Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ HUYỀN THANH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 1.2 Điều chỉnh pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 1.2.1 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 1.2.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined Kết chƣơng luận E rror! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM E rror! Bookmark not defined 2.1 Chủ thể đồng hợp đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 2.1.1 Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất cho thuê đất để đấu giá quyền sử đất dụng E rror! Bookmark not defined 2.1.2 Bên tổ đấu chức giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 2.2 Đối tƣợng hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 2.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 2.4 Hình thức đồng hợp đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined Kết chƣơng luận E rror! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT E rror! Bookmark not defined 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp thực pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất E rror! Bookmark not defined Kết luận chƣơng E rror! Bookmark not defined KẾT LUẬN E rror! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ cho phép thực chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nƣớc thống quản lý [41, tr.1] Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nƣớc, tổ chức trị xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nƣớc tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng Thực tế sử dụng đất địa phƣơng sau Luật Đất đai 1993 có hiệu lực chứng minh tính đắn, hợp lý sách có thu tiền sử dụng Đây tảng, tiền đề quan trọng cho sách đấu giá quyền sử dụng đất nói chung pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau Tuy nhiên, thực tiễn, việc thực hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất số bất cập trƣớc áp lƣc xu hội nhập tổ chức kinh tế khu vực quốc tế nhƣ chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật nƣớc Hiệu lực quản lý nhà nƣớc tổ chức hoạt động bán đấu giá đất đai địa phƣơng chƣa cao ảnh hƣởng đến việc bảo vệ lợi ích Nhà nƣơc, quyền lợi cá nhân, tổ chức tham gia bán đấu giá thể công tác tổ chức kém, ngƣời tham gia đấu giá chƣa nắm rõ đƣợc vai trò hay công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị chƣa thống Do đó, để khắc phục hạn chế thiếu sót hệ thống pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát trạng nhƣ quy định nhằm hoàn thiện, tạo khuôn khổ pháp lý đồng bộ, thống toàn diện Chính vậy, đề tài “Pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” đƣợc nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phƣơng hƣớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trƣờng bất động sản nƣớc ta phát triển lành mạnh NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dung quy quy định pháp luật thực định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện quy định pháp luật thực định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, từ đƣa phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU Với mục đích nghiên cứu, làm rõ quy định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; tìm hiểu đóng góp phần hiểu biết vào trình xây dựng hoàn thiện chế pháp lý hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi chọn đề tài: “Pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” làm đề tài cho luận văn thạc sỹ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đề tài rộng, nhiên Luận văn giới hạn việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; - Pháp luật đất đai điều chỉnh: phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn, tác giả giới hạn việc nghiên cứu đƣờng lối, chủ trƣơng, sách Đảng, Nhà nƣớc sách đấu giá quyền sử dụng đất nƣớc ta giai đoạn nay, Bộ luật dân văn luật đất đai Tuy nhiên, để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ, tác giả cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai mối quan hệ biện chứng với quy phạm pháp luật có liên quan ngành luật khác; TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Đã có nhiều viết, công trình nghiên cứu đề cập đến số khía cạnh vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ: Tác giả TS Đặng Thị Bích Liễu, Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh vấn đề lý luận viết nhƣ luận văn tác giả kể mang ý nghĩa sâu sắc có tính kế thừa cao cho công trình nghiên cứu sau Tuy nhiên công trình nghiên cứu đề cập đấu giá quyền sử dụng đất nói chung chƣa sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Đề tài đƣợc thực sở phƣơng pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác – Lênin; tƣ tƣởng Hồ Chí Minh nhà nƣớc pháp luật Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng bao gồm phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp xã hội học để thể nội dung đề tài TÍNH MỚI VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI 7.1 Tính đề tài Ở Việt Nam có công trình nghiên cứu khoa học, luận văn bán đấu giá quyền sử dụng đất, nhiên nghiên cứu tổng thể vấn đề liên quan đến bán đấu giá nghiên cứu đấu giá quyền sử dụng đất địa phƣơng cụ thể chƣa sâu nghiên cứu hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; có công trình nghiên cứu khoa học hợp đồng song chƣa có chọn lựa đề tài cụ thể hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất Nhƣ vậy, luận văn bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nƣớc ta 7.2 Những đóng góp đề tài Đề tài “Pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” đƣợc nghiên cứu để đạt đƣợc kết sau: - Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện quy định pháp luật nƣớc ta hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay; - Xác định đƣợc hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp nhà lập pháp tham khảo để hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất; - Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai Cụ thể, quy định liên quan đến đối tƣợng hợp đồng đất đƣợc nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất CƠ CẤU LUẬN VĂN Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn gồm có chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trong trình nghiên cứu tìm hiểu không tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận đƣợc lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh nghiệm nghiên cứu khoa học lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai loại tài sản đặc biệt Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai đƣợc hiểu theo nghĩa rộng khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm khoáng sản lòng đất), theo chiều ngang mặt đất (là kết hợp thổ nhƣỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn đôi với hoạt động sản xuất nhƣ sống xã hội loài ngƣời Luật đất đai năm 1993 nƣớc ta khẳng định: “Đất đai tài nguyên vô quý gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phong Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay”[41, tr.1] Vai trò đất đai ngành khác Đối với ngành nông – lâm nghiệp, đất đai yếu tố tích cực trình sản xuất, điều kiện vật chất – sở không gian, đồng thời đối tƣợng lao động (luôn chịu tác động trình sản xuất nhƣ cày, bừa, xới xáo…) công cụ hay phƣơng tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…) Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu sinh học tự nhiên đất Đối với ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức sở không gian vị trí để hoàn thiện trình lao động, kho tàng dự trữ lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất sản phẩm đƣợc tạo không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu đất, chất lƣợng thảm thực vật tính chất tự nhiên có sẵn đất Thực tế cho thấy trình phát triển xã hội loài ngƣời, hình thành phát triển văn minh vật chất – văn minh tinh thần, thành tựu khoa học kỹ thuật – văn hóa khoa học đƣợc xây dựng tảng sử dụng đất Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, mức sống ngƣời thấp, công chủ yếu đất đai tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt sản xuất nông nghiệp Thời kỳ sống xã hội phát triển mức cao, công đất đai bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai phức tạp Đất đai cung cấp cho ngƣời tƣ liệu vật chất để sinh tồn phát triển, nhƣ cung cấp điều kiện cần thiết hƣởng thụ đáp ứng nhu cầu cho sống nhân loại Do vậy, nói đất đai thƣớc đo giàu có quốc gia Với tầm quan trọng đặc biệt trị, kinh tế, xã hội nên Việt Nam đất đai đƣợc khẳng định thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ sung năm 2001 Nhà nƣớc thực trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Giao đất việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất định hành cho ngƣời có nhu cầu sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Khi Nhà nƣớc thực việc giao đất, cho thuê đât ngƣời sử dụng đất Nhà nƣớc thực quyền định đoạt đất đai, thực quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà Nhà nƣớc thực việc giao đất cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất nội dung quan trọng quản lý nhà nƣơc đất đai, hoạt động giao thực tế đất quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng theo trình tự, thủ tục chặt chẽ pháp luật quy định Một trình tự quan trọng để đƣợc giao đất (áp dụng giao đất có thu tiền sử dụng đất) thuê đất đấu giá quyền sử dụng đất Chủ thể quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có hai bên: bên quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tƣ cách ngƣời thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, tức bên bán (chủ thể bắt buộc); bên tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất mong muốn đƣợc Nhà nƣớc giao eđất cho thuê đất, tức bên mua (chủ thể tự nguyện) Đối tƣợng đấu giá quyền sử dụng đất Nhƣ vậy, khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất phương thức định đoạt tài sản chủ sở hữu, hình thức mua bán tài sản đặc biệt, tổ chức công khai bên quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với bên tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, người muốn nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục định Người trả giá cao giá khởi điểm người nhận quyền sử dụng đất đấu giá Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp quan trọng đƣợc quy định Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất đai Không thể phủ nhận vai trò to lớn đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể: Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải vấn đề khiếu kiện bồi thƣờng, giải phóng mặt Bên cạnh yếu tố khác nhƣ giá đất bồi thƣờng chƣa hợp lý, biện pháp hỗ trợ chƣa đồng dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thƣờng xuất phát từ việc ngƣời bị thu hồi đất cho Nhà nƣớc thu hồi đất giao cho chủ đầu tƣ thực dự án, giá bồi thƣờng thấp (do chủ yếu đất thu hồi đất nông nghiệp) nhƣng chủ đầu tƣ lại bán với giá cao (đặc biệt đất xây dựng khu đô thị, khu thƣơng mại, dịch vụ, đất thời điểm thị trƣờng bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tƣ đƣợc giao đất, cho thuê đất phải thực nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nƣớc theo quy định) Hơn nữa, có trƣờng hợp làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tƣ lại trực tiếp thƣơng lƣợng với ngƣời bị thu hồi đất nhà đầu tƣ số trƣờng hợp thực bán, rao bán đất thuộc dự án từ dự án giấy vô hình chung tạo mối quan hệ “trực tiếp” ngƣời bị thu hồi đất nhà đầy tƣ Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” khó dung hòa, đặc biệt vấn đề lợi ích bên, nhƣ xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tƣ chấp nhận bỏ thêm tiền phƣơng án đƣợc duyệt để trả cho ngƣời bị thu hồi đất, thƣờng trƣờng hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt Phƣơng pháp giải đƣợc vấn đề cho dự án nhƣng làm phá vỡ mặt chung, ngƣời bị thu hồi đất có so bì dẫn tới khiếu kiện Việc đấu giá quyền sử dụng đất tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất chủ thể đƣợc sử dụng đất sau thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc Điều làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ; Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất tạo mặt giá thị trƣờng công khai, minh bạch Có nhiều phƣơng thức để xác lập giá thị trƣờng mảnh đất, đất nhƣng cách tốt thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, quan nhà nƣớc thực việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất, đƣợc coi đáng tin cậy giá đất thông qua đấu giá Còn ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan “tâm phục, phục” Khi hình thức đấu giá đƣợc áp dụng cách rộng rãi tạo mặt giá cho thị trƣờng, góp phần giải đƣợc toán việc xác định giá đất sát với giá thị trƣờng vốn xúc Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất hạn chế đƣợc tình trạng “xin - cho” giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá nhiều chuyên gia việc giao đất, cho thuê đất có tình trạng “tù mù”, “xin - cho” Đây hội tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định pháp luật có hội đƣợc tham gia khó có hội cho việc dàn xếp Có thể có vấn đề đấu giá nhƣ tƣợng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song phủ nhận ƣu phƣơng thức Việc có nhiều ngƣời tham gia, bán đấu giá đƣợc tổ chức công khai, chế “xin - cho” dần đƣợc khắc phục, loại bỏ Thứ tư, thông qua đấu giá với điều kiện ràng buộc chặt chẽ quyền nghĩa vụ, nhiều đối tƣợng có hội tiếp cận, đăng ký tham gia cho phép lựa chọn đƣợc nhà đầu tƣ có khả tốt kỹ thuật, tài để thực dự án, cộng với yếu tố mặt sẵn có, dự án đƣợc triển khai cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ xã hội Điều hạn chế đƣợc tình trạng dự án treo đất bỏ hoang không đƣợc đƣa vào sử dụng nhƣ diễn nhiều nơi nhƣ Thực tế, dự án thực đấu giá quyền sử dụng đất có dự án bị bỏ hoang Trong quan hệ với đất đai, Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, đồng thời tổ chức trị - quyền lực, đại diện cho toàn xã hội thực thống quản lý đất đai phạm vi lãnh thổ Giao đất, cho thuê đất nội dung quan trọng quản lý nhà nƣớc đất đai Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đât, cho thuê đất hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo “kênh” quan trọng để phân phối quỹ đất đai cho tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch pháp luật Để phản ánh giá trị thực đất đai thị trƣờng, tạo khả điều tiết nguồn lợi đất đai cho việc phát triển kinh tế đời sống dân sinh, pháp luật đất đai quy định: Nhà nƣớc giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Việc Nhà nƣơc giao đất cho ngƣời sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, trực tiếp đƣa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ thể đối tƣợng đặc biệt Cụ thể: TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, Nxb.Tƣ pháp, Hà Nội Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 10 TS Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 11 ThS Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động – Xã hội, Hà Nội 12 Trần Quốc Toản (chủ biên) (1993), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam, Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội 11 13 Hoàng Việt (chủ biên) (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 TS Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Đỗ Bá (1993), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Nxb Thông tin lý luận, Hà Nội 16 Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 17 Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, Luận văn thạc sĩ luật học 18 Ban Kinh tế Trung ƣơng Đảng (2002), Báo cáo Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai tình hình thực sách, pháp luật đất đai kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội 19 Ban Nghiên cứu Thủ tƣớng Chính phủ (2005), Báo cáo nghiên cứu rà soát văn văn pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động doanh nghiệp với tư tưởng đạo xây dựng Luật doanh nghiệp thống Luật đầu tư chung, Hà Nội 20 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương phục vụ cho việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội 21 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Viện Nghiên cứu Địa (2005), Báo cáo tổng hợp kết điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng, Hà Nội 12 22 Bộ Tƣ pháp, Vụ Bổ trợ Tƣ pháp (2004), Tài liệu tham khảo: Các quy định nước bán đấu giá tài sản, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Hà Nội 23 Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo rà soát quy định pháp luật nước bán đấu giá tài sản, Hà Nội 24 Bộ Tƣ pháp (2015), Tờ trình Chính phủ Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 25 Bộ Tƣ pháp (2015), Bản tuyết minh chi tiết Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 26 Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo đánh giá tác động Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 27 Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo kết khảo sát tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản, Hà Nội 28 Bộ Tƣ pháp (2015), Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội 29 Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng, Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, Trang thông tin điện tử Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng: sotuphap.danang.gov.vn, 10/2/2011 30 Nguyễn Quế Anh, Phó Giám đốc Sở Tƣ pháp Nghệ An, Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An – Thực trạng giải pháp, Trang thông tin bổ trợ tƣ pháp - Bộ Tƣ pháp: moj.gov.vn, 20/07/2012 31 Thông Chí, Ngân sách khó khăn, Hà Nội riết đòi nợ nghìn tỷ tiền đấu giá đất, Báo Lao động điện tử: laodong.com.vn, 12/05/2014 32 Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trƣởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính, Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai, Tạp chí Tài điện tử: tapchitaichinh.vn, 23/10/2014 13 33 Nguyễn Ngọc Tân, “Kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013”, Cổng giao tiếp điện tử Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, 16/4/2014 34 An Trân, “Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013: Khoảng cách kế hoạch thực tiễn”, Báo Hà Nội điện tử: hanoimoi.com.vn, 21/11/2013 35 Trọng Hải – Đỗ An, “Còn tình trạng “thông thầu” đấu giá quyền sử dụng đất”, Trang điện tử baomoi.com, 05/12/2013 36 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1959 37 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 38 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 39 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 40 Luật đất đai năm 1987 41 Luật đất đai năm 1993 42 Bộ luật dân năm 1995 43 Luật thƣơng mại năm 1997 44 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 45 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010 46 Luật đất đai năm 2013 47 Luật xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 48 Luật xây dựng 2014 49 Bộ luật dân năm 2005 50 Luật đầu tƣ năm 2005 14 51 Luật đầu tƣ năm 2014 52 Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 53 Luật nhà 2014 54 Luật thƣơng mại năm 2005 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 57 Luật quy hoạch đô thị năm 2009 58 Các nghị định Chính ohur thi hành Luật đất đai năm 2003, 2013 59 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản 60 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản 61 Thông tƣ số 03/2005/TT-BTP Bộ Tƣ pháp ngày 05/5/2005 hƣớng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản 62 Quyết định 216/2005/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 63 Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 64 Quyết định số 66/2003/QĐ-UB Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 29/5/2003 ban hành Quy trình tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử 15 dụng đất để tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng địa bàn thành phố Hà Nội 65 Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 07/4/2010 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thành phố Hồ Chí Minh 66 Quyết định số 1068/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hải Phòng ngày 15/7/2011 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng 67 Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ngày 10/8/2015 ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 16