,41 62137,10 giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn 44419,74 97698,15 159835,25 230831,02 301860,99 380954,48 460047,96 538803,57 STT Nội dung Năm vận hành Năm năm 10 Năm 11 năm 12 Năm 13 năm 14 Năm 15 doanh thu năm vận hành 91503,44 91537,64 91503,44 91503,44 82353,1 73202,75 64086,61 CP đầu vào vật chất dịch vụ mua 13207,90 13207,90 13207,90 13207,90 12916,23 12624,56 12332,90 giá trị sản phẩm gia tăng 78295,54 78329,74 78295,54 78295,54 69436,87 60578,19 51753,71 982035,01 1033788,72 giá trị sản phẩm gia tăng cộng 617099,12 695428,86 773724,41 852019,95 921456,82 dồn Từ bảng giá trị sản phẩm gia tằng ta có: +Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo cho thời kỳ phân tích 1033788,72 triệu đồng +Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 68919,25 triệu đồng Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân Dự án hiệu mặt kinh tế xã hội 107 Mức thu hút lao động vào làm việc dụ án - Tổng số lao động thu hút vào làm việc năm là: n = 125 người - Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án với số vốn dự án là: Trong đó: + n: Số lao động thu hút năm, n = 125 người + VDA = Vốn đầu tư cho dự án; VDA = VCĐ + VLĐ = 206266,25 (Triệu đồng) Vậy K = 125/206266,25 = 6,06*  Vậy tỷ đồng vốn đầu tư dự án tạo 0,606 chỗ làm việc ❖ Mức đóng góp dự án vào ngân sách: Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế- xã hội cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu thuế loại, tiền thuê đất kinh doanh • Thuế môn bài: Thuế môn vào vốn đăng ký với tổng vốn đầu tư dự án 10 tỷ đồng nên bậc thuế môn với dự án bậc tương ứng với mức đóng góp triệu đồng /năm (Theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định lệ phí mơn Nghị định 22/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 139/2016/NĐ-CP) • Thuế thu nhập doanh nghiệp: Đã tính Bảng 2.12 Dự trù lãi lỗ dựa vào thu nhập chịu thuế hàng năm với mức thuế suất 20%/năm • Thuế giá trị gia tăng: TGTGT = TGTGTR - TGTGTV - TGTGTR: Thuế giá trị gia tăng đầu = 10% Doanh thu cho thuê diện tích - TGTGTV: Thuế giá trị gia tăng đầu vào = 10% Chi phí điện nước + 10% Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng • Tiền thuê đất năm vận hành: Tiền thuê đất thời gian vận hành xác định Bảng 2.10 Tổng hợp chi phí hoạt động SXKD năm vận hành Thuế giá trị gia tăng tổng hợp bảng II.3 Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng 108 Bảng 2.3 Xác định thuế VAT nộp vào ngân sách ( đơn vị: triệu đồng) STT I II III STT I II Năm Năm Năm vận hành Năm Năm Thuế VAT đầu 6805,57 7777,79 8750,01 9722,24 9722,24 9722,24 9722,24 Doanh thu cho thuê diện tích 68055,67 77777,91 87500,15 97222,39 97222,39 97222,39 97222,39 Thuế VAT 6805,57 7777,79 8750,01 9722,24 9722,24 9722,24 9722,24 Thuế VAT đầu vào 439,20 458,64 478,09 497,53 497,53 497,53 497,53 Chi phí điện, nước 1361,11 1555,56 1750,00 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 Thuế VAT 136,11 155,56 175,00 194,44 194,44 194,44 194,44 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 Thuế VAT 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 Thuế VAT nộp ngân sách 7244,77 8236,43 9228,10 10219,77 10219,77 10219,77 10219,77 Nội dung Nội dung Năm Năm Năm Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Thuế VAT đầu 9722,24 9722,24 9722,24 9722,24 9722,24 8750,01 7777,79 6805,57 Doanh thu cho thuê diện tích 97222,39 97222,39 97222,39 97222,39 97222,39 87500,15 77777,91 68055,67 Thuế VAT 9722,24 9722,24 9722,24 9722,24 9722,24 8750,01 7777,79 6805,57 Thuế VAT đầu vào 497,53 497,53 497,53 497,53 497,53 478,09 458,64 439,20 Chi phí điện, nước 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 1944,45 1750,00 1555,56 1361,11 Thuế VAT 194,44 194,44 194,44 194,44 194,44 175,00 155,56 136,11 109 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 3030,87 Thuế VAT 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 303,09 10219,77 10219,77 10219,77 10219,77 10219,77 9228,10 8236,43 7244,77 Thuế VAT nộp ngân sách III Bảng 2.4 Các khoản nộp ngân sách chủ yếu ( đơn vị: triệu đồng) STT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm 3,00 3,00 3,00 3,00 Năm Năm 3,00 3,00 3,00 Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp 2592,22 4935,16 7337,56 9805,36 10603,54 13086,71 13086,71 Thuế giá trị gia tăng 7244,77 8236,43 9228,10 10219,77 10219,77 10219,77 10219,77 Tiền thuê đất 9839,98 13174,60 16568,67 20028,13 20826,31 23309,48 23309,48 Tổng cộng STT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp 13019,14 12927,12 12933,96 12927,12 12927,12 11178,72 9430,32 7688,76 Thuế giá trị gia tăng 10219,77 10219,77 10219,77 10219,77 10219,77 9228,10 8236,43 7244,77 Tiền thuê đất Tổng cộng 337,87 797,94 23579,78 23947,84 797,94 797,94 23954,68 23947,84 797,94 797,94 797,94 797,94 23947,84 21207,77 18467,70 15734,47 110 Thu nhập ngoại tệ Vì dự án khơng có thu nhập ngoại tệ nên phần tính bỏ qua Thu nhập người lao động làm việc dự án Dựa vào Bảng 2.2 Chi phí trả tiền lương năm vận hành ta có: + Thu nhập bình quân năm người lao động: TNBQN =10116/125 = 80,93 (Triệu đồng) + Thu nhập bình quân hàng tháng người lao động: TNBQT = TNBQN/12 = 80,93/12 = 6,74 (Triệu đồng) Các lợi ích ảnh hưởng khác Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào sử dụng góp phần làm thay đổi cấu kinh tế vùng theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tồn kinh tế nói chung vùng nói riêng Đồng thời dự án đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động văn hóa, xã hội, giao lưu đối ngoại 113 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận ➢ Tính khả thi nguồn vốn dự án (hiệu tài chính) ✓ Theo quan điểm hiệu vốn chung NPV = 154083,42 > → Dự án đáng giá IRR = 16,04 % > r = 11,4%→ Dự án đáng giá ✓ Theo quan điểm hiệu vốn chủ sở hữu NPV = 162000,90 > → Dự án đáng giá IRR = 28,22% > r = 13% → Dự án đáng giá - Dự án có độ an tồn cao - Dự án có khả trả nợ tương đối cao - Phân tích theo điểm hịa vốn cho thấy dự án có độ an tồn trung bình ➢ Dự án đem lại nhiều hiệu kinh tế xã hội - Dự án tạo giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua khoản thuế ( thuế VAT,thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí th đất …) - Dự án góp phần tạo việc làm cho lượng người lao động (trực tiếp) ổn định với mức thu nhập phù hợp, gián tiếp tạo việc làm tăng thêm thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhu cầu sử dụng khách hàng - Dự án góp phần tạo thêm tiền đề cho phát triển ngành du lịch dịch vụ địa phương Ngoài ra, dự án cịn góp phần thay đổi cấu phát triển kinh tế vùng Tăng cường, mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa vùng miền nước Việt Nam bạn bè quốc tế Kiến nghị - Do dự án đáng giá có tính khả thi cao Kính đề nghị UBND Thành phố Hà Nội, Sở kế hoạch đầu tư, Sở tài vật giá ban, ngành có liên quan sớm thẩm định phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi để dự án thực thi sớm, nhanh chóng triển khai & vào hoạt động - Nhà nước UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư, Sở tài vật giá, Ngân hàng, … cần có sách ưu đãi vốn đầu tư, thuế, giá cả, lãi suất cho vay thời hạn cho vay để dự án đạt hiệu & có độ an tồn cao - Bên cạnh đó, Nhà nước cần có giải pháp để hạn chế biến động tài chính; tránh giá, trượt giá hay lạm phát tăng thị trường tương lai Đồng thời phải 113 có chế độ ưu đãi nhằm khuyến khích khách hàng nước khách nước vào Việt Nam Từ ngành du lịch Việt Nam phát triển tất yếu đầu tư kinh doanh khách sạn đạt hiệu quả, tăng công suất khai thác & có lợi nhuận cao; khoản thu & đóng góp vào Ngân sách tăng góp phần làm cho kinh tế ngày phát triển 114 ... đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư: - Phân tích. .. diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 36, 14 CHƯƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Xác định Tổng mức đầu tư dự án (GTMĐT) Tổng mức đầu tư dự án chi phí dự tính để thực hiệ dự án. .. tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án - Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi