THẢO LUẬN dân sự 2 BUỔI 3

Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định hình thức Tóm tắt án 189/2019/DSST ngày 04/07/2019 Tòa án nhân dân tỉnh huyện Phú Tân tỉnh An Giang Nguyên đơn: Phan Văn Tuấn (ông Tuấn) Bị đơn: Nguyễn Hữu Trinh (ông Trinh) Đào Thị Bé (bà Bé) Người có nghĩa vụ liên quan: Phạm Thị Tiên, Phan Văn Kết Phạm Thị Thùy Trang Ông Trinh bà Bé nợ ông Tuấn tổng số tiền 336.030.000 đồng Đến ngày hẹn trả tiền, ông Trinh, bà Bé không trả nợ cho ông Tuấn, đồng thời ông Trinh, bà Bé chuyển nhượng 1000m2 quyền sử dụng đất cho ơng Kết, bà Trang thay cấn đất để trừ nợ Hợp đồng chuyển nhượng (Hợp đồng số 14) công chứng VPCC Huỳnh Thị Nào thực thủ tục tách sang tên theo quy định Nay ông Tuấn khởi kiện yêu cầu Tịa buộc ơng Trinh bà Bé chịu trách nhiệm trả số tiền vay, trả số tiền lãi không thực nghĩa vụ trả tiền u cầu Tịa tun bố Hợp đồng số 14 vơ hiệu Quyết định Tịa án: Buộc ơng Trinh, bà Bé trả số tiền gốc lẫn lãi 459.493.000 đồng cho ông Tuấn, bác yêu cầu tuyên bố Hợp đồng số 14 vô hiệu, chấp nhận yêu cầu độc lập ông Kết, bà Trang công nhận Hợp đồng số 14 có hiệu lực pháp luật Tóm tắt án số 41/2011/DS-PT ngày 25/4/2011 TAND tỉnh Khánh Hòa Nguyên đơn: Nguyễn Đức Thành (ông Thành) Bị đơn: Bùi Quang Ngọc (ơng Ngọc) Những người có liên quan: Nguyễn Đức Diêu (ông Diêu) Nguyễn Thị Thủy (bà Thủy) Ông Thành khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/10/2007 vơ hiệu nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đồng thừa kế bà Định (vợ ông Diêu) Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Diêu ông Ngọc hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hình thức Về nội dung hợp đồng: Ơng Thành ơng Diêu nộp cho Tịa án di chúc có tựa đề “Lời di chúc cha mẹ” đề ngày 20/06/2002, có xác nhận đại diện thơn, địa xã UBND xã Cam Hiệp Nam thị xã Cam Ranh, theo đó, ông Diêu bà Định định đoạt tài sản chung vợ chồng chia tài sản cho giữ lại phần cho Ơng Thành, ông Diêu ông Diêu thừa nhận di chúc thực phần nội dung di chúc Quyết định Tòa án: hợp đồng khơng vơ hiệu hình thức nội dung; bên phải tiếp tục thực hợp đồng 1.1 Hợp đồng hai vụ việc có phải công chứng, chứng thực không? Nêu sở pháp lý trả lời Bản án số 189/2019/DSST TAND huyện Phú Tân tỉnh An Giang: nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Kết bà Trang với ông Trinh bà Bé tuân thủ quy định Điều 117 BLDS 20151, thực xong nghĩa vụ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Một bên trả đủ tiền bên giao đủ đất, cơng chứng văn phịng cơng chứng, chưa đăng ký chuyển nhượng quan đăng ký đất đai nên chưa có hiệu lực pháp luật Tuy nhiên, khoản Điều 129 BLDS 2015 có quy định: “2 Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực.” Trong vụ việc trên, ông Tuấn ông Kết bà Trang hoàn thành nghĩa vụ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với (tức hai phần ba nghĩa vụ) nên Hợp đồng số 14 công chứng, chứng thực Bản án số 41/2011/DSPT TAND tỉnh Khánh Hòa: nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Diêu ông Ngọc cần phải công chứng, chứng thực Căn theo điểm a khoản Điều 167 Luật đất đai 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng Điều 117 Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này;” 1.2 Đoạn Bản án cho thấy hợp đồng không công chứng, chứng thực theo quy định? Trong Bản án số 189/2019/DS-ST, phần Nhận định Tòa án, có đoạn cho thấy hợp đồng khơng cơng chứng, chứng thực theo quy định: “Qua đó, cho thấy việc chuyển nhượng bên chưa đăng ký quan đăng ký đất đai nên chưa có hiệu lực pháp luật điều hồn tồn khơng đồng nghĩa với việc hợp đồng chuyển nhượng bên vơ hiệu, HĐXX phải xem xét yêu cầu công nhận hợp đồng ông Kết bà Trang theo quy định.” Trong Bản án số 41/2011/DS-PT, phần Xét thấy Tịa án, có đoạn có thấy hợp đồng khơng cơng chứng, chứng thực theo quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Nguyễn Đức Diêu ông Bùi Quang Ngọc ký ngày 27/10/2007, không đảm bảo hình thức khơng quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận ” 1.3 Trong Bản án số 189, đoạn Bản án cho thấy Tòa án công nhận hợp đồng không công chứng, chứng thực? Đoạn Bản án cho thấy Tịa án cơng nhận hợp đồng không công chứng, chứng thực: “Đối chiếu quy định cho thấy cần bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch mà khơng cần phải thực tiếp việc công chứng, chứng thực.” 1.4 Trong Bản án số 189, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng khơng cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? Trong Bản án số 189, việc Tịa án công nhận hợp đồng không công chứng, chứng thực thuyết phục Hợp đồng chuyển nhượng (Hợp đồng số 14) chưa thực xong thủ tục chuyển nhượng, chưa thực xong thủ tục tách sang tên, chưa Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy đinh Căn theo Điều 119 BLDS 20152 Hợp đồng số 14 khơng cơng nhận có hiệu lực vi phạm hình thức giao dịch dân Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 129 BLDS 2015: “2 Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc cơng chứng, chứng thực.” Hợp đồng số 14 khơng bị vơ hiệu trường hợp bên thực xong nghĩa vụ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tức hai phần ba nghĩa vụ giao dịch) Vì vậy, theo khoản Điều 129 BLDS 2015, Hợp đồng số 14 cơng nhận có hiệu lực pháp luật 1.5 Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu án số 41 có thuyết phục khơng? Vì sao? Việc Tịa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu án số 41 thuyết phục Vì có đủ chứng minh, cụ thể sau: Thứ nhất, khoản Điều 119 BLDS 2015: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định đó.”, “giấy chuyển nhượng” đề ngày 27/10/2007 văn chưa cơng chứng, chứng thực theo quy định Vì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ông Diêu ông Ngọc bị vô hiệu vi phạm quy định hình thức.3 Thứ hai, điểm đ khoản Điều 132 BLDS 2015: “Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định Điều 125, 126, 127, 128 129 Bộ luật 02 năm, kể từ ngày: Điều 119 Hình thức giao dịch dân Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu theo quy định pháp luật giao dịch điện tử coi giao dịch văn Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tuân theo quy định Điều 129 BLDS 2015 […] đ) Giao dịch dân xác lập trường hợp giao dịch dân không tuân thủ quy định hình thức.” Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Nguyễn Đức Diêu ơng Bùi Quang Ngọc kí ngày 27/10/2007…nhưng đến ngày 02/11/2009 (theo dấu cơng văn đến Tịa án), ơng Nguyễn Đức Thành có đơn khởi kiện đề ngày 29/10/2009 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu năm kể từ ngày hợp đồng xác lập.4 1.6 Theo BLDS, hệ pháp lý việc hết thời hiệu yêu cầu Tịa án tun hợp đồng vơ hiệu hình thức Theo khoản Điều 150 BLDS 2015: “Thời hiệu khởi kiện thời hạn mà chủ thể quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải vụ án dân bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; thời hạn kết thúc quyền khởi kiện” Như vậy, hết thời hiệu khởi kiện, chủ thể khơng cịn quyền u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức 1.7 Việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng sau xác định có vi phạm quy định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu có thuyết phục khơng? Vì sao? Việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng sau xác định có vi phạm quy định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hồn tồn thuyết phục Vì “Mặc dù có sở để khẳng định giao dịch dân vi phạm quy định hình thức Tịa án làm vụ việc bình luận hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vơ hiệu Tịa án khơng thể tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức nên việc công nhận hợp đồng hướng giải thuyết phục để hạn chế trường hợp giao dịch dân vơ hiệu lý hình thức (…) Bởi lẽ, theo Khoản Điều 132 Bộ luật dân năm 2015, “hết thời hiệu quy định Khoản Điều mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực” Khoản quy định vừa nêu điều chỉnh giao dịch dân vô hiệu hình thức nên áp dụng cho hồn cảnh mà nghiên cứu…”5 Bản án số 41/2011/DS-PT ngày 25/4/2011 yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2017 (xuất lần thứ sáu), tr 215 Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ không thực hợp đồng Tóm tắt án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV Đông Phong – người thừa kế quyền nghĩa vụ tố tụng ông Nguyễn Thành Tơ Bị đơn: Nguyễn Thị Dệt ông Trương Văn Liêm Hợp đồng mua bán xe Công ty Đông Phong Cần Thơ với Công Ty Thanh Thảo với người đại diện bà Dệt người đứng kí ơng Liêm Thực tế người đại diện ông Thành Công ty Đông Phong đề nghị ông Liêm, bà Dệt tiếp tục thực hợp đồng hoàn trả số tiền nợ Quyết định Tòa án: định vơ hiệu hợp đồng, hai bên hồn trả cho nhận 2.1 Điểm giống khác hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm  Giống nhau: dẫn đến hợp đồng khơng có hiệu lực, bên hồn trả cho nhận khơng hồn trả vật hồn trả tiền  Khác nhau: Tiêu chí Hợp đồng vơ hiệu Hủy bỏ hợp đồng Điều kiện Hợp đồng dân vi phạm Một bên vi phạm điều chấm dứt điều kiện có hiệu lực hợp đồng khoản có hợp đồng hợp đồng bên đề nghị hủy bỏ hợp đồng Các trường - Hợp đồng dân vô hiệu do: - Hủy bỏ hợp đồng do: hợp chấm + Vi phạm điều cấm + Chậm thực nghĩa vụ dứt hợp + Giả tạo + Khơng có khả thực đồng + Người chưa thành niên, người + Tài sản bị mất, bị hư hỏng lực hành vi dân sự, người hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực + Nhầm lẫn + Bị lừa dối, đe dọa + Người xác lập không làm nhận thức làm chủ hành vi Khơng tn thủ quy định hình thức, Trách Hợp đồng khơng đủ điều kiện có hiệu Bên hủy bỏ phải thơng báo nhiệm lực đương nhiên vơ hiệu cho bên biết việc hủy thông báo bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường 2.2 Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ? Trong Bản án phần đầu Nhận định có đoạn cho thấy theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long hợp đồng bị vô hiệu : “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo quy định điều 122 Bộ luật dân nên khơng có tuyên hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm nguyên bị đơn hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vơ hiệu xử lí hậu theo điều 131 Bộ luật dân sự” 2.3 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) Hướng giải Tịa án hồn toàn phù hợp theo quy định pháp luật hợp đồng vơ hiệu Vì phần phân loại hợp đồng vơ hiệu bao gồm: + Căn vào điều kiện có hiệu lực hợp đồng + Căn vào phạm vi phần nội dung bị vô hiệu + Căn vào tính chất mức độ vi phạm + Căn vào phạm vi thẩm quyền đại diện Như Bản án nêu “Hợp đồng ghi bên mua “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện Nguyễn Thị Dệt khơng bà Dệt khơng đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất Cơng ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo Trương Hoàng Thành Giám đốc đại diện” Như bà Dệt khơng có thẩm quyền đại diện với Cơng ty Trang trí Thanh Thảo mà ơng Trương Hồng Thành Giám đốc đại diện Do ơng Thành người có quyền kí giao dịch Vậy rơi vào trường hợp phân loại hợp đồng vô hiệu phạm vi thẩm quyền đại diện 2.4 Nếu hợp đồng bị vơ hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? Nếu hợp đồng bị vơ hiệu khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng Căn vào Điều 418 BLDS 2015, quy định thỏa thuận phạt vi phạm: “1 Phạt vi phạm thỏa thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm Mức phạt vi phạm bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Các bên thỏa thuận việc bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm mà bồi thường thiệt hại vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm.” 2.5 Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo quy định điều 122 Bộ luật dân nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng ngun đơn bị đơn hợp đồng vơ hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng mà phải tuyên hợp đông vô hiệu.” Hướng giải tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long hợp lý, theo phân tích bên không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng vô hiệu 2.6 Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng có vi phạm Hủy bỏ hợp đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng hai hành vi pháp lý dẫn đến việc chấm dứt thực hợp đồng thực tế Tuy nhiên, hủy bỏ hợp đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng dẫn đến nhiều hệ pháp lý khác đòi hỏi phải xác định tính chất chúng Căn vào Bộ luật Dân hành hủy bỏ hợp đồng đơn phương chấm dứt hợp đồng có điểm giống khác sau:  Giống - Đều bên thông báo có luật định Nếu khơng thơng báo phải bồi thường; - Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại; - Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng bồi thường bên vi phạm nghĩa vụ mà điều kiện hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng bên thỏa thuận pháp luật có quy định  Khác STT Tiêu chí Hủy bỏ hợp đồng Căn Điều 423 BLDS 2015 pháp lý Các trường hợp Đơn phương chấm dứt hợp đồng Điều 428 BLDS 2015 - Do chậm thực nghĩa - Khi bên vi phạm nghiêm vụ trọng nghĩa vụ hợp đồng - Do khơng có khả làm - Do hai bên thỏa thuận - Do tài sản bị hư hại, bị - Do pháp luật quy định hỏng, bị Điều Phải có vi phạm hợp đồng Khơng bắt buộc phải có vi phạm kiện áp điều kiện để hợp đồng hai bên thỏa dụng hủy bỏ hợp đồng thuận pháp luật quy định Hậu - Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên thực nghĩa vụ thỏa thuận - Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt - Các bên khơng phải tiếp tục thực - Hồn trả cho nghĩa vụ nhận sau trừ chi phí 2.7 Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng Theo khoản 1, khoản Điều 423 BLDS 2015: “1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại trường hợp sau đây: a) Bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận; b) Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác luật quy định Vi phạm nghiêm trọng việc không thực nghĩa vụ bên đến mức làm cho bên khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng.” 10 Việc ông Cường sau nhận nhà mà không trả tiền cho ông Minh làm cho ơng Minh khơng đạt mục đích việc bán nhà để lấy tiền, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền Nên theo điều luật ơng Minh có quyền hủy hợp đồng 11 Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản Tóm tắt Quyết định số 19/201/DS-GĐT ngày 19/05/2015 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Nguyên đơn: Nguyễn Thị Tuệ (bà Tuệ) Bị đơn: Nguyễn Văn Bình (ơng Bình) Nguyễn Thị Vân (bà Vân) Những người liên quan: Lê Thị Lũng, Nguyễn Hồng Phương, Nguyễn Thị Cẩm Vân, Nguyễn Hồng Hạnh, Nguyễn Xuân Hải Nguyễn Thị Hằng Hải Bà Tuệ bỏ tiền mua nhà nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ sau bà địi lại nhà ơng Bình bà Vân khơng trả, bà Tuệ khởi kiện ơng Bình bà Vân khơng chịu trả nhà đất theo yêu cầu bà Tuệ Toà án sơ thẩm buộc ơng Bình trả nhà khơng tính cơng sức quản lí, giữ gìn nhà cho ơng Bình khơng đảm bảo quyền lợi cho ơng Bình Tồ án cấp phúc thẩm cho thời điểm mua nhà bà Tuệ chưa có quyền mua nhà Việt Nam nên bà Tuệ có quyền địi lại số tiền đưa cho ơng Bình đơn khởi kiện q trình giải vụ án bà Tuệ khơng yêu cầu nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Tuệ không không đảm bảo quyền lợi bà Tuệ Quyết định Tòa án: hủy toàn Bản án dân phúc thẩm sơ thẩm, giao vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại 3.1 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Văn đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ hồn tồn thuyết phục Vì có đủ chứng minh vấn đề trên, cụ thể là: “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/06/2001 có nội dung xác nhận nhà số 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ, giấy cam đoan có chữ ký ơng Bình bà Vân “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 bà Tuệ có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua nhà số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội có tổng diện tích sử dụng 134m2 xây 02 tầng 68,5m2 đất công ty xây dựng nhà dân dụng UBND thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ngày 25/05/2001, bà Tuệ người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đứng tên mua nhà Việt Nam, nên bà Tuệ nhờ ơng Bình bà Vân 12 đứng tên hộ Giấy có chữ ký bà Tuệ, bà Vân ơng Bình ký tên mục người đứng tên mua hộ Đồng thời kết giám định số 285/C54-P5 ngày 14/09/2011 Viện khoa học hình Bộ Cơng an có nội dung chữ viết, chữ ký ơng Nguyễn Văn Bình “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” ngày 07/06/2001 “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 chữ viết chữ ký ơng Bình Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Xuân Hải trình bày: Căn nhà số 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ bố mẹ anh trơng coi hộ Chị Nguyễn Thị Hằng Hải trình bày: Từ chị làm dâu, bố mẹ chồng em chồng nói nhà đất có tranh chấp bà Tuệ 3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? Ở thời điểm mua nhà (năm 1992) Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/09/2016 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà 2013 ở Điều 121 Luật Đất đai 1993 chưa ban hành Vì thế: Căn Điều 126 Luật Nhà ở 2013 (chưa sửa đổi, bổ sung) quy định quyền sở hữu nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài: “1 Người Việt Nam định cư nước đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, người phép sống ổn định Việt Nam đối tượng khác Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định sở hữu nhà Việt Nam Người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc diện quy định Khoản Điều Việt Nam cư trú với thời hạn phép từ sáu tháng trở lên sở hữu nhà riêng lẻ hộ.” Căn khoản Điều 121 Luật Đất đai 1993 (chưa sửa đổi, bổ sung) quy định quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: “1 Người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc đối tượng sau mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: a) Người đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà thời gian đầu tư Việt Nam; 13 b) Người có cơng đóng góp với đất nước; c) Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước; d) Người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam; đ) Các đối tượng khác theo quy định Ủy ban thường vụ Quốc hội.” Theo ta thấy bà Tuệ Nhật Bản Việt Nam để thăm gia đình, khơng thuộc đối tượng quy định Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật Đất đai 1993 nên thời điểm bà Tuệ khơng đứng tên nhà đất 3.3 Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật Đất đai 1993: “1 Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam: a) Người có quốc tịch Việt Nam; b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hố, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam; người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng quy định điểm b khoản Điều quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam.” Theo đó, án “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 Tổng lãnh quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ mang quốc tịch Việt Nam ngày 18/06/2009 bà Tuệ cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, lần nhập cảnh tạm trú khơng q 90 ngày Vì thế, bà Tuệ có đủ điều kiện để đứng tên mua nhà Việt Nam 14 3.4 Ngày nay, theo Tịa án nhân dân tối cao, bà Tuệ cơng nhận quyền sở hữu nhà không? Hướng giải Tịa án nhân dân tối cao có tiền lệ chưa? Ngày nay, Tòa án nhân dân tối cao công nhận quyền sở hữu nhà bà Tuệ Trong Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 đoạn đoạn phần XÉT THẤY: “Theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 Tổng lãnh quán nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhật Bản bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam ngày 18/06/2009 bà Tuệ cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú khơng q 90 ngày Theo đó, bà Tuệ có đủ điều kiện để đứng tên mua nhà Việt Nam Theo quy định Điều Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật Đất đai 1993 bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Vì trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16- B20 ” Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có tiền lệ Trong vụ việc giải năm 2010, TAND tỉnh Bình Dương xét: “ơng Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất bà Yến giao Bà Anh người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vào thời điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước ngoài, có quốc tịch nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam không Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đất nước Việt Nam Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 bà Yến bỏ tiền mua, bà Anh người đứng tên dùm bà Yến ( ) Xét thấy thời điểm bên giao dịch vào năm 1998, theo Luật Đất đai năm 1993 người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền th đất Ngày 01/09/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật Đất đai 1993 Bà Yến cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 04/06/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định Điều 1, Điều Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà 2013 Điều 121 Luật Đất đai 1993 ” 15 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? Theo Tịa án nhân dân tối cao phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ với giá trị nhà đất có tranh chấp chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình lẽ bà Tuệ chủ sở hữu nhà đất cịn ơng Bình có cơng sức quản lý giữ gìn ngơi nhà Cơ sở: Đoạn phần XÉT THẤY Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Vì vậy, trường hợp phải công nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà 16-B20 xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần cịn lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình ” 3.6 Hướng giải Tịa án nhân dân tối cao có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có Án lệ: Án lệ số 02/2016/AL Nội dung án lệ: “Tuy bà Thảnh người bỏ 21,99 vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng) Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám sau nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau chuyển nhượng cho người khác Như vậy, lẽ phải xác định ơng Tám có cơng sức việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền (sau trừ tiền gốc tương đương 21,99 vàng bà Thảnh) lợi nhuận chung bà Thảnh ông Tám Đồng thời xác định công sức ông Tám để chia cho ông Tám phần tương ứng với công sức ông đảm bảo quyền lợi đương (Trường hợp không xác định xác cơng sức ơng Tám phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có cơng sức ngang để chia).” 3.7 Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tối cao Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao hợp lí Bởi lẽ giải pháp cơng phải chia giá trị gia tăng thêm cho bên liên quan, để bên thụ hưởng hết cịn bên khơng bên có cơng sức quản lí, trơng coi, bỏ chi phí phục vụ cho việc quản lí, gìn giữ Cách xử lý chia đơi bảo vệ quyền lợi đáng bên bỏ tiền mua bất động sản bên đứng tên giùm mua bất động sản 16 Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu Ngô Thu Trang -Nguyễn Thế Đức Tâm, “Thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi bản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 1/2017, từ tr.60-67 Trần Thị Thu Phương, “Trường hợp không áp dụng pháp luật nước quan hệ hợp đồng có yếu tố nước ngồi theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 1/2017, từ tr.58-66 Lý Văn Tốn - Nguyễn Thị Kim Loan, “Cơng nhận giao dịch dân không tuân thủ quy định hình thức”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 7/2018, từ tr.12-18 Đàm Thị Diễm Hạnh - Lê Thị Kim Oanh, “Một số bình luận Điều 420 Bộ luật dân 2015: thực hợp đồng hồn cảnh thay đổi bản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 7/2018, từ tr.19-23 Nguyễn Chí Khanh, "Một số vướng mắc quy định pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai", Tạp chí Nghề luật - Học viện Tư pháp, số 3/2019, từ tr.14-20 Nguyễn Võ Linh Giang, “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam pháp luật Pháp”, Tạp chí nhà nước pháp luật, số 7/2019, từ tr.26-33 Bùi Đức Giang, “Xác lập hợp đồng chấp tài sản theo Bộ luật dân sự”, Tạp chí Ngân hàng nhà nước Việt Nam, số 4/2019, từ tr.13-15 Phan Vũ, “Hợp đồng thông minh số vấn đề pháp lý đặt ra”, Tạp chí nhà nước pháp luật, số 5/2019, từ tr.39-48 Vũ Thị Hồng Yến, “Bình luận quy định Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí nhà nước pháp luật, số 9/2018, từ tr.36-43 10 Đỗ Ngân Bình, “Hoàn thiện chế định hợp đồng lao động từ thực tiễn hợp đồng doanh nghiệp”, Tạp chí Luật học, số 6/2017, từ tr.11-23 11 Nguyễn Cường, “Về lý đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động người lao động theo quy định Điều 38 Bộ luật dân sự”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số (kỳ I tháng 4/2017), từ tr.26-29 17 12 Trần Thị Huệ - Lê Thị Hải Yến, “Những điểm số bất cập điều kiện có hiệu lực hợp đồng quy định Bộ luật dân Việt Nam 2015”, Tạp chí Pháp luật Thực tiễn, số 01/2017, từ tr.36-45 13 Ths Châu Thị Khánh Vân, “Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 7/2018, từ tr.69-81 14 Nguyễn Võ Linh Giang, “Điểm mới, điểm hạn chế chế định hợp đồng vay tài sản Bộ luật dân 2015 hướng hồn thiện”, Tạp chí Luật học, số 8/2017, từ tr.11-23 15 Nguyễn Văn Tố Hữu, “Hoàn thiện pháp luật chấm dứt hợp đồng thử việc”, Tạp chí luật học - Trường ĐH Hà Nội, số 5/2018, từ tr.38-46 16 Lê Thị Bích Thủy, “Pháp luật áp dụng hợp đồng thương mại quốc tế theo quy định pháp luật Việt Nam hành”, Tạp chí Luật học, số 5/2019, từ tr.81-92 17 Trần Linh Huân, “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng ủy quyền xác lập, thực giao dịch bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 3/2019, từ tr.16-20 18 Lê Minh Thành, “Xử lý tài sản chấp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng”, Tạp chí Pháp luật Thực tiễn, số 38/2019, từ tr.78-83 19 Lê Thị Giang, “Các yêu cầu pháp lý điều kiện hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 3/2018, từ tr.27-32 20 Phan Thị Thanh Thủy, “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng”, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, số 4/2018, từ tr.103-111 Cho biết làm thế để biết viết trên? Dựa vào nguồn tư liệu sách báo, tạp chí trung tâm thông tin – Thư viện trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 18 TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật đất đai 2013 II TÀI LIỆU THAM KHẢO Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án tập 2, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2017 Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2017, Chương Lê Thị Hồng Vân, Sách tình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2017, Vấn đề 11 12 19 ... phạm quy định hình thức .3 Thứ hai, điểm đ khoản Điều 1 32 BLDS 20 15: “Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định Điều 125 , 126 , 127 , 128 129 Bộ luật 02 năm, kể từ ngày: Điều... Tuệ 3 .2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? Ở thời điểm mua nhà (năm 19 92) Luật số 34 /20 09/QH 12 ngày 18/09 /20 16 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà 20 13 ở... 126 Luật nhà 20 13 Điều 121 Luật Đất đai 19 93 nên thời điểm bà Tuệ khơng đứng tên nhà đất 3. 3 Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? Theo quy định Điều Luật số 34 /20 09/QH12