Luận văn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất qua thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện krông pắc, tỉnh đăk lăk

u lí ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT HOÀNG KIM KHÁNH TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG •• QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG PẮC, ••' TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC •••• TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT HỒNG KIM KHÁNH TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG •• QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRƠNG PẮC, ••7 TỈNH ĐẮK LẮK Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC •••• NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS-TS DƯƠNG ANH SƠN TP HỒ CHÍ MINH - Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Ngồi ra, luận văn có sử dụng số nhận xét, đánh giá, bình luận, số liệu, án quan Tịa án nơi thân cơng tác TÁC GIẢ HOÀNG KIM KHÁNH MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU 1 lựa chọn đ tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu ngh a đ tài Kết cấu đ tài .3 CHƯƠNG 1: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK ••7 1.1 Tổng quan v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất địa bàn huyện Krông Pắc, tỉnh Đăk ăk mà Tòa án thụ l giải năm gần 1.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Tịa án nhân dân địa bàn huyện Krơng Pắk, tỉnh Đăk ăk .6 1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu đất chuyển nhượng không với mục đích sử dụng cấp 1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật, xảy tranh chấp 12 1.2.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp cho tổ chức tín dụng 18 1.2.4 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy bên khơng tn thủ nội dung hình thức hợp đồng 21 1.2.5 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy diện tích ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn diện tích thực tế 30 1.3 Một số khó khăn, vướng mắc, tồn trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất thực tiễn 30 1.3.1 Yếu tố khách quan đặc thù vùng Tây Nguyên .37 1.3.2 Quy định pháp luật thời gian để bên thực hình thức hợp đồng khởi kiện Tòa án 37 1.3.3 Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên ký hợp đồng, không đề cập đến tài sản gắn liền với đất 38 1.3.4 Trường hợp đối tượng hợp đồng bị Cơ quan thi hành án dân kê biên, bán đấu giá cho người thứ ba mua tình 38 1.3.5 Xác minh, thu thập chứng quan quản lý hồ sơ liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất .39 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CẦN KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 42 2.1 Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật v đất đai .42 2.2 Hiện đại hóa phương thức phương tiện hoạt động công sở .42 2.3 Giải pháp chung v ban hành sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quy n sử dụng đất 43 KẾT LUẬN 44 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU L o ự họn tài Đất đai nguồn tài ngun thiên nhiên vơ qu giá, có vai trị to lớn nghiệp phát triển quốc gia Đối với nước ta, chuyển sang n n kinh tế thị trường năm gần đây, tình trạng tranh chấp đất đai ngày gia tăng diễn biến phức tạp, phổ biến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Đặc biệt vùng Tây Nguyên vốn có quỹ đất rộng lớn đại đa số dân di cư tự làm kinh tế từ vùng, mi n nước đến lập nghiệp, sinh sống Mặt khác hiểu biết pháp luật quần chúng nhân dân nơi hạn chế, dân địa người dân tộc thiểu số, chủ yếu người dân tộc Ê Đê, lại dân di cư tự nơi khác đến Vì giao dịch v mua bán, chuyển nhượng nhà, đất địa bàn diễn phức tạp thường xẩy tranh chấp Bên cạnh pháp luật u chỉnh giao dịch dân v đất đai cịn nhi u thiếu sót, bất cập, văn hướng dẫn đơi lúc lại có chồng chéo nên ảnh hưởng trực tiếp đến việc phát triển kinh tế nhu cầu sinh sống người dân nơi nói riêng nước nói chung Và khẳng định rằng, việc giải tranh chấp đất đai, cụ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất loại việc khó khăn, phức tạp cơng tác giải án tranh chấp dân kinh tế nói chung Tịa án nhân dân huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk Do việc nghiên cứu giải tranh hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất năm gần cần thiết Trên sở nhằm đ xuất kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung sách pháp luật cho phù hợp, để bảo vệ quy n lợi ích hợp pháp cho cá nhân, tổ chức giao dịch dân l nh vực đất đai việc làm có ngh a quan trọng thiết thực thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân Với nhận thức vậy, nên cá nhân lựa chọn đ n tài “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk” để làm luận văn thạc sỹ luật học 2 Mụ í h nhiệm vụ nghiên ứu - Mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đ l luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử Tịa án huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk năm gần Qua đ xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật v giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất có hiệu quả, việc đáp ứng tình hình kinh tế - trị giai đoạn Để đạt mục đích nói trên, luận văn có nhiệm vụ sau đây: - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật v giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Tòa án Từ đó, khó khăn, vướng mắc số vấn đ tồn tại, bất cập trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tịa án huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk - uận văn có nhiệm vụ đ yêu cầu chung, nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất, đồng thời kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực thi phấp luật Phạm vi nghiên ứu Giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp đất đai vấn đ rộng, u chỉnh Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, uật Kinh doanh bất động sản Hiện nay, hệ thống văn quy phạm pháp luật v l nh vực đất đai có quy định chưa thống Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất phức tạp, phát sinh từ nhi u nguyên nhân khác nhau, chủ thể, loại đất khác nhau, tác động đến nhi u tầng lớp nhân dân thành phần kinh tế khác xã hội Vì vậy, khuôn khổ Luận văn, tác giả đ cập đến số vấn đ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất qua thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân huyện Krơng Pắc, tỉnh Đăk ăk năm gần Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đ tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ ngh a mác - ê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối Đảng v xây dựng n n kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử; Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa nghiên cứu, tài liệu có ngh tài Khi hồn thành luận văn, coi cơng trình nghiên cứu thực tiễn phạm vi huyện vùng Tây Nguyên qua việc giải quyết, xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Thơng qua việc phân tích đánh giá quy định pháp luật thực tiễn để nhận diện nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất, qua làm sở cho kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật đất đai Ngồi luận văn cịn giúp thân tác giả nâng cao v nhận thức, l luận kinh nghiệm thực tiễn nhiệm vụ chuyên môn công tác xét xử v l nh vực tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Đồng thời làm tài liệu tham khảo cho đồng nghiệp, để từ vận dụng vào thực tiễn, nhằm bảo đảm tính cơng bảo vệ quy n lợi ích hợp pháp giao dịch dân v chuyển nhượng quy n sử dụng đất K t ấu tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất tòa án nhân dân huyện Krông Pắk, tỉnh Đắk ắk Chương 2: Một số giải pháp cần kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật v giao dịch chuyển nhượng quy n sử dụng đất CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÕA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK 1.1 Tổng quan tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ụng ất ị bàn huyện Krơng Pắ , tỉnh Đăk Lăk mà Tị án thụ giải quy t năm gần ây Trong năm gần tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất khơng có xu hướng tăng v số lượng mà tính chất vụ việc ngày trở nên phức tạp Tranh chấp địa bàn huyện Krông Pắc, tỉnh Đăk ăk diễn phức tạp phổ biến Theo số liệu thống kê Tịa án nhân dân huyện Krơng Păc tranh chấp đất đai giải Tịa án năm gần có xu hướng tăng Tính từ năm 2011 đến năm 2017 thụ l 276 vụ tranh chấp v quy n sử dụng đất Cụ thể, số liệu qua năm sau: Số vụ án thụ Số vụ án giải lý quy t Số vụ án hư • • Ầ giải quy t 2011 27 27 02 2012 32 32 03 2013 34 34 04 2014 46 46 05 2015 38 38 06 2016 48 48 2017 51 51 03 STT NĂM 01 07 *? r r rr 267 264 03 Tổng số Trong trình giải tranh chấp, v Tòa án nhân dân huyện Krông Pắc áp dụng thống quy định uật Đất đai, Luật nhà ở, Bộ luật Dân sự, Bộ Luật tố tụng dân văn pháp luật khác có liên quan, Nghị hướng dẫn Tòa án nhân dân Tối cao công tác xét xử vụ án v tranh chấp hợp đồng v chuyển nhượng quy n sử dụng đất Vì phần lớn án, định Tịa án có pháp luật, phù hợp với tình hình thực tế, nhân dân đồng tình, đồng thời bị kháng cáo, kháng nghị bảo đảm hiệu lực thi hành Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực nêu trên, cơng tác xét xử gặp khó khăn, vướng mắc hạn chế định, là: T lệ án, định bị hu , bị sửa cịn tồn Có số vụ án tranh chấp quy n sử dụng đất phải qua nhi u cấp xét xử, việc thu thập tài liệu, chứng không đầy đủ, đánh giá chứng thiếu khách quan, toàn diện, lúng túng áp dụng pháp luật Thẩm phán Hoặc có trường hợp xác định sai tư cách, thiếu người tham gia tố tụng dẫn đến bị Toà án cấp phải hu sửa án Toà án cấp Khi áp dụng pháp luật để giải vụ án chưa thật trọng đến vấn đ v đạo đức xã hội, tập quán người dân địa bàn, để bảo vệ quy n lợi ích cách hiệu quả, thấu tình đạt l Đặc biệt, trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất xảy địa bàn huyện, việc thu thập chứng cịn gặp nhi u khó khăn Trình độ dân trí nơi cịn thấp kém, hiểu biết v pháp luật hạn chế, nên nhi u lúc họ bất hợp tác, chí chống đối liệt, khơng tham gia tố tụng Tòa án 1.2 Thực tiễn xét xử, giải quy ết tranh chấp hợp đ ồng chuyển nhượng quy n sử dụng ấti Tò án nhân ân ị bàn huyện Krơng Pắc Q trình trực tiếp tham gia hoạt động xét xử án dân nói chung án v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất nói riêng địa bàn huyện Krông Pắc, nhận thấy tranh chấp v hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất biểu dạng cụ thể, thường gặp, là: 1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ụng đất bị vô hiệu d o đ ất chuyển nhượng không đ úng với mục đ ích sử d ụng đ ược cấp Trên thực tế, bên thực hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất thiếu hiểu biết cần thiết v pháp luật, có trường hợp trốn tránh ngh a vụ nộp thuế, mục đích khác bên nhận chuyển nhượng sử ... TI? ?N GIẢI QUY? ??T TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUY? ?N NHƯỢNG QUY? ? ?N SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÕA ? ?N NH? ?N D? ?N TR? ?N ĐỊA B? ?N HUY? ?N KRÔNG PẮK, TỈNH ĐẮK LẮK 1.1 Tổng quan tranh chấp hợp đồng chuy? ?n nhượng quy? ? ?n sử d ụng... hợp đồng chuy? ?n nhượng quy n sử dụng đất Thông qua việc ph? ?n tích đánh giá quy định pháp luật thực ti? ?n để nh? ?n di? ?n nguy? ?n nh? ?n d? ?n đ? ?n việc tranh chấp hợp đồng chuy? ?n nhượng quy n sử dụng đất, ... g? ?n 1.2 Thực ti? ?n giải tranh chấp hợp đồng chuy? ?n nhượng quy n sử dụng đất Tòa ? ?n nh? ?n d? ?n địa b? ?n huy? ?n Krông Pắk, tỉnh Đăk ăk .6 1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuy? ?n nhượng quy? ??n