Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã đông cao huyện phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2013

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THANH BÌNH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ ĐÔNG CAO – HUYỆN PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Lớp Khóa học Ngành học Khoa : Chính quy : K42 ĐCMT N02 : 2010 - 2014 : Địa Môi trường : Quản lý Tài nguyên Thái Nguyên, năm 2014 ii Lời cảm ơn! Để thực tốt nhiệm vụ học tập đơi với học hành, lí thuyết gắn liền với thực tiễn, thực tập tốt nghiệp khâu quan trọng thiếu trình học tập sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại kiến thức học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao trình độ chun mơn đáp ứng nhu cầu cần thiết xã hội Được đồng ý Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên em thực tập phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên Đến luận văn tốt nghiệp hoàn thành thời gian thực tập tốt nghiệp kết thúc Để có ngày hơm em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, thầy cô giáo môn, thầy cô giáo khoa quan tâm giúp đỡ em thời gian học tập rèn luyện trường Đặc biệt, em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới giáo Th.S Trần Mai Anh, tận tình, ân cần bảo, hướng dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ Yên tạo điều kiện giúp đỡ em trình thực tập phịng Ngồi em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè người ln bên em động viên giúp đỡ em tồn khóa học Do điều kiện thời gian kinh nhiệm hạn chế nên luận văn em chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến bổ sung thầy, cô giáo bạn bè đồng nghiệp để luận văn em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thanh Bình iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CBHT ĐT-CBHT ĐT-SXPNN ĐT-SXNN QSD đất SXNN SXPNN UBND : Cán hưu trí : Đối tượng cán hưu trí : Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp : Đối tượng sản xuất nông nghiệp : Quyền sử dụng đất : Sản xuất nông nghiệp : Sản xuất phi nông nghiệp : Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1:Kết thực chuyển quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên 18 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất xã Đông Cao năm 2013 26 Bảng 4.3: Kết chuyển đổi quyền sử dụng đất xã Đông Cao từ năm 2010 - 2013 29 Bảng 4.4: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Đông Cao từ năm 2010 - 2013 30 Bảng 4.5: Kết tặng cho quyền sử dụng đất xã Đông Cao từ năm 2010 2013 33 Bảng 4.6: Kết chấp giá trị quyền sử dụng đất xã Đông Cao từ năm 2010 – 2013 35 Bảng 4.7: Những hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất 38 Bảng 4.8: Sự hiểu biết người dân xã Đơng Cao tài liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 40 Bảng 4.9: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển đổi quyền sử dụng đất 42 Bảng 4.10: hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 Bảng 4.11: hiểu biết người dân xã Đông Cao 46 cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất 46 Bảng 4.12: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao 48 tặng cho quyền sử dụng đất 48 Bảng 4.13: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao 50 thừa kế quyền sử dụng đất 50 Bảng 4.14: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao chấp giá trị quyền sử dụng đất 52 Bảng 4.15: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao 54 bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất 54 Bảng 4.16: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao 56 góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 56 v DANH MỤC HÌNH Hình 4.1: Kết chuyển quyền sử dụng đất xã Đông Cao từ 2010 đến 2013 28 Hình 4.2: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao hình thức chuyển quyền sử dụng đất 57 Hình 4.3: hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng 59 vi MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Mục tiêu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở pháp lý 2.1.2 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 2.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 2.2.3 Những quy định trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 12 2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất huyện Phổ Yên 18 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 20 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 20 3.3 Nội dung nghiên cứu tiêu theo dõi 20 3.3.1 Nội dung nghiên cứu 20 3.3.2 Các tiêu nghiên cứu 21 3.4 Phương pháp nghiên cứu 21 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 21 3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu 21 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 4.1 Tình hình xã Đơng Cao 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên xã Đông Cao 22 vii 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội xã Đông Cao 23 4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất tình hình quản lí đất đai xã Đông Cao 25 4.2 Đánh già kết chuyển quyền sử dụng đất xã Đông Cao theo số liệu thứ cấp 28 4.2.1 Đánh giá kết chuyển đổi quyền sử dụng đất 28 4.2.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 4.2.3 Đánh giá kết cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 32 4.2.4 Đánh giá kết tặng cho quyền sử dụng đất 33 4.2.5 Đánh giá kết thừa kế quyền sử dụng đất 34 4.2.6 Đánh giá kết chấp giá trị quyền sử dụng đất 34 4.2.7 Đánh giá kết bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất 36 4.2.8 Đánh giá kết góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 36 4.3 Đánh giá hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra 37 4.3.1 Đánh giá hiểu biết chung người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất 37 4.3.2 Đánh giá hiểu biết người dân xã Đơng Cao hình thức chuyển quyền sử dụng đất 41 4.3.3 Tổng hợp hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất 57 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 61 5.1 Kết luận 61 5.2 Đề nghị 62 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý” Điều khẳng định khoản Điều Luật Đất Đai 2003 Đất đai tài sản chung quốc gia, người dân có quyền sinh sống làm việc đất theo quy định pháp luật Về mặt trị xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc cộng đồng dân tộc với nét văn hóa đặc trưng Về mặt kinh tế đất đai thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay Trong thực tế đất đai coi hàng hóa đặc biệt trao đổi từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển quyền Chuyển quyền sử dụng đất quyền lợi người sử dụng đất Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất hoạt động diễn từ xưa đến tồn nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất tham gia hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế chấp quyền sử dụng đất Trong trình thực sau lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu nhiều thành tựu đáng kể góp phần vào hồn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai, thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Vậy nên kinh tế ngày phát triển đặc biệt lĩnh vực đất đai diễn ngày sôi động đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm khơng phù hợp Chính vậy, Luật Đất đai 2003 đời nhằm khắp phục tồn Luật Đất đai 1993 Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất quy định cụ thể, chặt chẽ Luật Đất đai 1993 số hình thức chuyển quyền (thêm hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho, góp vốn bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất) thủ tục chuyển quyền nhiều vấn đề liên quan Đông Cao xã huyện Phổ Yên Trong năm qua, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất địa bàn đạt số kết định, song cịn gặp phải số khó khăn trình thực Do để thấy mặt tồn yếu cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, ta cần đánh giá cách khách quan kết đạt từ rút học kinh nhiệm nhằm quản lý sử dụng đất đai cách có hiệu Xuất phát từ vấn đề trí Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, hướng dẫn cô giáo Th.S Trần Mai Anh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất xã Đông Cao, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013” 1.2 Mục đích đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất xã Đông Cao Huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013 nhằm đưa thành tựu đạt hạn chế cồn tồn công tác chuyển QSD đất địa bàn xã Đông Cao đề xuất phương hướng giải tồn 1.3 Mục tiêu đề tài - Đánh giá kết hình thức chuyển quyền thực địa phương nhằm đưa mặt tích cực tồn thực hình thức chuyển quyền, từ đề giải pháp cụ thể nhằm khắp phục hạn chế công tác chuyển QSD đất xã - Tìm hiểu hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển QSD đất - Số liệu thu thập phải đẩy đủ, khách quan, trung thực xác 1.4 Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng kiến thức học vào thực tế - Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết chuyển QSD đất giúp sinh viên hiểu rõ công tác quản lý nhà nước đất đai địa phương, từ đưa giải pháp khả thi để giải khó khăn hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai thời gian iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CBHT ĐT-CBHT ĐT-SXPNN ĐT-SXNN QSD đất SXNN SXPNN UBND : Cán hưu trí : Đối tượng cán hưu trí : Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp : Đối tượng sản xuất nông nghiệp : Quyền sử dụng đất : Sản xuất nông nghiệp : Sản xuất phi nông nghiệp : Ủy ban nhân dân 49 Sự hiểu biết người dân tặng cho QSD đất mức thấp, thực tế hoạt động diến sôi động Tỉ lệ trả lời cao nhóm ĐT-CBHT (71,33), nhiên tỉ lệ trả lời mức trung bình Khi hỏi khái niệm tặng cho QSD đất, nhóm ĐT-CBHT có tỉ lệ trả lời cao nhất, nhóm ĐT-SXPNN có tỉ lệ trả lời thấp nhóm ĐTSXNN có tỉ lệ trả lời thấp Còn 13,33% người dân nhóm ĐTCBHT ĐT-SXPNN, 16,67% nhóm ĐT-SXNN hiểu sai khái niệm tặng cho QSD đất 20%; 30% người dân nhóm ĐT-SXPNN ĐT-SXNN vấn đề Do khái niệm nên hỏi hình thức chuyển QSD đất quy định từ Luật đất đai 2003 tỉ lệ trả lời nhóm đối tượng thấp Tuy nhiên, nhóm ĐT-CBHT có tỉ lệ trả lời cao tỉ lệ trả lời trung bình Do khơng hiểu rỗ khái niệm nên việc nhà nước quy định trường hợp nhà nước quy định tặng cho QSD đất phải chịu thuế chịu thuế người dân không nắm Tuy vậy, người dân nắm hình thức chuyển QSD đấ nên hồ sơ tặng cho QSD đất tỉ lệ người dân hiểu cao nhóm đối tượng Trong nhóm đối tượng, nhóm ĐT-CBHT có hiểu biết trung bình vấn đề cụ thể cao (71,33) Nhóm ĐT-SXNN nhóm có hiểu biết thấp (52,67%) Sự hiểu biết đối tượng tặng cho QSD đất có chênh lệch lớn đối tượng.(52,67%-71,33%) 4.3.2.5 Đánh giá hiểu biết người dân xã Đông Cao để thừa kế quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao thừa kế QSD đất phân theo nhóm đối tượng thể qua bảng 4.13: Xã Đông Cao xã nằm phía Đơng Nam huyện Phổ n, cách huyện lị 5km Đơng Cao xã có tương đối nhiều quan, doanh nghiệp đóng địa bàn có sản xuất cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm cho đất đai xã ngày trở nên có giá trị Bên cạnh tình hình kinh tế - xã hội xã có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử dụng đất cho ngành, lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng tăng nhanh Chính từ nhu cầu thực tiễn nói mà chuyển QSD đất trở thành vấn đề quan tâm lớn không người dân mà cấp, ngành, quan quản lí đất đai địa phương Thực tế thời gian qua, kể từ Luật Đất đai 2003 đời có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Đông Cao ban ngành có liên quan xây dựng nhiều kế hoạch cho hoạt động lĩnh vực nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất địa phương, từ đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội nói chung phát triển thị trường đất đai nói riêng 2.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển QSD đất bao gồm: việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSD đất phương thức đơn giản việc chuyển QSD đất Hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắp phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân đơn vị cấp xã (6 Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên) 2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất hình thức phổ biến việc chuyển QSD đất Nó việc chuyển QSD đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSD đất khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có QSD đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất 51 thừa kế 30% nhóm ĐT-CBHT, 50% nhóm ĐT-SXPNN 56,67% nhóm ĐT-SXNN khơng biết việc chia hàng thừa kế theo pháp luật Tuy hàng thừa kế người dân nắm rõ người hàng thừa kế theo pháp luật hưởng Về hồ sơ thừa kế QSD đất cịn 16,67% người dân nhóm ĐTCBHT, 33,33% nhóm ĐT-SXPNN 50% nhóm ĐT-SXNN khơng hiểu hồ sơ Để thừa kế QSD đất hình thức chuyển quyền có từ lâu nhân dân, người dân nắm rõ đẻ thừa kế Và hiểu để thừa kế theo di trúc để thừa kế theo pháp luật Tuy nhiên, hình thức chuyển quyền chủ yếu diễn tự phát nhân dân khơng có đăng kí với quan nhà nước, anh em nhà thực khơng thể hịa giải với nhờ can thiệp pháp luật Do mà người dân không nắm rõ hàng thừa kế, vấn đề liên quan đến hồ sơ thừa kế 4.3.2.6 Đánh giá hiểu biết người dân xã Đông Cao chấp giá trị quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao chấp giá trị QSD đất phân theo nhóm đối tượng thể qua bảng 4.14: 52 Bảng 4.14: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao chấp giá trị quyền sử dụng đất Stt Nội dung câu hỏi ĐVT: Tỉ lệ trả lời (%) CBHT SXPNN SXNN Trung bình Thế chấp giá trị QSD đất người sử dụng đất mang QSD đất chấp cho tổ chức 80,00 cá nhân theo quy định pháp luật để vay tiền thời gian định theo thỏa thuận 90,00 90,00 86,67 Thế chấp giá trị QSD đất hình thức chuyển QSD đất nửa 63,33 vời 70,00 76,67 70,00 Hồ sơ chấp QSD đất gồm: Hợp đồng chấp QSD đất giấy chứng nhận QSD đất, hợp 76,67 đồng phải có chứng nhận UBND xã 86,67 80,00 81,11 Hộ gia đình cá nhân nước chấp giá trị QSD đất tổ chức kinh tế 83,33 cá nhân phép hoạt động Việt Nam 86,67 83,33 84,44 Việc chuyển quyền thực sảy bên chấp 70,00 khơng có khả hồn trả vốn 90,00 83,33 81,11 84,67 82,67 80,67 Trung bình 74,67 Thế chấp giá trị QSD đất hoạt động sôi động địa bàn xã Đông Cao, tỉ lệ hiểu hình thức cao đồng đối tượng câu hỏi Trong nhóm đối tượng nhóm 53 ĐT-SXPNN có tỉ lệ trả lời cao nhất, tiếp đến nhóm ĐT-SXNN nhóm ĐT-CBHT có tỉ lệ trả lời thấp Tỉ lệ người dân nhóm ĐT-SXPNN ĐT-SXNN cao (90%) nhóm ĐT-CBHT (80%) câu hỏi liên quan đến khái niệm chấp Như vậy, 10% người dân nhóm ĐT-SXPNN ĐT-SXNN 20% nhóm ĐT-CBHT khái niệm Thế chấp giá trị QSD đất hình thức chuyển QSD đất nửa vời, cịn 36,67% nhóm ĐT-CBHT; 30% nhóm ĐT-SXPNN; 23,33% nhóm ĐT-SXNN hiểu chưa tiêu Liên quan đến hồ sơ chuyển QSD đất, 76,67% người dân nhóm ĐT-CBHT; 86,67% nhóm ĐT-SXPNN; 80% nhóm ĐT-SXNN có hiểu biết vấn đề số trường hợp tồn ttrong nhóm đối tượng khơng nắm giấy tờ hồ sơ chấp Thế chấp giá trị QSD đất hình thức phổ biến địa phương, nhu cầu vốn cho sản xuất nên người dân thường mang đất chấp nên phần có hiểu biết Và nhóm ĐT-SXPNN ĐT-SXNN người có nhu cầu cao việc chấp để có vốn đầu tư sản xuất Tuy nhiên hiểu biết người dân chủ yếu dực hoạt động thực tiễn mình, khơng nghiên cứu luật nên hỏi đến quy định luật tỉ lệ trả lời thấp 4.3.2.7 Đánh giá hiểu biết người dân xã Đông Cao bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao bảo lãnh giá trị QSD đất phân theo nhóm đối tượng thể qua bảng 4.15: 54 Bảng 4.15: Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Stt Nội dung câu hỏi ĐVT: Tỉ lệ trả lời (%) CBHT SXPNN SXNN Trung bình Bảo lãnh giá trị QSD đất người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất 60,00 tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản suất kinh doanh 76,67 46,67 61,11 Về chất hình thức bảo lãnh giá trị QSD đất giống 70,00 chấp giá trị QSD đất 83,33 60,00 71,11 Luật đất đai quy định đối tượng cụ thể bảo lãnh 76,67 giá trị QSD đất 70,00 46,67 64,45 76,67 46,67 62,22 83,33 50,00 66,67 78,00 50,00 65,11 Bảo lãnh giá trị QSD đất 63,33 quy định luật dân Việc chuyển quyền thực xảy bên bảo lãnh 66,67 khơng có khả hồn trả vốn Trung bình 67,33 Hiện nay, Luật đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi đất có đủ điều kiện quy định Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181 quy định thêm số trường hợp không nhận chuyển nhượng nhận tặng cho QSD đất sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng QSD đất, nhận tặng cho QSD đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho QSD đất Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt Hộ gia đình cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước Hộ gia đình cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu vực rừng phịng hộ khơng sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ (6 Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên) 2.2.1.3 Quyền cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê cho thuê lại QSD đất việc người sử dụng đất nhượng QSD đất cho người khác theo thỏa thuận thời gian định hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại đất mà người sử dụng nhượng QSD đất cho người khác đất có nguồn gốc từ th cịn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật đất đai 1993 việc cho thuê lại diễn với đất đai mà người sử dụng thuê nhà nước số trường hợp định, Luật đất đai 2003 khơng cấm việc (6 Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên) 2.2.1.4 Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế QSD đất việc người sử dụng đất chết để lại QSD đất cho người khác theo di chúc theo pháp luật Quan hệ thừa kế dạng quan hệ đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị, xã hội 56 Stt Bảng 4.16: Sự hiểu biết người dân xã Đơng Cao góp vốn giá trị quyền sử dụng đất ĐVT: Tỉ lệ trả lời (%) Nội dung câu hỏi CBHT SXPNN SXNN Trung bình Góp vốn giá trị QSD đất người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSD đất 60,00 tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh 76,67 46,67 61,11 Góp vốn giá trị QSD đất thực linh động hai 56,67 hay nhiều đối tác 73,33 43,33 57,78 Góp vốn giá trị QSD đất quy định luật 60,00 dân 86,67 30,00 58,89 Khi góp vốn người góp vốn cịn có quyền bồi thường 63,33 Nhà nước thu hồi đất 70,00 40,00 57,78 76,67 40,00 58,89 Trung bình 60,00 Qua bảng 4.16 ta thấy, tỉ lệ hiểu biết người dân hình thức cịn thấp (58,89%), chênh lệch hiểu biết nhóm đối tượng cao (từ 40% đến 76,67%) Tỉ lệ hiểu biết cao nhóm ĐT-SXPNN thấp nhóm ĐT-SXNN, nhóm ĐT-SXPNN có hiểu biết cao khái niệm góp vốn giá trị QSD đất Tuy nhiên, cịn 40% nhóm ĐT-CBHT 53,33% nhóm ĐT-SXNN chưa hiểu khơng biết khái niệm Góp vốn giá trị QSD đất thực linh động hay nhiều đối tác, 73,33% nhóm ĐT-SXPNN, 56,67% nhóm ĐTCBHT 43,33% nhóm ĐT-SXNN hiểu Cịn 26,67% nhóm 57 ĐT-SXPNN, 43,33% nhóm ĐT-CBHT 56,67% nhóm ĐTSXNN khơng biết tiêu 86,67% người dân nhóm ĐT-SXPNN hiểu góp vốn giá trị QSD đất quy định Luật dân sự, cịn 13,33% khơng biết quy định Luật Cịn 70% người dân nhóm ĐT-SXNN 40 % nhóm ĐT-CBHT khơng biết góp vốn giá trị QSD đất quy định Luật Dân Đất tham gia góp vốn bồi thường nhà nước thu hồi đất, 30% nhóm ĐT-SXPNN; 36,67% nhóm ĐT-CBHT 60% nhóm ĐT-SXNN hiểu sai vấn đề Do hình thức chuyển QSD đất quy định Luật đất đai 2003, người dân quen với hình thức quy định Luật Đất đai 1993 nên hiểu biết cảu người dân thấp Hình thức góp vốn giá trị QSD đất hình thức mà thực tế người dân có hội tham gia vào, hiểu biết người dân nhiều hạn chế 4.3.3 Tổng hợp hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất 4.3.3.1 Tổng hợp hiểu biết người dân xã Đông Cao hình thức chuyển quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao hình thức chuyển QSD đất thể qua hình 4.2: Tỉ lệ hiểu biết % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Các hình thức chuyển QSD đất Hình 4.2: Sự hiểu biết người dân xã Đơng Cao hình thức chuyển quyền sử dụng đất 58 Trong đó: Sự hiểu biết người dân chuyển đổi quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân tặng cho quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân thừa kế quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân chấp giá trị quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tỉ lệ hiểu biết trung bình người dân hình thức chuyển QSD đất 77,36% Qua hình 4.2 ta thấy, nhìn chung người dân xã Đơng Cao có hiểu biết hình thức chuyển QSD đất Tuy nhiên, hiểu biết người dân hình thức khác Có hiểu biết đạt tỉ lệ cao hình thức chuyển nhượng QSD đất (83,78%) thấp hình thức góp vốn giá trị QSD đất (58,89%) Các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp giá trị QSD đất hiểu biết người dân đạt mức trung bình tồn xã Tuy nhiên hình: cho th cho thuê lại, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSD đất mức trung bình toàn xã 4.3.3.2 Tổng hợp hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng Sự hiểu biết người dân xã Đơng Cao chuyển QSD đất theo nhóm đối tượng thể qua hình 4.3: 59 Tỉ lệ hiểu biết % 80 70 60 50 40 30 20 10 CBHT SXPNN SXNN Nhóm đối tượng Hình 4.3: hiểu biết người dân xã Đơng Cao chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tượng Qua hình 4.3 ta thấy, tỉ lệ hiểu biết chuyển QSD đất nhóm ĐT-CBHT cao (76%), thấp nhóm ĐT-SXPNN (72,12%) thấp nhóm ĐT-SXNN (61,08%) Tuy nhiên chênh lệch nhóm đối tượng khơng q cao từ (61,08% đến 76%) Cán hưu trí người đại diện cho quyền lợi lợi ích nhân dân lẽ họ người trước tìm hiểu thay đổi, đổi mặt có Luật Đất đai nên hiểu biết họ vững trắc so với đối tượng cịn lại Người dân nhóm ĐT-SXPNN hoạt động lĩnh vực đất đai họ có phần sơi động nên họ có hiểu biết cao người dân nhóm ĐT-SXNN 4.3.3.3 Nhận xét người dân xã Đông Cao công tác chuyển quyền sử dụng đất địa phương Qua điều tra thực tế nhân dân hiểu biết liên quan đến hình thức chuyển QSD đất đánh giá người dân tình hình chuyển QSD đất địa phương ta có: - Liên quan tới quy định pháp luật chuyển QSD đất: đa số người vấn nhận xét cụ thể, chi tiết, phù hợp với điều kiện thực Bởi từ Luật đất đai 1993 trở nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định pháp luật Từ QSD đất coi tài sản dân đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền chủ yếu tuân theo quy định Luật dân để thừa kế Nguyên tắc chung: - Nếu người hưởng thừa kế QSD đất người mà khơng thỏa thuận quan nhà nước có thẩm quyền phải vào di chúc mà chia; - Nếu toàn di chúc hợp pháp phần di chúc hợp pháp chia theo di chúc; - Nếu khơng có di chúc tồn di chúc khơng hợp pháp phần khơng hợp pháp chia phần khơng hợp pháp theo quy tắc pháp luật; - Chia theo pháp luật chia theo hàng thừa kế, người hàng hưởng nhau, khơng có người hàng trước người đứng hàng sau hưởng; + Hàng gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, đẻ, nuôi người chết + Hàng gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết + Hàng gồm: cụ nội, cụ ngoại người chết, bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, ruột người chết, cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, ruột (6 Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên) 2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo mối quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền vật Nó thường diễn theo quan hệ tình cảm huyết thống, nhiên không loại trừ quan hệ Tặng cho QSD đất hình thức chuyển quyền khơng phải trước khơng có quy định luật nên thực tiễn phát sinh người ta áp dụng quy định hình thức thừa kế sang để thực Đây hình thức đặc biệt chuyển QSD đất mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trường hợp 61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua trình thu thập điều tra, phân tích số liệu, đề tài thu số kết sau: Kết chuyển QSD đất theo số liệu thứ cấp địa phương cho thấy: Theo Luật Đất đai 2003 có hình thức chuyển QSD đất, theo số liệu thu thập từ năm 2010 đến năm 2013 địa bàn xã có hình thức chuyển QSD đất đăng kí thực theo trình tự, thủ tục quy định pháp luật đất đai quan nhà nước có thẩm quyền là: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, chấp Cịn hình thức : cho thuê cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn thực tế có diễn khơng đăng kí với quan nhà nước có thẩm quyền khơng nắm tình hình cụ thể hình thức + Hình thức chuyển đổi QSD đất có 16 trường hợp với tổng diện tích 2,35 + Hình thức chuyển nhượng QSD đất có 215 trường hợp với tổng diện tích 42,42 + Hình thức tặng cho QSD đất có 683 trường hợp với tổng diện tích 131,96 + Hình thức chấp giá trị QSD đất có 309 trường hợp với tổng diện tích 61,75 Tất trường hợp đăng kí thực chuyển QSD đất trình tự thủ tục khơng có hồ sơ bị trả lại Sự hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển QSD đất Qua điều tra vấn dân địa bàn xã Đông Cao dựa phiếu điều tra chuẩn bị sẵn ta thấy hiểu biết người dân xã Đông Cao chuyển QSD đất 69,67%, cụ thể sau: - Sự hiểu biết vấn đề liên quan đến chuyển QSD đất: 70,88% - Sự hiểu biết tài liên quan đến chuyển QSD đất: 67,11% - Sự hiểu biết chuyển đổi QSD đất: 69,11% - Sự hiểu biết chuyển nhượng QSD đất: 83,78% 62 - Sự hiểu biết cho thuê cho thuê lại QSD đất: 66,89% - Sự hiểu biết tặng cho QSD đất: 60,22% - Sự hiểu biết thừa kế QSD đất: 74% - Sự hiểu biết chấp giá trị QSD đất: 80,67% - Sự hiểu biết bảo lãnh giá trị QSD đất: 65,11% - Sự hiểu biết góp vốn giá trị QSD đất: 58,89% Trong nhóm đối tượng điều tra nhóm ĐT-CBHT hiểu biết chuyển QSD đất cao đạt 76%, nhóm ĐT-SXNN thấp đạt 61,08% nhóm ĐT-SXPNN có hiểu biết trung bình 72,12% 5.2 Đề nghị Trên sở số liệu điều tra, thu thập để thúc đẩy phát triển hoạt động chuyển QSD đất địa phương thời gian tới cần: - Các quan quản lý cần tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng tới người dân vấn đề liên quan đến chuyển QSD đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung nhằm nâng cao trình độ hiểu biết người dân, cần xác định rõ đâu lực lượng lịng cốt - Đồng thời quan quản lý cần có điều chỉnh phù hợp linh động thủ tục hành chính, trình tự thực hoạt động chuyển QSD đất nhằm tạo điều kiện cho dân thực nhanh chóng, giúp cán địa giảm thiểu áp lực cơng việc - Về phí người dân cần có tìm hiểu tiếp cận pháp luật cho “sống làm việc theo pháp luật” tất lĩnh vực đặc biệt lĩnh vực đất đai 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003, nhà xuất trị quốc gia Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/1004 phủ thi hành Luật đất đai 2003 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ n (2014), Báo cáo tổng kết công tác tài nguyên môi trường 2010, 2011, 2012, 2013 Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 thủ tướng phủ việc ban hành quy chế thực chế “Một cửa liên thông” quan hành nhà nước địa phương Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên (2007), Tài liệu hướng dẫn số 1749/HD-STNMT ngày 18/09/2007 việc thực thủ tục hành đất đai theo chế “một cửa” cấp huyện cấp xã địa bàn tỉnh Thái Nguyên Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai, nhà suất nông nghiệp Hà Nội UBND xã Đông Cao, Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2015, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2015 xã Đông cao UBND xã Đông Cao, Sổ theo dõi đăng ký chuyển nhượng, chuyển đổi ,cho thuê cho thuê lại QSD đất năm 2010, 2011, 2012, 2013 10 UBND xã Đông Cao, Sổ theo dõi đăng ký chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSD đất năm 2010, 2011, 2012, 2013 11 UBND xã Đông Cao, Sổ theo dõi đăng ký tặng cho, thừa kế QSD đất năm 2010, 2011, 2012, 2013 12 Báo cáo tốt nghiệp trường đại học nông lâm ... Đánh giá kết cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất - Đánh giá kết thừa kế quyền sử dụng đất - Đánh giá kết tặng cho quyền sử dụng đất - Đánh giá kết chấp giá trị quyền sử dụng đất - Đánh giá kết. .. ? ?Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất xã Đông Cao, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013? ?? 1.2 Mục đích đề tài Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất xã Đông Cao Huyện Phổ. .. kế quyền sử dụng đất 34 4.2.6 Đánh giá kết chấp giá trị quyền sử dụng đất 34 4.2.7 Đánh giá kết bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất 36 4.2.8 Đánh giá kết góp vốn giá trị quyền sử dụng đất