Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam hiện nay 1

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ THỊ HẢI YẾN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ THỊ HẢI YẾN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9.38.01.07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Các số liệu luận án đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết nghiên cứu nêu luận án chưa công bố cơng trình Tác giả ḷn án Đỗ Thị Hải Yến MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu 24 1.3 Cơ sở lý thuyết nghiên cứu 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 30 2.1 Khái quát lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.2 Khái quát lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 64 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 65 3.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 65 3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua 95 KẾT LUẬN CHƯƠNG 117 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 118 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 118 4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 123 KẾT LUẬN 149 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 151 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân HĐ : Hợp đồng HĐTC : Hợp đồng chấp HĐTCQSDĐ : Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Cùng với vận động kinh tế xu hướng hội nhập quốc tế, đặc biệt đa dạng phát triển dự án bất động sản, đầu tư phát triển sản xuất, nhu cầu vốn tổ chức cá nhân ngày lớn Mặc dù giao dịch dân xác lập sở tự nguyện, ln chịu điều chỉnh quy định pháp luật mang tính định hướng giám sát thực chủ thể khác Quan hệ dân nói chung quan hệ vay tài sản nói riêng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng tới lợi ích bên giao dịch Thời gian qua, thị trường tín dụng hình thành thông qua quan hệ vay - cho vay, việc sử dụng bất động sản tài sản bảo đảm phát sinh nhiều vướng mắc việc xử lý tài sản, gây nên khủng hoảng cho thị trường tín dụng Vì vậy, xác lập quan hệ này, điều bên quan tâm lợi ích bảo đảm Trong trường hợp này, chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng sở để bảo đảm cho lợi ích bên có quyền (bên cho vay) đảm bảo tài sản bên có nghĩa vụ (bên vay) Đối với nước có chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nội hàm QSDĐ có phần khác biệt Theo đó, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào quyền đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước, trình khai thác sử dụng đất, QSDĐ chủ thể lại mang tính độc lập tương đối Người có QSDĐ có quyền chủ động khai thác sử dụng cho nhu cầu mục đích khác nhau, nhiên chịu giám sát, hạn chế Nhà nước Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Điều 18) Quy định tảng pháp lý đánh dấu việc QSDĐ nói chung chấp QSDĐ nói riêng tham gia, vận hành kinh tế thị trường Điều 54 Hiến pháp năm 2013 tiếp tục quy định theo hướng “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Cụ thể hoá tinh thần nêu Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2013 quy định theo hướng ngày mở rộng, phát triển quyền cá nhân, tổ chức QSDĐ hợp pháp Bên cạnh đó, ngồi QSDĐ ngày có nhiều quyền ghi nhận pháp luật quyền bề mặt, quyền địa dịch, quyền hưởng dụng gắn với QSDĐ, cần thiết phải có nghiên cứu thấu đáo, toàn diện Thế chấp QSDĐ quyền người sử dụng đất pháp luật đất đai, pháp luật dân quy định pháp luật khác quy định Cùng với phát triển quan hệ xã hội, giao dịch chấp tài sản vay vốn, có quyền sử dụng đất thực ngày nhiều thông qua hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (HĐTCQSDĐ) Quan sát thực tế diễn biến thị trường tài chính, hoạt động tổ chức tín dụng (TCTD) thị trường bất động sản thực trạng vụ án tranh chấp có nguyên từ giao dịch thực HĐTCQSDĐ, chúng tơi nhận thấy, quy định pháp luật khó theo kịp diễn biến vận động xã hội Các tranh chấp HĐTCQSDĐ diễn liên quan nhiều đến chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng Các án, định có hiệu lực pháp luật khó thi hành thực tế Vì vậy, cần thiết phải có nhận thức đầy đủ, đắn quy định pháp luật HĐTCQSDĐ Việc nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống phương pháp nghiên cứu khoa học điểm bất cập, thiếu sót, khơng phù hợp thiếu quy định pháp luật sách Nhà nước Đồng thời đưa giải pháp để xử lý bất cập nhằm phát huy vai trị HĐTCQSDĐ cơng cụ pháp lý xác lập biện pháp bảo đảm cho giao dịch bên phổ biến áp dụng giao dịch vay - cho vay thị trường tín dụng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vấn đề rộng nghiên cứu nhiều góc độ khác kinh tế, trị, xã hội, pháp luật Có nhiều cơng trình nghiên cứu chấp QSDĐ nói chung HĐTCQSDĐ nói riêng, thực tế cho thấy, ln tồn loạt khía cạnh lý luận pháp luật thực tiễn HĐTCQSDĐ chưa nghiên cứu thấu đáo Trong đó, loại HĐ khơng quan trọng bên giao dịch bảo đảm, mà cịn liên quan đến an tồn hệ thống TCTD hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm, tác động đến kinh tế Việt Nam Chính vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam hiện nay” để nghiên cứu làm Luận án Tiến sĩ luật học, nhằm giải mã bất cập, tồn mong muốn đóng góp phần luận khoa học cho việc hoàn thiện sở pháp lý loại hợp đồng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Luận án nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật Việt Nam HĐTCQSDĐ, từ đó, đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật lĩnh vực này, góp phần thúc đẩy giao dịch bảo đảm QSDĐ kinh tế thị trường Việt Nam phát triển 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu trên, tác giả xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Thực tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, rõ vấn đề nghiên cứu đề cập mà tác giả kế thừa, nhận diện vấn đề cần tiếp tục triển khai nghiên cứu nội dung luận án - Khái quát nghiên cứu vấn đề lý luận HĐTCQSDĐ; làm rõ khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật HĐTCQSDĐ - Đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật HĐTCQSDĐ Việt Nam nay, kết đạt được, hạn chế, bất cập nguyên nhân chủ yếu - Căn vào mơ hình lý luận, bất cập pháp luật thực tiễn thực pháp luật, Luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật HĐTCQSDĐ 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án quan điểm, cơng trình nghiên cứu, học thuyết pháp lý HĐTCQSDĐ; hệ thống văn quy phạm pháp luật Việt Nam minh chứng thông qua vụ việc cụ thể thể luận án HĐTCQSDĐ; thực tiễn quy định pháp luật áp dụng pháp luật HĐTCQSDĐ 3.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Luận án nghiên cứu HĐTCQSDĐ bên chấp có QSDĐ đất bên nhận chấp TCTD (đặc biệt ngân hàng) cho vay tín dụng Đối tượng chấp QSDĐ loại đất khác, bên nhận chấp chủ thể khác nghĩa vụ bảo đảm khác không thuộc đối tượng nghiên cứu luận án Về thời gian: HĐTCQSDĐ phân tích bình luận sở pháp luật hành lấy mốc thời điểm Luật Đất đai năm 2013 sau Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành Quy định pháp luật trước dẫn chứng bình luận nhằm minh chứng cho q trình hồn thiện pháp luật Về không gian: HĐTCQSDĐ nghiên cứu theo pháp luật Việt Nam Việt Nam Những nghiên cứu pháp luật nước mang tính tham khảo, gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu thực sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Các phương pháp nghiên cứu truyền thống phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, logic phương pháp sử dụng xuyên suốt luận án để phân tích, đánh giá, đưa kiến nghị vấn đề nội dung nghiên cứu, cụ thể là: - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp sử dụng tất chương để làm rõ sở lý luận, đánh giá thực trạng đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐTCQSDĐ - Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp logic, phương pháp so sánh sử dụng Chương 2, 3, để xâu chuỗi mối quan hệ chặt chẽ lý luận thực tiễn nước Những vấn đề thuộc nhiệm vụ nghiên cứu triển khai theo phương pháp nhằm xác định sở lý luận đến thực trạng, quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật Cụ thể tuần tự, vấn đề lý luận Chương dùng làm nội dung đánh giá thực trạng Chương từ tạo sở hình thành kiến nghị hồn thiện pháp luật Chương Có thể nói, tất phương pháp nghiên cứu nêu góp phần làm rõ mục tiêu nghiên cứu luận án Tuy nhiên, để đề xuất hoàn thiện pháp luật đảm bảo phù hợp khả thi, thông tin thực tế liên quan đến hoạt động chấp QSDĐ quan trọng, tác giả cố gắng sử dụng chất liệu thực tiễn bắt nguồn từ giải tranh chấp để làm tảng cho luận điểm nêu chương luận án Những điểm luận án - Luận án góp phần hệ thống hố làm rõ thêm vấn đề lý luận pháp luật HĐTCQSDĐ Luận án phân tích cấu pháp luật HĐTCQSDĐ, nhấn mạnh nguyên tắc tự ý chí bên có giới hạn xuất phát từ đối tượng chấp QSDĐ Vậy nên nguồn pháp luật không pháp luật tư điều chỉnh HĐ, mà có đan xen pháp luật công điều chỉnh đối tượng chấp QSDĐ - Khi đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật HĐTCQSDĐ, luận án dựa nguồn pháp luật văn phân tích khả áp dụng án lệ nguồn luật giải bất cập thiếu quy định thành văn quy định văn luật chuyên ngành chưa giải thích đầy đủ - Luận án đưa số giải pháp cụ thể kiến nghị hoàn thiện quy định HĐTCQSDĐ theo nguyên tắc bảo đảm tự ý chí, quyền lợi ích bên hợp đồng thừa nhận giới hạn giao dịch xuất phát từ pháp luật Nhà nước ban hành liên quan đến QSDĐ tiễn đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân việc thực thủ tục đăng ký nhanh, gọn, đơn giản, góp phần thúc đẩy nhanh trình giải ngân tổ chức tín dụng hội tiếp cận vốn vay người dân Với điểm như: bổ sung thêm trường hợp đăng ký chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng khơng phải nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định pháp luật Việc thực đăng ký trường hợp thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai nhà ở, cơng trình xây dựng; trường hợp Văn phịng đăng ký phải thực việc đăng ký chấp gồm chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng, tài sản chung hộ gia đình, tài sản doanh nghiệp tư nhân… Về thời hạn hợp đồng chấp, theo Điều 327 Bộ luật Dân sự, chấp tài sản chấm dứt trường hợp sau đây: Nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt; việc chấp tài sản huỷ bỏ thay biện pháp bảo đảm khác; tài sản chấp xử lý; theo thoả thuận bên Nếu HĐ không bị hủy bỏ, thay bên khơng có thỏa thuận thời hạn HĐ chấm dứt bên vay trả đủ nợ vay, lãi vay QSDĐ bị xử lý để bảo đảm nghĩa vụ chấp Trong trường hợp bên ký HĐ tín dụng nguyên tắc (HĐ tín dụng hạn mức) thời hạn dài để làm sở ký HĐ bảo đảm tiền vay, sau ký HĐ (khế ước) tín dụng giải ngân cụ thể [2, tr.45]; cần làm rõ nghĩa vụ bảo đảm quyền phạm vi quyền ưu tiên toán Ngoài ra, trường hợp bên ký văn sửa đổi, bổ sung nghĩa vụ bảo đảm có thuộc trường hợp phải đăng ký thay đổi hay không việc làm sáng tỏ nội dung như: Về chất, việc gọi phụ lục sửa đổi, bổ sung HĐ hay sửa đổi bổ sung HĐTC khơng ảnh hưởng đến hiệu lực chúng xét kỹ thuật pháp lý xác lập HĐ lại khơng Do đó, Bộ luật Dân cần quy định rõ chất phụ lục HĐ chi tiết hố điều khoản HĐ khơng trái với nội dung HĐ; trái hay có nội 142 dung cần lập văn ghi rõ sửa đổi, bổ sung HĐ phải tuân thủ hình thức HĐ bị sửa đổi, bổ sung 4.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật số nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bên cạnh quy định chủ thể, hình thức, đối tượng HĐTC QSDĐ cịn có nội dung khác phát sinh vướng mắc giải tranh chấp nội dung HĐ, cụ thể là: Thứ nhất, chưa có cách hiểu thống nội dung thỏa thuận hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba Bộ luật Dân năm 2015 không quy định cụ thể việc cầm cố, chấp tài sản “để bảo đảm thực nghĩa vụ cá nhân, pháp nhân khác” (bên bảo đảm bên có nghĩa vụ 02 chủ thể khác nhau) Chính vậy, có quan điểm cho rằng, cầm cố, chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác phải hiểu bảo lãnh tài sản Nhưng có quan điểm cho bên bảo lãnh dùng tài sản để cầm cố, chấp cho bên nhận bảo lãnh để đảm bảo thực nghĩa vụ bảo lãnh bảo lãnh biện pháp đối nhân 12 Do đó, số Văn phịng đăng ký đất đai từ chối đăng ký chấp trường hợp người sử dụng đất dùng QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Thậm chí, có số Tịa án tun HĐTCQSDĐ, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác (hay gọi chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ bên thứ ba) vơ hiệu với lý nhầm lẫn hình thức HĐ Việc quy định rõ QSDĐ chấp loại trừ nguy tuyên HĐTCQSDĐ bị coi vơ hiệu Ví dụ, theo Bản án số 26/2011/KT-ST ngày 05/8/2011, Ngân hàng TMCP Quân Đội bị Toà án tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu HĐTC QSDĐ bên thứ để vay vốn cho hợp đồng bảo lãnh13 Tuy nhiên, Bộ luật Dân năm 2015 có ghi nhận việc người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ cho người khác có nghĩa vụ, theo đó, có hai trường hợp xuất người thứ ba 12 13 Trương Thanh Đức, Tldd Bản án số 26/2011/KT-ST Toà án tỉnh Quảng Ngãi ngày 05/8/2011 143 dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sau: (i) Trường hợp chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ cho người có nghĩa vụ: Điều 295 Bộ luật Dân năm 2015 quy định “tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu”; (ii) Trường hợp, bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh (chẳng hạn bên bảo lãnh chấp QSDĐ xác lập biện pháp bảo đảm khác để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh - khoản Điều 336 Bộ luật Dân năm 2015) Mặc dù, Bộ luật Dân năm 2015 có tách biệt hệ pháp lý hai trường hợp nói bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ: (i) Trường hợp chấp tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên thứ ba có nghĩa vụ: Khi bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên nhận chấp, cầm cố có quyền xử lý tài sản bảo đảm, trường hợp việc xử lý tài sản bảo đảm khơng đủ phần cịn lại trở thành nghĩa vụ khơng có bảo đảm bên có nghĩa vụ; bên nhận bảo đảm trở thành chủ nợ bảo đảm với bên có nghĩa vụ; (ii) Trường hợp bên bảo lãnh dùng tài sản để cầm cố, chấp cho bên nhận bảo lãnh để đảm bảo thực nghĩa vụ bảo lãnh: Theo Điều 342 Bộ luật Dân năm 2015 bên nhận bảo lãnh khơng có quyền xử lý tài sản bên bảo lãnh mà có quyền yêu cầu bên bảo lãnh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm bồi thường thiệt hại Nếu sau xử lý tài sản bảo đảm mà bên nhận bảo lãnh không thu đủ số tiền tương đương với nghĩa vụ bảo lãnh bên nhận bảo lãnh trở thành chủ nợ khơng có bảo đảm bên bảo lãnh Tuy nhiên, thực quy định trường hợp bên dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ cho người khác hệ pháp lý trường hợp chưa thực rõ ràng Bộ luật Dân năm 2015 nên việc áp dụng pháp luật chưa thống điều khó tránh khỏi Chính vậy, cần thống cách hiểu, pháp luật cần quy định rõ hai trường hợp cầm cố, chấp, là: (i) Cầm cố, chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác 144 (ii) Cầm cố, chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh Bên cạnh đó, Điều 195 Bộ luật Dân năm 2015 quy định quyền định đoạt người khơng phải chủ sở hữu, là: Người chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền chủ sở hữu theo quy định luật Theo đó, quyền định đoạt tài sản chủ thể khác dựa hai cứ: Một là, ủy quyền định đoạt chủ sở hữu cho phép chủ thể ủy quyền có quyền chuyển giao cho người thứ ba; việc ủy quyền phải thể sở thỏa thuận chủ sở hữu với người ủy quyền; hợp đồng ủy quyền có hiệu lực pháp luật người ủy quyền có quyền thay mặt chủ sở hữu định đoạt tài sản; Hai là, quy định luật sở để chủ thể có quyền định đoạt tài sản Thực tiễn giải tranh chấp chấp QSDĐ thời gian qua cho thấy phát sinh số vướng mắc việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp liên quan đến quan hệ chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba Do chưa có phân biệt rạch rịi ủy quyền định đoạt tài sản dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba Ngoài ra, Bộ luật Dân năm 2015 quy định khoản Điều 141: “Một cá nhân, pháp nhân đại diện cho nhiều cá nhân pháp nhân khác không nhân danh người đại diện để xác lập, thực giao dịch dân với với bên thứ ba mà người đại diện người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Chẳng hạn HĐTC HĐ tín dụng mà đại diện bên chấp đại diện bên vay HĐ độc lập riêng rẽ nên không thuộc phạm vi điều chỉnh điều luật Vậy nên việc đại diện theo HĐTC tài sản QSDĐ HĐ tín dụng khơng vi phạm tư cách đại diện theo điều khoản Bên cạnh đó, cần nhận định cách chất tư cách ủy quyền bên chấp HĐTC Việc ủy quyền không làm thay đổi nghĩa vụ bên chấp với bên nhận chấp bên ủy quyền thực quyền hạn phạm vi bên chấp ủy quyền mà [35] Thứ hai, vấn đề bảo vệ người thứ ba tình hiệu lực cơng tín Việc hiểu, áp dụng khoản Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015 bảo vệ 145 quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu có nhiều vướng mắc, cụ thể: (i) Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro khơng thể xác minh nguồn gốc trước tài sản đặc biệt QSDĐ; công chứng, đăng ký chấp HĐTC vô hiệu (do bị giao dịch trước đó, chí trước lâu giao dịch nhiều lượt trước bị tun vơ hiệu) Thẩm phán không áp dụng chế bảo vệ người thứ ba tình vấn đề hiệu lực cơng tín; (ii) Đối với giao dịch chấp có nhiều ý kiến khác Có ý kiến cho rằng, bên nhận chấp nhận chuyển giao tài sản mặt pháp lý nên cần bảo vệ, ý kiến khác cho rằng, giao dịch chấp khơng có chuyển giao thực tế tài sản nên bên nhận chấp không bảo vệ theo chế bảo vệ người thứ ba tình Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, trường hợp cần bảo vệ bên nhận chấp tin vào hệ thống đăng ký mà xác lập giao dịch Nhưng hiểu theo ngôn từ Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015 khó áp dụng giao dịch chấp khơng có chuyển giao tài sản bên chấp (chủ sở hữu tài sản) sang bên nhận chấp Mặt khác, văn pháp luật hành khơng có khái niệm chuyển giao mặt pháp lý mà có khái niệm giao, chuyển giao tài sản; giao giấy tờ tài sản Vì vậy, cần sớm có văn hướng dẫn quy định bảo vệ người thứ ba tình trường tài sản chấp theo quy định khoản Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015 4.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất theo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Mặc dù phương thức bán đấu giá xử lý QSDĐ chấp quy định theo trình tự, thủ tục công khai thực tế vô phức tạp Trước hết, hành lang pháp lý cho việc xử lý QSDĐ chưa hoàn chỉnh, thiếu khả thi Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực phân tán nhiều quan khác tạo kẽ hở quản lý Theo Nghị định số 163/2006/NĐ- CP cho phép tổ chức tín dụng lựa chọn hình thức xử lý đa dạng; bên 146 không thoả thuận phương thức xử lý tài sản QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tài sản đem bán đấu giá để thực bên lại phải ký hợp đồng uỷ quyền đơn vị bán đấu giá có thẩm quyền Điều thường bị bên chấp trì hỗn bên cho vay khơng có chế để bảo vệ quyền lợi Ngay đấu giá, bên chấp tìm cách hủy HĐ bán đấu giá, hủy Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp cho người mua Vì nên dẫn đến bên trúng đấu giá khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khơng thể nhận bàn giao nhà, đất mua bán đấu giá thành công, phát sinh tranh chấp HĐ mua bán tài sản đấu giá, khơng có chế buộc bên chấp, bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản cho bên mua đấu giá, làm cho vụ án kéo dài phức tạp Để hạn chế tranh chấp trước hết phải có cách hiểu thống quy định xử lý tài sản chấp cần hướng dẫn thi hành cách cụ thể Đây cơng tác cần làm tốt q trình ban hành sửa đổi quy định pháp luật Bên cạnh đó, quy định thứ tự ưu tiên tốn cịn chưa tương đồng, khó áp dụng hoạt động thực giải tranh chấp HĐTCQSDĐ Khi tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm xác định theo “thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng” Khoản Điều 310 Bộ luật Dân năm 2015 “hiệu lực cầm cố tài sản” khoản Điều 319 “hiệu lực chấp tài sản” quy định “bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố” sau thời điểm đăng ký chấp, khơng ưu tiên bên nhận chấp Khoản Điều 151 Luật Tổ chức tín dụng hợp khoản vay đặc biệt ưu tiên hoàn trả trước tất khoản nợ khác, kể khoản nợ có tài sản bảo đảm TCTD… có hiểu ưu tiên trước tất biện pháp bảo đảm, kể việc chấp tài sản hay không? Vậy nên quy định pháp luật điều chỉnh nội dung cần cụ thể để bảo đảm áp dụng thống 147 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương Luận án, tác giả đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, gắn với yêu cầu, định hướng hoàn thiện pháp luật có liên quan Thực trạng bất cập pháp luật điều chỉnh HĐTCQSDĐ địi hỏi giải pháp cụ thể hồn thiện quy định pháp luật lực chế tham gia quản lý thị trường đất đai bảo đảm quyền tự tiến hành giao dịch chấp QSDĐ bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng vay mặt thực tế Các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật đề xuất theo khía cạnh pháp lý HĐTCQSDĐ bổ sung, chỉnh sửa nhóm quy định đối tượng chấp, chủ thể chấp, hình thức chấp nhằm tránh tượng giải thích, áp dụng khơng thống quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu xác định không tài sản chấp, xác định không chủ sở hữu QSDĐ, không QSDĐ bị đem chấp dẫn đến việc xử lý QSDĐ bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ Ngồi ra, quy định nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng quyền nghĩa vụ liên quan cần chỉnh bổ sung sửa đổi theo hướng làm rõ trách nhiệm nghĩa vụ bên thứ ba, quyền nghĩa vụ bên đại diện, bên ủy quyền HĐTC Nhất bên chấp hộ gia đình, tổ chức khơng có tư cách pháp nhân Bên cạnh đó, cần quy định rõ hiệu lực hợp đồng hiệu lực giao dịch chấp khác thời điểm, thời hạn hợp đồng chưa rõ thời điểm bắt đầu kết thúc gây tranh cãi Cuối cùng, cần phải xây dựng án lệ văn hướng dẫn nhằm tạo giải pháp hợp lý cho trường hợp bất cập xử lý QSDĐ đem chấp bất cập giải tranh chấp liên quan đến HĐTCQSDĐ 148 KẾT LUẬN Sau thực nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam hiện nay” khuôn khổ Luận án Tiến sĩ luật học, cho phép rút số kết luận sau đây: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại HĐ phổ biến khơng có nghĩa pháp luật điều chỉnh hợp đồng hồn thiện tạo môi trường pháp lý thuận lợi thúc đẩy giao dịch chấp diễn cách dễ dàng Pháp luật điều chỉnh HĐTCQSDĐ tạo thuận lợi đáng kể bảo đảm quyền bên chấp QSDĐ bảo đảm việc thực nghĩa vụ bên nhận chấp Những pháp lý tạo sở quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý có hiệu nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền đất đai Pháp luật điều chỉnh HĐTC quyền sử dụng hồn thiện ngăn ngừa tranh chấp phát sinh trình bảo đảm nghĩa vụ bên nhận chấp, trinh thực HĐ giải có tranh chấp phát sinh HĐTCQSDĐ Tuy nhiên, bên cạnh chuyển biến tạo lập sở pháp lý phù hợp điều chỉnh HĐTCQSDĐ, pháp luật hành bộc lộ số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến quyền lợi lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân liên quan, đặc biệt trình giải tranh chấp phát sinh HĐTCQSDĐ Giá trị loại tài sản QSDĐ đem chấp lớn biện pháp chấp QSDĐ áp dụng thường xuyên giao dịch dân HĐTCQSDĐ hình thức ghi nhận biện pháp bảo đảm cách phổ biến rủi ro pháp lý tồn nguy tranh chấp thường xảy Những lỗ hổng pháp lý, quy định bất cập điều chỉnh HĐTCQSDĐ cần phải nghiên cứu nhằm nâng cao hiệu điều chỉnh loại hợp đồng 149 Những bất cập phát sinh từ pháp luật nội dung lẫn trình tự thủ tục pháp luật hành gắn với chấp QSDĐ Bên cạnh đó, xuất phát từ phức tạp QSDĐ nhu cầu quản lý nhà nước đất đai nên rào cản từ nhận thức bên tham gia HĐ quan tổ chức tham gia giám sát, quản lý HĐTC làm nên bất cập trình thực HĐTC Trước thực tiễn rủi ro từ hoạt động tín dụng dựa bảo đảm nghĩa vụ trả nợ từ tài sản có giá trị lớn QSDĐ nhu cầu thực vay vốn để phát triển chủ thể mà yêu cầu hoàn thiện pháp luật HĐTCQSDĐ ln đặt Giải pháp hồn thiện quy định pháp luật chế giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chưa đủ mà cần có nâng cao ý thức pháp luật bên tham gia giao dịch có cẩn trọng từ phía bên nhận chấp ý thức tuân thủ nghĩa vụ HĐ từ phía bên chấp nhằm bảo đảm giao dịch trở thành biện pháp bảo đảm hữu hiệu quan hệ tín dụng thị trường, hạn chế rủi ro cho kinh tế nói chung 150 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tài liệu Tiếng Việt Đào Duy Anh (2016), “Hán – Việt từ điển”, NXB Khoa học xã hội Huỳnh Thị Minh Anh (2015), Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm Hợp đồng tín dụng từ thực tiễn ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sỹ, Học viện Khoa học Xã hội, tr.51-52 Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, sách chuyên khảo, NXB Khoa học Kỹ thuật Bộ Tư pháp (2013), Nghị định số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12, Hà Nội Bộ Tư pháp (2017), Những điểm Bộ luật dân năm 2015, Dự án JICA, Nxb Lao động Nguyễn Thị Cam (2005), “Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất - loại quyền tài sản đặc thù”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, 2005, Số1 (26) Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình Luật hợp đồng, Phần chung (dùng cho đào tạo sau đại học), sách chuyên khảo, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội Trần Đức Dũng (2018), “Thế chấp nhà vay vốn ngân hàng theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Mở Đỗ Văn Đại (2014), “Một số vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, tham luận Tài liệu Hội thảo quốc tế, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 10 Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2012), “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch QSDĐ”, sách chuyên khảo, NXB Lao động 11 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ Tp.HCM 151 12 Nguyễn Ngọc Điện, (2002), “Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam”, NXB Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 13 Nguyễn Ngọc Điện (2016), Giáo trình Luật Dân tập 1, Nxb Đại học Quốc gia TP.Hồ Chí Minh, năm 2016, tr.118 14 Trương Thanh Đức (2009), “Những điều giao dịch bảo đảm”, đăng Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 24 (161) 15 Bùi Đức Giang (2015), Xác lập biện pháp bảo đảm tài sản theo Bộ luật Dân 2015, Tạp chí Ngân hàng, số 18/2016 16 Hồ Quang Huy (2015), “Thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việt Nam giai đoạn nay”, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội 17 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Hợp đồng: Thuật ngữ khái niệm”, đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số (220) 19 Phạm Công Lạc (1996), “Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Lê Vũ Nam (2015), Hoàn thiện quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi), Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh 21 Nguyễn Thị Nga (2015), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam – Thực trạng hướng hoàn thiện”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp, Hà Nội 22 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân năm 2005 23 Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013, Hà Nội 24 Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 25 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 152 26 Đinh Văn Thanh (chủ biên) (2017), “Giáo trình Luật dân Việt Nam – tập 1”, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân 27 Nguyễn Bích Thảo (2014), Về chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi), Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội 28 Lê Thị Thu Thủy (chủ biên) (2006), “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp 29 Lê Thị Thu Thuỷ (chủ biên), (2005), Đề tài: “Pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng – kinh nghiệm nước thực tiễn Việt Nam”, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 30 Tòa án nhân dân tối cao (2017), Giải đáp số vấn đề nghiệp vụ 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), “Giáo trình Luật Đất đai”, NXB Tư pháp, Hà Nội 32 Từ điển Luật học (2010), Nhà xuất Tư pháp 33 Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010), “Từ điển Luật học”, NXB Tư pháp, Hà Nội 34 Lư Quang Vinh, Cần tách bạch chủ thể hợp đồng giao dịch chấp bảo lãnh, website Thông tin pháp luật dân , truy cập ngày 05-8-2011 35 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, sách chuyên khảo, NXB Chính trị quốc gia B Tài liệu tiếng nước ngồi 36 Black’s Law Dictionary (5th Edition), 1979 37 Duca, John V (Federal Reserve Bank of Dallas) (2014), “Subprime Mortgage Crisis”, Federal Reserve History, Federal Reserve 38 E.A Francis, K.J Thomas (1986), “Mortgages and Securities”, Sydney: Butterworths, 1986 lxiii, 511 pages; 25 cm 39 Jane P Malor, A James (1998), Business Law and The Legal regulatory environment, Irwin mac graw-hill 153 40 Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996), A guide to Business Law, Eleventh edition 41 Simon & Schuter (1973 and 1965), “A History of American Law, Lawrence & Friedman” 42 US Business, “Cycle Expansions and Contraction”s, Archived March 10, 2009, at the Wayback Machine, NBER C Tài liệu Internet 43 Duy Anh, “Hình ảnh 20 năm: Đỉnh cao vực sâu bất động sản”, Báo điện tử đăng Vietnamnet.vn ngày 14/09/2014, Link: https://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/hinh-anh-20-nam-dinh-cao-va-vucsau-cua-bds-196478.html, truy cập: 14/09/2014, 05:00 GMT+7 44 Civil Code of Japan, Link: http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/detail/?id=2252&vm=04&r e=02 45 Code 22 of French, Link: https://www.legifrance.gouv.fr/content/download/1950/13681/version/3/ /Code_22.pdf 46 46 Trương Thanh Đức (2005), Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân 2005, Hội thảo “Sửa đổi bổ sung Bộ luạt Dân 2005”, Bộ Tư Pháp – JICA, Hà Nội ngày 31/8-01/9/2011 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2012/06/07/7-6-2012/ 47 Trương Thanh Đức “Bình luận bất cập pháp luật giao dịch bảo đảm”, link truy cập: http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chitiet/81/582, Bài bình luận có sử dụng số nội dung "Bình luận Chế định bảo đảm tiền vay hoạt động tín dụng ngân hàng”, Chuyên đề số thuộc Đề tài khoa học cấp Bộ năm 2012: "Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân kinh doanh ngân hàng – thực trạng giải pháp” 154 48 Trương Thanh Đức, “Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân 2005”, Hội thỏa “Sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân 2005”, Bộ Tư Pháp – JICA, Hà Nội ngày 31/8 - 01/9/2011, Link: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2012/06/07/7-6-2012/ 49 Trương Thanh Đức, “Bình luận bất cập pháp luật giao dịch đảm”, bảo Link: http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi- tiet/81/582 50 Nguyễn Thúy Hiền, Phó Chánh án Tịa án Nhân dân tối cao (TANDTC) (2018), Những vấn đề rút kinh nghiệm giải vụ án liên quan giao dịch bảo đảm, Bài giảng trực tuyến 12/2018, Cổng Thông tin điện tử TANDTC https://www.toaan.gov.vn/webcenter/portal/sttp/home 51 Nguyễn Hoa (2018), Cần sớm xây dựng Thông tư thay Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, http://www.moj.gov.vn ngày 31/10/2018 52 Littleton (1912), The English Commom pleas and Exchequer reports, trích “The English report common pleas”, Thư viện Trường Đại học Luật Cornell, Link: http://www.mindserpent.com/reference/eng_reports/1912_vol_124_the_ english_reports_common_pleas_vol_02.pdf 53 Hoàng Quảng Lực, “Bàn chấp việc xử lý tài sản chấp hợp đồng tín dụng”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/xu-ly-tai-santhe-chap-quyen-su-dung-dat-trong-truong-hop-dat-da-cho-nguoi-khaclam-nha-o 54 Trần Nhân, “3 cán Agribank nâng khống giá tài sản cho vay hàng chục tỉ đồng lĩnh án”, Link: https://infonet.vietnamnet.vn/doi-song/nhipsong/3-can-bo-agribank-nang-khong-gia-tai-san-cho-vay-hang-chuc-tidong-linh-an-258802.html, Truy cập: 17/07/2020 12:17 GMT+7 155 55 Property Law of the People's Republic of China, Link: 56 Real Right Law of the People's Republic of China, Link: http://www.npc.gov.cn/englishnpc/Law/200902/20/content_1471118.htm www.fdi.gov.cn/1800000121_39_3313_0_7.html 57 Trịnh Duy Tám - Phòng 10, Viện KSND tỉnh Vĩnh Phúc; http://vksnd.vinhphuc.gov.vn/nghiencuu-traodoi/Pages/trao-doi-nghiepvu.aspx?ItemID=30968 58 Thailand Civil and Commercial Code, Link: https://asean.org/storage/2016/08/Thailand199.pdf 59 Thomson Reuters (2016), “No Claim to Original U.S Government Works”, trích tài liệu “Severin v.U.S, 99 Ct.CL 435 (1943), Link: https://www.dwt.com/files/governmentcontracts/2016/09/1SeverinvUS.pdf 60 Nguyễn Xuân Viễn, Vướng công chứng hợp đồng bảo đảm, Báo Người Đại biểu nhân dân, trích dẫn từ: http://www.nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/Conten tID/96593/Default 61 Lư Quang Vinh, “Cần tách bạch chủ thể hợp đồng giao dịch chấp bảo lãnh”, Link: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn 156 ... ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2 .1 Khái quát lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2 .1. 1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2 .1. 1 .1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất Theo... DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 65 3 .1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 65 3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam. .. 11 7 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 8 4 .1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 8