Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam hiện nay TT

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ THỊ HẢI YẾN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2021 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI, VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Phản biện 1: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 3: PGS.TS Lê Mai Thanh Luận án đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận án tiến sĩ cấp Học viện Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Vào hồi: ngày tháng năm 2021 Có thể tìm hiểu luận án thư viện: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Khoa học xã hội DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ Bài viết khoa học “Vụ án sa thải vụ án lao động” đăng Tạp chí Tịa án nhân dân số 28 tháng năm 2004; Sách “Tuyển tập 72 Vụ án lao động” Nhà Xuất lao động phát hành năm 2004; Bài viết khoa học “Hồn thiện mơ hình tổ chức hoạt động Tịa án nhân dân” đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 315 tháng 7-2014; Bài viết khoa học “Bàn Thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2014” đăng Tạp chí Tịa án nhân dân số 15 tháng 8-2014; Bài viết khoa học “Quy định pháp luật hành chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giải pháp hồn thiện” đăng Tạp chí Tịa án nhân dân số 12/2019; Bài viết khoa học “Một số bất cập pháp luật hành đối tượng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất” đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 7(375)/ 2019 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với vận động kinh tế xu hướng hội nhập quốc tế, đặc biệt đa dạng phát triển dự án bất động sản, đầu tư phát triển sản xuất, nhu cầu vốn tổ chức cá nhân ngày lớn Mặc dù giao dịch dân xác lập c s tự nguyện, chịu điều ch nh b i nh ng quy định pháp luật mang tính định hướng giám sát thực chủ thể khác Quan hệ dân nói chung quan hệ vay tài sản nói riêng ln tiềm n nhiều rủi ro, ảnh hư ng tới lợi ích bên giao dịch Thời gian qua, thị trường tín dụng hình thành thông qua quan hệ vay - cho vay, việc sử dụng bất động sản tài sản bảo đảm phát sinh nhiều vướng m c việc xử l tài sản, gây nên khủng hoảng cho thị trường tín dụng Vì vậy, xác lập quan hệ này, điều bên quan tâm lợi ích bảo đảm Trong trường hợp này, chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất (QSD ) nói riêng nh ng c s để bảo đảm cho lợi ích bên có quyền (bên cho vay) b i đảm bảo b ng tài sản bên có ngh a vụ (bên vay) ối với nước có chế độ s h u tồn dân đất đai Việt Nam nội hàm QSD có phần khác biệt h n Theo đó, QSD v a mang tính phụ thuộc vào quyền đại diện chủ s h u đất đai Nhà nước, trình khai thác sử dụng đất, QSD m i chủ thể lại mang tính độc lập tư ng đối Người có QSD có quyền chủ động khai thác sử dụng cho nhu cầu mục đích khác nhau, nhiên chịu giám sát, hạn chế Nhà nước Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” ( iều 18) Quy định tảng pháp l c đánh dấu việc QSD nói chung chấp QSD nói riêng tham gia, vận hành kinh tế thị trường iều 54 Hiến pháp năm 2013 tiếp tục quy định theo hướng “Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền ngh a vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Cụ thể hoá tinh thần nêu Hiến pháp, Luật ất đai năm 1993 L năm 2003 L năm 2013 quy định theo hướng ngày m rộng, phát triển quyền cá nhân, tổ chức QSD hợp pháp Bên cạnh đó, ngồi QSD ngày có nhiều quyền ghi nhận pháp luật quyền bề mặt, quyền địa dịch, quyền hư ng dụng g n với QSD , cần thiết phải có nghiên cứu thấu đáo, tồn diện Thế chấp QSD nh ng quyền c người sử dụng đất pháp luật đất đai, pháp luật dân quy định pháp luật khác quy định Cùng với phát triển quan hệ xã hội, giao dịch chấp tài sản vay vốn, có quyền sử dụng đất thực ngày nhiều thông qua hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (H TCQSD ) Quan sát thực tế diễn biến thị trường tài chính, hoạt động tổ chức tín dụng (TCTD) thị trường bất động sản c ng thực trạng vụ án tranh chấp có nguyên t giao dịch thực H TCQSD , nhận thấy, quy định pháp luật khó theo kịp diễn biến vận động xã hội Các tranh chấp H TCQSD diễn liên quan nhiều đến chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng Các án, định có hiệu lực pháp luật khó thi hành thực tế Vì vậy, cần thiết phải có nhận thức đầy đủ, đ n quy định pháp luật H TCQSD Việc nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống b ng phư ng pháp nghiên cứu khoa học s ch nh ng điểm bất cập, thiếu sót, khơng phù hợp cịn thiếu quy định pháp luật sách Nhà nước ồng thời s đưa nh ng giải pháp để xử l nh ng bất cập nh m phát huy vai trị H TCQSD công cụ pháp l xác lập biện pháp bảo đảm cho giao dịch gi a bên phổ biến áp dụng giao dịch vay - cho vay thị trường tín dụng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vấn đề rộng nghiên cứu nhiều góc độ khác kinh tế, trị, xã hội, pháp luật Có nhiều cơng trình nghiên cứu chấp QSD nói chung H TCQSD nói riêng, thực tế cho thấy, tồn loạt khía cạnh l luận pháp luật thực tiễn H TCQSD chưa nghiên cứu thấu đáo Trong đó, loại H khơng ch quan trọng bên giao dịch bảo đảm, mà liên quan đến an toàn hệ thống TCTD hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm, tác động đến kinh tế Việt Nam Chính vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nay” để nghiên cứu làm Luận án Tiến s luật học, nh m giải mã nh ng bất cập, tồn mong muốn đóng góp phần luận khoa học cho việc hoàn thiện c s pháp l loại hợp đồng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 2.1 Mục đích nghiên cứu Luận án nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật Việt Nam H TCQSD , t đó, đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật l nh vực này, góp phần thúc đ y giao dịch bảo đảm QSD kinh tế thị trường Việt Nam phát triển 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu ể đạt mục tiêu nghiên cứu trên, tác giả xác định nh ng nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Thực tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài, ch rõ nh ng vấn đề nghiên cứu đề cập mà tác giả kế th a, nhận diện nh ng vấn đề cần tiếp tục triển khai nghiên cứu nội dung luận án - Khái quát nghiên cứu nh ng vấn đề lý luận H TCQSD ; làm rõ khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật H TCQSD - ánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật H TCQSD Việt Nam nay, ch nh ng kết đạt được, nh ng hạn chế, bất cập nguyên nhân chủ yếu - Căn vào mơ hình lý luận, nh ng bất cập pháp luật thực tiễn thực pháp luật, Luận án đề xuất nh ng giải pháp hoàn thiện pháp luật c ng nâng cao hiệu thực pháp luật H TCQSD Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu: ối tượng nghiên cứu luận án quan điểm, cơng trình nghiên cứu, học thuyết pháp lý H TCQSD ; hệ thống văn quy phạm pháp luật Việt Nam nh ng minh chứng thông qua vụ việc cụ thể thể luận án H TCQSD ; thực tiễn quy định pháp luật áp dụng pháp luật H TCQSD 3.2 Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung, Luận án nghiên cứu H TCQSD gi a bên chấp có QSD đất bên nhận chấp TCTD (đặc biệt ngân hàng) cho vay tín dụng ối tượng chấp QSD loại đất khác, bên nhận chấp chủ thể khác c ng ngh a vụ bảo đảm khác không thuộc đối tượng nghiên cứu luận án Về thời gian: H TCQSD phân tích bình luận c s pháp luật hành lấy mốc thời điểm Luật ất đai năm 2013 sau Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành Quy định pháp luật trước dẫn chứng bình luận ch nh m minh chứng cho q trình hồn thiện pháp luật Về không gian: H TCQSD nghiên cứu theo pháp luật Việt Nam Việt Nam Nh ng nghiên cứu pháp luật nước ch mang tính tham khảo, gợi m cho việc hồn thiện pháp luật Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu luận án Việc nghiên cứu thực c s phư ng pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ ngh a Mác - Lênin Các phư ng pháp nghiên cứu truyền thống phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, logic nh ng phư ng pháp sử dụng xuyên suốt luận án để phân tích, đánh giá, đưa kiến nghị nh ng vấn đề nội dung nghiên cứu, cụ thể là: - Phư ng pháp phân tích, phư ng pháp tổng hợp sử dụng tất chư ng để làm r c s l luận, đánh giá thực trạng đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật H TCQSD - Phư ng pháp kết hợp l luận với thực tiễn, phư ng pháp logic, phư ng pháp so sánh sử dụng Chư ng 2, 3, để xâu chu i mối quan hệ chặt ch gi a l luận thực tiễn nước Nh ng vấn đề thuộc nhiệm vụ nghiên cứu triển khai theo phư ng pháp nh m xác định c s l luận đến thực trạng, quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật Cụ thể tuần tự, nh ng vấn đề l luận Chư ng dùng làm nội dung đánh giá thực trạng Chư ng t tạo c s hình thành nh ng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Chư ng Có thể nói, tất phư ng pháp nghiên cứu nêu góp phần làm rõ mục tiêu nghiên cứu luận án Tuy nhiên, để đề xuất hoàn thiện pháp luật đảm bảo phù hợp khả thi, thông tin thực tế liên quan đến hoạt động chấp QSD quan trọng, tác giả s cố g ng sử dụng chất liệu thực tiễn b t nguồn t giải tranh chấp để làm tảng cho nh ng luận điểm nêu chư ng luận án Đóng góp khoa học luận án - Luận án góp phần hệ thống hố làm rõ thêm nh ng vấn đề l luận pháp luật H TCQSD Luận án phân tích c cấu pháp luật H TCQSD , nhấn mạnh ngun t c tự chí bên có nh ng giới hạn xuất phát t đối tượng chấp QSD Vậy nên nguồn pháp luật không ch pháp luật tư điều ch nh H , mà có đan xen pháp luật công điều ch nh đối tượng chấp QSD - Khi đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật H TCQSD , luận án dựa nguồn pháp luật văn c ng phân tích khả áp dụng án lệ nguồn luật giải nh ng bất cập thiếu quy định thành văn quy định văn luật chuyên ngành chưa giải thích đầy đủ - Luận án c ng đưa số giải pháp cụ thể kiến nghị hoàn thiện quy định H TCQSD theo nguyên t c bảo đảm tự chí, quyền lợi ích bên hợp đồng th a nhận nh ng giới hạn giao dịch xuất phát t pháp luật Nhà nước ban hành liên quan đến QSD Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án - Về mặt lý luận, luận án góp phần bổ sung làm rõ số vấn đề lý luận H TCQSD pháp luật H TCQSD chưa thống Một số giải pháp cụ thể đề xuất luận án làm chất liệu cho việc hoàn thiện pháp luật c ng trình áp dụng pháp luật giải tranh chấp H TCQSD Sự ổn định mơi trường pháp l s tác động tích cực đến hoạt động cho vay tín dụng có bảo đảm gi a chủ thể tư; góp phần loại tr rủi ro cho kinh tế nói chung - Về mặt thực tiễn, nh ng bình luận đánh giá thực trạng pháp luật (trong bao gồm án lệ) nh ng minh chứng thông qua vụ việc cụ thể thể luận án H TCQSD nguồn tài liệu có giá trị định nhà hoạt động thực tiễn Cơ cấu Luận án Ngoài phần m đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án kết cấu chư ng, bao gồm: Chư ng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu c s lý thuyết nghiên cứu Chư ng 2: Nh ng vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chư ng 3: Thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chư ng 4: ịnh hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chƣơng TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Nhóm cơng trình nghiên cứu lý luận ch p qu ền sử dụng đ t pháp luật hợp đồng ch p qu ền sử dụng đ t Liên quan đến đề tài luận án, kể đến cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận c c ng pháp luật khái niệm chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Nhóm cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Liên quan đến đề tài luận án, kể đến cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật thực thi pháp luật H TCQSD ; khó khăn vướng m c giao dịch chấp nhà ; xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng g n với bối cảnh xây dựng Bộ luật Dân năm 2015, Luật đất đai năm 2013, có nhiều cơng trình luận bàn, đánh giá tổng kết thi hành Bộ luật Dân năm 2005 Luật ất đai năm 2003 góp ý sửa đổi, bổ sung quy định H TCQSD Do đó, liên quan đến đề tài luận án, kể đến cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật thực thi pháp luật H TCQSD Bốn là, vấn đề chưa nghiên cứu cơng trình việc l i phổ biến dẫn đến H TCQSD vô hiệu, để t đưa nh ng giải pháp kh c phục nh ng khuyến cáo cần thiết cho nh ng tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bảo đảm c ng bảo đảm loại tr rủi ro cho thị trường tín dụng Bên cạnh đó, cơng trình chưa trọng đến tiêu chí cơng khai, minh bạch, ng a rủi ro người ủy quyền chấp QSD ; người nhận chấp… ây nh ng nội dung quan trọng dễ bị nhầm lẫn, lợi dụng dẫn đến tranh chấp thực hợp đồng chấp Năm là, vấn đề chưa nghiên cứu cơng trình việc tiếp cận liên ngành phân tích đặc điểm, tâm lý, thói quen của khu vực dân cư (thành phố, nông thôn; miền Nam, miền B c) việc giao kết, thực hợp đồng chấp Sáu là, vấn đề chưa nghiên cứu cơng trình việc đánh giá giải tranh chấp H TCQSD , xử lý tài sản chấp nh ng trường hợp cụ thể ây nh ng nội dung lớn tác động lớn đến an toàn hệ thống tín dụng, cần phải nghiên cứu tiếp 1.3 Cơ sở lý thuyết nghiên cứu 1.3.1 Lý thuyết nghiên cứu - Lý thuyết Hegel, Thomas Hobbes, John Rawls… s h u hợp đồng Lý thuyết s h u s áp dụng để làm r đối tượng quyền sử dụng đất sử dụng để chấp bảo đảm ngh a vụ hợp đồng tín dụng… - Lý thuyết tự thể ý chí hợp đồng can thiệp Nhà nước giao dịch gi a bên áp dụng để làm rõ vấn đề nguyên t c giao kết hợp đồng - Lý thuyết biện pháp bảo đảm phòng ng a rủi ro hoạt động tín dụng Lý thuyết áp dụng để làm r vai trò ngh a việc bảo đảm ngh a vụ trả nợ hợp đồng tín dụng; bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên cho vay an toàn, lành mạnh quan hệ tín dụng 10 - Lý thuyết nên kinh tế thị trường: Là kinh tế dựa c s kết hợp chặt ch gi a nguyên t c tự nguyên t c công b ng xã hội, c s kinh tế thị trường hướng vào mục tiêu khuyến khích, động viên, h trợ, kiến tạo cho sáng tạo cá nhân, doanh nghiệp để bảo đảm lợi ích chung xã hội - Lý thuyết vật quyền trái quyền: Lý thuyết vật quyền trái quyền b t đầu xây dựng Luật La Mã Vật quyền quyền thực trực tiếp vật có tác dụng mang lại cho người có quyền tồn phần tiện ích kinh tế vật đó, quan hệ chấp điển hình cho vật quyền bảo đảm Cịn quan hệ trái quyền quan hệ pháp lý gi a chủ thể, thể dạng hợp đồng, thỏa thuận 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu Thứ nhất, H TCQSD với đặc điểm vai trị cần nhận diện đầy đủ nào? Căn điều ch nh pháp luật cấu trúc nội dung pháp luật H TCQSD bao gồm nh ng vấn đề gì? Giả thuyết, cấu trúc pháp luật H TCQSD cịn bất cập, thiếu sót, tản mạn, chưa có tính hệ thống Thứ hai, thực trạng pháp luật H TCQSD thực tiễn thực pháp luật H TCQSD Việt Nam nào? Có nh ng hạn chế bất cập gì? Nh ng nguyên nhân chủ yếu? Giả thuyết, nhiều bất cập quy định thực pháp luật H TCQSD Việt Nam Còn có nhiều nguyên nhân t thể chế thực thi cần sớm nhận diện kh c phục Thứ ba, định hướng giải pháp khả thi để tiếp tục hoàn thiện pháp luật thúc đ y xác lập việc thực H TCQSD Việt Nam đạt hiệu quả? Giả thuyết, định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chưa toàn diện bao quát, giải thấu đáo nh ng bất cập cản tr đến mục tiêu, hiệu H TCQSD 11 1.3.3 Hướng tiếp cận nghiên cứu Luận án tiếp cận nghiên cứu mang tính liên ngành luật học, kinh tế học xã hội học b i tính kết nối tác động đến đối tượng nghiên cứu luận án; theo có g n kết nhu cầu điều ch nh pháp luật, phát triển kinh tế thị trường tín dụng cho vay yếu tố xã hội tác động đến thị trường bất động sản liên quan đến QSD , tín dụng Tuy nhiên, để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, Luận án tiếp cận đề tài t việc nghiên cứu chất quan hệ chấp quyền sử dụng đất thông qua quan hệ hợp đồng bảo đảm thực ngh a vụ cho quan hệ vay tín dụng mà đối tượng việc chấp quyền sử dụng đất - khái niệm đặc thù ch có Việt Nam… c s thực theo quy định chung BLDS, BLTTDS, Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Bộ luật này, đặc biệt văn quy phạm pháp luật Hội đồng Th m phán TANDTC Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái quát lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua định ngh a hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, rút định ngh a H TCQSD sau: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp việc bên chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ bên khác với bên nhận chấp mà không giao đất cho bên nhận chấp sử dụng” Về đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, c ng có nh ng đặc điểm hợp đồng chấp nói chung, đồng thời, có nh ng đặc trưng H TCQSD nói riêng Cụ thể: Thứ nhất, đặc điểm H TCQSD xuất phát t đối tượng tài sản chấp QSD - loại quyền tài sản đặc biệt, thuộc s h u toàn dân, Nhà nước đại diện chủ s h u 12 Thứ hai, H TCQSD ghi nhận phư ng thức chấp QSD dùng bảo đảm cho nhiều ngh a vụ với chủ thể khác bảo đảm nhiều ngh a vụ với bên nhận chấp Thứ ba, vào ngh a vụ H , H TCQSD H phụ H ký gi a bên nhận chấp bên chấp bên thứ ba bên chấp dùng QSD bảo đảm ngh a vụ bên nhận chấp Thứ tư, H TCQSD tồn H lợi ích người thứ ba Thứ năm, H TCQSD thực theo hình thức viết phải công chứng, chứng thực việc chấp QSD phải đăng k Thứ sáu, việc xử lý tài sản chấp có vi phạm ngh a vụ theo H với bên nhận chấp, tức đến hạn thực ngh a vụ dân mà bên có ngh a vụ khơng thực thực không ngh a vụ Thứ bảy, quan hệ vay - vay chất quan hệ tín dụng có tác động sâu rộng đến kinh tế 2.1.2 Phân loại hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Trong khoa học pháp l , vào đặc điểm H TCQSD phân loại H theo 04 tiêu chí là: Tiêu chí tính pháp lý phân loại thành hợp đồng chấp hợp pháp hợp đồng chấp khơng hợp pháp; Tiêu chí hiệu lực hợp đồng phân loại thành hợp đồng có hiệu lực hợp đồng vơ hiệu (vơ hiệu t ng phần, vơ hiệu tồn bộ, vơ hiệu tuyệt đối, vơ hiệu tư ng đối, vơ hiệu hình thức, vơ hiệu nội dung); Tiêu chí đối tượng H tiêu chí chủ thể H Trong phạm vi nội dung Luận án s tập trung đưa nội dung phân loại hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo hai tiêu chí đối tượng chủ thể H 2.1.3 Hình thức hiệu lực hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất b t buộc phải lập thành văn phải công chứng chứng thực (khoản iều 167 Luật ất đai năm 2013) Hai thủ tục liên quan đến hình thức H thực theo cách khác Công chứng tiến hành tổ chức 13 hành nghề công chứng, chứng thực tiến hành Ủy ban nhân dân cấp xã Thế chấp QSDD cần phải đăng k c quan quản l đất đai Theo quy định khoản iều 188 Luật ất đai năm 2013 thì: “Việc chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể t thời điểm đăng k vào sổ địa chính” Có ngh a thời điểm bên thực việc ký kết H TCQSD qua công chứng chứng thực việc chấp QSD chưa có hiệu lực Trong đó, iều 319 Bộ luật Dân năm 2015 quy định H TC có hiệu lực kể t thời điểm giao kết pháp luật không quy định khác; chấp có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể t đăng k Do đó, cần tách bạch thời điểm có hiệu lực H TCQSD có nghiên cứu thấu đáo thời điểm có hiệu lực hợp đồng nội dung luận án 2.2 Khái quát lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.2.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Có thể đưa khái niệm pháp luật điều ch nh H TCQSD “tổng thể quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng từ giai đoạn xác lập, thực chấm dứt hợp đồng bên chấp bên nhận chấp việc bên chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ bên khác với bên nhận chấp mà không giao đất cho bên nhận chấp sử dụng” ồng thời, cịn có quy phạm pháp luật điều ch nh mang tính định hướng cho bên tham gia quan hệ hợp đồng chủ thể khác có liên quan có chức đảm bảo việc thực hợp đồng Văn phòng đăng k đất đai, Văn phịng cơng chứng 2.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Pháp luật điều ch nh H TCQSD có nội dung điều ch nh t ng khía cạnh c H , bao gồm thành tố sau: Thứ nhất, pháp luật điều ch nh đối tượng, chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 14 Thứ hai, pháp luật quy định hình thức hiệu lực hợp đồng Thứ ba, pháp luật quy định trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ tư, pháp luật quy định quyền ngh a vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ năm, pháp luật quy định việc xử lý quyền sử dụng đất giải tranh chấp Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 3.1.1 Thực trạng qu định đối tượng chủ thể hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Quyền sử dụng đất tài sản đặc biệt, iều 325 iều 326 Bộ luật Dân năm 2015 quy định r hai trường hợp: Thế chấp QSD mà không chấp tài sản g n liền với đất ( iều 325) Thế chấp tài sản g n liền với đất mà không chấp QSD ( iều 326) quy định quyền bề mặt t iều 267 đến iều 273, quy định quyền hư ng dụng t iều 257 đến iều 266 quy định góp phần phân định rạch ròi đối tượng chấp bất động sản - tài sản g n liền với đất QSD , c ng nhận diện thêm quyền tài sản tư ng lai đối tượng chấp iều 318 Bộ luật Dân năm 2015 bổ sung điều khoản loại tr trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ Ngồi ra, khoản iều 188 Luật ất đai c ng quy định, QSD đối tượng chấp có điều kiện theo quy định Chủ thể H TCQSD bao gồm: Chủ thể có QSD mang chấp ( iều 167 Luật ất đai năm 2013), chủ thể nhận chấp QSD bên liên quan khác (bên bảo đảm ngh a vụ H tín dụng, bên ủy quyền…) Tịa án nhân dân tối cao có Văn số 15 01/2017/G -TANDTC ngày 7/4/2017 giải đáp số vấn đề nghiệp vụ liên quan đến l nh vực dân tố tụng dân sự, có nội dung hướng dẫn tịa án nhân dân cấp xác định thành viên hộ gia đình Thơng tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cụ thể cách xác định thành viên hộ gia đình cách ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình Tuy nhiên, Thông tư bị ngưng hiệu lực hiệu lực thi hành nhiều văn pháp luật quy định chi tiết vấn đề 3.1.2 Thực trạng qu định trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t iều 188 Luật ất đai 2013, chấp quyền sử dụng đất cần thực thủ tục sau: - Kiểm tra giấy chứng nhận giấy tờ hợp pháp khác để xác định tính xác thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, ngh a vụ tài liên quan đến quyền sử dụng đất; - Xác định đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc tiến hành định giá tài sản; - Nhận gốc giấy chứng nhận giấy tờ hợp pháp khác theo quy định; - Lập ký hợp đồng chấp gi a ngân hàng bên chấp (người có quyền sử dụng đất), thực cơng chứng hợp đồng chấp tổ chức hành nghề công chứng - ăng k chấp Văn phòng đăng k đất đai 3.1.3 Thực trạng qu định nội dung hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Liên quan đến phạm vi H thỏa thuận bảo đảm ngh a vụ tư ng lai cho bên thứ ba; nguyên nhân phát sinh nhiều tranh chấp Bộ luật Dân năm 2015 (khoản iều 293) có quy định cụ thể ngh a vụ bảo đảm tư ng lai r ràng h n so với Bộ luật Dân năm 2005 16 Các quyền ngh a vụ dựa c s thỏa thuận bên Việc thực ngh a vụ bên điều kiện cho việc hư ng quyền bên Vì vậy, để lợi ích bên đảm bảo cơng b ng quyền ngh a vụ bên quan hệ chấp QSD cần phải pháp luật quy định cụ thể rõ ràng Bộ luật Dân năm 2015 quy định rõ quyền ngh a vụ bên giao dịch chấp; ngồi cịn vào luật chun ngành liên quan Luật ất đai Luật Tổ chức tín dụng 3.1.4 Thực trạng pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t ối với H TCQSD b t buộc phải lập thành văn phải công chứng chứng thực (khoản iều 167 Luật ất đai năm 2013) Thế chấp QSD lại phải đăng k c quan đăng k đất đai Theo Luật ất đai, H TC phải đăng k c quan đăng k đất đai có hiệu lực t thời điểm đăng k vào sổ địa (khoản iều 188) Về thời hạn hợp đồng, H chấp thường H phụ g n với H tín dụng gi a hai bên gi a bên nhận chấp với bên vay bên thứ ba nên thời hạn chấp tài sản tính theo thời hạn thực ngh a vụ dân bảo đảm b ng QSD chấp H TC ch biện pháp bảo đảm thực H tín dụng (hay H dân khác) H tín dụng thiết lập trước; H TC H phụ, thiết lập c s quan hệ tín dụng phát sinh 3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua 3.2.1 Những kết đạt thực pháp luật hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Việt Nam thời gian qua Nh ng quy định góp phần cơng cụ pháp lý h u hiệu cho chủ thể tham gia chấp QSD giúp cho trình giải tranh chấp phát sinh c quan tài phán thuận lợi, đạt mục đích, hiệu cao 17 3.2.2 Những v n đề hạn chế, tồn thực pháp luật hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều ch nh quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, nhiều bất cập, hạn chế thực pháp luật hình thức, trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất Thứ ba, nhiều bất cập, hạn chế thực pháp luật tài sản chấp quyền sử dụng đất Thứ tư, nhiều bất cập việc xác định chủ s h u quyền sử dụng đất, chủ thể thành viên hộ gia đình thiết lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất Thứ năm, nhiều bất cập việc thực quy định quyền, ngh a vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ sáu, quy định việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều bất cập, thiếu đồng Thứ bảy, hạn chế trình độ, lực, ph m chất đạo đức phận cán bộ, công chức c quan quản l nhà nước, c quan tư pháp, c quan bổ trợ tư pháp, cán ngân hàng Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 4.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất c s hoàn thiện pháp luật đăng k quyền sử dụng đất 4.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất c s hoàn thiện quy định bảo đảm thực ngh a vụ Bộ luật Dân 4.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất c s hoàn thiện quy định pháp luật giao dịch bảo đảm 18 4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 4.2.1 Hoàn thiện qu định pháp luật đối tượng hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Pháp luật liên quan cần có nh ng quy định sửa đổi, bổ sung loại tài sản hình thành tư ng lai tư ng tự điểm b khoản iều 108 Bộ luật Dân năm 2015 “Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” để phát huy tối đa giá trị QSD thúc đ y hoạt động tín dụng thơng qua chấp QSD Thực tiễn c ng có nhiều loại tài sản khơng thể định giá xác, chẳng hạn tài sản hình thành tư ng lai hay QSD nhiều trường hợp cố tình nâng giá tài sản để vay nhiều h n giá trị thực QSD chấp sau tìm cách giải thể, phá sản, tái c cấu lại tổ chức , né tránh việc trả nợ Vậy nên quy định cứng nh c cần phải xem xét lại Cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp loại tài sản chủ thể mơ tả chung tài sản bảo đảm Nguyên t c chung đối tượng H phải xác định cụ thể, đặc biệt QSD đem chấp 4.2.2 Hoàn thiện qu định pháp luật chủ thể hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Thứ nhất, chủ thể tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất Mặc dù, pháp luật hành quy định chi tiết nhiên việc áp dụng thực tế cịn có vướng m c, nh m giải quyết, tháo gỡ nh ng vướng m c liên quan đến xác định thành viên hộ gia đình, pháp luật cần dự kiến tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình làm c s việc xác định thành viên hộ c ng giấy tờ làm xác định thành viên hộ gia đình c quan có th m quyền cung cấp (xác nhận) thơng tin hộ gia đình Thứ hai, bên thứ ba quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trong trường hợp nêu trên, để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp tổ chức tín dụng bên tình quan hệ chấp, cần bổ sung quy định 19 theo hướng H TC không bị vô hiệu; thay vào bên có tranh chấp kh i kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại b i hành vi bên có l i mối quan hệ gi a bên chấp bên thứ ba (nếu có) Thứ ba, chấp QSD , nhà cá nhân, hộ gia đình cho cá nhân, tổ chức kinh tế khác (khơng phải tổ chức tín dụng) Cần có quy định thống việc cá nhân, hộ gia đình chấp QSD , nhà cá nhân, tổ chức kinh tế khác để đảm bảo thuận lợi tiếp cận nguồn vốn vay với việc chấp QSD Thứ tư, tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà bên giao dịch tổ chức khơng có tư cách pháp nhân Thứ năm, chủ thể lúc bên vay vốn bên chấp Thực tế cấp tín dụng bảo đảm tiền vay phổ biến người đại diện bên vay vốn v a người đại diện bên chấp (chủ s h u tài sản) Khi đó, lúc họ tham gia giao dịch ký kết H với hai tư cách, nhiều tổ chức tín dụng thiết kế H tín dụng, H bảo đảm ba bên, đó, cá nhân đồng thời s đại diện k tên H với hai tư cách bên vay bên bảo đảm Thực chất hai giao dịch riêng r độc lập Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp thời gian qua nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng tịa án lại nhận định việc lúc việc đại diện cho bên vay vốn v a đại diện cho bên bảo đảm để giao dịch với tổ chức tín dụng vi phạm quy định Bộ luật Dân năm 2015 phạm vi đại diện, tun vơ hiệu H tín dụng có tài sản bảo đảm gi a bên Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể vấn đề bổ sung quy định, khẳng định tính phù hợp việc bên lúc tham gia giao dịch với TCTD với hai tư cách (bên vay bên bảo đảm), tạo c s để tổ chức tín dụng thuận lợi, yên tâm cơng tác thiết lập chủ thể H tín dụng, H bảo đảm 4.2.3 Hoàn thiện qu định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng ch p quyền sử dụng đ t Thứ nhất, hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm quy định hình thức Cần có quy định hướng dẫn việc áp dụng 20 iều 129 Bộ luật Dân năm 2015 để thống xác định 2/3 ngh a vụ H TC QSD trường hợp chủ thể không thực việc đăng k xác lập H TC QSD hậu s Thứ hai, hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà ngh a vụ tư ng lai người thứ ba bảo lãnh Thứ ba, hình thức giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhiều ngh a vụ Thứ tư, hợp đồng theo mẫu điều kiện giao dịch chung 4.2.4 Hoàn thiện qu định pháp luật số nội dung hợp đồng ch p qu ền sử dụng đ t Thứ nhất, chưa có cách hiểu thống nội dung thỏa thuận hợp đồng chấp để bảo đảm ngh a vụ cho bên thứ ba Bộ luật Dân năm 2015 có ghi nhận việc người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm thực ngh a vụ cho người khác có ngh a vụ, theo đó, có hai trường hợp xuất người thứ ba dùng tài sản để bảo đảm thực ngh a vụ dân sau: (i) Trường hợp chấp, cầm cố tài sản thuộc s h u để bảo đảm thực ngh a vụ cho người có ngh a vụ: iều 295 Bộ luật Dân năm 2015 quy định “tài sản bảo đảm phải thuộc quyền s h u bên bảo đảm, tr trường hợp cầm gi tài sản, bảo lưu quyền s h u”; (ii) Trường hợp, bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm b ng tài sản để bảo đảm thực ngh a vụ bảo lãnh (chẳng hạn bên bảo lãnh chấp QSD xác lập biện pháp bảo đảm khác để bảo đảm ngh a vụ bảo lãnh - khoản iều 336 Bộ luật Dân năm 2015) Tuy nhiên, thực quy định trường hợp bên dùng tài sản để bảo đảm thực ngh a vụ cho người khác hệ pháp l trường hợp chưa thực r ràng Bộ luật Dân năm 2015 nên việc áp dụng pháp luật chưa thống điều khó tránh khỏi Thứ hai, vấn đề bảo vệ người thứ ba tình hiệu lực cơng tín Việc hiểu, áp dụng khoản iều 133 Bộ luật Dân năm 2015 bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu có 21 nhiều vướng m c, cụ thể: (i) Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro khơng thể xác minh nguồn gốc trước tài sản đặc biệt QSD ; công chứng, đăng k chấp H TC vô hiệu (do bị giao dịch trước đó, chí trước lâu giao dịch nhiều lượt trước bị tuyên vô hiệu) Th m phán không áp dụng c chế bảo vệ người thứ ba tình vấn đề hiệu lực cơng tín; (ii) ối với giao dịch chấp có nhiều kiến khác Có kiến cho r ng, bên nhận chấp nhận chuyển giao tài sản mặt pháp l nên cần bảo vệ, kiến khác cho r ng, giao dịch chấp khơng có chuyển giao thực tế tài sản nên bên nhận chấp không bảo vệ theo c chế bảo vệ người thứ ba tình Vì vậy, cần sớm có văn hướng dẫn quy định bảo vệ người thứ ba tình trường tài sản chấp theo quy định khoản iều 133 Bộ luật Dân năm 2015 4.2.5 Hoàn thiện qu định xử lý qu ền sử dụng đ t theo hợp đồng ch p qu ền sử dụng đ t ể hạn chế tranh chấp trước hết phải có cách hiểu thống nh ng quy định xử l tài sản chấp cần hướng dẫn thi hành cách cụ thể ây c ng nh ng công tác cần làm tốt trình ban hành sửa đổi nh ng quy định pháp luật Bên cạnh đó, quy định thứ tự ưu tiên tốn cịn chưa tư ng đồng, khó áp dụng hoạt động thực giải tranh chấp H TCQSD Khi tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều ngh a vụ, thứ tự ưu tiên tốn gi a bên nhận bảo đảm xác định theo “thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng” 22 KẾT LUẬN Sau thực nghiên cứu đề tài “ ợp đồng chấp quyền sử dụng đất iệt Nam nay” khuôn khổ Luận án Tiến s luật học, cho phép rút số kết luận sau đây: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng phổ biến khơng có ngh a pháp luật điều ch nh hợp đồng hồn thiện tạo môi trường pháp l thuận lợi thúc đ y nh ng giao dịch chấp diễn cách dễ dàng Pháp luật điều ch nh H TCQSD tạo nh ng thuận lợi đáng kể bảo đảm quyền bên chấp QSD bảo đảm việc thực ngh a vụ bên nhận chấp Nh ng pháp l tạo c s quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao lực quản l đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp l có hiệu nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền đất đai Pháp luật điều ch nh H TCQSD hồn thiện ngăn ng a tranh chấp phát sinh trình bảo đảm ngh a vụ bên nhận chấp, trinh thực H c ng giải có tranh chấp phát sinh H TCQSD Tuy nhiên, bên cạnh nh ng chuyển biến tạo lập c s pháp l phù hợp điều ch nh H TCQSD , pháp luật hành c ng bộc lộ số bất cập, vướng m c ảnh hư ng đến quyền lợi lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân liên quan, đặc biệt trình giải tranh chấp phát sinh H TCQSD Giá trị loại tài sản QSD đem chấp lớn biện pháp chấp QSD áp dụng thường xuyên giao dịch dân 23 H TCQSD hình thức ghi nhận biện pháp bảo đảm cách phổ biến nh ng rủi ro pháp l tồn nguy c tranh chấp thường xảy Nh ng l hổng pháp l , nh ng quy định bất cập điều ch nh H TCQSD cần phải nghiên cứu nh m nâng cao hiệu điều ch nh loại hợp đồng Nh ng bất cập phát sinh t pháp luật nội dung lẫn trình tự thủ tục pháp luật hành g n với chấp QSD Bên cạnh đó, xuất phát t phức tạp QSD c ng nhu cầu quản l nhà nước đất đai nên rào cản t nhận thức bên tham gia H c ng c quan tổ chức tham gia giám sát, quản l H TC c ng làm nên nh ng bất cập trình thực H TC Trước thực tiễn rủi ro t nh ng hoạt động tín dụng dựa bảo đảm ngh a vụ trả nợ t tài sản có giá trị lớn QSD c ng nhu cầu thực vay vốn để phát triển chủ thể mà yêu cầu hoàn thiện pháp luật H TCQSD đặt Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật c ng c chế giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chưa đủ mà cần có nâng cao thức pháp luật bên tham gia giao dịch có c n trọng t phía bên nhận chấp thức tuân thủ ngh a vụ H t phía bên chấp nh m bảo đảm giao dịch tr thành biện pháp bảo đảm h u hiệu quan hệ tín dụng thị trường, hạn chế rủi ro cho kinh tế nói chung 24 ... hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua định ngh a hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, rút định ngh a H TCQSD sau: ? ?Hợp đồng chấp quyền sử dụng. .. PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 4.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất c s... luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chư ng 3: Thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chư ng 4: ịnh hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất